Classification des centres commerciaux/malls (class A, class B, class C…)

Pour compléter, les taux de capitalisation 2015, d’après CBRE :

Source : http://www.cbre.us/o/cincinnati/AssetLi … Master.pdf

Avec la même "subjectivité" (qui n’a rien de nouveau) que vous levez quand à la définition des termes :

CBRE a écrit :

Class AA
The best quality assets in the most desirable locations, fully leased, or near fully leased, at or above market rents, to tenants of acceptable credit to investors of high quality real estate, on lease terms also acceptable to the same. Typically the top 5-10 Class A properties in a given market.

Class A
Properties competing for higher-quality tenants/residents, with above-average rental rates for the area, along with high-quality finishes, state-of-the-art systems, exceptional accessibility and a definite market presence.

Class B
Buildings competing for a wide range of tenants/residents, with rents in the average range for the area. Building finishes are fair to good for the area and the systems are adequate, but the building does not compete with Class A in terms of price.

Class C
Buildings competing for tenants/residents requiring functional space at rents below the average for the area.

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Sur la même ligne que Korpacz Realty Advisors :

Although class-B malls are often defined by their location in secondary or tertiary markets, they are best identified by their sales per sq. ft. performance. Class-B malls generate anywhere from $300 to $500 a sq. ft. in sales. Anything less is considered a class-C mall, and anything higher belongs in the class-A category, according to Ray Cirz, chairman of Integra Realty Resources, who has valued hundreds of malls.

Source : 2014, http://nreionline.com/retail/performanc … all-sector

Pour compléter la discussion, un classement des principales foncières de centres commerciaux en fonction des ventes dans leurs centres :


On notera la "qualité" des centres de la foncière Taubman Centers.

Bien que cette discussion ne concerne que les centres commerciaux US, je me posais la question si il existe le même type de classification pour les centres commerciaux en Europe ?

Un article du magazine américain Fortune, daté du 21 Février 2017, à propos du lent déclin des grands magasins US (Sears, JC Penny, Macy’s) :

Can America’s Department Stores Survive?

L’article est très intéressant mais il nécessite tout de même un assez bon niveau en Anglais…

Cet article remet les pendules a l’heure sur la valeur de certains centre commerciaux

Les actualités boursières - La Presse+

DES SPÉCULATEURS PARIENT SUR LA DÉCONFITURE DES CENTRES COMMERCIAUX AMÉRICAINS
ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE
Aux États-Unis, des investisseurs audacieux font le pari que le marché des prêts hypothécaires faits aux galeries marchandes connaîtra le sort tragique qu’ont connu les hypothèques résidentielles à haut risque (« subprime ») il y a près de 10 ans.

Il est vrai que les mauvaises nouvelles s’accumulent dans le commerce de détail. Les grands magasins Macy’s, J.C. Penney et Sears ont annoncé des centaines de fermetures de magasins, à eux trois, plaçant leurs propriétaires sur le qui-vive. Ces fermetures surviennent dans un contexte où le commerce sur internet plombe les ventes au pied carré des mails de façon généralisée.

À Kingston, dans l’État de New York, le Hudson Valley Mall, qui a perdu un J.C. Penney et un Macy’s, a été revendu pour moins de 20 % de la valeur initiale de son prêt hypothécaire de 50 millions US.

À l’image des investisseurs Steve Eisman et Michael Burry, popularisés par le livre et le film The Big Short, qui ont parié sur la déconfiture du marché des prêts hypothécaires risqués, des fonds d’investissement font aujourd’hui un pari semblable à l’endroit des prêts hypothécaires sur les centres commerciaux, rapportait l’agence Bloomberg le 13 mars.

Pour ce faire, ils s’y prennent de la même façon que les acteurs Steve Carell et Christian Bale dans le film sorti en 2015 en vendant à découvert certaines tranches des obligations constituées de prêts hypothécaires de centres commerciaux (« collateralized debt obligations », ou CDO).

