Réalités : promoteur immobilier dans le Grand Ouest de la France

Neo45 · #1

Je me lance pour ma première analyse de société (si tant est que l’on puisse nommer "analyse" ce que je m’apprête à écrire), à savoir REALITES.

La société :
Il s’agit d’un promoteur immobilier historiquement organisé dans le grand ouest du pays. Depuis quelques mois, le groupe a ouvert une agence à Paris, sortant ainsi de sa région de prédilection.
La société propose des biens neufs (maisons individuelles, appartements, bureaux et commerces).

Quelques chiffres :
. En 2016, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 84,2 millions d’euros (-3,8%). Néanmoins, elle possède un carnet de réservations s’élevant à 174,6 millions d’euros (+54%).
. Le résultat opérationnel s’établit à 4,1 millions d’euros (+16%). Le bénéfice net lui s’élève lui à 3 millions d’euros (+49%).
. Dans la même veine très positive, les fonds propre du groupe ont cru de 35%, pour atteindre les 42,8 millions d’euros.
. Tout ceci est à mettre en relation avec la capitalisation boursière, qui s’établissait, ce soir en clôture, à "seulement" 31,9 millions d’euros, et ce après une hausse journalière du cours de près de 24%. La décôte sur fonds propres s’établissait dès lors à 34%.
. Le PER de la société était ce soir en clôture de 10,6. À comparer avec d’autres acteurs de la promotion immobilière, tels que NEXITY (17,56 en 2016), KAUFMAN ET BROAD (14,83 en 2016).
. Le dividende versé en 2017 sera stable à 0,40€/actions.

. D’un point de vue purement immobilier, la société a développé au cours de l’année 2016 un total de 1820 lots, dont 1037 ont dors et déjà été vendus.
. La société a confirmé, début mars 2017, ses objectifs pour 2020. À savoir produire 1500 lots par an, pour un volume d’activité annuel de 200 millions d’euros.

Actualité récente :
. Outre les très bons résultats publiés début mars, le groupe a annoncé, hier, le rachat de 30% de son capital auprès d’une société d’investissement américaine. Ce rachat s’effectuera dans les prochains jours au tarif de 20,16€ par action.
Cela signifie que les dirigeant de REALITES renforcent leurs positions dans le groupe (>50% actions et droits de vote) 103% plus cher que le cours de bourse ! Ce qui explique l’envolée du jour, avec un volume de près de 10% du capital échangé !

Mon "analyse" toute personnelle :
. La société est à la fois très décôtée sur ses fonds propres (34%), sur la valeur à laquelle ses dirigeants viennent de renforcer leurs positions (63,9%), mais aussi part rapport à ses concurrents (voir PER ci-dessus).
. Les achats d’insiders sont souvent observés. Racheter ici 30% du capital à un tel prix (+103% !) laisse supposer que les deux dirigeants y croient dur comme fer et seront très fortement impliqués dans le développement futur de la société.
. Les derniers résultats présentés sont excellents. Le marché de la promotion immobilière est actuellement porteur et promet de belles choses pour l’avenir.
. Le rendement du dividende est appelé à augmenter dans les années à venir, les dirigeants ayant laisse entendre qu’ils souhaitaient au moins le doubler, à 0,80€/action.
. Petit point un peu négatif, l’année dernière la société a échoué à FINANCIERE REALITES, soit son activité activité financière (même si cela fait un peu "tâche", j’estime que le reste du dossier compense largement cet accroc).

Décharge AMF / déontologie :
. Tout ceci ne représente en rien un conseil ou une incitation à acheter/vendre le titre REALITES.
. Je suis actionnaire de REALITES depuis début janvier 2017, pour un total de 120 titres au PRU de 9,37€.

Mots-clés : analyse, promoteur, promotion immobilière, réalités

oliv21 · #2

Bonsoir Neo45

Félicitation pour votre analyse.
En complément, je viens de trouver le communiqué de la société..
Cette opération prouve la conviction des fondateurs sur la sous-évaluation du business.

