Emprunter au-delà de 50-60 ans : parcours du combattant ?

Pour ma part ,j’ai 52 ans célibataire sans charges de famille sans emploi, je viens de signer une promesse. Je cherche à financer en France en prêt in fine. Toutes les portes sont fermées car je n’ai pas de revenus "stables et réguliers", (même smicard ça passerait!). Alors que j’ai largement le double du montant en patrimoine financier!

J’ai emprunté (pour des biens locatifs) ces deux dernières années dans deux banques Françaises (crédit patate et crédit mutualiste) et la question s’est posée pour des emprunts sur longues durées (25 ans) qui arrivaient à échéance à mes 70 ans.
A partir de cet anniversaire, les assurances n’étaient plus effectives, ce qui aurait potentiellement posé problème aux établissements bancaires.

D’autre part, la situation où l’emprunteur doit vendre sa résidence principale pour acquérir une nouvelle ou reconstituer une épargne de sécurité (je ne connais pas votre situation précise) fait actuellement peur aux banques.
Ils ont d’ailleurs quasiment fait disparaître les crédits relais de leurs offres (ou durci les conditions pour ne plus les vendre).
Ils rencontrent en effet trop souvent des clients qui sur-estiment leurs biens et ne les vendent ainsi jamais (sans vouloir remettre en cause leur prix).

Au delà de l’age qui complexifie encore la chose, je m’étais permis dans une autre file de souligner la dé-corrélation entre le patrimoine que l’on peut avoir et la capacité d’emprunt (sauf Lombard..) , si on ne peut justifier d’un salaire très régulier et suffisant par rapport aux fameux 30%.

Je ne vais pas re-générer une discussion France versus certains pays étrangers mais il faut reconnaitre qu’on pousse ici le bouchon très loin en terme de contraintes (je dis bien contraintes et pas risques car dans l’opération évoquée par Raskolnikobimbo, bien bordée, l’acquisition ne présente a priori aucun risque financier).

Nous avons tous des domaines de compétences différents de "l’investissement heureux" et il est vraiment déprimant de se rendre compte que dans tous ces domaines on meurt à petit feu de nos contraintes réglementaires et que cela ne peut que démotiver quand on estime qu’un job doit avoir un tant soit peu de sens… A titre perso, cela fait parti des raisons qui m’ont fait quitter le monde professionnel standard.

Cela ne fait pas avancer le schmilblick de Raskol mais le cas qu’il décrit est vraiment navrant alors que son acquisition génère une vente et un achat et donc des rentrées pour l’état…

Crown

raskolnikobimbo a écrit :

Et le courtier en solutions d’emprunt, CAFPI, vous en pensez quoi?

Bonjour, je suis passé par CAFPI pour l’achat de notre résidence principale. Je suis globalement très satisfait, même si le conseiller qui s’est occupé de notre cas, à ma compagne et à moi, était plus un vendeur de tapis qu’autre chose.
Heureusement, c’est CAFPI (l’organisme, pas le conseiller) qui négocie les conditions de taux avec les banques, et qui propose des assurances de très bons rapport qualité/prix.

Pour répondre à votre question, le courtier pourra négocier des taux légèrement inférieur (sauf avec la CE vu que vous l’avez contacté en direct), mais surtout pourra proposer des assurances plus intéressantes que les assurances des banques…dans certains cas !
Les assurances des banques sont chères, mais c’est le même tarif pour tout le monde (en gros, les jeunes en bonnes santé paient pour les vieux).
Avec une délégation d’assurance (négocié d’office par le courtier), il y a possibilité d’avoir des assurances bien moins chères…quand on est jeune, non fumeur, et en bonne santé.
A voir dans votre cas si le tarif serait plus intéressant que celui de la banque.
Quoiqu’il en soit, on ne paie CAFPI que si on accepte le prêt obtenu chez eux (donc si on est satisfait et qu’on a pas trouvé moins cher ailleurs). Vous n’avez pas grand chose à perdre à aller les voir.