Pour ce faire, les investisseurs à contre-courant achètent des instruments de protection de crédit (« credit default swap », ou CDS) qu’ils paient en versant des primes mensuelles tant et aussi longtemps qu’ils maintiennent leur position.

Ce genre d’achat est à la hausse en ce début d’année, souligne Bloomberg, citant des chiffres de la chambre de compensation Depository Trust & Clearing Corp.

Les détenteurs de CDS font leur argent quand les pertes s’accumulent dans le conduit obligataire composé de prêts hypothécaires. Ces pertes sont causées par les retards et les défauts de paiement sur les prêts des centres commerciaux.

Mevo a écrit :

Au passage, il y a juste un léger paradoxe : Pourquoi les malls US morfleraient-ils tant et pas les Européens dans ce cas ?

Amha, cela s’explique par le fait qu’au Etats-Unis, les surfaces commerciales comparées au nombre d’habitants demeurent les plus importantes du monde : 2,2 m2 par habitants (selon les estimations du cabinet Morningstar) alors qu’en France, ces surfaces de vente sont inférieures à 1 m2 par habitant.

(Source : l’opinion.fr)

Mevo a écrit :

Pour les malls, mon pari est que ça ne va pas être autant la catastrophe que ce que certains laissent penser. Mais peut-être que je vais m’en mordre les doigts à l’avenir … Au passage, il y a juste un léger paradoxe: Pourquoi les malls US morfleraient-ils tant et pas les Européens dans ce cas ?

J’ai aussi pas mal de billes dans les malls Reits, dont CBL, mais il faut reconnaître que le secteur retail US est très différent de l’Européen :

- Amazon et les autres vpcistes y sont beaucoup plus prégnants qu’ici,
- C’est le commerce de centre ville qui morfle chez nous, voir l’article du Nytimes il y a un mois sur Albi. Du fait de la structure d’habitation suburbaine là-bas, ce type est nettement moins développé en faveur justement des malls. Il y a donc en fait un parallèle intéressant.
- L’économie des malls repose sur l’utilisation de la voiture. Or la génération millenium aux USA en a beaucoup moins (en baisse de 10% par rapport à 2005), alors que cela continue à augmenter en Europe.
- Les malls US étaient beaucoup de la surface de vente pure, et la tendance à des remodelages vers une attractivité loisirs (restaurants, gymnases …) est encore récente, contrairement à chez nous, où cela a toujours été plus ou moins mixte.
- Les magasins anchor US ont toujours eu une proportion très importante de leurs stocks en rayon alors qu’ici c’est souvent dans des entrepôts enseigne dans un rayon de quelques dizaines de km. Quand l’activité chute, l’impact sur la rentabilité est plus important parce que le pied carré de surface de vente coûte plus cher que le pied carré d’entrepôt.

Cela dit, je pense que le pessimisme est exagéré, et que les malls s’adapteront.

edit: ninjaed par Delta

L’écart de surface commerciale s’explique en grande partie par la différence de logistique. les rayons sont la-bas un lieu de stockage.

Article qui ne présage rien de bon pour les malls US : The retail apocalypse has officially descended on America :

More than 3,500 stores are expected to close in the next couple months.

Department stores like JCPenney, Macy’s, Sears, and Kmart are among the many companies shutting down stores, along with middle-of-the-mall chains like Crocs, BCBG, Abercrombie & Fitch, and Guess.

Some retailers are exiting the brick-and-mortar business altogether and trying to shift to an all-online model.

Pour mémoire, en 2010 :


Les tablettes allaient remplacer les PCs.

On a vu la suite… On pourra relire toute la file de discussions sur Dell sur nos forums.

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Sur le sujet qui nous intéresse, les centres commerciaux les plus pourris aux USA vont mourir (ou sont déjà en train de mourir), les autres survivront.

