Ashford Prime : un autre spin off dans les REIT

Oui exact Sylvain.

J’ai simplifié le pitch. Cependant le management reste en commun et leur présence au capital des différentes entités est identique ( pour le moment du moins).

A noter qu’un plan de rachat d’action de $100m soit 20 % du capital a été validé. Ceci combiné à la reprise du secteur qu’acte les chiffres à fin Q3 offre un levier énorme.
Qui dit levier dit arme à double tranchant. On est clairement pas dans une optique aussi relax que WPG ou on joue un rattrapage du cours en mode no brainer.

Bàv,

C’est plus complexe d’analyser la valeur AINC.
Introduite à 25$ elle a bondi à 125$ avant de repasser à moins de 100$. Ceci dit avec un capital formé  de 2m de titres on est dans le domaine de la nano cap.
Insider Transactions
je vois que le PDG à lui seul a racheté à lui seul 10% du capital dont une partie au dessus de 100$.

C’est lui qui a fait grimper l’action en partie. Etonnament il n’a pas acheté au moins cher d’ailleurs

Mais vous avez raison si le PDG achète aussi massivement c’est qu’il y’a une raison. Je vais me plonger pour essayer de comprendre pourquoi.

Je ne me suis pas basé sur les screeners mais sur les communiqués de presse / reporting à la SEC présent dans la rubriques investor. D’où prenez vous l’info des 3.6m de titres ?

J’ai commencé à lire la notice remise à la SEC et je n’ai pas trouvé de loup. Il y’a bien une partie variable du contrat de rémunération d’AINC qui est basé sur la performance de l’action AHT & AHP  vis à vis de ses pairs par année calendaire. Mais ce mode de rémunération est assez similaire à ce que pratique Amiral gestion par exemple.

Dans ce meme document nous apprenons que le % du capital d’AHP détenu par le management est de 13% désormais contre 17 % auparavant ce qui est de mauvais augure.

En tout cas l’action continue sa descente aujourd’hui encore.

Merci Sylvain pour votre retour.

J’ai lâché l’affaire temporairement car au niveau actuel de valorisation l’upside n’est pas suffisant comparé au risque, dommage car j’aimais bien le business case sous jacent.

Le cas ARCP démontre que dans les REIT le risque lié à un management trop ambitieux est un gros facteur de risque.

Il faut espérer que le spin-off d’Ashford Inc ne crée pas une sorte de précédent qui donne des idées à de multiples foncières.

En termes de chiffre d’affaires, Ashford Inc est gagnant sur tous les tableaux. On peut le voir aussi en conflit d’intérêts, selon qu’on soit actionnaire d’AINC ou copropriétaire des foncières :

(1) Si la capitalisation boursière d’AHT ou AHP progresse, les fees (0,7%) d’AINC augmentent d’autant. Cela marche aussi si Ashford Trust et Prime font de la croissance externe financée par de la dette (!).

(2) Si les cours de Trust et Prime se font chahuter, la baisse des fees trimestriels est capée à 10% de ceux de l’année précédente. Sur ce point, cela protège le chiffre d’affaires (peu importe pour les foncières si elles génèrent moins de revenus (!).

(3) Mieux que ça, si c’est carrément la débandade sur les marchés, les fees retenus peuvent être calculés à partir du pourcentage des dépenses générales et administratives (G&A) des concurrents d’Ashford Trust et Prime. Le choix du mode de rémunération est au plus élevé.
A dépenses constantes, une baisse de la capitalisation coïncide avec une hausse du taux des dépenses générales et administratives (puisque la formule est taux = dépenses G&A / capitalisation).
Cela fonctionne aussi si ces concurrents deviennent plus dispendieux. Au passage, les années précédentes, ce calcul des fees aurait été appliqué.
C’est malin dans la protection à la baisse des revenus, mais franchement pas fair play pour les foncières : en quoi seraient-elles responsables si leurs concurrents deviennent négligents sur ces dépenses ?

(4) Les incentives fees peuvent être payés pour moitié en actions. A long terme, c’est une bonne chose pour les actionnaires d’AINC si AHT et AHP décotent, mais c’est au détriment des propriétaires des foncières.

