Point de vue de Berkowitz sur Seritage :
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Seritage est forcement impacté par la situation vu du marché de SHLD. Mais ça ne l’empêche pas de continuer à développer ses propriétés. Il lui suffit de trouver un client potentiel pour déclencher un redeveloppement et même parfois bénéficier des indemnités d’un an de loyer selon certaines propriétés. Il a l’air plutôt confiant.
Bruce Berkowitz a écrit :
There’s no doubt that Seritage has been tarnished by perceptions of Sears. But the company will be able to continue its pace ofre development, especially given the nature of the calls and the puts. Seritage will call a property when they have tenants lined up for that space with much higher rental rates. And if Sears puts part or all of a property to Seritage, then Seritage receives one year’s worth of rent and operating expenses and most likely, they’ve already identified potential customers for the space. So, I don’t envision any problems at the current pace or even at a somewhat accelerated pace.
Niveau endettement, il espère que SRG va roller sa dette à un coût plus favorable pour continuer à se redevelopper avant de se désendetter. Tout en augmentant les FFO suite aux ROI des investissements et donc distribuer plus de dividende. (au moins le minimum). Il ne serait pas surpris de voir SRG distribuer un dividende de 4$ au bout de 6-10 ans vs 1$ aujourd’hui. Il estime qu’il restera assez de cash flow pour redevelopper les propriétés sans compter les gains sur de la croissance organique.
Bruce Berkowitz a écrit :
I expect Seritage to eventually refinance what I call its IPO debt in a much more sensible fashion and a lower cost, which will allow faster expansion, more revenue, more operating income, and higher dividends.
I wouldn’t be surprised if three years from now, it has roughly doubled its dividend to about two dollars per share while still continuing to grow over the next three year period. I would not be surprised over a roughly six to ten year period if Seritage doubled its dividend twice from a dollar to two dollars, and then from two to four dollars.
And there’ll still be some growth after that, on an organic basis, without the need to acquire any other properties.
Sinon un élément de décôte : L’immobilier de SRG a été vendu pour une valeur de 80$ PSF, ce qui n’est pas très cher pour la valeur moyenne des Mall Reits (bon il y a certes du redeveloppement, mais il y a quand même une sacré marge entre coût d’acquisition + redeveloppement vs valeur comparable).
Autant que les JV vendu à 167$ PSF à des spécialistes en REITs Mall class A (qui ont une valorisation de $300+ PSF)
Berkowitz rappele qu’évaluer la valeur de ces propriétés nécessite une approche d’estimation propriété par propriété. Exemple du mall Clearview Mall en Louisiana où le grade national attribué au bien ne reflète pas son vrai potentiel (situé dans le meilleur emplacement du centre commercial).
De plus, il y a toujours de la demande pour redevelopper les "big box", parkings et auto center.
Donc selon lui, se baser uniquement sur des stats dans un tableau est insuffisant pour déterminer la valeur des propriétés de SRG et de SHLD au passage.
Bruce Berkowitz a écrit :
In terms of real estate, the company’s been actively selling real estate over the years.
Since 2012, the company sold more than 50 million square feet of owned real estate for more than $4 billion. That’s about $80 per square foot. Data also includes property sold to Seritage for an average of $61 per square foot. And the Seritage joint venture sold for an average of $157 per square foot. Our analysis also includes Ala Moana, a ground lease which sold for $200 million, or $586 per square foot
[…]
A majority of the malls in the country need to evolve with redevelopment. At present, Sears is typically the only anchor willing to sell back space at the best malls. And with Sears’ goal of shrinking its footprint to a smaller box, there’s more than enough opportunity for all sides to win. Over the years we’ve found that you really need to conduct a property-by-property, submarket-specific analysis to truly understand the values, because the value goes way beyond the physical box containing a retail operation.
For instance, the Sears at South Coast Plaza in California and the two Kmarts in New York City have significant value. Even if you look at a location like the Clearview Mall in Louisiana, you’d be mistaken if you simply focused on the grade of the mall assigned by any type of national database. The Sears there is located at the best part of the mall. It has great visibility from the main streets. There’s still
strong demand to repurpose the big box, the detached auto center, and the parking area. So the true value of that real estate is considerably higher than what you might think by just looking at a database.
Pour donner un ordre d’idée, voici une comparaison des différentes EV/SF en fonction des REITs. Le graph date de 2016, mais c’est juste pour donner une échelle à illustrer.
Voici quelques photos de Ala Moana, réputé comme un des plus beau mall au monde, vendu 586$ PSF à GGP en 2013. (et il s’agit seulement du bail).
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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1 #151 11/06/2017 21h31
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