Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

SRG a mis à jour sa présentation, nous avons une nouvelle diapo illustrant la répartition des secteurs d’activité :



On peut voir les différentes enseignes par catégories :

37% Entertainment, food & beverage => Cinéma, théâtre, restaurant etc.
20% Value fashion => Fringues etc.
17% Home => Décoration, ameublement maison
14% Specialty => Vin, nourriture pour animaux, cosmétique etc.
10% Everyday uses => Salle de sport, produit de distribution bio etc.
  2% Other => … ?

Ça manque un peu de détail sur les revenus par enseignes mais c’est déjà un début.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

A propos, sears a laché 20 malls ou seritage a repris 20 malls :
ici

Et un debat interessant sur corner ici

So out of these 20 properties, only 6 were EBITDA negative in 2015 according to the annex, though many were close. Shows how quickly things are deteriorating at SHLD. 2 of these are in A class malls ($760 and $900 sales/sqft), La Jolla and Baybrook Mall, so there should be some good opportunities there for redevelopment, 400,000 sqft of space and 26 acres.

Ah mais c’est t.oi qui a fait ce fichier excel que j’ai vu trainé je ne sais plus où
En tout cas +1 pour ce fichier !

Mais justement j’aimerai bien que srg vende quelques malls pourris comme valley view, southbay pavillon, southwestcenter plutot que de vendre des jv rentable.

L’épée de Damocles, c’est le dépôt de bilan de Sears. Donc j’aimerai qu’elle se débarrasse des malls pourris qui seront les moins revendables maintenant pour faire baisser le risque.
Avec cet argent elle pourrait accélerer le nombre de malls en reconstruction ou acheter des malls avec d’autres retaillers. 

Déontologie : pas actionnaire mais dans ma watchlist. (j’aimerai qu’elle baisse un peu).

Yep, je sais que ce graph n’était pas le plus adapté. Mais c’était histoire d’illustrer une échelle car sortir un 486$ PSF sans élément de comparaison, ce n’est pas très parlant pour celui qui ne connait pas trop le marché.
Après je conçois avoir opté pour la facilité en prenant un graph que je connaissais déjà. Si vous en avez un meilleur, je suis preneur pour éditer mon message.
En parallèle, il date de la période avant le plongeon des mall Reits, j’en ai bien conscience.

Mais encore une fois, et je le dis bien :

Zera a écrit :

Pour donner un ordre d’idée, voici une comparaison des différentes EV/SF en fonction des REITs. Le graph date de 2016, mais c’est juste pour donner une échelle à illustrer.

Enfin bref.

Petit news flow sur les JV avec GGP :
- 8 des 12 baux ont été intégralement cédé  + 5 nouveaux baux en JV 50% SRG/GGP ont donné suite.
Tout ça pour un montant de 247.6M $ pour les futurs projets de redeveloppement ou/et de l’immobilier SHLD ou/et de l’immobilier de Sears Canada.

SRG a écrit :

NEW YORK--(BUSINESS WIRE)-- Seritage Growth Properties (NYSE:SRG) (the “Company”) today announced that it has completed two transactions with GGP Inc. (“GGP”) whereby the Company received gross consideration of $247.6 million. Pursuant to the transactions, the Company has (i) sold to GGP the Company’s 50% interest in eight of the 12 assets in the existing joint venture between the two companies for $190.1 million; and (ii) sold to GGP a 50% joint venture interest in five additional assets for $57.5 million.

As a result of these transactions, the Company reduced amounts outstanding under its mortgage loan by $50.6 million and received approximately $171.6 million of additional cash proceeds before closing costs, which it intends to use to fund its expanding redevelopment pipeline and for general corporate purposes.

“Over the last two years, our partnership with GGP has commenced a series of value enhancing redevelopments at high-quality Sears locations attached to dominant GGP retail centers. The transactions announced today allow Seritage to crystalize this value on eight of the existing 12 assets we held in partnership with GGP, and expand our partnership with GGP on five additional assets primed for redevelopment,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer. “In addition, these transactions demonstrate our ability to tap into the value generated through redevelopment activity in order to redeploy capital into our next wave of accretive projects.”

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Bonsoir,

Publication du T2 2017 hier soir

Cela va prendre du temps mais cela pourrait donner une très belle foncière à terme

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Dernière modification par corsaire00 (04/08/2017 23h42)

vbvaleur a écrit :

Sears va rendre à Seritage près de 10% de la surface total locative louée à 2,94 $ le pied carré  + la taxe de résiliation (1 an de loyer )  Super

Entre:
La restitution progressive des surfaces louées par SEARS qui permet une relocation sur des niveaux de loyers sensiblement plus élevé,
Le développement du parc immobilier par la modernisation des centres commerciaux défraîchis,
Le travail réalisé par les partenaires via les joint-ventures,
La cession progressive de centres commerciaux une fois redeveloppés pour dégager des marges de manœuvres pour accélérer la transformation

Je trouve que cette opération SERITAGE est un trés beau montage financier pour extérioriser l’immobiliser de SEARS.