La prime de contrôle est relativement élevée (20,13€) par rapport au dernier cours de 12,40€.
Le concert a obtenu une dérogation de lancer une OPA, le cours ne devrait donc pas s’aligner sur le prix de cette transaction ! Néanmoins, la décôte reste importante.

A voir sur le MT

AMF : J’ai une petite ligne sur Realités

Dernière modification par oliv21 (30/03/2017 00h47)

Az · #3

Bonsoir,

Boursier.com : Rachat de 30%

J’ai initié une ligne le 22/03 avec les mêmes convictions. Sans pour autant être discuté cette valeur est dans quelques portefeuilles il me semble.

Neo45 · #4

@Oliv21 : Je ne pense pas non plus que le cours atteindra les 20€ dans l’immédiat. Néanmoins il est possible de penser que cela peut être une cible au moins à moyen terme, ou que, à minima, le cours devrait s’en rapprocher encore un peu plus.
Cela montre bien la confiance des dirigeants dans leur société. Je les vois mal racheter 30% avec une prime de 103% si ils n’avaient pas confiance dans l’avenir du groupe.

@Az : Oui, je pense qu’elle apparaît dans un certain nombre de portefeuilles sur le forum. C’est aussi l’une des raisons qui m’a incité à ouvrir cette file, outre l’excercice "d’analyse" que je voulais tenter depuis déjà quelques temps.

tcheco · #5

Après analyse rapide, et AMHA :

Potentiel d’upside très intéressant, mais downside potentiellement fort aussi si retournement rapide de cycle.

J’aime :
1. Le management à l’air de savoir où il va, et la gestion semble raisonée (seulement 3 années d’historique disponible)
2. Le management fait ce qu’il dit
3. La croissance et les perspectives de croissance.
4. Bonne gestion des stocks et peu de biens non vendus (moins de 5% vs marché à 10%)
5. Le management a acheté un gros bloc à 20€ et dit ouvertement qu’il pense que la boîte est sous valorisée.

J’aime moins :
1. Le fort endettement de la société : 5 fois l’Ebitda !
2. La marge opérationnelle : moins de 3% quand le meilleur acteur de la place, LNC, fait plus de 13% en 2016 !
3. La structure n’est pas hyper simple, plusieurs filiales, et créations de nouveaux bureaux.
4. Le rapport annuel très quali et joli.

En resumé, le prix proposé ne me semble pas si cheap, et à chosir, j’acheterais plutôt dans le même secteur du LNC (ce que j’ai d’ailleurs fait depuis longtemps, avec des renforcements réguliers.)

Tanuky · #6

AMF indique une cession de dirigeants de titres Realités à env 13€ (62 000 actions => env 4%) sur le marché pour rachat parts REACTION
"Cession titres détenus en direct pour rachat parts REACTION (ManCo)"
Fiche BDIF - AMF

L’actionnariat dans le dernier rapport annuel,
https://www.groupe-realites.com/uploads … 11769b.pdf
FCH* 705 810 27,23% 1 411 620 31,8%
LEXIN* 780 000 30,09% 1 560 000 35,2%
REACTION 168 500 6,50% 168 500 3,8%

Je ne comprends pas bien ce tour de passe passe en parallèle de la réorganisation avec l’achat des 30% LEXIN vers DOGE à 20€ l’action…

Une idée ?

simouss · #7

De ce que j’ai pu lire sur Bourso le rachat à Lexin aurait du se faire plus tôt (genre il y a un ou deux ans) et pour les "récompenser" d’être restés dans le bateau plus longtemps il y a eu une surcote sur le rachat. Du coup rien d’étonnant à ce que le management revende des parts, à 13 € ils ont l’air de penser que c’est un bon prix.

Tanuky · #8

Mais alors pourquoi la mention "Cession titres détenus en direct pour rachat parts REACTION (ManCo)"

Ils vendent d’un côté pour racheter de l’autre ? J’imagine que c’est pour racheter plus bas ?

