Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ?

Bonjour Stibbons,
vous participez, effectivement, au travers des impôts que vous payez, au financement de l’état en général.
Et, comme vous le dîtes, d’un système qui vous exclu en matière de logement.
En effet, tous les gouvernements successifs, de quelque bord politique que ce soit, ont toujours privilégié le logement des moins fortunés.
Arguant du fait que "les autres" auront toujours le moyen de trouver un appartement dans le secteur "non aidé".
C’est ainsi que, dans votre cas, vous cumulez plusieurs inconvénients que vous connaissez parfaitement.
Les coûts de construction, en ville et en zone urbaine en général sont chers. Tenant, entre autres, à la rareté du foncier, à son prix d’achat et aux délais importants de montage de dossier et de construction.
Seules les petites et moyennes surfaces, malgré leur prix d’achat et grâce au système de défiscalisation mis en place, trouvent encore acquéreur. Mais les engagements que les bailleurs doivent prendre, en contrepartie, existent.
D’ailleurs, sans aide de l’état, personne n’investirait dedans. Déjà que le rendement m’y semble ridicule !
(En aparté, ces acquéreurs participent eux aussi à l’achat de logements HLM (par les sociétés de même nom) dont un pourcentage est imposé par l’état dans chaque construction. Appartements revendus à ces sociétés à un prix largement moindre que le prix "de marché").
Pour qu’un bailleur puisse louer un appartement sans bénéficier d’une défiscalisation, et pour compenser son "manque à gagner", il lui faudrait drastiquement augmenter le loyer.
Accepteriez-vous de louer dans ces conditions ? Si vous trouviez un propriétaire, évidemment.
Reste que, sur ce forum, nous aurons beaucoup de mal à comprendre votre obstination à rester locataire en payant des loyers à fonds perdus, alors même que votre TMI est, selon vos propres dires, à 30 %.
Même en affirmant, par exemple, qu’en plaçant votre argent ailleurs qu’en remboursement d’un prêt, vous seriez + gagnant.
Je vous propose donc une alternative humoristique: Exigeons maintenant de l’état qu’il construire des appartements pour abriter les riches ! … :)

belli79 a écrit :

Seules les petites et moyennes surfaces, malgré leur prix d’achat et grâce au système de défiscalisation mis en place, trouvent encore acquéreur. Mais les engagements que les bailleurs doivent prendre, en contrepartie, existent.
D’ailleurs, sans aide de l’état, personne n’investirait dedans. Déjà que le rendement m’y semble ridicule !

Bonjour,

Je disconviens légèrement. Au tarif de base annoncé du neuf, personne n’investirait pour un rendement famélique. Mais le rendement famélique est lié à ce mécanisme de défiscaliation, avec des loyers cadrés  souvent sous le marché, et des prix d’acquisition plutôt au dessus.

Ici, on constate qu’un meme bien (même lot dans un immeuble neuf) prend 30% sur une annonce "idéal défiscalisation" par rapport à l’annonce "votre premier achat" (comprenez votre RP).

A ce niveau de marge, on se demande même si le promoteur ne fait pas l’ensemble de sa marge sur les biens défiscalisant, ce qui reviendrait à dire que la défisc finance les biens locatifs mais aussi en partie les biens vendus à titre de RP …

J’ai vu passer des dossiers d’acquisition pour RP, avec basculement en locatif non défiscalisant par la suite, et on retrouve des rendements, sinon intéressants, au moins plus décent qu’en défisc classique.

Stibbons a écrit :

Aujourd’hui j’aimerais votre opinion sur une chose qui me semble pour moi terriblement alarmant

A vrai dire, cette expérience vous permet de réaliser quelles seraient les difficultés des ménages aidés s’ils ne bénéficiaient pas des aides en question.
Sauf que dans leur cas, ces problèmes s’ajouteraient à tous leurs autres problèmes, là où vous devez être un peu plus tranquille.

Evidemment ce n’est pas agréable de souffrir d’un boulet artificiel, cependant, le rôle d’un état interventionniste (je ne discute pas ici du bien fondé de ce mode de fonctionnement) est de regarder plus globalement la société.

et signe que quelques chose ne fonctionne pas du tout dans l’immobilier.

Oui, il y a bien des problèmes dans l’immobilier.
Dans une discussion précédente, je parlais de l’état du parc immobilier de certains pays en développement. Chez eux, pas de difficulté à trouver un logement, mais le logement "standard" ne dispose pas d’eau courante 24/24, pas d’eau chaude, une installation électrique sommaire, une isolation inexistante, …

Dans l’ensemble, toutes les contraintes imposées à l’immobilier sont sans doute source de "failles" comme votre situation, mais sur l’ensemble du parc, je pense que nous sommes largement bénéficiaires. Je pense d’ailleurs que votre remarque sur la "qualité" de certains logements malgré toutes les réglementations renforce cet avis.

Bon courage cependant, en vous souhaitant de trouver un logement potable, et un propriétaire conciliant (même contre un loyer un peu plus élevé)

Stibbons a écrit :

Oui mais apparemment si le propriétaire à une assurance loyer impayé celle-ci requiert que ce soit la personne et non son garant qui respect ce minimum.

En proposant la caution bancaire (détaillée par IH sur ce forum), vous pourriez peut-être le convaincre de s’éviter la perte que représente une assurance…

xa a écrit :

Ici, on constate qu’un meme bien (même lot dans un immeuble neuf) prend 30% sur une annonce "idéal défiscalisation" par rapport à l’annonce "votre premier achat" (comprenez votre RP).

