Renégocier son prêt immobilier : une stratégie gagnante face aux taux bas ?
Cette discussion porte sur la renégociation et le rachat de prêts immobiliers, motivée par les taux historiquement bas observés en 2013 et au-delà. Les membres partagent leurs expériences et stratégies, soulignant l'importance de la gestion du risque et de la comparaison des offres pour optimiser leurs financements.
Plusieurs participants détaillent leurs démarches : certains contactent directement leur banquier, d'autres sollicitent plusieurs banques ou recourent à des courtiers. Les stratégies de négociation varient, incluant la présentation d'offres concurrentes pour obtenir des conditions plus avantageuses. L'importance du calcul au cas par cas est soulignée, certains membres précisant qu'une différence de taux de seulement 0.47% pouvait justifier un rachat. L'impact des frais (frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé - IRA), est un facteur déterminant à prendre en compte dans le processus de décision. Certains membres mettent en garde contre les pratiques bancaires peu transparentes concernant les IRA lors de renégociations internes.
La discussion aborde également la question de la diversification des investissements et la fiscalité. Des membres soulèvent la complexité de la gestion fiscale des intérêts d'emprunt lors de renégociations, notamment concernant les biens locatifs. L'impact de la loi Lagarde et l'importance de bien comparer les offres de renégociation et de rachat sont également soulignés. La recherche de valeurs refuges et l'importance de bien choisir son assurance emprunteur sont abordées.
Enfin, les participants échangent sur des aspects pratiques tels que le choix entre taux fixes et variables, la modulation des échéances, le rôle des courtiers, et l'importance de comparer non seulement les taux mais aussi le coût total du crédit, incluant tous les frais associés. La discussion met en lumière la nécessité d'une analyse minutieuse et personnalisée des différentes options pour maximiser les économies et la gestion du cash-flow. L'importance de l'historique du client et la relation client banque sont mises en avant comme des atouts pour renégocier favorablement son crédit.
Des informations plus récentes sur l'évolution des taux et des stratégies de renégociation, jusqu'en 2024, viennent enrichir la discussion, soulignant la pérennité des questions abordées et l'évolution constante du marché du crédit immobilier.
Quand je pense que nous les simples citoyens en sommes à se demander si nous avons le droit de déduire ou pas ceci…
Alors que ceux qui gouvernent la France, parfois ne font aucune déclaration de revenus ou égarent leur argent dans des comptes en Suisse etc…etc…
Ne déclarent pas la valeur réelle de leurs biens immobiliers etc…etc…
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16/12/2014
Gwen11 a écrit :
Bonjour,
Petite question de débutante, j’ai mon prêt immo 1 au LCL et mon prêt 2 à la BNP
Aujourd’hui
Mails envoyés pour commencer les démarches d’une renégociation au LCL et d’un rachat du prêt 1 à la BNP.
J’ai lu sur le net qu’un rachat n’était valable que s’il y avait 1 point de différence entre les 2 crédits ! Mon prêt 1 souscrit pour 10 ans en février 2013 a un TAEG à 3,896% donc j’espère pouvoir espérer mieux vu qu’il me reste encore 8 ans.
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Le LCL vient de me proposer 2,2% pour 18 ans pour racheter mon prêt (actuellement à 3,5% au CIC)
le CIC ne veut pas faire de renégo (j’entends que proposer 0,25% de rabais pour me garder est un peu juste 
)
Je vais donc faire racheter par le LCL. Je souhaite faire sur 18 ou 20 ans.
20 ans me permettrai un meilleur FCF, je vous tiens au courant.
Merci
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Pour Gwen 11
Pour une négociation de prêt immo il y a une semaine, j’ai demandé à ma conseillère de regarder sur meilleurtaux.com, devant moi, les tendances actuelles, et je lui ai dit que par un courtier j’aurai facilement du 2,5 %. On a l’air plus sérieux, et on évite les propositions ridicules genre : 2,8 % parce que c’est du 110%…
Rastignac
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Merci Rastignac ! Je vais regarder et lui glisser l’information dès que j’aurai un RDV avec mon conseiller ! Je m’aperçois avec vos messages que je vais me faire avoir car j’ai quitté le LCL (je n’y ai plus que mon épargne) pour partir à la BNP (prêt 2) où je commence à peine mon crédit sur 20 ans (qui prendrait un point de plus si je vire mon salaire ailleurs). Si vraiment je n’arrive à rien, je diminuerai ma mensualité sur 24 mois tant pis.