Il devrait d’ailleurs y avoir prochainement une déclaration de franchissement de seuil à la baisse de REACTION à moins de 5%. Il est difficile de trouver qui détient REACTION - il semblerait que ce soit un groupe de managers de Réalités.

Si mon analyse est bonne, ce serait donc un groupe de managers qui vendent sur le marché des actions qu’ils avaient en direct pour racheter à d’autres managers leurs parts logées dans la holding REACTION… Assez obscure tout ça…

Dernière modification par Tanuky (05/04/2017 11h24)

HelloC · #9

Le promoteur Réalités mise également sur le financement participatif pour se développer. Un premier projet sur Nantes est actuellement en ligne sur une plateforme de crowdfunding immobilier.

justsayno · #10

Réalités avait déjà eu recours au crowdfunding en novembre 2016 (sur la plateforme Lendix, cet emprunt n’était pas lié à une société de projet spécifique).

Isild · #11

REALITES termine ce soir à 12,57 euros soit son cours de clôture le plus haut depuis 5 ans !

J’étais à -20% il y a un mois et demi (j’avais vraiment acheté l’action au plus mauvais moment) et je suis maintenant à -4,75%. Ouf ! Ca remonte !

Cependant, je déplore le manque de communication de cette société. Les infos financières et l’agenda sont réduits à leur portion congrue.
Et cette histoire de rachat, par les dirigeants, des actions au prix de 20 euros n’est toujours pas éclaircie (c’est d’ailleurs suite à cette annonce que le titre avait flambé mais depuis c’est un peu silence radio).

Neo45 · #12

En ce qui me concerne, je me retrouve à +34% sur ce titre. Dommage d’avoir revendu plus de la moitié de ma ligne sur la grosse correction qui avait suivi les +20% en une journée fin mars.

Mais malgré tout aucun regret. D’’une part parce que cette vente s’était, quoi qu’il en soit, faite sur une bonne PV, mais aussi parce que si j’avais toujours le bo timing (ce qui est loin d’être cas), ce seraot trop "facile"

Pour ce qui est du reste de votre message, REALITES est une nano caps côtée sur Alternext. Il ne faut donc pas s’attendre à ce que la communication soit pléthorique.
Dans un sens je préfère que la société de développe, grandisse, plutôt que de passer trop de temps à communiquer sur divers sujets.

De même, le rachat des 30% détenus par LEXIN a été bouclé il y a quelques jours. Je pense donc que ce "feuilleton" est terminé et qu’il n’y aura plus nécessairement de communication à ce sujet.

Isild · #13

Vous avez raison, c’est mieux que la société se concentre sur son développement mais elle doit quand même penser de temps en temps à envoyer quelques infos à ses actionnaires.

Félicitations pour votre jolie plus-value ! C’est grâce à votre portefeuille que je me suis penchée sur ce titre.
Je ne ferai pas +34% avec lui mais j’espère terminer l’année dans le vert (pétard si possible !).
Et puis je suis contente d’avoir résisté et de ne pas avoir vendu !
Ca me fait une bonne expérience.

Neo45 · #14

Personne ne sait de quoi sera fait l’avenir. Il est tout à fait possible que d’excellents chiffres (dans les mois à venir) poussent le titre bien au dessus de ses niveaux actuels, tout comme il pourrait tout aussi bien baisser / s’écrouler.
Seul l’avenir nous le dira…

En ce qui me concerne j’ai découvert la société en scrutant le "screener" de investing.com à la recherche des sociétés ayant versé des dividendes en 2016, avant par la suite de retrouver le titre dans quelques portefeuilles du forum (celui de Fadouba notamment).
Je suis entré sur le titre à 8,98€, et ai fait quelques renforcements jusqu’à 9,80€ environ. Une première vente il y a quelques semaines à un cours >11€ (cela est indiqué dans mon portefeuille, mais je n’ai pas recherché le message en question).
J’ai donc un PRU de 9,37€ pour 50 actions tout pile toujours en portefeuille. Actions dont je ne compte absolument pas me séparer pour le moment.

