SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI

Question de béotien : comment peut-on vérifier la liquidité des parts ?

Je ne comprends pas non plus.

En théorie et si j’ai bien compris, les augmentations de capital se font en augmentant le prix de la part, permettant à tous les associés d’être sur un pied d’égalité, puisque l’augmentation du prix de la part prend en compte l’évolution de la valeur des biens de la SCPI.

Pour moi, je ne vois pas d’effet de dilution mais au contraire une augmentation de la mutualisation, tant en nombre d’associés qu’en biens différents, puisque les augmentations de capital permettent à la SCPI d’acheter d’autres immeubles et donc de répartir le risque sur de plus en plus de locataires.

espenlind13 a écrit :

Question de béotien : comment peut-on vérifier la liquidité des parts ?

Il suffit de lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels  (accessible sur www pour la plupart des SCPI), pour savoir s’il y a ou pas des parts en attente et combien de parts ont changé de main sur le marché secondaire.

Les frais de gestion ne doivent pas être votre seul critère d’achat.

Je vous déconseille d’acheter une SCPI en création. Il y a parfois des déconvenues importantes. J’ai en tête l’exemple de uffi performance énergétique qui a été dissoute au bout d’un an seulement !

Votre intervention est intéressante, et je vais essayer de rebondir sur quelques points que vous soulevez :

Une bonne/mauvaise gouvernance a plusieurs causes, et la plupart ont une certaine pérennité.
- Ainsi, si la société de gestion se comporte bien/mal, c’est dû aux personnes qui font partie de la société de gestion. En général, quand il y a des "bons", ça a plutôt tendance à attirer (et retenir) d’autres "bons", et à limiter le turnover…. et vice-versa.
- Si la société de gestion a de mauvaises pratiques, et que le CS la laisse faire, c’est bien souvent que l’AG laisse faire, donc que les associés laissent faire… ou que quelques associés concentrent dans leurs mains assez de droits de vote pour laisser faire. Vous seriez surpris de constater que pour pas mal de SCPI, le président de l’AG (en général le président de la société de gestion) dispose d’assez de pouvoirs pour déterminer le sort de toutes les résolutions proposées (sauf le choix des membres du CS, les pouvoirs ne votant pas pour ceci). Dans bien des cas, il y a aussi quelques gros porteurs (par exemple les assureurs qui proposent une SCPI comme UC dans un contrat d’AV) dont les seuls votes suffisent à faire pencher la balance (j’ai pu analyser les votes d’une SCPI d’une grande banque, capi > 1 Mds€ … et 5 associés avaient décidé de la nomination de tous les membres du CS lors de dernière AG !).
- Enfin, il reste les statuts de la SCPI, qui peuvent plus ou moins permettre/préserver une bonne gouvernance. Si ces statuts autorisent tout, sauf ce que le strict cadre légal des SCPI interdit, alors, surtout avec la récente ordonnance 2013-676, la société de gestion peut en toute légalité faire pas mal de choses qui lui permettront de dépouiller les associés sans même que ça puisse lui être juridiquement reproché. Certes, ça ne sera pas forcément ce qu’elle fera, ça ne sera pas forcément son intérêt… mais quand on constate les pratiques de certains assureurs avec les fonds €uros rémunérés sur la base de leur actif général, et les vieux contrats à 2%, quand ceux encore commercialisés sont bien mieux servis, on se dit que ce n’est pas à exclure.       
- De manière générale, quand on s’associe de manière durable (c’est le cas avec les SCPI, avec 10% entre le net acheteur et le net vendeur), mieux vaut savoir avec qui on s’associe… Bien sur, le fait que tout aille bien pour le moment ne garanti pas que ça ne se détériorera pas plus tard, mais ça assure déjà un bon moment sans gros soucis.

Vous viendrait-il à l’idée de monter sur un bateau dont vous savez que le capitaine néglige la discipline et permet à l’équipage de prendre des libertés avec la sécurité ? Voudriez-vous acheter un appartement dans une copropriété en sachant que le syndic est connu pour sa très mauvaise gestion, sa collusion avec le conseil syndical, ou/et que 30% des copropriétaires ne paient pas les charges ? 

Vous indiquez vous fier aux chiffres, mais pas au TRI …. qui précisément est le seul chiffre qui synthétise les résultats d’une SCPI sur une longue durée, en prenant en compte les loyers et les travaux réalisés et tout le reste (gonfler/dégonfler le ran ou la réserve de plus-values n’aura qu’un impact limité sur le TRI sur 15 ans). Pourquoi ne pas vous fier au TRI ?

Pouvez-vous expliquer plus en détail ce qui vous amène à rejeter cifocoma2 ?

Sur le ran, je suis assez d’accord avec vous, et je dirais même plus : la somme du ran et de la réserve de plus-value (je ne vois pas bien la différence pour un associé…) devrait juste servir à permettre de maintenir une distribution régulière, en cas d’accident temporaire au niveau du résultat de la SCPI, sans oublier que ces réserves (comptables) ne sont pas à confondre avec la trésorerie de la SCPI (qui peut être excédentaire même sans de telles réserves, mais alors non distribuable, ou qui peut être serrée/déficitaire même avec de coquettes réserves si la SCPI a un peu sur-investit, dans l’intérêt des associés car la trésorerie est mal rémunérée en général).
   
