Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?)

Perso je n’y mets pas les pieds.

Déjà vous oubliez les frais de mutation (notaire) + frais de garantie et de dossier (sauf si vous payez comptant), ce qui va vite porter le montant à 61000€. Ca laisse une rentabilité brute à 12% qui n’est en soi pas dégueulasse (et oui on n’inclue pas les charges dans une rentabilité brute).

Ensuite, avec le nombre de résidences séniors qui poussent un peu partout, il est fort probable que certaines résidences + anciennes risquent d’avoir un peu de vacance locative. A vous de voir si vous êtes capable d’assumer 890€ de charges + 302 + 84 tous les mois si le bien n’est pas loué…

Sous réserve que toutes les charges soient répercutées sur le locataire (ce qui à mon avis n’est pas le cas), sans compter les travaux d’entretien de la résidence qu’il va falloir assumer.

Pour un premier achat, vous pouvez trouver un rendement moindre de l’ordre de 8-9% qui est très correct pour un investisseur débutant, sans les risques d’avoir à payer des charges exorbitantes en cas de vacance ou d’impayé. Ou alors il faut viser une rentabilité + importante au vu du risque et obtenir le bien à 40-45k€.

Bonsoir Bigem,

Vous avez oublié de compter l’impact de l’IR+PS sur votre opération. Même avec un TMI à 14% (et les PS), le CF va dangereusement diminuer !

Ensuite, comme l’a fait remarquer Stinky, il y a plus de 1200€ de charges par mois et votre locataire n’est peut être plus dans la force de l’âge ; combien de temps pourrez vous encaisser la vacance locative au départ de votre locataire ?

Avez-vous inclus la PNO ou les charges de copro non récupérables dans votre bilan de charges ?

Bonjour Bigem64

Dans les charges a 890e ça comprend quoi exactement?
Les charges baissent si le bien n’est pas occupé?
Que ce passe t-il si votre locataire ne paye plus, il sera impossible dexpulser votre locataire vu l’âge?
Pourquoi la personne vend si la renta est si bonne et que le bien est loué?

La rentabilité est bonne mais vous avez un bien plutôt atypique donc ça me semble justifié d’avoir un rendement important.

Pour ma part un bien avec trop de charges je vais même pas le visiter.

@JR:
Les charges comprennent, à prioris, tout ce qui est restauration, services, entretien des locaux etc…
Le fils de la locataire gère cette location, et je ne pense pas qu’il y aura des impayés, elle y est depuis un an et a encore deux ans de bail.
La personne vend car c’est un héritage (la maman est décedée et donc le bien revient à ses 6 enfants mais ils n’en veulent pas)

@FastHand:
Niveau remplissage de la résidence, je ne sais mais je compte me renseigner cette semaine.
Le prix de vente semble être une bonne affaire (873€/m2) à ce que je vois sur les sites de vente, il est situé plein centre ville et date de 1990, la résidence semble en très bon état (je l’ai visité), ainsi que l’appartement.
La gestion est faite par Sogeprim mais il n’y a pas d’exploitant, cela fonctionne comme une résidence classique

De plus, il y a la possibilité de se mettre au réel, du coup ca réduira les impôts et les éventuels travaux, non ?

@bigem64:

Notre but n’est bien sûr pas de décourager les fiturs acheteurs mais dans ce cas précis je vous invite à bien vous renseigner sur les taux de remplissage et durée de vacance locative.

Vous dites que 5 mois de CF compensent 1 mois de vacance locative, la dessus je vous reponds que votre CF sera déjà utilisé pour vos charges (taxe foncière, charges etc), sur ce type de bien la durée pour trouver un locataire est plus longue, que diriez-vous de payer votre crédit et 6 mois de charges avant de trouver un locataire?

Vous dites que vos impots ne seront que de 30€, avez-vous pris en compte ces nouveaux revenus? Cela me semble très optimiste.

Il n’y a pas d’investissement miracle quoi qu’on en dise, si les rentabilités sont énormes c’est que le risque l’est aussi et ne le sous estimez pas, alléché par la renta.

Enfin si demain vous voulez vendre pensez-vous pouvoir liquider rapidement?

Bonjour,
Pour moi, vous devriez renoncer.
1/ Vous commettez une énorme faute dans le calcul de la rentabilité, soi-disant de 32 % (?! Cri-cri va en faire une attaque…), car vous y intégrez les charges, supérieures au loyer. Cette erreur montre clairement que vous n’êtes pas prêt à investir et qu’il faut encore vous former sur ce blog (voir DDTee, ZX-6R, Philippe30, Cri-cri etc.).

2/ Vous n’avez toujours pas distingué les charges qui incombent aux locataires de celles qui reviennent aux propriétaires; or, cette division est essentielle dans le cadre de charges aussi élevées.

3/ Sachez qu’une locataire très âgée est invirable, qu’elle paie ou non, aucun juge ne vous donnera un arrêté d’expulsion avant de très, très longues procédures. Donc il s’agit d’un investissement dangereux et inadapté pour un débutant…
Je suis un peu direct, mais il vaut mieux savoir marcher avant de courir…