Bonjour,

Lors de mon achat, j’avais tâtonné avec plusieurs courtiers (ce qu’ils n’aiment pas en général car une fois signé, le courtier à +/- l’exclusivité Vs un autre…). Rien qu’en faisant des simulations en ligne, il y avait une grande disparité entre les différents courtiers.

Pour mon cas (et non une généralité), C**PI s’est tout de suite couché quand j’ai dit que j’avais déjà regardé avec d’autres courtiers ("oh ben c’est pas la peine").

Finalement même si ce n’est pas lui que j’ai choisi à la fin, c’est ABCo***age que j’avais trouvé le plus pro, réactif et compétitif, ma banque tradi historique et eux ce sont tirés la bourre mais à la fin ils n’ont pas gagné la timbale.

La différence aussi à l’époque (en 2007), c’est que je n’aurais rien eu à payer à cette société, elle s’arrangeait directement avec la banque (ça revient sans doute au même car inclus dans la négo mais le sentiment n’est pas le même).

L’avantage d’un courtier ce n’est pas d’interroger toutes les banques possibles et inimaginables, bien au contraire ils se concentrent souvent sur 2-3 banques et pour même être précis sur des agences car elles ont toutes des objectifs différents et des taux d’atteintes de ce mêmes objectifs différents.
En l’occurrence pour mon cas, c’était une agence au lion qui était perdue au fin fonds de la Seine et Marne et qui bataillait pour avoir des dossiers et des clients. Il y a une grande part d’opportunisme.
Cela permet aussi d’avoir des éléments contradictoires pour aller revoir sa banque…

Pour la délégation d’assurance et vu votre âge, vous avez justement tout intérêt à prendre le contrat collectif de la banque puisque "normalement" le taux est lissé quelque soit l’âge et donc plus on s’éloigne de la moyenne, plus c’est avantageux, en théorie bien sûr (et inversement plus on est jeune…). Une banque tradi est également capable de fournir une délégation d’assurance, ma banque mangeuse de noisettes m’a proposé un assurance venant du lion de St-Marc.

2.4% ce n’est pas exceptionnel mais pas exagérer surement une petite surcote sur l’âge…
Sur votre assurance, est-ce 100% par tête et est-ce nécessaire si c’est le cas ?

Faith

Marrant que l’Amérique = les USA pour vous - et beaucoup de gens …alors qu’il y a bien d’autres pays en Amerique!

Je trouve cette facon de rattacher le prêt a l’individu comme une autre voie facile de légalement pénaliser pour l’âge, la maladie etc. Ca ne protege que les prêteurs. C’est en fait assez discriminatoire.
Surtout quand on refuse de prendre en considération un portefeuille conséquent …parce qu’il n’y a pas de "cheque" de paye ou de pension…que des revenus de placements …
D’autant plus rigolo quand les revenus du portefeuille  sur 1 an sont aussi eleves que le prêt demande!

Anyway qui cherche trouve… et j’ai trouve ailleurs - a mes conditions!

Cher RASKOL … ça ne m’empêche pas de passer du temps en France pour les bonnes choses …mais vivre a l’année dans le meme pays m’est tout bonnement impossible.
C’est déjà un miracle de rester un an sans changer de continent!

sissi a écrit :

Non pas de rapport. Il y a partout la règle des 60 jours etc. Vous plaisantez je suppose?

Sans vouloir vous offenser, la procédure de saisie bancaire est beaucoup beaucoup plus simple au Portugal qu’en France. La remarque de Faith n’est pas sans rapport : dans un système qui "surprotège" l’emprunteur et l’occupant, augmentant le risque de la banque, celle-ci va arbitrer en défaveur des emprunteurs agés, parce que le rapport bénéfice / risque ne lui convient plus.

sissi a écrit :

meme ceux qui ont eu un cancer il y a 6 ans et en sont guéris…cas d’un ami français qui a beaucoup de mal a trouver un financement …

Ca tombe bien, le cancer bénéficie d’un droit à l’oubli depuis cette année.

