LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour à tous,

Malgré quelques recherches, je n’ai pas trouvé (ou su trouver…) les réponses à plusieurs questions que je me pose.

Voici un résumé de ma situation. Depuis mi-novembre, j’ai mis à la location ce qui était jusqu’ici ma résidence principale, mon appartement en location meublée. J’ai trouvé un locataire à compter du 16/12/2015. Parallèlement, j’ai fait un devis pour le remplacement de mes fenêtres. Les travaux sont éligibles au crédit d’impôts. Ce devis a été validé et l’acompte de 50% payé début décembre 2015. Les travaux ont été réalisés le 11/01/2016 et je dois donc m’acquitter des 50% restants.

Au niveau des démarches, je souhaite être imposé en LMNP réel simplifié et j’ai donc envoyé le formulaire Cerfa P0 i seulement cette semaine (je m’y suis pris comme un manche) et j’attends donc un retour pour faire ma déclaration initiale pour la CFE.

Mes questions sont donc les suivantes :

1) Sur quelle fiscalité vont être imposés mes revenus locatifs de 2015 ? Sur le micro BIC et donc aucun moyen de déduire certains frais tels que les frais d’agence ?

2) Si j’ai bien compris, le fait générateur pour la prise en compte de mes travaux est la date de paiement de la facture donc dans mon cas, imposable sur les revenus de 2016 ?

3) Puis-je en revanche déduire le crédit d’impôt sur mon IR plutôt que de déclarer les travaux au titre de ma déclaration des BIC ? Je suppose que non…

4) Etant donné que j’ai débuté  mon activité de location meublée courant 2015, j’ai bien jusqu’à début mai 2016 pour lever l’option pour le régime réel ou dois-je quand même le faire avant le 01 février 2016 ?

Merci d’avance,

Matthieu

Merci pour votre réponse.

Concernant les points ci-dessous qui  se recoupent finalement, lors de ma déclaration de début d’activité sur le POi, j’ai fait part de mon intention d’être imposé au BIC Réel simplifié (point 10 sur le POi), du coup je pense que je n’ai rien de plus à faire?

Également, si j’ai bien compris, j’aurais du faire cette déclaration dans les 15j suivant mon début d’activité. qu’est ce que je risque réellement d’avoir 15j de retard?

Merci!

Bonjour

Apparement, d’après mon comptable, les frais ci-dessous peuvent être passés en charges :
-          Labellisation « Gites de France » ou « Clévacances »
-          Partenariat avec l’office de  tourisme (visibilité sur leur site et plaquette papier)
-          Achat d’un PC Portable pour le developpement du site Web du gite
-          Frais de Photos prises par un profesionnel pour les petites annonces et site Web des locations ?

Cela vous paraît-il cohérent ?

Cela me paraît cohérent.

Des milliers de rapports sont restés dans les placards.

Il ne faut se baser que sur du concret

Bonsoir,

@Eldoradoimmo: une décision similaire a été prise pour les gîtes, voir ici.

La question de fond sous-jacente à ces mesures est celle de la rétro-activité fiscale. Je ne suis absolument pas juriste, je vais sans doute écrire des âneries, mais tant pis, je lance la discusssion!

La non-rétroactivité des lois est acquise en matière de loi répressive (ce principe doit remonter à la déclaration  des droits de l’homme de 1789, article 8).
En revanche, la non-rétroactivité n’est pas acquise en matière fiscale, même si elle est encadrée, voir ici la jurisprudence du conseil constitutionnel en 2013.
La "confiance légitime" n’est pas reconnue, et cette jurisprudence semble autoriser au législateur une grande liberté d’actions en pratique, même si certains commentaires (voir par exemple ici) semblent indiquer le contraire.

Si nous revenons au cas de la location meublée, j’ai l’impression que:
- faire passer l’abattement micro-BIC de 50% à 30% ne relève pas de la rétroactivité fiscale;
- revenir sur les amortissements (LMNP régime réel) relèverait de la rétroactivité fiscale; mais j’ai personnellement du mal à y trouver "un motif d’intérêt général suffisant" (cf. jurisprudence du conseil constitutionnel); peut-on en déduire que les amortissements sont acquis?
- quant à une modification du calcul des plus-values, je n’en ai pas la moindre idée!
Est-ce qu’un juriste pourrait confirmer/infirmer/amender ces interprétations (qui, je le rappelle, sont celles d’un non-juriste).

Le même genre de questions se pose avec d’autres vecteurs d’investissements: quels sont les avantages fiscaux (PEA, AV, CTO, …) qui peuvent "sauter" et ceux qui ont de bonnes chances de "survivre".

Bon dimanche!

C’est sur que souvent le réel est plus intéressant, mais pour un bien avec peu de travaux et une forte rentabilité, au réel ça ne reste pas intéressant bien plus longtemps et c’est bien plus simple… !

J’espère vraiment que ca ne va pas changer… J’achète à peine un bien que voila… !

@Eldoradoimmo: A priori, l’abattement en micro serait porté de 50% à 30% comme pour la location nue

Dans tous les cas c’est un faux débat car le réel intérêt de la location meublée est justement de déclarer au réel

Non: prenez quelqu’un qui a une TMI de 14% (voire quelqu’un de non-imposable) et qui achète un petit studio en meublé. En réel,  entre les frais de comptable, l’adhésion à un CGA, la CFE (ainsi que le temps passé à tenir la comptabilité…), le  réel n’est souvent pas plus avantageux que le forfait à 50%.

Je pense comme Alpins, et du coup je serais curieux de voir comment vous effectuez vos calcul !

Mon exemple est dans les études de cas, sinon si vous voulez les informations :
Le bien est a 37K€ disons 42K€ avec le notaire.
Disons que j’en ai pour 10K€ de travaux + meubles (approximativement 6K travaux, 4K meubles)
Impôts locaux 700€. La copro  500€.
Et j’espère louer aux alentour de 600€.
J’emprunte 42K€ avec un cout total du pret de 9200€. Les interêts sont a 2.3% l’assurance est très faible.

Je vois mal comment je peux être non imposable sur plusieurs années…

Il me semble que certains (Alpins, arkamoon) oublient qu’un bien loué meublé peut être amorti en grande partie (si comptabilité au réel), ce qui permet de ne pas avoir de bénéfice d’activité imposable pendant les premières années (sauf si le ratio "loyer/prix d’achat du bien" est trop élevé, ce qui sera alors différemment favorable à l’investisseur).

Oui enfin, si vos amis étaient passés demander conseil, on les aurait aidé. Là j’ai envie de vous dire qu’ils cumulent les imbécilités. Emprunter à la famille alors que les intérêts d’emprunt sont déductibles, faire le boulot soi même au lieu de l’amortir en le faisant faire etc….. 

Pour le petit C, je ne comprends pas en quoi les fais de mutation ne sont pas déductibles. Si vous achetez en décembre N un immeuble sans locataire, que vous faites 3 mois de travaux et mise en location en Mars N+1, vous avez le droit d’amortir les frais de mutation.

Je pense que quand on emprunte à la famille, c’est justement pour éviter les frais, et souvent pour ne pas payer d’intérêts.

Quand vous parlez de formalisme, il s’agit de faire un document devant notaire? Dans ce cas là il y a un coût qui même si rapidement rentabilisé en permettant la déductibilité des intérêts suffit à rebuter certains…