Si on ajoute la prise de contrôle que le management a fait d’AINC, on se demande comment le spin-off a pu être fait au nez et à la barbe de tous ! Pas étonnant que les syndicats des hôtels s’en plaignent.

Je n’ai pas regardé le dossier récemment. Mais une recherche rapide indique que peut-être les relations riches en conflits d’intérêts entre AINC, son management et le reste de la galaxie Ashford aurait fini par provoquer une réaction ?
Cf. Ashford Hospitality Trust sues to block shareholder votes on        governance and conflicts-of-interest, reports UNITE HERE - MarketWatch
Will Ashford Hospitality Trust vote to poison its own well? asks        UNITE HERE - MarketWatch
Je ne sais pas quel crédit accorder aux action de Unite Here : ont-ils une chance de réussir ?

L’affaire semblait intéressante sur le papier il y a quelques mois, mais je n’aime pas investir au côté d’un management à l’éthique douteuse. (J’ai déjà donné sur ARCP, à mon regret.)

Pas d’action AINC.

Ce soir est prévue la publication des comptes de la galaxie Ashford.
Visiblement ceux ci ne seront pas bon car AHP par exemple baisse de 6% /10% en 2 jours.
AHT et AINC sont sur le même trend.

Une occasion de se placer qui sait ?

Rentré à ce jour sur la valeur pour jouer la décote sur la NAV.
160 titres 2.5% de mon portif.

J’ai beaucoup hésité car le webcast de l’analyste call donne pas. Malgré la décote criante le management refuse d’orienter le cash vers des rachats d’action plutôt que vers des achats d’actifs.

Le call finit d’ailleurs offline car le management ne parvient pas à convaincre.

On est peut être dans un cas d’école de problème de nom alignement de l’intérêt du board et des actionnaires.

Update sur le sujet :

Devant la décote qui devient sensible le management a décidé d’envisager l’option de la vente et à mandater la deutsche bank pour cela.
Le cours a rebondi vendredi de 15% réduisant la décote à "seulement" 50%.
Cette annonce m’a beaucoup surpris meme si il s’agit d’une excellente nouvelle pour les actionnaires (c’est une mauvais nouvelle pour AINC et le management)
le mandat à DB meme si il  n’a pas été dévoilé doit contenir un certain  nombre de clauses qui fait que ce n’est pas une annonce en l’air. L’action devrait donc se rapprocher de la NAV moins une décote classique au secteur des REIT (environ 20-30%) ce qui nous orienterait vers un cours de $20.
Je doute que le board puisse ne pas mener cette initiative à son terme sauf à ce que celle ci suffise à réduire la décote.

Mon ressenti est que cette annonce est en complet décalage avec l’analyst call et n’est pas la bonne méthode. Le board ferait mieux comme lui suggérait les analystes de se lancer dans un rachat d’action.

Long et en PV pas de mouvement de prévu sur ces niveaux de cours.

Petit follow up.

Pas d’avancement sur le projet de cession de l’entreprise au contraire celle ci vient d’acheter un nouvel actif au lieu de profiter de la décote pour racheter des actions. Clairement le management va pas dans le sens des actionnaires.
Plusieurs cabinets d’avocats & un fond  sont à la manœuvre pour faire cesser devant les tribunaux le conflit d’interet entre AINC et AHP.
Le conflit d’interet étant criant le risque juridique pour la galaxie Ashford fait baisser l’ensemble des entités cotées et notamment AINC qui est au cœur du patrimoine des dirigeants. La baisse est de 50% en 6 mois donc on peut imaginer un ajustement de leur stratégie.

Actionnaire AHP avec une MV de 28% sur 2% de mon portefeuille.

Alors que AHP souffre d’un ensemble de facteurs qui font que l’action est en baisse sensible il y’a à mon sens une opportunité d’investissement sur la preferred AHP-B.
Celle ci offre un rendement de 7%, elle cote 20% sous le prix de call possible, elle offre une potentiallité de conversion à une valeur inférieure à la NAV. Le risque de signature me parait limité étant donné la qualité des actifs détenus.