Portefeuille financier d'ArnvaldIngofson

Stratégie d’investissement

Avant de détailler mon portefeuille, je dois expliquer ma stratégie d’investissement.

Dans une approche rente, je suis bien d’accord que les investissements à privilégier sont l’immobilier et les actions.
En immobilier, on trouve facilement des placements rapportant plus de 5 % : SCPI, foncières.
Les actions, sur le très long terme, rapportent environ 7 % avec une volatilité importante.

De toute façon, à part l’immobilier et les actions, comme dirait le beau Georges : what else ?

Les obligations sont victimes de la politique de la BCE, avec des taux d’intérêt à court terme négatifs et à long terme faibles, même pour des pays dont on n’est pas sûr de la capacité à rembourser.
La banque du Japon suit la même politique.
La Fed démarre une phase d’augmentation des taux.
Donc selon moi les obligations n’ont actuellement que peu d’intérêt, au sens propre comme au figuré.
Les obligations de pays émergents ou d’entreprise à haut rendement sont trop risquées AMHA.
Le seul moyen de s’intéresser aux obligations est un fonds en euros d’assurance-vie. Cela revient à acheter un portefeuille d’obligations de tous âges. Les meilleurs rapportent encore 3 %. Et une assurance-vie de plus de 8 ans est un placement liquide, sans plafond.

Le monétaire, pour les mêmes raisons, n’a aucun intérêt aujourd’hui.

L’épargne logement n’est guère intéressante, en phase d’épargne comme en phase de prêt.

Les livrets, basés sur des taux administrés très faibles, ne rapportent pas grand-chose. On ne doit y mettre qu’une petite épargne de précaution. Courir après les offres promotionnelles est laborieux.

Il y a encore un support dont je suis surpris qu’on en parle si peu sur ce forum, ou à la rubrique « exotique » : ce sont les certificats.
C’est un vaste univers d’investissement, où on trouve des produits très spéculatifs, mais aussi des produits orientés rendement (les bonus cappés par exemple).
Ces produits peuvent être utiles pour diversifier, protéger ou dynamiser un portefeuille.

Enfin, indispensables AMHA à toute gestion de portefeuille, les liquidités. Dans un pourcentage variable, mais certainement pas négligeable.
Il n’y a guère de moyen aujourd’hui de placer ces liquidités. Mais ce n’est pas grave. L’objectif des liquidités n’est pas de rapporter, mais d’avoir du cash pour acheter après une baisse.
Dans la situation actuelle, il est appréciable d’avoir des liquidités …

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L’immobilier

Remarque préalable, au risque de me faire lyncher sur un forum où on apprécie beaucoup les REIT des USA ou Canada :
J’habite en zone euro, je n’ai pas de projet de déménagement. Donc pour faire simple et éviter un risque de change, je cherche des revenus en EUR.
Si EUR était historiquement fort (1,40 USD par exemple) je pourrais être tenté par une spéculation sur les devises. Mais actuellement à 1,10 USD ce n’est pas le cas.

Je préfère la pierre papier (SCPI, foncières cotées). Elle peut délivrer un rendement de 5 % qui me paraît très satisfaisant.
C’est un rendement net (pas de taxes foncières, etc.).
C’est un pur rendement de capital, sans travail. Une fois le RIB donné, l’argent tombe tous les trimestres/mois.
C’est un rendement pérenne. Une grosse SCPI/foncière est diversifiée. Bien gérée, elle atteint des taux d’occupation de plus de 95 %, après les inévitables travaux, vacances locatives, impayés.

L’alternative serait l’immobilier physique.
Pour espérer obtenir in fine 5 % de rendement net, en tenant compte :
. des charges non récupérables sur le locataire,
. des taxes foncières (qui augmentent, de l’ordre de 10 % du loyer annuel),
. des frais de gestion si on ne gère pas soi-même (de l’ordre de 10 % du loyer annuel),
. des travaux de rénovation et d’entretien,
. des vacances locatives,
. des impayés (assurance partielle possible mais chère),
j’ai lu qu’il fallait partir au minimum de 8 % de rendement brut.
A Paris, le rendement brut est d’environ 3,4 % donc on oublie. En région parisienne c’est un peu plus mais on oublie. Dans beaucoup de villes de province c’est encore insuffisant. Certaines villes dépassent l’objectif. J’ai lu que Mulhouse était la plus intéressante avec 10 %, mais je n’ai jamais mis les pieds à Mulhouse.