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Moi je lui ai carrément donné une copie de la proposition du LCL… on peut difficilement faire plus sérieux
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Bonjour,
Avez-vous eu des propositions de banques pour passer d’un taux fixe à un variable cappé +1 ?
Je vous explique ma situation :
Dans une banque, j’ai deux prêts, un pour ma RP, l’autre pour du locatif.
Ces prêts sont à taux fixe à 3,50 et 3,65% l’an. C’était des prêts sur 15 ans, il me reste 12 ans à payer.
Ne souhaitant pas faire racheter ces prêts par une autre banque (pour éviter d’avoir tous les oeufs dans le même panier) j’ai demandé à la banque de me faire une proposition de renégociation de taux.
Pour l’instant, je n’ai pas encore de chiffres mais le banquier me disait qu’en ce moment, ce qui ce pratique le plus est de signer un avenant pour basculer en taux variable cappé +1.
Actuellement il me semble le taux variable sur 12 ans tourne autour de 1,70/1,80%. Je me dis qu’en optant pour cet avenant, je ne peux qu’être gagnant :
Hausse de taux : je paie au max 2,70% ou 2,80% l’an (taux variable +1 points)
Stabilité des taux bas et/ou poursuite baisse des taux : je passe d’un prêt à 3,65% à 1,70% donc l’économie d’intérêt va être sensible.
Avez-vous déjà eu ce type de proposition ? Des avis ?
Merci d’avance.
Maxime
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pour ma part
Passage de 3.9 sur 22.5 ans à 2.95 sur 20 ans au CA
gain de 10€ /mois mais surtout de 23 000€ sur la totalité
Frais de dossiers 700€
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@Notariat76
Dans ma banque on propose quasi systématiquement un fixe et un variable en renégociation.
Sur les 10 prochaines années il est fort probable que les taux court terme remontent,
et ils pourront difficilement baisser plus qu’actuellement.
Attendez de voir la proposition de la banque et comparer avec ce que vous pouvez avoir en fixe ailleurs.
Vous pourrez ensuite évaluer, calculer suivant diverses scénarios.
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Notariat76, j’ai eu quasiment la même proposition que vous. Voir un peu plus dans la file.
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Hall of Fame Gwen11 a écrit :
16/12/2014
Gwen11 a écrit :
Bonjour,
Petite question de débutante, j’ai mon prêt immo 1 au LCL et mon prêt 2 à la BNPAujourd’hui
Mails envoyés pour commencer les démarches d’une renégociation au LCL et d’un rachat du prêt 1 à la BNP.
J’ai lu sur le net qu’un rachat n’était valable que s’il y avait 1 point de différence entre les 2 crédits ! Mon prêt 1 souscrit pour 10 ans en février 2013 a un TAEG à 3,896% donc j’espère pouvoir espérer mieux vu qu’il me reste encore 8 ans.
Bonjour Gwen,
la "règle" des 1% dépend de nombreux facteurs :
- y-a-t-il des IRA à payer ?
- la renégociation est-elle accompagnée d’un changement d’assurance ?
- les frais de dossier sont-ils importants ?
etc
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Hall of Fame Notariat76,
il y a des calculettes permettant de comparer taux fixe et taux cappé :
Taux fixe ou Taux cape+1 ? Comparez 3 hypothèses avec notre simulateur
Cdt
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Gwen11 a écrit :
Merci Rastignac ! Je vais regarder et lui glisser l’information dès que j’aurai un RDV avec mon conseiller ! Je m’aperçois avec vos messages que je vais me faire avoir car j’ai quitté le LCL (je n’y ai plus que mon épargne) pour partir à la BNP (prêt 2) où je commence à peine mon crédit sur 20 ans (qui prendrait un point de plus si je vire mon salaire ailleurs). Si vraiment je n’arrive à rien, je diminuerai ma mensualité sur 24 mois tant pis.
BNP m’a fait une proposition à 1.39% sur 7 ans pour le rachat du crédit de notre RP.