A ce niveau de marge, on se demande même si le promoteur ne fait pas l’ensemble de sa marge sur les biens défiscalisant, ce qui reviendrait à dire que la défisc finance les biens locatifs mais aussi en partie les biens vendus à titre de RP …

J’ai vu passer des dossiers d’acquisition pour RP, avec basculement en locatif non défiscalisant par la suite, et on retrouve des rendements, sinon intéressants, au moins plus décent qu’en défisc classique.

Est-il possible de lancer le projet en RP, monter le dossier en tant que RP et basculer le plus tard possible sur un investissement locatif, si nécessaire en prétextant un changement professionel? Si au niveau de la banque tout est bon, je ne vois pas en quoi le promoteur dirait quoi que ce soit au moment de la signature (et même apres signature, tant que l’on habite pas dans cet appartement on peut passer en locatif)

Ok avec Xa.
Sauf que Stibbons n’est pas dans la peau de l’acquéreur, mais du locataire…
A moins que, parmi  ses ami(e)s, il connaisse quelqu’un qui accepterait ce schéma là !
Et que la personne en question le prenne ensuite en tant que locataire.
Pour ce qui est du contrat de vente d’immeuble neuf, le promoteur ne doit normalement pas fixer le prix de l’appartement (sauf par rapport au taux de TVA applicable à la vente qui peut, dans certains cas, s’avérer moindre: zone ANRU par exemple à 5,5 %) en fonction de ce que l’acquéreur va en faire (louer ou habiter). Sauf s’il réserve certains appartements, par obligation, à ce taux de TVA réduite. Dans ce cas là, il doit appliquer un prix maximum/m² qui évolue selon les zones géographiques.
Par ailleurs, l’acquéreur doit s’engager à y avoir sa résidence principale pendant 15 ans. Il ne peut donc pas y pratiquer de l’investissement locatif.
Par ailleurs, article 1134 C.Civ. si l’acquéreur indique d’abord au promoteur qu’il va habiter dans un appartement avec TVA "normale" à 20 % et qu’après il met en location, cela ne regarde pas le promoteur. Qui, dans tous les cas, ne peut pas revenir sur le contrat initial.

Stibbons Re-bonjour,
Si un promoteur peut acheter une maison avec terrain en ville  plus cher que ne le ferait un couple, c’est simplement du au fait que lui, promoteur, va pouvoir utiliser le terrain d’assiette au maximum (ou quasiment) de ses possibilités urbanistiques.
Alors que le couple dont vous parlez, lui, n’utiliserait cette maison, avec son terrain, que "dans son jus".
Au mieux, avec une petite sur-élévation.
Par ailleurs, si la marge du promoteur était en final de 50 %, cela se saurait…
Mais nous nous éloignons de votre post inititial.
Et je m’aperçois que vous ne nous avez toujours pas dévoilé les raisons qui font que vous voulez absolument rester locataire…ad vitam eternam ? Salutem do

Stibbons a écrit :

Au sujet des marges des promoteurs: Immobilier: pourquoi les promoteurs n’ont pas le sourire malgré la reprise:

Challenge a écrit :

En dix ans, la marge brute avant impôts est passée de 10% à 6 ou 7%

A comparer avec un viel article l’Etat et les promoteurs font monter les prix:

Liberation a écrit :

la construction d’un logement neuf a coûté 1 000 à 1 200 euros le mètre carré et que vous l’achetez 6 000

J’avais en tête un chiffre de 50%: il suffit à un promoteur de vendre la moitier des appartements d’un programme pour qu’il rentre dans ses frais…

C’est uniquement les coûts de construction, il y a aussi le foncier, les études techniques, la commercialisation…
D’ailleurs dans la suite de l’article il parle de 25%.
Pour un promoteur non national à l’heure actuelle, faire 30% sur une opération (marge brut + honoraire de gestion) c’est plus que bien…

Comme l’a souligné xa, ce ne sont pas des écarts de prix "à la tête du client" directement, mais fonction du canal de commercialisation. Ceux que je connais vendent en direct donc c’est le
même prix catalogue pour tous.Les boîtes de défisc doivent prendre des commissions dans
des ordres de grandeurs bien différent des AI.

Je partage également ce constat. Néanmoins, à ce que je vois au niveau finition (qualité des matériaux, joins, volet électrique et surtout chauffage à gaz), je constate une différence avec mon appartement actuel, datant de 2006 dont je suis le premier locataire. Qualité correcte, mais sans plus. L’isolation phonique n’est pas parfaite, c’est pour ça qu’on cherche une maison ou appartement en duplex sans personne au dessus de nous…

Sur la question sur pourquoi je ne souhaite pas acheter en ce moment:
- je pense que l’immobilier est à son plus haut, donc il ne faut pas compter sur une revalorisation de l’immobilier pour ne pas être largement perdant en cas de revente avant les 8-10 ans
- j’ai bon nombre d’ami qui ont dû vendre après 3 ou 4 ans pour cause de séparation ou mutation, et où la mise en location n’était pas possible (dépassement des plafonds pour relouer après, …). Et qui ont perdu entre 20 et 30k à cause des frais
- qui dit que dans 5 ans je serais toujours employé ici, avec mon salaire?

Cela dit, il est possible que ma situation personnelle évolue dans 2 ou 3 ans, surtout si le coin en extérieur de la ville où l’on souhaite s’installer nous plaît, mais se sera tout à fait indépendamment de ces considérations froides. Pour moi, si j’achète, c’est parce que j’ai envie d’avoir mes propres murs, désirs que je n’avais pas jusqu’à maintenant.