De plus, si on regarde l’évolution du prix des logements sur plusieurs décennies, il est clair que c’est à la fois cher et avec une tendance récente à la baisse.
Les travaux de Jacques Friggit (prix des logements vs revenu annuel moyen par ménage) montrent une importante surestimation des prix, économiquement intenable. Donc la bulle immobilière finira par éclater tôt ou tard ; certains ici sont assez âgés pour se souvenir de la période 1990-1996 (-40%). A moins qu’on continue longtemps à perdre 2 ou 3 % par an.
Dans tous les cas, la probabilité d’une moins-value à la revente est très supérieure à celle d’une plus-value.

Je sais bien qu’acheter à crédit (avec un taux de 2 % ou moins) un bien qui peut rapporter 5 %net  est certainement une bonne affaire (quoique, s’il perd 3 % de valeur …). Mais c’est plutôt un plan pour les jeunes en phase de constitution de patrimoine. Mon banquier ne me trouverait pas jeune.
Je sais bien qu’il y a des incitations fiscales (Pinel, déficit foncier). Mais tout compte fait elles ne me paraissent pas déterminantes.
J’ai lu sur ce forum pas mal de témoignages qui annoncent des rendements de 10 % ou bien plus. Mais c’est avec beaucoup de travail : gérer, faire les travaux de rénovation. Le revenu est donc la rémunération de ce travail, pas seulement le rendement du capital.

Donc finalement, n’ayant ni l’envie, les compétences et le temps pour gérer de l’immobilier physique, je laisse ça à d’autres personnes motivées, compétentes et travailleuses. Et je leur dit « bravo et bon courage ».

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Les SCPI

J’ai abordé les SCPI grâce à un héritage, il y a plus de 2 ans.
J’ai été séduit par le rendement, supérieur à 5 %.
Je n’ai pas été séduit par les frais d’entrée divers, d’environ 10 %. Cela implique une stratégie « buy and hold ».

Trouvant le marché immobilier français cher, je me suis donné 4 ans pour observer le fonctionnement des SCPI et investir progressivement.

J’évite les SCPI constituées de beaux immeubles dans le QCA (Quartier Central des Affaires) de Paris ou à La Défense.
Dans ma vie professionnelle (souvent en clientèle), j’ai souvent déménagé :
. dans les années 1990, de Paris QCA à La Défense
. dans les années 2000, de La Défense à la banlieue Est (Montreuil, Val de Fontenay, etc.)
. dans les années 2010, la tendance semble favoriser la banlieue Nord (Saint-Denis, Pantin, etc.).
Il me semble normal que les entreprises cherchent les loyers les moins chers, hors quelques locaux de prestige.
De plus pas facile de mettre un immeuble haussmannien aux normes environnementales ou d’accessibilité.

Il y a 2 ans, j’ai hérité de 3 petites lignes de SCPI.
Sur ces 3, une était ouverte et une autre en augmentation de capital. J’ai donc d’abord renforcé ces 2 lignes pour constituer des lignes significatives, une orientée bureaux et l’autre commerces pour la diversification.
En 2015 j’ai constitué une nouvelle ligne avec Corum Convictions. Ce n’est pas un choix original mais j’apprécie :
. le rendement de plus de 6 %
. la diversification géographique en Europe,
. la jeunesse, donc des immeubles aux normes environnementales.

Mon portefeuille actuel de SCPI est donc constitué de 3 lignes principales pour un montant total d’environ 100 000 euros. Il rapporte donc environ 5 000 euros par an.

Avec 2 ans de recul, j’observe que les rendements se maintiennent (sauf un à 4,70 %) et les parts peuvent se valoriser légèrement. C’est donc un bilan positif qui m’incite à poursuivre.

