Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

Les nouvelles constructions se doivent d’être aux normes BBC , la construction suivant ces normes à un coût qui se répercutent sur les prix de location afin que l’investissement puisse être un minimum rentable.

Ces constructions neuves ne le resteront pas toujours et j’aurais même tendance à dire qu’elles ne le resteront pas longtemps car les murs en BA13 ont une durée de vie limité à mon sens……

Les gens auront toujours besoin de se loger que ce soit dans du neuf ou de l’ancien en sachant que le neuf se retrouvent plus facilement en périphérie de ville alors que l’ancien ( avec ses inconvénients , isolation etc …) est plus centrale dans une ville.

Qu’en est t’il des logements neufs sur Montpellier que vous citez si ils se trouvent loin des universités pour les étudiants ?

Prenez le nombre de Français aujourd’hui 60 millions , le nombre d’enfants qui auront besoin dans 15 ans d’un studio puis d’un T1 avant d’acheter plus grand pour fonder une famille.

Prenez le nombre de divorcés qui ont besoin d’un T1.

L’immobilier est toutefois un marché fluctuant , il suffit qu’une entreprise ou une université ferme  , q’une ligne de métro soit crée pour que le marché se déplace au sein d’une ville alors qu’un investisseur mise et investie sur 15 ans , un retournement local n’est pas à exclure.
Si ce retournement se fait alors votre bien perd de sa valeur et devient moins attractif en terme de location par  contre vous pouvez continuer à le louer à des populations aidées socialement , ce ne sont pas les mêmes locataires bien sûr.

Il vaut mieux investir dans une ville avec un marché stabilisé et avoir une bonne vision du futur que d’investir dans une ville avec un marché tendu ou les prix  d’achat sont élevés mais avec un fort risque comme vous l’évoquez de constructions neuves qui à terme peuvent saturer le marché local.

En ce sens l’immobilier défiscalisant n’est pas une bonne chose pour l’immobilier local car il déstabilise l’offre et la demande créant des tensions et des flottements d’offres.
Ce marché défiscalisant à aussi un deuxième effet après 9 ans quand le gain fiscal est atteint , une forte revente plombe les valeurs des biens.

Philippe

Si vous évoquez Montpellier, je peux comprendre votre question car c’est l’une des villes de France qui s’est le plus métamorphosée depuis 35 ans.
Mon credo : la qualité du bien que vous achetez, et l’importance de l’entretien

La démographie peut aussi faire réfléchir à l’anticipation :

les gagnants sont ceux qui ont massivement investi dans l’immobilier pendant les années 70 et 80, l’emprunt était bouffé par l’inflation et toute la génération du baby-boom d’après-guerre allait arriver simultanément sur le marché immobilier !

Je crois me souvenir de la success-story du "petit prince (ou poucet) de l’immobilier" à l’époque, mais je crois que l’histoire a mal fini 

Mis à part l’emplacement…j’ai l’impression que personne ne m’oppose théories et tendances. J’avais pourtant espoir d’avoir tord

GBL vient à notre rescousse ! Tu as toujours des graphiques INSEE sous le coude ^^

Pour moi, deux risques sont majeurs.

1) La diminution de la demande entretenue par les promoteurs (la même chose que la pêche….les mecs ils ont tellement ratissé les fonds marins, qu’il n’y a plus rien maintenant, et doivent changer de profession…).

2) Une fiscalité et un contrôle étatique de plus en poussé sur les PV, les diagnostiques qui deviendront obligations (par exemple les DPE…), des loyers contrôlés, une CSG en hausse….

Effectivement, madame Irma c’est madame Irma. Mais TOUS les investisseurs envisagent les hypothèses futures. C’est simplement de la prudence et de l’anticipation.

L’emplacement, évidemment, mais ce n’est pas si simple que cela.

Ok, Paris devrait rester Paris - et on louera toujours un bien à Paris.