Je ne serais pas étonné que SEARS cède une nouvelle partie de son foncier à SERITAGE d’ici quelques trimestres.

Et je suis fortement tenté de reprendre une louche de seritage.

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J’ose imaginer que Sears ne lâche pas ses meilleurs contrats de location et emplacements en premier .

Cela deja été un peu le cas (king of prussia, le mall à hawai, mall of america,…)
Je ne pense pas non plus que sears va vendre à seritage ces emplacements les plus pourris.
Mais attendons de voir ce que va faire sears.

Meme si la vente de jv + le pret de lampert laissait presager d’une vente d’immobilier consequente de sears.
Dans ce cadre, les simons et autres sont pas contre faire des jv si c’est pas cher.
Ou des achats.

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InvestisseurHeureux a écrit :

En effet.

J’avais déjà cité un papier en juin 2016 qui indiquait que pour refaire les centres existants, Seritage était sous-capitalisé.

N’oubliez pas que plutôt de faire appel au marché pour financer ses projets de réaménagement  la société peut vendre ses actifs qui ont déjà été réaménagés ou n’ont pas besoin de l’être :

As previously reported, completed two transactions with GGP for gross consideration of $247.6 million whereby the Company (i) sold to GGP the Company’s 50% interest in eight of the 12 assets in the existing joint venture between the two companies for $190.1 million; and (ii) sold to GGP a 50% joint venture interest in five additional assets for $57.5 million.  As a result of the transactions, the Company recorded aggregate gains of $56.8 million, reduced amounts outstanding under its mortgage loan by $50.6 million and received approximately $171.6 million of unrestricted cash proceeds before closing costs, which it intends to use to fund its redevelopment pipeline and for general corporate purposes.
In

Actuellement la société à 342 baux rapportants 100 millions de location annuel , le loyers de ces actifs est de 15$ par psf en moyenne, un prix que je considère acceptable donc la société peut très bien vendre ces actifs pour financer ses projets sans oublier que plusieurs projets arrivent à leurs termes tout les trimestres par exemple je compte 8 projets arrivant à leurs termes au dernier trimestre de 2017 totalisant 655 000 pieds carrés .

Fait intéressant Sears Holding va résilier  environ 3,8 millions de pieds carrés a partir du premier octobre 2017(après les résultats donc) soit plus que les 3,6 millions de pieds carrés déjà résiliés par le passé !
A chaque résiliation Sears paye à Seritage son loyer jusqu’à ce qu’elle quitte les magasins et également des frais de résiliation correspondant à une année de loyer annuel global plus une année de taxes foncières et de frais d’exploitation estimés , de quoi financer une petite partie des coûts de redéveloppement

"pourront être rachetées par l’entreprise à 25$" ça veut dire que si l’entreprise veut les racheter on ne pourra pas s’y opposer, ou est-ce que cela veut dire qu’elle ne pourra pas racheter avant et que si elle rachète en 2022 on apporte si on veut ?

Parce que dans le premier cas ce n’est pas très intéressant. C’est comme une obligation. On est à peu près sûr de ne pas toucher plus que 25 $ à la fin.

Je vous avoue que je n’ai pas la moindre idée car je n’ai jamais vécu cette situation mais voici ce que dit le proespectus : "On and after December 14, 2022, the Issuer may redeem, at its option, redeem the Series A Preferred Shares, in whole or in part, at any time and from time to time, by paying $25.00 per share, plus all accrued and unpaid dividends to, but excluding, the redemption date".

Donc j’aurais tendance à dire que si l’entreprise le veut, nous n’avons pas le choix et on récupère 25$/action.
Plusieurs points ceci dit :
-Les actions préférentielles peuvent très bien resté côtées ad vitam eternam, et au vue de la tâche titanesque que doit accomplir SRG, je doute qu’elle rachète de sitôt… sauf si le rendement des redéveloppements passe sous la barre des 7% évidemment.
-Les actions étant côtées, il est toujours possible de revendre à un cours supérieur à 25$, si jamais le cours évolue favorablement. SRG pouvant racheté à 25$ je suppose qu’on ne risque pas de voir l’action préférentielle côté à 40$ non plus…

Edit : Kapitall a dégainé plus vite ! Merci pour ces précisions !

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On touche quasiment les plus bas pour Seritage (34.5$). Je n’ai pas eu le temps de creuser plus , mais à ce prix on rentre a priori à un prix inférieur à Buffett.

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Je suis également tombé (par hasard) sur ce rapport, qui m’a notamment ému par l’annonce du décès de Martin Whitman, un des derniers grands investisseurs dans la valeur.

Je ne suis guère étonné de voir que les "disciples" de Whitman se soient intéressés à Seritage. Quant à Macerich c’est une surprise, mais leurs arguments sont solides.
Cela renforce ma conviction que non seulement le commerce physique est loin d’être mort, mais que les centres commerciaux ne vont pas tous mourir.

Je crois avoir noté en revanche, que leurs participations dans ces deux REITS est assez marginale.

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