En 2016, je prévois de constituer une 4ème ligne principale (pas encore choisie), et de renforcer Corum Convictions.
En 2017, je prévois de constituer une 5ème ligne principale pour la diversification.
Mais ces prévisions pourraient changer car je vois aujourd’hui une alternative : les foncières cotées.
(habile transition vers le chapitre suivant !)

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Les foncières cotées

Les foncières cotées peuvent avoir un rendement similaire aux SCPI, d’environ 5 %.
Elles ont un gros avantage : étant cotées en bourse, elles s’achètent avec des frais (et taxe sur les transactions financières le cas échéant) sans commune mesure avec les 10 % des SCPI.

J’ai donc commencé à regarder les foncières cotées de l’indice SBF120, pour assurer la liquidité.
Et là déception, il n’y en a que 6 (par capitalisation flottante décroissante) :
UNIBAIL RODAMCO
KLEPIERRE
GECINA
FONCIERE DES REGIONS
ICADE
MERCIALYS
En termes de capitalisation, le secteur est écrasé par Unibail, qui ne brille pas par son rendement.

Je considère que pour diversifier a minima (5 lignes) en étant sélectif (1 valeur sur 4), il faut une base d’un moins 20 (5*4) valeurs.
J’ai complété donc la liste avec 14 valeurs (par capitalisation flottante décroissante) :
ALTAREA
TERREIS
FONCIERE DES MURS
FONCIERE LYONNAISE
FONCIERE DE PARIS
ANF IMMOBILIER
ARGAN
CEGEREAL
AFFINE
Patrimoine et Commerce
FONCIERE INEA
TOUR EIFFEL
EUROSIC
SELECTIRENTE

Mais en fin de liste, il y a des valeurs avec très peu d’échanges quotidiens.  Un ordre de quelques milliers d’euros pourrait être supérieur à ce volume, ou bouleverser le carnet d’ordres. Je n’ai pas l’habitude de traiter des valeurs aussi peu liquides.

Pour satisfaire mon exigence de diversification, j’ai eu recours à un tracker pour environ 50 % du portefeuille de foncières.
J’ai choisi Amundi ETF FTSE EPRA Europe Real Estate (EPRE). L’objectif de gestion est de répliquer, le plus fidèlement possible, la performance de l’Indice de stratégie FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe.
Sur un périmètre Europe, le tracker est largement investi au Royaume-Uni, donc en devise GBP. Il y a également un peu de Suisse et de Suède. Le tout représente environ 50 % du tracker hors EUR. J’ai conscience de m’éloigner de mon objectif d’être investi en EUR. Mais il s’agit de devises européennes, qui varient moins par rapport à EUR que les autres, et EUR n’est pas faible par rapport à ces devises. Il me paraît donc acceptable que mon portefeuille de foncières soit investi à 50 % (hors EUR) de 50 % (tracker), soit 25 %, en devises européennes hors EUR. De toute façon je n’ai pas le choix.
A noter que ce tracker est éligible au PEA ! Je trouve drôle d’interdire le PEA aux SIIC, mais de pouvoir les y faire entrer via ce tracker.

Pour les autres 50 % du portefeuille de foncières, je prévois 3 lignes d’actions, en évitant le bas de la liste.

Dans une première analyse (rendement, perspectives), j’ai retenu 2 actions :
ICADE
MERCIALYS
J’ai une ligne de MERCIALYS achetée fin 2015.
J’avais une ligne d’ICADE achetée en janvier 2016. Mais elle s’est mise à monter fortement, je l’ai donc revendue avec une plus-value de 8 %. Je pourrais y revenir.

Pour la troisième ligne, j’hésite encore entre :
KLEPIERRE
FONCIERE DE PARIS
Des avis ?

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C’est tout pour aujourd’hui


J’ai beaucoup écrit, je fatigue …

La suite au prochain épisode.
Demain : les actions.

J’essayerai quand même de réponses aux questions et commentaires bienveillants.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (04/02/2016 17h00)

Mots-clés : action, immobilier, portefeuille