Rastignac

Dans chaque affaire immobilière, il existe une part de risque. Je pense qu’il est plus risqué de ne rien faire que d’entreprendre, vu les retraites minables qui nous attendent… Maintenant il faut vérifier certaines choses : certains locataires sont en pratique invirables, comme les mères de familles avec de petits enfants et les personnes très âgées. Ensuite, avant d’entreprendre il faut s’instruire au maximum sur ce blog, en relisant par exemple les centaines de messages de DDtee, qui constituent un vrai petit manuel de l’investisseur.
Il est bon d’acquérir des connaissances de base  sur les locataires. Par exemple, dans un studio pour étudiant, votre clientèle tourne souvent avec des cautions parentales intéressantes. Peut-être pouvez-vous faire de même avec vos personnes âgées, il faut vous renseigner. Pour les charges, il ne faut jamais, au grand jamais, les compter dans la rentabilité brute ou nette. Les charges ne vont pas dans votre poche : soit elles sont une dépense directe pour vous, soit le locataire les paie. Comptabiliser les charges dans la rentabilité, c’est un truc de vendeur de Pinel, d’où mon pessimisme…
Le prix du bien me semble correct si les charges reviennent, à 90%, au locataire. La décôte (de 80 000 à 55 000) est énorme et me semble suspecte: renseignez-vous bien sur ce type d’affaires que je connais mal (qualité de l’environnement, de la nourriture etc.).

Rastignac

La marge brute varie suivant les auteurs et compte assez peu, seule la nette est sérieuse pour un investisseur.
Dans mon cas, en LMNP, la brute est :
le loyer hors charges /( le prix du bien + frais de notaire+frais d’agence+meubles achetés +travaux)
Cela sert juste pour savoir si je laisse tomber le dossier après une visite du bien.

La nette, qui détermine tout, est plus précise, elle intègre toutes les charges. J’utilise un petit calcul pour déterminer les coûts et les bénéfices du bien pour chaque mois de loyer :

le loyer hors charges /[ le prix du bien (échéance du prêt, j’aime le 110%) + frais de notaire +frais d’agence + meubles achetés + travaux+ PNO +TF+ CFE (meublés)+ frais de compta + tous autres frais prévisibles, comme les charges non récupérables ]
Je ne compte pas l’avance (fond de roulement) que l’on doit fournir à la copro quand on y rentre, et que la copro rend quand on la quitte, 5 ans ou 30 ans plus tard…
En général, ces frais vous prennent environ 100 à 120 euros par mois en plus de l’échéance de prêt. Et il faut savoir qu’un jour ou l’autre vous aurez des réparations à payer…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (28/08/2017 13h12)

Calcul de rentabilité :
(2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Sur les résidences senior avec services :
Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ?

La rentabilité et le taux de remplissage sont des choses qu’on regarde AVANT de faire une offre, de préférence.

Comme je l’explique dans le second fil, l’emplacement et la concurrence locale (actuelle et à venir) sont des critères importants pour ce type de résidence.

Etudiez bien votre projet avant de signer.

@ frame

Ces services sont comprient dans les charges justement

@DDtee

Comment peut-on se renseigner sur les revenus de la locataire en place ? Quelle est la démarche ?

Ok mais cela ne se demande pas avant d’avoir eu le bien non ?

De plus, qu’entendez vous par échéance du prêt, pour le calcul de rentabilité ?*

Dernier point, vous estimez qu’il faut quelle pourcentage de rentabilité brut, pour commencer à examiner de plus près un projet immobilier ?

Dernière modification par Bigem64 (28/08/2017 11h26)

DDtee a écrit :

Il peut être utile de vous renseigner sur le montant des ressources de la personne hébergée.

En effet, ayant plus de 65 ans si ses ressources sont inférieures à 23146€ en IDF et 20 123€ dans les autres régions, vous ne pouvez simplement pas entamer de procédure d’’expulsion si elle ne paye plus son loyer. Dit autrement, vous l’hébergez gratuitement à vie…(sauf en la relogeant dans un autre bien équivalent sans doute tout aussi gratuitement )

Pas expulsable certes, mais a priori l’hébergement n’est pas gratuit.

Pourvu qu’elle soit solvable, on finit toujours (normalement) par obtenir le paiement des loyers. Le loyer est une dette qui découle automatiquement du bail. Il s’agit ensuite d’en obtenir le paiement (commandement de payer, puis saisie…).. C’est compliqué et ça coûte mais on finit par les percevoir.

Le tout est dans "Pourvu qu’elle soit solvable". D’où l’intérêt de vérifier son niveau de revenus, comme vous le recommandez. Vérifier aussi si une personne s’est portée caution, et si cette caution est valable (correcte dans sa forme ; durée d’engagement, etc).

Souvent les personnes qui vont dans ce type de résidences sont aisées ; mais si jamais ses revenus sont entièrement bouffés par la somme très élevée loyer + charges, plus peut-être des soins médicaux coûteux et pas totalement remboursés, vous pourriez tomber sur une personne qui ne soit plus solvable.

Effectivement cela pourrait être cavalier si vous demandez en direct des papiers à la locataire. A mon sens, c’est au proprio actuel de vous fournir tous documents attestant de la solvabilité de sa locataire. Idem d’ailleurs pour tous les autres docs listés par DDTee.

C’est au proprio de vous fournir les documents qui vous permettent de vérifier la fiabilité de l’investissement. S’il refuse, dites-lui que vous êtes un investisseur sérieux qui vérifie avant d’investir. Vous n’êtes pas un pigeon qui achète les yeux fermés.

PS : parmi les problèmes posés par la location à une personne âgée seule : en cas de décès, le bail est résilié d’office. Le temps que les héritiers récupèrent les meubles, etc. il se passe couramment 1 mois ou deux, parfois nettement plus. En théorie les héritiers vous doivent une indemnité d’occupation pour le temps où l’appartement reste occupé, mais ils peuvent renâcler à payer et c’est alors la croix et la bannière dans ce cas pour se faire payer ; il n’est pas rare que le propriétaire doive s’asseoir sur plusieurs mois de loyers.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2017 12h09)