L’évolution du taux d occupation est surtout un indicateur pour inciter à aller creuser, au niveau des immeubles non loué, dont il faut comprendre pourquoi ils sont dans cette situation, si c’est durable, si c’est représentatif du reste du parc, etc.

La taille d’une SCPI est assurément un critère, mais son appréciation dépend de ce qu’on cherche en investissant dans des SCPI. Ainsi une petite taille peut signifier une moindre diversification des investissements, ou une plus grande sensibilité à des couts fixes (le dépositaire par ex.), mais aussi le fait qu’un groupe existant d’associés impliqués, et représentant une part importante des porteurs, est gage d’une bonne gouvernance et augure d’un bon futur….

Vos autres remarques me semblent pleines de bon sens.

Je suis bien d’accord sur le fait qu’il n’est pas facile de se faire une idée sur différents aspects de la gouvernance (sauf à connaitre des personnes bien introduites, ou a poser quelques questions précises en AG) car les rapports ne donnent pas une information suffisante à ce niveau.
Il me parait d’ailleurs surprenant que les rapports d’AG n’indiquent même pas le nombre de pouvoir dont disposait le président de séance (j’ai assisté à qqs AG, et dans une cette information a été fournie)… quand le rapport est disponible tout court (Essayez de demander à une société de gestion le rapport de la dernière AG, tenue il y a plus de 6 mois, et vous pourrez avoir des surprises !). 

Idem pour la zinzinisation… Les sociétés cotées publient l’identité de leurs plus gros actionnaires. Pourquoi les SCPI n’indiquent-elles pas leurs associés détenant le plus de parts, dès lors que ça représente un % significatif du capital ?

D’ailleurs, même pour les autres critères, il n’est pas facile de savoir quelles SCPI sont "ok" ou "nok", car leur lisibilité est rarement binaire…

Pour ma part, la seule manière que j’ai trouvée pour obtenir des informations à ces niveaux, a été d’adhérer à l’association de porteurs de parts, et d’y être actif. Ca permet d’apprendre pas mal de choses, et d’espérer agir avec d’autres associés partageant le même genre de préoccupations. J’ai lu votre remarque sur le message #14 de cette discussion, que je partage en partie (des messages acerbes me semblent contreproductifs).
J’essaie surtout d’y être actif pour renforcer la composante "information" (voire "formation") des associés, plutôt que la composante "béliqueuse" (laquelle doit exister dans une telle association, même si l’association devrait plus souvent conserver un ton bienveillant envers son écosystème), mais je m’y sens parfois un peu seul…
L’association a de toute manière des moyens limités … mais sans elle, c’est encore beaucoup plus limité !

Un "top ten" original, où à part Corum on ne retrouve aucune des SCPI les plus connues ou bien classées pour leur rendement 2016.
Mais peut-être bon, par exemple je connais ActiPierre3 dont j’ai quelque parts et j’en suis satisfait.

Vous ne semblez pas prendre en compte le caractère fixe ou variable du capital,
ni la taille (capitalisation) de la SCPI.
Ce sont pourtant des critères importants pour la facilité d’acheter des parts, et la diversification.
Par l’exemple, l’Oustal des Aveyronnais est une SCPI spécifique qui possède un unique immeuble dans le 12ème arrondissement de Paris. Il risque d’être difficile d’acheter des parts sur son marché secondaire avec de faibles volumes échangés, et elle n’est pas diversifiée.

Je distinguerais également les SCPI jeunes / anciennes, et les SCPI ayant une collecte forte / faible.
Par exemple, CORUM est une SCPI jeune (2012) et à la collecte forte mais maîtrisée. Il est inutile d’aller chercher des chiffres de 2013, la SCPI d’aujourd’hui n’ayant rien à voir avec le bébé de 2013.
Par contre, pour les SCPI anciennes, des calculs à 5 ans sont pertinents.

Vous pourriez également avoir pour critère la situation géographique des immeubles :
. Paris (QCA en particulier)
. région parisienne
. province
. autres pays en zone Euro
. autres pays hors zone Euro.
La tendance semble être à aller chercher du rendement de plus en plus loin de Paris,
mais certains valorisent les beaux emplacements.

La qualité écologique des immeubles peut être également un critère (PFO2 par exemple).

Il faut toujours étudier au cas par cas chaque SCPI : les chiffres peuvent cacher certaines réalités comme l’explique GBL.
Autre exemple : BTP Immobilier est de loin la "meilleure" SCPI sur le critère distribution en 2016, mais il faut étudier pourquoi vous ne pourrez pas en acheter …

Suite à la remarque de GoodByLenine sur "progression du prix acquéreur moyen sur trois années", j’ai supprimé ce critère et l’ai remplacé par la moyenne des TRI sur 5, 10 et 15 ans.

