Healthpeak Properties (ex HCP) : immeubles de science de la vie et médicaux

Pour un dividend aristocrat bon père de famille ca fait un sacré taquet… même si le marché "se trompe"…

Bon ensuite en ce moment tout est balancé avec l’eau du bain (Etam, Financière de l’odet…etc)

Et la buy zone Morningstar qui baisse, ni vu ni connu (uncertainty qui augmente)… sans explication…

Quelle bande de blagueurs chez Morningstar ! Ils nous ont déjà fait le coup avec KMI, Viacom…

Honteux !

En même temps, si la mauvaise nouvelle annoncée il y a deux jours était prévisible et attendue, HCP n’aurait pas perdu 16% en une journée.

Morningstar justifie sa nouvelle évaluation comme suit :

Morningstar a écrit :

We are decreasing our fair value estimate for HCP to $43 per share from $54 to reflect a change in our business outlook and cost of capital for the company. Our fair value estimate implies a 6.2% cap rate on our 2016 NOI forecast, a 17 times multiple on our 2016 normalized AFFO estimate, and a 5.3% dividend yield, based on a $2.30 payout. Major assumptions in our valuation drive annual average same-store NOI growth across our 10-year forecast near 2%, below the 3% or so rent escalators embedded in many of HCP’s attractive leases and reflecting our view that rents for largest tenant HCR ManorCare are likely to be renegotiated (lower) again in the near to medium term. We think it will be difficult for HCR ManorCare to pay the 3% annual rent escalators on HCP’s leases, given still uncomfortable rent coverage metrics and government reimbursement rates that are likely to be 2% or lower.

Selon leur nouvelle modélisation, le premier locataire d’HCP ne pourra tenir ses engagements contractuels de loyers.

Mais ceci étant dit, leurs évaluations sur le secteur de l’énergie et des foncières semblent plus légères que d’autres analyses que je peux avoir entre les mains (RBC Capital Markets ou Green Street Advisors).

Cela ne veut pas dire qu’ils font mieux… En ce moment, malgré les taux ultra-bas, beaucoup de foncières cotées US/canadiennes n’ont pas la cote.

Une vrai plaie ces problèmes avec HCR ManorCare, car autrement, la guidance 2016 pour l’augmentation des revenus opérationnels est plutôt bonne, spécialement dans les sciences de la vie :

J’ai l’habitude d’acheter des couteaux qui tombent aussi j’ai initié une ligne HCP. A travers ce genre d’événements, je comprends mieux pourquoi, au delà d’une question de caractère, je suis plus à l’aise avec une configuration de ce type. C’est une question de risque je pense. La veille des résultats ou aujourd’hui, HCP est la même entreprise, ni plus, ni moins risqué. La différence, c’est juste notre niveau de connaissance et le prix de l’action. Il y a quelques jours, le risque lié à HCR ManorCare était déjà présent. C’est juste que les investisseurs ne pouvaient pas mesurer le niveau des difficultés. Aujourd’hui la plupart des risques (on peut même espérer une exagération) sont dans les cours. Je trouve cela beaucoup plus confortable.

Cela me rappelle un peu Awilco Drilling. Je préfère acheter bas maintenant que haut plus tôt. Les perspectives sont moins bonnes, mais les risques finalement sont plus faibles. Plus j’y pense et plus j’ai l’impression que globalement les belles situations, sans nuage visible, recèlent plus de risques qu’un dossier "pourri" où le cours intègre déjà tous les problèmes. En résumé, j’ai l’impression qu’un canard boiteux, comme HCP aujourd’hui peut receler moins de risques qu’une entreprise formidable ou un aristocrat dividend comme HCP il y a 3 jours.

Ledep a écrit :

@Alexis92, comparer HCP et Vereit est tout de même fort de café, d’un côté on a une défaillance d’un locataire, de l’autre on a une fraude comptable voire plus, ce n’est tout de même pas du même cru même si le goût peut paraitre tout aussi amer.

j’ai fait l’analogie pour simplement signifier que la perte de confiance sur une reit est violemment sanctionné. Encore plus que sur une autre société. A contrario un bon management comme Unibail se traduit par une surcote.
En tout cas le marché sanctionne autant HCP que ARCP à l’époque.

All Healthcare REITs Should Not Be Painted By The Same Brush
Se diversifier (OHI par ex) au lieu de renforcer ?
Si j’ai bien lu …

HCP a presque récupéré de la baisse du cours de mi-février liée à la révision de la guidance  :

okavongo, mi-février a écrit :

J’ai l’habitude d’acheter des couteaux qui tombent aussi j’ai initié une ligne HCP. A travers ce genre d’événements, je comprends mieux pourquoi, au delà d’une question de caractère, je suis plus à l’aise avec une configuration de ce type. C’est une question de risque je pense. La veille des résultats ou aujourd’hui, HCP est la même entreprise, ni plus, ni moins risqué. La différence, c’est juste notre niveau de connaissance et le prix de l’action. Il y a quelques jours, le risque lié à HCR ManorCare était déjà présent. C’est juste que les investisseurs ne pouvaient pas mesurer le niveau des difficultés. Aujourd’hui la plupart des risques (on peut même espérer une exagération) sont dans les cours. Je trouve cela beaucoup plus confortable.

Bien vu !

HCP sous-performe toutefois sa consœurs Ventas :

Cela n’a rien de surprenant. Il y’a une grande part de subjectivité là-dedans…

Il suffit d’aller sur Bourso ou Boursier, qui font une synthèse des analystes pour se rendre compte des écarts de valo d’un analyste à l’autre. Cela va parfois du simple au double. Pourtant, ils partent tous des mêmes documens et  analysent tous les mêmes comptes et résultats.

Même sur les foncières dont le business model est très simple, des écarts importants existent.

Morning star a donc un nouvel analyste plus "conservateur" que le précédent.

Cours = 36.76 (+6.40%)

Ce spin-off rappelle furieusement celui de sa la consœur Ventas en 2015, qui avait isolé également ses immeubles de "skilled nursing" dans Care Capital Properties.

C’est une excellente chose pour HCP qui conserve ses meilleurs immeubles et segments d’activité :


Tandis que les incertitudes qui pesaient sur le cours de bourse vont se lever, on peut s’attendre à une revalorisation de HCP post-spin-off et un multiple de valorisation de FFO plus élevé.

Quant au spin-off, il pourra peut-être être l’objet d’opération de M&A.

Il faut voir la dette qui sera placée dans le spin-off, mais si l’endettement est contenu, pourquoi pas.

Rien de nouveau. Ce genre de plainte est systematique aux US des qu’il y a une operation financiere. Ce sont les cabinets d’avocats qui racolent…

D’un autre côté, entre le 16 février et le 29 Juin, j’ai  fait 32.5% de plus-value + 2,1% de dividendes sur HCP net de frais, ce qui n’est pas mal non plus. Bon, la partie de la ligne possédée depuis mi Janvier a fait beaucoup moins bien. Je suis sorti parce qu’avec la volatilité augmentée, le spin off me faisait un peu peur.

C’est toujours le même problème, le point d’entrée est vital et il faut choisir des boîtes valables, mais qui dit qu’il n’y a pas une mauvaise nouvelle cachée pour VTR dans le futur ? Certes, la situation semble saine, mais début Janvier, malgré HCR manorcare, HCP semblait presque aussi sûre que VTR et offrait un meilleur rendement.