Le tout en ligne est un leurre. Les gens en reviendront. J’ai tendance à être en avance de phase sur le numérique (banque en ligne depuis 2003, MOOC à leur sortie, early adopter d’Airbnb, etc.) et je n’achète quasiment plus rien sur Internet. Les vêtements ne vont jamais, il faut les renvoyer, et au final, on perd plein de temps. Et de toute façon, faire du shopping physique reste l’activité de prédilection pour se distraire pour bien des gens, surtout aux USA vu la manière dont sont aménagées les villes moyennes.

Dans le cas de LDLC, ils ont toujours eu des boutiques en dur (Lyon et 2 à Paris), qui étaient plus des entrepôts qu’un vrai magasin d’ailleurs. J’achetais à Lyon chez eux il y a 20 ans. Les 3-4 boutiques sont progressivement devenues une petite vingtaine. La différence LDLC était que les vendeurs offrent un vrais conseil du meilleur produit et une compétence technique permettant de réaliser des frankenstein machines très performantes.

Ce qui est nouveau, c’est le développement d’un réseau de franchisés, mais conformément à leur histoire, l’accent semble mis sur la compétence chez les franchisés. Ce réseau existait déjà informellement, mon assembleur local doit commander 95% de son matos revente  chez LDLC même s’il opère sous son propre nom. Ca donnera juste une meilleure visibilité à la marque.  De toutes façons, des grossistes spécialisés, il n’y en a pas tant que ça (Ingram Micro, ECP…), et un revendeur a tout intérêt à passer la majorité de ses achats chez un seul.

Gaspode,

La boutique de Lyon, c’est historique. Celle de Paris, c’est limite de l’institutionnel.

Le fait important est que les dirigeants estiment que le développement commercial serait incomplet sans un réseau physique, et c’est pour ça que la décision a été prise d’ouvrir des boutiques, franchises ou pas, peu importe!

Je cite cet exemple car on parle de gens dont la crédibilité est à mes yeux très forte pour répondre à la question évoquée: le management en place a crée l’entreprise et détient une bonne partie du capital. C’est un bon cocktail pour ne pas faire les choses à la légère.

InvestisseurHeureux a écrit :

Le tout en ligne est un leurre. Les gens en reviendront. J’ai tendance à être en avance de phase sur le numérique (banque en ligne depuis 2003, MOOC à leur sortie, early adopter d’Airbnb, etc.) et je n’achète quasiment plus rien sur Internet. Les vêtements ne vont jamais, il faut les renvoyer, et au final, on perd plein de temps.

Hello.
un peu pareil que notre hôte …

My 2 cents :
je n’achète plus sur internet les vêtements car j’aime tester et voir en vrai. J’aime bien voir la coupe, la matière et la main du tissu, comment joue la lumière dessus, … Et puis j’ai un magasin sympa où je connais le patron et ses employés près de chez moi. Il me fait toujours des rabais et il prend les retouches à sa charge, ce qui rend intéressant l’achat en direct (bon c’est pas non plus du premier prix et certains articles sont un peu chers au départ, je ne suis pas dupe sur ce point et je choisis bien mes articles)

Par contre tout ce qui est technologique, cela devient difficile de ne pas passer par internet. Je vais chez Darty quand je peux (ils n’ont pas tout et ce ne sont pas les moins chers). Mais je passe encore pas mal par mamazon (casque audio, les jouets et consoles pour les neveux, …) ou je prend chez Grosbill (le magasin de Thiais est horrible et au fin fond de la zone industrielle, j’ai failli me prendre un gros trou et péter une jante de ma clio la dernière fois O.O ).

Sinon concernant la perte de temps, je dirai que près de chez moi (proche banlieue parisienne) il y a un gros problème de livraison : un seul point relais qui fait coliposte/colissimo/Mondial Relay (tous les autres commerçants ont abandonné) et le bureau de poste qui est ouvert de façon pas très pratique pour celui qui bosse. Quant à la boite aux lettres, des vols +/- réguliers m’ont échaudés de me faire livrer directement.

Alors le progrès nain-ternet c’est bien, mais si le colis a du mal à arriver au client et en bon état, c’est lassant.

NicK.