Mais il est d’autres endroits sur lesquels on aurait pas parié cher - et qui se sont révélé très rentables. Savez vous quelle est la ville la plus chère en Lorraine ?
Réponse : Thionville - à cause de la proximité de la lessiveuse luxembourgeoise et des frontaliers.
Qui aurait pu prévoir cela il y a 20 ans - et quoi prévoir pour les prix locaux  dans 20 ans ?

D’un autre côté, il existe de petites villes au passé industriel où l’acheteur fixe son prix - du fait des nombreux logements vides. Exemple : Dieuze - Sarrebourg - Morhange - ville de 5000 / 10000 habitants où des régiments sont partis récemment.

Bref, ce n’est pas si simple que cela que de prévoir les endroits "porteurs" d’ici vingt ans.

Dernière modification par MichelPlatini (22/03/2012 22h11)

Sinclair a écrit :

Trois règles pour moi aussi :
- valeur
- prix
- diversification

La valeur, c’est ce que j’obtiens.
Le prix, c’est ce que je paye. Doit être inférieur à la valeur = marge de sécurité.
La diversification, c’est pour éviter de trop réfléchir aux hypothèses futures. ^^

Je vous en conseille une quatrième : la localisation!

Et une cinquième : que votre quatrième règle devienne la première!

Vous pouvez acheter un bien qui vaut 100k€ à 80k€, si le marché est inexistant, la valeur va baisser inexorablement.

Achetez en centre ville d’une métropole une peu dynamique, vous devriez échapper à la baisse (typiquement Paris centre)

BorderLine a écrit :

Bonjour,

Je me pose quelques questions quand je pense au trés long terme (disons >20 ans) dans l’immobilier locatif….

….Autre exemple d’éléments d’inquiétudes, certaines villes-universités ont eu le label d’excellence, n’est ce pas la fin (ou le déclin) des villes qui ont des grandes universités, mais pas le label? D’autres exemples sont certainement possibles sur d’autres secteurs.

Merci de me faire partager votre vision des choses.

Bonjour,

Outre l’emplacement il faut plutôt penser au potentiel locatif…il existe malheureusement des cas avec une bonne localisation (ex: centre ville) mais dans une ville sinistrée…plus de loyers !

Quand on utilise l’emprunt pour réaliser une opération immobilière, j’ai un schéma en 3 parties:
1) partie fiscale = réduction d’impôts (SCELLIER, CENSI BOUVARD…)
2) partie locataire = vos loyers
3) mon effort d’épargne = vous

On essaie de maximiser les points 1 et 2 et minimiser le point 3. Dans la situation actuelle le point 1 est fortement en danger avec l’état de nos finances (dette de la France 1700 milliards €) et va de plus en plus diminuer.

Comme vous le dites c’est un investissement long terme qui est pour moi toujours d’actualité (lutte contre l’inflation et préparation d’une retraite de plus en plus incertaine).

C’est d’autant plus d’actualité à Montpellier, nouveau champion de France…Peut être un boom sur l’immobilier locatif dans un avenir proche…;-)

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Bonjour,

Parfaitement, la partie fiscale fait partie intégrante d’une bonne stratégie patrimoniale.

L’investissement locatif en direct (sans la partie fiscal) est à mon sens encore plus risqué puisque vous supporter avec le locataire (loyers) l’ensemble des risques de l’opération…

La rénovation puis location est un autre schéma…

Au plaisir d’en discuter plus avant
Cdlt,
LFV

LFV a écrit :

L’investissement locatif en direct (sans la partie fiscal) est à mon sens encore plus risqué puisque vous supporter avec le locataire (loyers) l’ensemble des risques de l’opération…

Quand vous investissez, vous supportez seul tous les risques, que ce soit du locatif dans l’ancien, de la défiscalisation etc etc etc… Le locataire, le CGP, le banquier… ils ne risquent rien eux.