En fait je ne veux pas nantir pour acheter une maison - si dette il y a …c’est la maison qui doit donner la garantie.

Une maison qui doit être vendue dans l’urgence, dans une situation de marché tendu, peut facilement être décotée de 50% par rapport au prix d’achat.
Une prêteur qui se garantit sur 50% de la valeur du prêt est un prêteur optimiste… (cf ma signature)

Une banque qui adosse son crédit à la valeur du bien a besoin d’un cours immobilier en croissance constante. Cela incite à prêter de plus en plus et en étant de moins en moins regardant.
C’est l’équivalent de ce qu’à fait Aristophil dans le marché des manuscrits. Et à un moment, c’est obligé de craquer et les victimes ne seront pas les "vieux-riches" qui avaient les moyens de se payer leur maison cash mais qui préféraient faire des placements 4 fois plus rentables à l’international.
Les victimes seront les classes moyennes, endettées à leur maximum par un marché devenu délirant pour plaire aux plus riches.

Comprenez-vous que la "chasse aux riches" qui vous hérisse tant est la conséquence directe de ce genre d’exigences ? Accepter de réduire un peu vos gains pour limiter les risques pour les moins favorisés devrait être une règle morale de base, non ?

Faith

Va falloir définir votre seuil de "richesse".

Parce que d’ou je viens et ou j’ai vécu je ne suis pas riche!

Une situation de "sub-prime" mais quelle idee!

Depuis quand - comme Raskol - donner 30 ou 40% en dépôt sur une maison c’est du subprime?

Desolee Faith mais je sens chez vous une rage a peine contenue - et je trouve vos remarques déplacées.

Le sujet c’est "emprunter au-delà de 60 ans." Et vous dites que c’est déraisonnable?

La je trouve que vous etes Hors Sujet avec votre morale …. A ce que je sache on n’est tout de me pas coupables de savoir investir nos sous?
On est bien sur un forum d’Investisseurs Heureux ici? Votre hargne m’étonne!

Il ne faudrait pas que ce sujet déchaîne les passions. Calmons-nous, on sort déjà d’une tempête…

Ledep n’est pas qu’un tireur d’élite (je vous renvoie à la chronique matinale), c’est un vrai Goupil (renard, renard, excusez-moi) dès qu’il s’agit de faire jouer la concurrence entre les courtiers et sa banque. J’aurais pris cet avis comme ultime, mais je suis un bougre qui marche souvent au sentiment (ça coûte cher les sentiments) et qui a peu de temps et d’envie pour ce genre de transaction.

Je me suis donc rendu avec Madame chez CAFPI et nous sommes tombés face à un humain (ça change des robots-vendeurs à grille incorporée). L’homme avait de la patine et de la bonhomie, il aimait les livres et il parlait visiblement en connaissance du marché et des forces en présence. Comme j’avais déjà traité avec eux il y a 20 ans, il ne fallait pas grand chose pour qu’il me convainque. La façon de nous expliquer notre situation comme s’il était nous, a emporté le morceau. 

En écho au renard : je suis certain de ne pas débusquer la meilleure offre, ce n’est pas très important (pour moi). Je veux cette maison, ou plutôt c’est ma femme qui la veut, ce qui revient au même. Et surtout j’ai bien d’autres chats à fouetter.

CAPFI va faire expertiser ma maison actuelle pour en connaître le vrai prix. La banque retenue me fera une proposition de prêt à hauteur de 70% du montant de l’expertise. Le cash servira à combler l’éventuel défaut de couverture entre les 70% et le coût global de la maison achetée.

Si j’accepte la proposition de la banque, il aura sa commission. Ca me paraît correct et clair, et de toutes les façons j’ai toujours sous le coude la proposition de la CE. On en est là.

Collecte d’informations pour la constitution d’un premier dossier. Puis expertise du bien. Puis proposition. Je vous tiendrai au courant de la suite, ça doit pouvoir intéresser quelques uns ici.