Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement)

Bonjour,

1. Je ne connais pas Montpellier, mais :
- Auto-financé (cash flow positif), c’est possible dans plusieurs cas (plusieurs régions) des membres du forum
- 5% net net, c’est possible. idem supra
- les mensualités sont en général en lien avec les points précédents

2. Le montant du crédit c’est pour le cash flow. La rentabilité se calcul en prenant en compte toutes les charges du bien vis à vis de son prix d’acquisition. Donc pour le calcul de la rentabilité, vous calculez avec les intérêts mais pas le capital rembousé.

3. Un bien excentré du centre ville, peut être proche d’une commodité qui fait la clientèle … cf université. Pour moi un bien c’est un tout avec en premier critère, l’emplacement.

Setanta

Quand vous dîtes :

Setanta a écrit :

Auto-financé (cash flow positif), c’est possible dans plusieurs cas (plusieurs régions) des membres du forum

Cela sous-entend que c’est souvent difficile dans certaines villes (ou régions) ?

Setanta a écrit :

La rentabilité se calcul en prenant en compte toutes les charges du bien vis à vis de son prix d’acquisition

Alors comment espérer qu’un bien rapporte plus qu’un autre placement lorsqu’on prend en compte le crédit. J’obtiens souvent une rentabilité inférieure à un simple livret A. Et ce n’est pas faute de faire attention au prix du bien, aux charges et au loyer pratiqué. J’ai l’impression d’avoir à acheter un immeuble de rapport ou faire du saisonnier pour pouvoir espérer une bonne rentabilité. Pourtant, avec l’achat de studio ou T2, il doit bien y avoir moyen d’en retirer une bonne rentabilité aussi non ?

Setanta a écrit :

Donc pour le calcul de la rentabilité, vous calculez avec les intérêts mais pas le capital rembousé.

Je suis désolé, pouvez-vous un peu plus détailler ce point ?

gunday a écrit :

vous parlez de net de net après impôts (c’est à dire tout payé) à 5%, ça me semble irréaliste, surtout à crédit

Justement, en prenant en compte le crédit, effectivement je n’ai jamais réussi à atteindre les 5%. Il faudrait presque avoir un prix d’achat nul (j’exagère bien évidemment).
Cependant, ça me semblait intéressant de savoir combien un placement immobilier rapporte si on ne prend en compte que les dépenses obligatoires (taxe foncière, charges, etc…) et non un crédit qui dépend de toute façon du taux et du nombre d’années.

Voilà pourquoi mon calcul de la rentabilité nette après impôts, je le fais sans prise en compte du crédit. Et je regarde ensuite si le bien s’auto-finance quand je prends le crédit en compte.

gunday a écrit :

Ceci dit, les emplacements que vous considérez à éviter pourraient être ceux que d’autres investisseurs privilégieront.

Personnellement, ce que je considère être un bon emplacement est simplement basé sur des jugements que se font les gens sur les quartiers (moi y compris). Ça n’a rien de très objectif d’un point de vue financier.
J’aimerais pouvoir définir qu’un emplacement est bon car financièrement, il rapporte mais étant débutant dans l’immobilier, c’est assez difficile d’avoir un jugement correct sur ce point-là.

Concrètement, un bon emplacement, pour moi, se situe dans un quartier où les gens aiment aller, sans craintes, qui est proche des moyens de transport et pour Montpellier, dont l’accès à la plage se fait facilement. J’évite toutes zones à problèmes, où il y a des "On dit" concernant certaines violences. Mais c’est pourtant là où je constate les meilleures rentabilités. Le prix d’acquisition est plus bas et les loyers également la plupart du temps mais ça n’est pas proportionnelle à la baisse du prix d’acquisition. Résultat : une meilleure rentabilité.

Néanmoins, comme vous le sous-entendez, un investisseur confirmé pourrait voir dans certains quartiers une opportunité certaine.

Donc finalement la question est : qu’est-ce qu’un bon emplacement ? Une zone où tout le monde souhaiterait vivre ou une zone dans lesquelles les investissements rapportent beaucoup ?
Je ne me l’étais pas posé avant de me rendre compte que c’est difficile de concilier les deux (là où je suis en tout cas) ou peut être que je cherche très mal.