L’avantage du TRI comme critère est qu’il synthétise les dividendes distribués et la valorisation du prix de la part

La nouvelle liste ci-dessous est donc basée sur les critères :
- le rendement moyen locatif brut sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015) à savoir la moyenne sur ces trois années des recettes locatives par part / prix acquéreur moyen
- la progression des recettes locatives sur ces trois années
- la moyenne des TRI 5,10 et 15 ans (lorsque la scpi est trop jeune, le critère est simplement ignoré)

J’affiche cette fois ci les 15 premières SCPI remontées :

CORUMCONVICTIONS
EPARGNEPIERRE
SOFIPIERRE
CIFOCOMA
ACTIPIERRE1
ELYSEESPIERRE
PLACEMENTPIERRE
CAPIFORCEPIERRE
CIFOCOMA2
GENEPIERRE
LEPATRIMOINEFONCIER
ACTIPIERRE3
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS
PARTICIPATIONFONCIERE1
EFIMMO

De manière assez surprenante mais aussi assez rassurante, je tombe sur une liste très semblable à la précédente où 9 des 10 premières valeurs étaient aussi présentes dans les 10 premières valeurs de la liste précédente.

Est-ce que quelqu’un voit des SCPI performantes qui mériteraient de figurer dans une telle pré sélection mais qui n’auraient pas été captées par les critères que j’ai utilisé ? ça me permettrait d’affiner la méthode.

Etape suivante en cours de réalisation, analyser ces SCPI une à une de manière à sortir de la liste  les SCPI pour lesquelles je détecte des éléments négatifs .

berny

Permettez moi d’essayer de vous convaincre du contraire :-)

Surin a écrit :

Tout d’abord cela favorise inutilement les jeunes SCPI puisqu’on ignore arbitrairement le
critère

Je m’étais interrogé sur ce point car j’étais mal à l’aise de voir CORUMCONVICTIONS et EPARGNEPIERRE en 1ere et 2eme place.

L’absence de TRI sur les jeunes SCPI ne les favorise pas et ne les défavorise pas non plus. Simplement, l’absence de ce critère donne un poids relatif plus important aux deux autres critères (rendement brut et progression des recettes locatives). Sur 70 scpi traités il y 8 "jeunes" scpi (scpi n’ayant pas encore de TRI calculable à 5 ans ), elle se trouvent aux rangs 1,2,23,34,39,41,51et 69. La distribution est relativement homogène.

L’absence de TRI n’influe donc pas significativement sur le classement. En revanche, je pense qu’il faut accorder un crédit moindre à la pertinence de la sélection pour ce qui concerne les scpi jeunes. Et donc être plus exigeant pour ces jeunes scpi lors de l’analyse manuelle qui doit suivre.

Surin a écrit :

les SCPI ayant eu le meilleur TRI ces dernières années l’ont eu bien souvent grâce aussi à une forte augmentation du prix de leur part. Il est donc probable qu’elles évoluent moins bien à l’avenir que des SCPI ayant eu un TRI plus faible par le passé et ayant davantage à rattraper.

Qu’est-ce qui vous fait penser qu’une SCPI dont le prix de la part à durablement baissé a plus de chance de voir son prix augmenter ? et inversement qu’une SCPI dont le prix de part a durablement augmenté à plus de chance de baisser ?

J’ai envie de penser le contraire : une augmentation de prix confirmée dans le temps témoigne de la capacité d’une SCPI à acheter des biens à potentiel de revalorisation alors qu’une SCPI dont le prix de part se dégrade au fil des années signifie que cette scpi s’est positionné sur des biens surévalués.
Bref que l’augmentation du prix de part témoigne de la qualité de la gestion du patrimoine de la scpi.

Surin a écrit :

Vous devriez corréler ce critère à la décote / surcote.

Juste pour comprendre. Vous signifier calculer le coefficient de corrélation entre TRI et prix moyen acquéreur / valeur de reconstitution ?
En toute logique cette corrélation devrait être positive, un bon TRI doit entraîner une surcote. Qu’est-ce que cette vérification pourrait nous enseigner ?

berny

berny a écrit :

Juste pour comprendre. Vous signifier calculer le coefficient de corrélation entre TRI et prix moyen acquéreur / valeur de reconstitution ?
En toute logique cette corrélation devrait être positive, un bon TRI doit entraîner une surcote. Qu’est-ce que cette vérification pourrait nous enseigner ?

Cette vérification pourrait mettre en évidence quelques cas de revalorisations bien moins justifiées que d’autres, et identifier des SCPI dont l’évolution du prix de la part a été atypique (donc à creuser).

Remarque : je doute que beaucoup d’acheteurs de SCPI basent leur choix sur de tels critères, qui essaient d’être scientifique. La majorité se laisse imposer un choix par le réseau de distribution, ou de financement (évaluez la corrélation entre la place dans votre classement, et la capitalisation des SCPI, pour vous en convaincre). Déduisez en ce que vous voulez sur la validité du prix des parts…

Suggestion (pour évaluer la pertinence de vos critères)  : placez-vous 5 (ou 10) ans dans le passé, et évaluez les SCPI avec vos "critères"; puis regardez si les SCPI que ces critères auraient alors indiquées comme "bonnes" ont effectivement performé mieux que les autres depuis lors. Mais ça fera encore + de chiffres.