Isild · #15

Nouvelle fraîche de l’AG : le dividende versé sera finalement de 0,5 euro par action.

Neo45 · #16

Ce qui représente une augmentation de celui-ci de 25% (soit +10 cts) comparé à l’année dernière. S’y ajoute une augmentation du cours de 51% depuis le début de l’année (la société côtait 8,98€ le 30 décembre 2016).
Un bon investissement donc, bien que ces derniers temps les variations journalières soient tout de même plutôt importantes.

Az · #17

Bonjour,

La société grimpe depuis quelques temps sans réelle raison vous avez une idée ?

Neo45 · #18

Bonjour Az,

Le fait que le secteur de l’immobilier dans son ensemble se porte bien joue certainement un rôle dans la hausse de REALITES. Il n’y a qu’à voir la hausses de quasiment 20%ces dernières semaines de NEXITY, qui est tout de même une société déjà bien établie et implantée.

Le fait que les dirigeants de REALITES aient racheté, il y a quelques semaines à peine, 1/3 du capital de la société à un prix légèrement supérieur à 20€/titre joue aussi certainement pas mal.
Si ils rachètent à ce prix là, ce n’est surement pas pour perdre de l’argent.

Edit : message adressé à la mauvaise personne. Désolé

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Neo45 (08/06/2017 13h33)

Isild · #19

Presque deux semaines de baisse et là, paf, à cette heure : + 7,04%
Non, non, elle n’est pas sur la short liste de Portzamparc !

J’adore quand la Bourse nous fait ce genre de coup, sans raisons apparentes ou en tout cas, sans que le petit porteur n’en soit informé.

jctrader · #20

Rebond sur un support et qqes milliers de titres font bouger le cours ++

Tanuky · #21

Isild a écrit :
Presque deux semaines de baisse et là, paf, à cette heure : + 7,04%
Non, non, elle n’est pas sur la short liste de Portzamparc ! wink

J’adore quand la Bourse nous fait ce genre de coup, sans raisons apparentes ou en tout cas, sans que le petit porteur n’en soit informé.

Oui, ça fait toujours plaisir mais attention, le volume depuis ce matin est de 3100 actions, soit 50K€, c’est quand même très très faible ! Un simple particulier qui voulait rentrer aujourd’hui a pu déclencher cette hausse… De la même manière, une baisse de même ampleurs peut se matérialiser en quelques heures…

A suivre,

Isild · #22

Vous pratiquez l’analyse graphique, jctrader ?

On évoquait dans un autre topic les fluctuations importantes sur certaines petites capitalisations. REALITES en est un exemple parfait.

jctrader · #23

Oui tout à fait . En observant le carnet d’ordres , on remarque que 4500 titres s’étalent de 13.60 à 14.5 soit 7% de variation du cours ….
POur investir sur ce genre de titres il faut soit être convaincu sur le long terme et accumuler soit être très joueur (car même en intraday le volume est trop faible pour être interessant)

tigrou · #24

Réalités va changer de dimension en devenant le constructeur du nouveau stade de Nantes:
https://www.groupe-realites.com/wp-cont … LOPARK.pdf

Un chantier estimé à 200 millions rien que pour le stade, sans compter la construction d’environ 1500 logements et divers équipements.
A terme Réalités deviendra également propriétaire de 50% du stade.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

oliv21 · #25

Très bonne nouvelle pour Réalités !
Ils vont effectivement changer de dimension et se lancer dans des projets de grandes importance : aménagement urbain, équipements sportifs…
Ca sera une bonne carte de visite pour leur nouvelle agence parisienne qui devrait profiter des travaux du grand paris.

Ils ont aussi des projets de développement de maison de retraite via une filiale heurus (cf slide n°7)

On comprend pourquoi le PDG s’est renforcé à plus de 20,00€…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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