Le point qui me fais hésiter, c’est de ne pas acheter près de chez moi.
En cas de problèmes, je serai probablement incapable de les régler rapidement faute de proximité.

Il est quand même conseillé d’investir en premier lieu dans une ville que l’on connait. Et c’est ce que je vais essayer de faire, ne serait-ce que pour éviter d’augmenter le risque que je me trompe à cause d’une méconnaissance de la ville.

En tout cas, je tâcherai d’aller voir le service d’urbanisme pour approfondir mes connaissances de la ville et de son évolution futur. Merci, bon conseil.

De ce que je vois sur l’extrait du mensuel "Le revenu", le montant du crédit n’est pas pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette.

Par contre, ce que je ne comprend pas c’est pourquoi on prend en compte le loyer nets d’intérêts en sachant que cela dépend du fait que l’on est contracté un crédit. J’ai l’impression que le calcul est faussé puisqu’on utilise le côté positif du crédit (les intérêts se déduisent au montant imposé) mais on exclut les mensualités qui entachent la rentabilité.

gunday a écrit :

Kepsylis a écrit :

Justement, en prenant en compte le crédit, effectivement je n’ai jamais réussi à atteindre les 5%. Il faudrait presque avoir un prix d’achat nul (j’exagère bien évidemment).

Effectivement, généralement, on présente des rentas hors crédit, car celui-ci varie.
Mais avec le crédit, n’oubliez pas que vous avez une partie d’amortissement.
Dit autrement, quand vous payez 100 de crédit, il n’y a pas 100 dans la poche de la banque en intérêt, mais une parti allant dans le remboursement du capital emprunté. Donc indirectement dans votre poche.
Ceci dit visez l’autofinancement voir un léger cash flow est déjà bien.

C’est ce que je vous disais plus haut.

le crédit sert pour calculer le cash flow. S’il est positif, c’est que tout payé, vous allez en moyenne toucher un peu d’argent de votre locataire !
Négatif = vous devrez faire un effort supplémentaire, ce qui obère votre capacité d’épargne et donc votre capacité de renouveler l’opération X fois.

Pour la rentabilité, il faut calculer hors crédit ! Car le capital remboursé équivaut au prix de l’actif / du bien.

A la limite vous calculez avec seulement les intérêts pour avoir quelque chose de vraiment net de net de charges, mais vous aurez alors une rentabilité croissante année après année, car les intérêts de prêts sont en général plus élevés au début du crédit qu’à la fin.

Setanta

gunday a écrit :

Dit autrement, quand vous payez 100 de crédit, il n’y a pas 100 dans la poche de la banque en intérêt, mais une parti allant dans le remboursement du capital emprunté.

Je comprend. En soi, c’est comme si je me paye à moi-même. Je vais continuer à suivre mon objectif d’auto-finance voir un cash flow positif.

gunday a écrit :

De nombreux investisseurs dont moi sommes plutôt sur les villes moins vendeuses.

Je commence à me poser la question d’aller voir dans une autre ville. Le seul soucis, c’est la réactivité. Je ne pourrais pas me permettre de faire des visites comme je le fais actuellement dans une ville à 1h de chez moi.

Setanta a écrit :

A la limite vous calculez avec seulement les intérêts pour avoir quelque chose de vraiment net de net de charges,

Je comprend alors pourquoi le calcul présentais dans le mensuel Le revenu ne prend en compte que les intérêts. Ca me paraît plus compréhensible à présent.
En ce qui concerne la rentabilité croissante, j’ai tout simplement fais une moyenne des intérêts à rembourser pour le prêt en question et je l’étale équitablement sur toutes les années que dure mon crédit.

Bernard2K a écrit :

les concepts standard est indispensable pour pouvoir échanger avec autrui et comparer divers investissements.

Merci pour ces petites explications. Effectivement, je parlais de cash flow quand je prenais en compte le crédit.