Les programmes defiscalisants sont vendus trop chers, et sont souvent mal situés. Un CGP vous pose toujours comme première question : quelle est votre capacité d’epargne mensuelle? La bonne blague! j’investis pour gagner de l’argent, pas pour en dépenser plus!
J’ai déjà évoqué sur ce forum un guignol qui voulait me vendre un studio à La Réunion 145k€, alors que ça en valait la moitié…

Chaque intermédiaire grignote votre part du gâteau. Ce que vous payez en moins en impôts, vous le payez en plus à un intermédiaire. Je n’ai aucun exemple contraire à cette idée. (allez, certains Scellier au tout début valaient le coup, je vous l’accorde)

ZX-6R a écrit :

LFV a écrit :

L’investissement locatif en direct (sans la partie fiscal) est à mon sens encore plus risqué puisque vous supporter avec le locataire (loyers) l’ensemble des risques de l’opération…

Quand vous investissez, vous supportez seul tous les risques, que ce soit du locatif dans l’ancien, de la défiscalisation etc etc etc… Le locataire, le CGP, le banquier… ils ne risquent rien eux.

Les programmes defiscalisants sont vendus trop chers, et sont souvent mal situés. Un CGP vous pose toujours comme première question : quelle est votre capacité d’epargne mensuelle? La bonne blague! j’investis pour gagner de l’argent, pas pour en dépenser plus!
J’ai déjà évoqué sur ce forum un guignol qui voulait me vendre un studio à La Réunion 145k€, alors que ça en valait la moitié…

Chaque intermédiaire grignote votre part du gâteau. Ce que vous payez en moins en impôts, vous le payez en plus à un intermédiaire. Je n’ai aucun exemple contraire à cette idée. (allez, certains Scellier au tout début valaient le coup, je vous l’accorde)

Totalement d’accord avec les arguments avancés.
Investir comporte un part de risque.

La défiscalisation est à utiliser avec modération  par contre effectivement les premiers scellier sont intéressants mais ils sont toujours sur facturées afin d’appâter le chaland par la carotte fiscale qui sera payé par l’ensemble des Français mais qui bénéficiera aux promoteurs.
On se demande bien pourquoi une mesure si avantageuse à ses débuts à été mise en œuvre pour le grand bonheur des constructeurs notamment Bouygues ( grand am ide Sarkozy … )

Philippe

Bonjour,

Je ne suis toujours pas d’accord avec vous. Ce dont parle Julien ci dessus est très très très spécifique. Il a flairé la bonne affaire et en a profité. Il défiscalise "tout seul".

Pour ce qui est des programmes vendus par des intermédiaires, peu importe l’acheteur et son TMI. Vous surpayez toujours le bien d’un montant au moins égal à votre gain d’impôt.

Ce que vous gagnez d’un coté, vous le perdez de l’autre.

Prenez une zone X où vous achetez votre bien.
Choisissez des biens anciens équivalents à celui que vous souhaitez acheter en défiscalisation et faites une moyenne de leur prix. Puis comparez cette moyenne réévaluée sur 9 ans avec la valeur de votre logement dans 9 ans. La plupart du temps, la valeur de votre logement est inférieure au prix que vous l’avez payé + effort mensuel - crédit d’impôt.

Bonjour,

Je suis d’accord sur le fait de ne pas surpayer…encore faut-il connaître objectivement les prix de marché…Surpayez…y-a-t-il des statistiques prouvant cette tendance du neuf ?
Prix de marchés, les bases notaires ou "valeurs vénales" sont plutôt fiables pour moi…le reste ce sont des convictions personnelles. Avez vous d’autres chiffres plus objectifs ?

Beaucoup de schémas immobilier existent
1) rénovation ancien
2) achat terrain + construction neuve BBC
3) achat neuf BBC

Je suis moins affirmatif (vous préconisez point 1) car le foncier est en général plus cher (bonne localisation au centre ville par exemple) et quelle entreprise de rénovation choisir (vous) ?

Il n’y a pas un schéma universelle valable pour tout le monde.

Ce que je dis simplement c’est que le choix 3 peut être pertinent pour des hauts TMI…demandez aux personnes payant plus 10k€ / an…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV