Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport)

Bonjour, merci de votre réponse.

Oui en effet, un peu plus de 200€/m² pour les travaux.
J’ai une offre à 400€/m par un maitre d’œuvre, mais vu les travaux à effectuer c’est hors de prix.
Il n’y a que très peu de pièces qui seront modifiés hors salles de bains/cuisine.

Je peux peut-être prendre un peu plus de marge sur les travaux (qui seront de toute manière déductibles).

Une question reste cependant : le courtier ne va t-il pas demander à ce que je sois sous compromis avant de démarcher les banques ?
Je n’ai pas vraiment envie de bloquer le bien si le cas est perdu d’avance, question de crédibilité sur mon marché auprès des intermédiaires.

Sur 20 ans ça passe, si toutes les autres conditions sont réunies.

Yannonyme a écrit :

Je n’ai pas vraiment envie de bloquer le bien si le cas est perdu d’avance, question de crédibilité sur mon marché auprès des intermédiaires.

Ce souci est louable . Néanmoins la vente sous condition suspensive de l’obtention du prêt est une quasi généralité.
Vous ne bloquez le vendeur qu’un mois.

Le montant du prêt est très élevé et les mensualités font peur vis à vis de vos revenus.
La durée est hors norme
Autant de points négatifs cela fait beaucoup. Il n’est guère étonnant qu’elle n’ai même pas ouvert le dossier.

C’est pour cette raison que je pense qu’il faudrait voir un spécialiste.

Une chose serait peut_être intéressante :
Dissocier l’achat de l’immeuble en utilisant par exemple un crédit Bail . 
et
demander un prêt bancaire pour travaux éventuellement à un autre intermédiaire financier.

J’évoquais justement ce matin MES difficultés à me faire financer
C’est ICI

Un crédit bail n’est pas un emprunt et pourrait être considéré comme une charge
Du coup votre emprunt ne serait "que" de 246 k€
Ceci minimiserait le montant des mensualités qui sont très loin des 30% maximum du revenu
J’ai trouvé autrefois des banques qui acceptaient de prendre en compte des remboursement atteignant 80% du loyer net ( et ici net du crédit bail bien sûr)

Merci de votre réponse, quelques éclaircissements :

- Je passe le crédit sur 20 ans, mais ne peux pas descendre plus bas niveau taux d’endettement, voir calcul plus bas.
- Je suis absolument flexible sur les paramètres de la négociation, encore faut-il qu’il y ait négociation !
Ce qui m’a profondément déçu et qui fait que vous ressentez, à juste titre, un peu de dédain vis à vis de cette personne… C’est qu’elle n’a pas ouvert le dossier ! Elle s’est contenté de me dire que c’était 15 ans et pas autrement et que toute façon je ne gagnais pas assez.
Ensuite aucun échange, complètement fermée… A ce compte, il fallait me le dire au téléphone. Pourquoi me faire venir un samedi matin à 9h pour me dire "on ne fait pas’ ?

Pour améliorer le dossier, voici donc de nouveaux paramètres, qu’en pensez-vous ?
Achat, idem : 280k€
Frais de notaire : 19k€ que j’apporte en cash
Travaux : 125k€ (hausse de la défisc, mais aussi hausse du besoin de financement)
Avec les frais divers lié au dossier, on arrive à un besoin de financement de 440k€ avec une mensualité à 2206€ sur 20 ans.

J’ai augmenté encore la vacance à 2 mois par an (16%, énorme sur mon secteur), incorporé 600€ de charges non prévues annuelles, incorporé la fiscalité, les frais de comptable & CGA…

On ressort à 2481€ de cash flow net net et entre 8 et 12% de rendement, suivant les années (impact fiscalité) : 11,87% en année 2.

Pour moi c’est plus risqué, car cash flow moindre et mensualité supérieure, mais je suis prêt à passer dessus sans problème. Je pourrais encore baisser la durée du crédit mais on est déjà limite en taux d’endettement : 29%, et 38% en prenant 70% des revenus locatifs.
Le reste à vivre est a 5292€ mensuel.

Des pistes pour faire passer le dossier ?

Merci pour vos retours

Bonjour,
Comme les gourous du forum, votre dossier présenté comme "simple" ne l’est pas tant que cela.
- emprunt de 400k€ alors que votre surface financière n’est que de 50k€-19k€ de frais de notaires
- non marié/pacsé ce qui fait que vous êtes considéré comme un quasi  célibataire
- demande d’emprunt sur 25 ans qui semble irréaliste
- pas d’autre patrimoine qui rassurerait la conseillère, et vous donnerait une plus grande surface financière
- complexité du bien avec travaux importants (et vraiment sous-estimés me semble-t-il, surtout quand on touche à la plomberie et l’électricité.
- ne faut-il pas des autorisations pour passer une immeuble de bureau en logements dans une grande ville?
- votre départ à zéro s’est-il passé dans cette même banque?
- votre expérience de bailleur s’est-elle passée dans cette même banque?
Bref, cela fait beaucoup d’inconnues pour pour ce dossier.

Quant aux réponses des banques, ne soyez pas agressif ou hautain. Ces conseillers ont des consignes, savent ce qu’ils peuvent faire passer ou pas.
Si ça coince, on retravaille le dossier, ou bien on passe à la banque suivante. Et c’est tout! On reste zen.
Mais acceptez du moins que votre dossier est relativement plus complexe à financer que la RP d’un couple de jeunes cadres.

Oui . Pris dans mes souvenirs de la fin des années 90, je reconnais que mon affirmation est péremptoire et fausse.
J’ai moi aussi connu des périodes où les  marchands avaient assez aisément recours au crédit bancaire.
J’aurais dû mettre "les Banques ne prêtent pas facilement aux marchands de bien."

Dernière modification par CyberPapy (03/07/2016 06h22)

Ma banque non plus ne prête pas sur plus de 15 ans pour du locatif. Pour des raisons personnelles je n’en change pas (tant qu’elle me suivra).
J’utilise toutefois une astuce en modulant a la baisse les mensualités des que possible (ca dépend de votre contrat)… Cela augmente la durée et le cashflow… C’est peut-être une piste pour vous.

Sinon le montant des travaux me paraît aussi sous évalué mais difficile de juger sans avoir vu le bien…

Beau projet, bon courage pour la suite!

Je réagis un peu tardivement :

- Au niveau du taux d’endettement : vous auriez un remboursement mensuel quasiment identique à votre salaire. Si le projet tournait mal et que vous ne rentrez pas les loyers, ça virerait à la catastrophe.

- les travaux et l’ameublement devraient être chiffrés plus précisément. Les maîtres d’oeuvre prennent généralement 10 à 15 % du montant des travaux, comme rémunération. Et à moins qu’il ait prévu une marge très grasse, il connait bien le prix des artisans, donc s’il chiffre à 400 €/m², c’est que le prix réel des travaux est bien aux alentours de 350 €/m².
Vous ne pouvez pas, sur un projet de cette importance, vous contenter de diminuer par deux le chiffrage du maître d’oeuvre. C’est très casse gueule. Imaginez que vous montez votre projet sur 200 €/m² et qui il apparaisse ensuite, alors que le bien est déjà acheté et le projet lancé, que les travaux coûtent vraiment 350 €/m² ; vous avez environ 61 k€ de surcoût non financé par l’emprunt. Rien que de financer ce surcoût engloutirait toute votre épargne de précaution et même au-delà.

Vous me direz qu’avant de signer, vous auriez fait ce chiffrage plus précis. Peut-être ; mais aller voir un banquier sans pouvoir appuyer ce chiffrage de travaux sur un devis, c’est un manque de préparation, c’est un point très faible dans votre dossier. On peut aussi trouver, en cherchant bien, un artisan qui promet de travailler très très bon marché, et puis qui se relève incapable de mener le chantier au bout (parce que désorganisé, ou déjà en voie de dépôt de bilan…) ; c’est le concept d’"offre anormalement basse".

Vous vous plaignez que la banquière n’ait pas regardé le dossier dans le détail ; mais si elle l’avait fait et qu’elle soit affûtée sur l’analyse de tels projets, elle aurait pu dire : "voilà un monsieur qui prévoit de changer de destination, retaper et meubler 408 m² pour 120 k€ tout mouillé ; ça me semble très bas ; l’incertitude sur ce chiffrage est d’au moins 60-70 k€, c’est à dire supérieure à l’épargne de précaution du monsieur : voilà un projet qui risque d’aller droit dans le mur à cause d’un renchérissement des coûts de chantier : pas assez de sous pour finir le projet ; pas de loyers qui rentrent tant que le projet n’est pas fini + une mensualité du même ordre de grandeur que le salaire  : ça peut conduire au défaut de remboursement et même à la procédure de surendettement ; donc niet".

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2016 14h49)