En tout cas, je me demande comment repérer les emplacements hors prime qui ne sont pas trop "craignos" et où j’éviterais la vacance locative.
Un conseil à ce sujet ? Je vais déjà essayer d’aller voir le service d’urbanisme de ma ville pour en savoir plus.

Je voulais acheter un studio sur Mtp comme 1er investissement mais j’ai laissé tombé car je n’ai jamais rien trouvé d’intéressant.
A Mtp les studios dans les bons emplacements on arrive très vite à 90-105k€ pour un loyer qui va plafonner à 550€, 600€ pour les biens exceptionnels.

Les studios les moins chers seront à 50-60k mais soit l’emplacement est vraiment nul soit c’est dans les "zones dortoirs" étudiantes où la concurrence est énorme et les loyers de 350€.

Bref…à Mtp j’attends le petit immeuble à rénover mais c’est ultra rare..j’en vois quasiment jamais et quand y’en a un on est à 7% brut grand max mais ce sont des trop gros projets pour commencer.

Bonjour,

Je commence mes recherches de studio sur MTP.

Après avoir épluché quelques annonces, on trouve un rendement de 6,2% assez régulièrement.

On est dans la moyenne de la ville pour ce type de surface ?

Bonjour à tous,

Je relance ce post pour vous faire part de mon avancement et pour obtenir des réponses à mes questions.

Tout d’abord, je suis toujours en recherche d’un studio ou T2 dans un bon quartier de Montpellier. Je dois reconnaître que mes objectifs à atteindre ne sont pas faciles. Quand je crois enfin tenir quelque chose, je me rend compte de tous les problèmes que possède le bien. (lorsque je visite un bien, je m’arrange tout le temps pour faire une contre-visite avec un proche qui a un regard expert sur le sujet. C’est là que je me rend compte de tout ce que je peux louper à cause de mon regard de novice. Peu importe, j’apprends !)

Il y a 2 jours, j’ai eu l’occasion de visiter un bureau de 40m² dans le quartier de la gare (très proche du centre-ville) vendu à très bas prix et qui, d’après mois, une fois aménagée en T2 devrait rapporter gros. (le changement de destination du bien sera fait par la propriétaire actuelle)

Caractéristiques :

Prix : 55000€
m² : 40m²
Travaux estimé : 15000€
(déplacer les toilettes, ajouter une douche, aménagé une cuisine, casser quelques cloisons, et si possible ajouter une mezzanine car il y a une bonne hauteur de plafond ~3.3m)
Taxe foncière : 550€/an
Charges de copropriété : 10€/mois
Loyer estimé : 600€ CC environ
(j’aimerais faire une location meublée et du home staging pour augmenter davantage le loyer et viser les 650€ qui sont soi-disant largement possible d’après ma conseillère en immobilier)

J’estime donc une rentabilité nette après impôts de 6.3% et un cashflow de 90€/mois environ. (mes mensualités de crédit pour un prêt sur 25 ans à 2.1% s’élèveraient approximativement à 300€)

De plus, le prix au m² est de 1900€ pour une moyenne à 2750€ environ dans le quartier (30% inférieur). Avec une telle rénovation, je me dis que ma plus-value à la revente devrait être très correct.

Dans le même temps, j’ai appris par mon courtier qu’il n’y avait aucune banque qui donnait son feu vert pour un emprunt car étant en CDI depuis seulement 7 mois, je brûle les étapes en voulant faire de l’investissement locatif… Je compte donc sur ma banque pour obtenir le prêt.

Toutefois, cela fait déjà 2 fois qu’on me conseille de faire mon investissement locatif avec un prêt pour ma résidence principale et pour pouvoir bénéficier du PTZ par exemple. (la première fois, c’est ma conseillère en immobilier qui m’en a parlé suite à cette visite sans savoir que je n’ai pas l’accord d’une banque et la seconde, c’est justement mon courtier qui me l’a conseillé suite à cette nouvelle)

J’aimerais savoir ce que vous pensez de la situation. Qu’est-ce que je risque à prendre un prêt pour ma résidence principale pour faire un investissement locatif ? (au final, à partir du moment où je paye ma taxe foncière à l’état et mon crédit à ma banque, qui viendra m’embêter ?)