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Bonjour
J ai eu un taux a 2P8 il y a 2 mois. Mais n’ayant pas de retour (le dossier se serait il perdu?), j’ai contacte Boursorama. Ils m’ont dit que je devais absolument etre resident fiscal en france. Or je dois demenager dans un pays etranger d’ici 2 mois. Est ce illegal si je tais ceci afin d’obtenir un pret a taux tres avantageux (1,95%)?
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Bonjour,
Une fois de plus…. ne pas faire confiance à un banquier.
Au téléphone il m’avait parlé d’un taux variable sur 12 ans de l’ordre de 1,7/1,8% cappé +1.
Finalement je viens de recevoir une proposition d’avenant visant à passer de 3,65% fixe à 3,15% variable cappé +1…
Autant dire que je décline l’offre et vais le faire raccheter par une autre banque.
Maxime
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Bonjour
Pensez vous que j’ai un intérêt a faire des démarches au sujet :
-Crédit 10 ans débuté en 2012
-Montant : 190000 euros
-Taux : 3.25%
-Reste à rembourser : 144000 euros
?
J’avoue être peu connaisseur du sujet
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Je ne suis pas un spécialiste mais pour un crédit sur 10 ans, avec si je comprends bien encore 7 années de remboursement, vous pouvez obtenir un taux beaucoup plus intéressant que 3.25%.
A mon avis, vous pouvez approcher 2%.
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Hall of Fame DrFab,
quel est votre revenu mensuel ?
Je pense qu’il peut y avoir un intérêt à renégocier, voire à faire racheter.
Aujourd’hui, à 10 ans, les taux sont à à 1,50 - 1,75 % facilement.
Précisez la date de 1ère échéance de votre prêt, le cout de l’assurance, je pourrais vous donner un chiffre sur l’économie envisageable.
Cdt,
Frédéric
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MartinGale a écrit :
Je ne suis pas un spécialiste mais pour un crédit sur 10 ans, avec si je comprends bien encore 7 années de remboursement, vous pouvez obtenir un taux beaucoup plus intéressant que 3.25%.
A mon avis, vous pouvez approcher 2%.
1.95% d’apres un appel ce matin.
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maxicool a écrit :
DrFab,
quel est votre revenu mensuel ?
Je pense qu’il peut y avoir un intérêt à renégocier, voire à faire racheter.
Aujourd’hui, à 10 ans, les taux sont à à 1,50 - 1,75 % facilement.
Précisez la date de 1ère échéance de votre prêt, le cout de l’assurance, je pourrais vous donner un chiffre sur l’économie envisageable.
Cdt,
Frédéric
Date 1ere échéance Mai 2012
Assurance déléguée a April
Je n’ai plus le taux en tête de l’assurance mais au plancher pour un sujet jeune 30 ans, non fumeur, sans antécédents
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Hall of Fame DrFab
Si je prends :
- assurance April stantard (coût total 1420 € ou 11,83 par mois)
- crédit logement : cout initial 2263
- 190000 euros sur 120 mois à 3.25
Renégociation (hypothèse : frais de dossier 250 euros)
- à 2.50% (même durée) : économie de 3787 euros, avec baisse des échéances de 47 euros
- à 2.25% (même durée) : économie de 5118 euros, avec baisse des échéances de 61 euros
- à 2.00% (même durée) : économie de 6441 euros, avec baisse des échéances de 78 euros
- à 1.75% (même durée) : économie de 7758 euros, avec baisse des échéances de 94 euros
Si vous m’indiquez votre salaire, ayant vu les grilles du CA et de la BNP, je pourrais vous dire +- quel taux vous pourriez avoir…
Cdt
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Bonjour,
à mon tour de me questionner sur la possibilité de racheter mes prêts immobiliers.
L’intérêt me semble évident sur la RP mais je me pose des questions sur le locatif
Nous sommes arrivés dans notre banque en juillet 2013, lors de l’achat de notre RP. Nous avions eu 2.75% sur 20 ans.
En changeant de banque, nous passerions à 2.20% et finirions de payer notre prêt 7 mois avant l’échéancier actuel, ce qui nous ferait gagner un peu moins de 9000€
Pour le locatif, j’aimerais beaucoup avoir des avis :
En aout 2014, nous avons acheté un immeuble de rapport à 3.05% sur 20 ans.
