LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonsoir à tous, j’aurais quelques informations à vous demander concernant le LMNP que je souhaite mettre en place pour mes 2 appartements, en parcourant le forum j’ai essayé de faire un tableau synthétique que voici:



Je compte faire appel à un expert comptable mais je veux quand même comprendre et maitriser au maximum mon sujet.

J’aurais donc une question concernant l’amortissement des travaux, j’ai trouvé que les travaux à l’acquisition étaient amortissables sur une durée choisie de 7 à 10 ans (exemple: je déduis 1000€ par an pendant 7 ans si j’ai fait 7000€ de travaux), mais qu’en est-il des travaux fait pendant les autres années?

Exemple si je fais 2000€ de travaux à N+5, est ce que je les déduis par exemple selon mon choix sur 10 ans, ce qui ferait 200€ de travaux déductibles jusqu’à N+15; et dans ce cas ces 200€ sont ils cumulables avec les 1000€ initiaux de N+6 et N+7

Question du même type pour les charges déductibles. Doit on faire le distingo charge récupérables/charges non récupérables ou bien les charges de copropriété sont déductibles dans leur ensemble?

Merci d’avance pour vos réponses, j’espère ne pas manquer de clarté.

Quelques termes sont erronés :
- ce n’est pas un "impôt foncier" (le terme "revenus fonciers" s’applique pour les revenus locatifs des logements loués nus, mais pas pour des meublés qui sont déclarés selon le régime des BIC)
- produits-charges = bénéfice (c’est à dire l’assiette de l’impôt ; pas l’impôt lui-même)
- produits = recettes et non pas loyers. Recettes = loyer + charges récupérées auprès du locataire (contrairement aux revenus fonciers où le loyer à prendre en compte est hors charges) + autres recettes éventuelles (par exemple subventions).

@Afloman

En simplifiant, tout cela peut effectivement être confondu et soluble dans votre objectif final qui est de ne pas payer (ou le moins possible) de prélèvements sur vos loyers perçus.

Toutefois, vous devez bien avoir en tête que les amortissements ne sont pas forcément linéaires dans le temps, et sont reportables indéfiniment.

Il n’en va pas de même pour les charges qui ne sont déduites qu’une fois pour toutes et dont le report est limité dans le temps.

Il faut privilégier de ne pas consommer vos amortissements dans vos bilans comptables, mais plutôt privilégier les charges pures et dures.

Ce vous éclaire un peu ?

@cricri77700et @Eldoradoimmo: j’ai bien compris mais il y a cependant des "charges" annuelles conséquentes à déduire quoi qu’il arrive chaque année: amortissement du prêt, charges de copro, frais de gestion etc

"Il faut privilégier de ne pas consommer vos amortissements dans vos bilans comptables, mais plutôt privilégier les charges pures et dures".

J’avoue mon incapacité à réellement comprendre cette phrase..

@Eldoradoimmo

Ce qui implique différez les éventuels travaux non urgents? Car les autres amortissements seront "fixes".. Si je prends l’exemple de l’amortissement du bien, les 85% hors taxe de la valeur du bien constitueront une somme annuelle fixe découpée sur 25 ans.

Sur quels leviers d’amortissement peut on jouer autres que l’amortissement des travaux et des meubles.?

afloman a écrit :

@Eldoradoimmo

Ce qui implique différez les éventuels travaux non urgents? Car les autres amortissements seront "fixes".. Si je prends l’exemple de l’amortissement du bien, les 85% hors taxe de la valeur du bien constitueront une somme annuelle fixe découpée sur 25 ans.

Sur quels leviers d’amortissement peut on jouer autres que l’amortissement des travaux et des meubles.?

Il semble que vous confondiez encore charges et amortissements

Ce sont vos charges qui diminuent sans cesse, et en particulier vos intérêts d’emprunt qui se tassent après après année

Ce que vous ne semblez pas avoir compris, c’est que les amortissements ne peuvent pas créer de déficit, et que vous ne pouvez utiliser chaque année que le montant d’amortissements qui conduit à un résultat nul, le solde étant reporté. Ce n’est pas un choix, c’est mécanique.

Je vous recommande de faire appel aux service d’un pro de la comptabilité (expert-comptable), si vous voulez éviter des déboires dans l’avenir.

Bonjour,

je suis en renégociation de prêt sur mes deux appartements, achat de moins d’un an pour les deux. Je vais gagner 110 euros par mois par contre, elle me demande 2000 euros de frais de renégociation; Je peux inclure les 2000 euros comme pour le déduction des intérêts?

Cordialement

afloman a écrit :

@Eldoradoimmo

Non j’ai bien fait la distinction entre les deux, ce que je ne comprends pas c’est cette prise de relais des amortissements que vous évoquez, comme si on pouvait les faire rentrer en jeu à notre guise au moment voulu en fonction de la baisse logique du montant des charges au fur et à mesure des années.

je comprends la même chose que vous , il semblerait que lorsqu’au bout de quelques années on ne puisse plus déduire les charges ou très peu, on puisse déduire les amortissements sans les avoir déduit avant ou très peu(si ce n’est pour arriver à ce résultat nul)

j’ai trouvé une définition de l’amortissement qui me plait bien et pourrait servir à d’autres.

L’amortissement comptable est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l´actif immobilisé » (immeuble, appartement, maison). La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer, dans la comptabilité du Loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un bien.

Dernière modification par breizhinvest (20/10/2016 20h53)

J’ai trouvé que c’était parlant comme définition, ça n’est pas un constat au sens ( constaté par huissier) mais juste une image que l’on peut se faire d’une certaine vêtustée due au vieillissement des matériaux

Michael77 a écrit :

Bonjour,

je suis en renégociation de prêt sur mes deux appartements, achat de moins d’un an pour les deux. Je vais gagner 110 euros par mois par contre, elle me demande 2000 euros de frais de renégociation; Je peux inclure les 2000 euros comme pour le déduction des intérêts?

Cordialement

Oui

- Pour subir cette affiliation au RSI, il faut avoir plus de 23000 €/an de recettes de location saisonnière, sans être LMP. Ce n’est pas un cas fréquent.

De plus il me semble que le RSI est pris sur les bénéfices et non sur les recettes (corrigé moi si j’ai tord), donc même avec des  recettes supérieurs à 23000Eur les  BIC sont souvent négatifs durant plusieurs années.

Les cotisations minimum du RSI sont d’environ 350€ par trimestre. Même si l’on est déficitaire.