Est-ce que je dois envisager de vivre dans l’appartement au moins 1 an avant de le louer par exemple ?

Si les risques sont importants, est-ce que je peux envisager de faire une opération d’achat/revente plutôt ?

Concrètement, qu’est-ce qui m’est possible de faire ? Qu’est-ce que vous me conseillez ?

Kepsylis a écrit :

Tout d’abord, je suis toujours en recherche d’un studio ou T2 dans un bon quartier de Montpellier. Je dois reconnaître que mes objectifs à atteindre ne sont pas faciles.

Personne n’a dit que c’était facile
Un investissement rentable, ça se mérite ! Voyez même les témoignages des investisseurs chevronnés sur ce forum. Même après des années d’expérience, une très bonne connaissance du marché, plusieurs investissements déjà en place, rares sont ceux qui trouvent des biens d’un coup de baguette magique. Souvent cela nécessite des semaines  de recherche, de visites, de négociation, etc.

Vous êtes jeune, c’est votre premier investissement, vous avez des critères ambitieux, et vous cherchez depuis seulement quelques semaines. Soyez patient ! Ce n’est pas parce que vous ne concrétisez pas que vous perdez votre temps : vous apprenez, petit à petit. Cela vous servira plus tard, mais pour cela il faut surtout éviter de vous précipiter et faire une mauvaise affaire qui vous bloquerait pour les suivantes.

Excusez moi, je n’avais pas compris que vous demandiez aux foreumeurs de vous faire votre étude personnalisée bénéfices/risques des différentes fraudes et fausses déclarations que vous envisagez.

Je suis vraiment désolé de ne pas pouvoir vous aider sur ce sujet qui dépasse mes compétences.

Kepsylis a écrit :

En ce qui concerne le PTZ, je me doute que l’obtention d’un PTZ est soumis à une certaine réglementation (que j’ai lu d’ailleurs).
Ce que je me demande c’est comment est-ce que les conditions sont vérifiées une fois que j’ai obtenu le prêt ?

Vous achetez un bien en le déclarant comme votre résidence principale pour bénéficier du PTZ puis vous le louer avant le terme des 6 ans, ce qui constitue une fraude.
Elle sera détectée (par exemple, car ce ne sont pas les moyens qui manquent) dès votre prochaine déclaration d’impôt, sur laquelle vous indiquerez votre vraie résidence principale ; ou dès que vous aurez à présenter un justificatif de domicile 
Et si vous ne déclarez pas vos impôts ou continuez à indiquer une fausse adresse pour votre résidence principale ? Alors elle sera détectée dès que votre locataire fera sa déclaration d’impôt.

Et encore ça ce ne sont que les moyens de détection automatiques. Bien d’autres moyens existent.

Kepsylis a écrit :

Qu’est-ce qui concrètement m’empêche d’obtenir ce prêt et finalement de le louer ?

Concrètement, rien.
Rien ne vous empêche non plus de vendre de la drogue au coin de la rue.
Après, faut assumer.

Kepsylis a écrit :

Encore une fois, si je me pose cette question, c’est parce qu’une conseillère en immobilier ou un courtien m’ont soufflé l’idée. Je me dis quand même qu’avec l’expérience qu’ils ont, ils savent de quoi ils parlent.

Ben voyons… Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, gardez bien ça en tête.
Voyez s’ils sont disposés à vous mettre ça par écrit. Ils devraient vite changer de discours.

Kepsylis a écrit :

Je souhaitais simplement mesurer les risques à ce niveau-là. Savoir si je peux le faire tout en sachant qu’il y a des chances que ça puisse me retomber dessus. Si oui, dans quelles conditions ça peut arriver.

S’il y a des chances que ça vous retombe dessus ?
Vous suivez un peu l’actu ? Des grandes fortunes se font rattraper pour avoir caché de l’argent en Suisse ou ailleurs, derrière des montages élaborés de sociétés écrans, etc.
Vous pensez vraiment pouvoir dissimuler une fraude aussi basique que celle que vous décrivez ?