On nous propose de le passer à 2.20% Cela nous ferait gagner 18mois de remboursement. Nous remboursons environ 1700€/mois, ce qui nous ferait gagner environ 30000€. Mais dans le même temps, avec le nouvel échéancier, je constate que nous aurions 200€ d’intérêts en moins par an.
C’est bien , on rembourse le capital plus vite, ce qui sera appréciable en cas de revente. Mais cela nous ferait mécaniquement gagner environ 2500€ de revenus fonciers en plus par an, tout en ayant soldé l’intégralité des intérêts 18 mois plus tôt.
Du coup, je me pose la question de l’intérêt d’une telle opération.
Que pensez-vous qu’il faille faire : y aller ? planifier "plus" de travaux.
Je précise que nous avons le même cas pour 2 autres immeubles mais dont les projets sont plus petits, donc les intérêts moindres. Autre précision, les simulations proposées sont faites en gardant les mêmes mensualités.
Merci d’avance pour vos retours.
Cordialement.
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Je rejoind Donatien sur le questionnement pour du locatif.
Il est indiscutable que renégocier un prêt contracter il a déjà quelques années ou même quelques mois est très intéressant au vu de l’économie possible sur la totalité du prêt. D’ailleurs, les grilles de mars confirmeront encore cette baisse d’après un courtier que j’ai pu rencontré.
Cependant, dans le cas d’une revente sous quelques années suite a la renégo, l’intérêt est peut être a discuter malgré la baisse des mensualités sur la meme durée.
J’aimerai donc avoir vos avis sur l’idée de renegocier un prêt locatif ? Interressant si le bien est conserver a long terme ? Pénalisant si revente sous 1/2ans a cause des pénalités, des frais de dossier…?
Quel stratégie établir ?
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En effet, il ne faut pas revendre dans les mois qui suivent, puisque du fait d’un rachat par la concurrence, nous nous retrouvons à réemprunter plus d’argent que le prêt existant dans notre banque actuelle.
Dans le cas de l’immeuble que j’évoque, en comparant les 2 échéanciers, je vois que si l’on vend dans 120 mois, en ayant changé de banque, nous aurons rembourser 13000€ de plus (donc autant d’argent en plus pour nous, en cas de vente).
Cette différence est bien entendue liée au fait de rembourser chaque mois plus de capital et d’avoir moins d’intérêts à payer.
Ma question est vraiment de savoir dans quelles mesures cette opération reste rentable, compte tenu des revenus fonciers supplémentaires à intégrer pendant 17 ans.
Cordialement
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Bonjour Donatien,
J’ai un peu de mal avec votre raisonnement :
Vous allez percevoir des revenus supplémentaires et vous vous demandez si c’est rentable ?
Je pense que la question est mal posée… Ce n’est peut-être pas optimal d’un point de vue fiscal, mais d’un point de vue rentabilité il n’y a pas photo.
Par contre pourriez-vous détailler les 2500 € gagnés mécaniquement par an, car je ne vois pas trop d’où ils sortent ?
Voici ce que je comprends :
- vous restez avec des mensualités de prêt à échéances constantes de 1700 €
- vous diminuez la durée restante de 18 mois
- en moyenne, vous paierez 200 € d’intérêts en moins par an
Donc pendant la durée du crédit, vous allez payer des impôts en plus par rapport à aujourd’hui, à cause des 200 € intérêts que vous ne pourrez plus déduire. Même si vous êtes dans la TMI à 45% (plus les 15,5% de PS actuels), ça ne vous fera que 121 € par an d’impôts en plus à payer, soit 17.5 (durée restante du nouveau prêt en supposant que votre crédit à pile 1 an) * 121 = 2100 € sur la durée.
De plus si je vous suis bien, il s’agit d’un rachat de prêt et pas d’une renégociation ? Si oui, et si vous avez des IRA à payer, celles-ci seront déductibles, donc couvriront très probablement la perte de déduction des intérêts…
En contrepartie, vous économiserez 18 * 1700 € de mensualités de crédit soit 30.600 €.
Le gain réel est tout de même énorme !
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