Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ?

Bonjour,

Il est possible suivant les SCPI concernés de ne pas prendre d’intermédiaire ; et la plupart du temps/parfois les frais des intermédiaires sont négociables, n’hésitez pas !
Mais listez les SCPI que vous souhaitez acquérir, commençons par le début pour que les pros des SCPI puissent vous éclairer.

Votre raisonnement est exact, et si vous souhaitez à l’avenir moins avoir besoin d’intermédiaires, et mieux maitrisez vous-même le domaine (ce qui vous permettra aussi d’échanger mieux avec un "conseiller") je vous suggère de commencer par "investir" quelques dizaines d’€ et quelques heures de votre temps dans Devenir rentier en dix ans : le livre et Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre et d’autres.

Sinon, sur le marché, il y a aussi quelques intermédiaires qui rétrocèdent une (faible = 1%) partie de leur commission à leur client, de différentes manières. Il y a aussi des SCPI qui semblent l’interdire (dans leurs contrats de commercialisation).

Il serait certes bien plus "sain" que le client paie une commission pour le conseil qu’il reçoit (mais il semble que les clients ne veulent pas…) et que la commission proportionnelle soit bien plus faible (voire nulle, car 5% est effectivement "beaucoup"), ne serait-ce que pour assurer une indépendance du conseilleur à l’égard de celui qui lui verse cette commission proportionnelle. Informer le client final est une autre manière (c’est bien mieux que rien…) d’assurer (un peu) l’indépendance du conseilleur.
Pour un contrat d’Assurance-Vie (le produit le plus conseillé), comme pour d’autres produits, la commission reversée au conseilleur est plus faible (que 5%) lors de la souscription …  mais s’y ajoute ensuite une commission annuelle sur encours (c’est supposé rémunérer le suivi annuel du conseilleur, qui parfois existe, mais parfois n’existe pas), et le total est du même ordre de grandeur après quelques années.

MaximeT a écrit :

En réponse à ma question, il me dit également être rémunéré à hauteur de 5% par chacune des sociétés.
Cela me paraît beaucoup !?

Etant CGP, je vous confirme que c’est dans la moyenne pour les SCPI (de 3 à 6% selon les SCPI) à comparer avec ce qu’un agent immobilier demande pour 4 lots immobiliers à 100 000 €.

Je pense que la vraie question que vous devez vous poser est "Ces produits sont-ils bien adaptés à ma situation et à mes objectifs de vie?" En l’absence du moindre élément de votre situation (sauf âge) et objectifs, il sera impossible de vous apporter une réponse qui vous aidera.

Pour la requalification de l’appellation de votre interlocuteur, une étude patrimoniale est facturée en moyenne 1500 à 2000 € et vous pouvez demandé à ce qu’aucun produit ne soit présenté lors de l’étude pour éviter ce biais commercial, avez-vous procédé ainsi et payer sans savoir ce que vous auriez après?
Si vous-même n’être pas prêt à payer le conseil à son juste prix, il faut bien que votre interlocuteur se rémunère à un moment.

Carpediem

Igorgonzola a écrit :

C’est bien sûr beaucoup trop cher.

C’est un peu comme les droits d’entrée sur les assurances vie.
Lorsque vous payiez 5% mais que le fonds € rapportait >5% par an net de frais de gestion et de fiscalité, c’était acceptable.
Aujourd’hui c’est totalement inenvisageable. Et ces frais étaient d’ailleurs largement négociables en fonction du capital apporté.

Actuellement, les SCPI sont encore sur un modèle de chargement de frais et de rétros digne des années 90, voire début des années 2000. Entre temps, votre rémunération à vous client a quasiment été divisée par 2 net de frais et de fiscalité. Ce niveau de frais n’est plus du tout acceptable. Par ailleurs le niveau de frais prélevés sur les loyers est tout aussi aberrant.

Là où la règlementation sur les instruments financiers oblige bientôt à une transparence qui va battre en brèche des niveaux de chargement complètement décorrélés des performances réelles sur les fonds, les SCPI semblent être encore à l’abri pour quelques années.

Et les SCPI continuent d’appliquer les mêmes frais que vous en achetiez pour 10000€ ou que vous preniez 1% du capital.

Oui c’est vrai mais cela permet d’emprunter et de bénéficier d’un effet de levier.
Seul avantage en fait.

Les CGPI ne font aucun travail d’étude patrimonial pour vendre des SCPI. Ou plutôt ils l’ont fait une fois pour leur premier client et n’ont plus jamais eu besoin de le refaire ensuite.

Ils ont un portefeuille de produits généralement assez réduit, regardent lesquelles collectent, lesquelles ont une bonne presse, lesquelles correspondent vaguement au souhait du client etc.

J’ai fait l’exercice une fois : on a essayé de me fourguer patrimmo commerce, pfo2, primovie et Immorente. Waouh le travail d’analyse. C’est juste ce qu’on trouve en trois clics sur internet. Et c’est ce que font 99% des CGP.

De même que sur le financier, ils vendent tous exactement les mêmes fonds à leurs clients. Je regarde ça d’assez près pour le boulot, c’est fou de voir à quel point le recours aux CGP ou à la banque privée coûtent cher aux clients finaux.

ça ne veut pas dire que payer 5% à un agent immobilier est mieux : ce sont des professions d’intermédiaires, qui font de la marge entre le client et le producteur. Tout ça date d’un âge où l’information était dure à trouver, chère et/ou non transparente. C’est fini ce temps là.

Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses variées et pertinentes, j’ai appris beaucoup de choses et cela me permet d’avancer !

Oui les produits qu’il me propose paraissent adaptés à mes objectifs mais il me faudrait son expertise pour en être certain. Les 4 SCPI proposées font parties de celles avec qui il a un partenariat, donc le panel est peut-être restreint et ça je ne sais pas l’évaluer.

Je suis OK pour entendre la difficulté à payer en honoraires mais je suis aussi contre ce système de commissions qui me paraît obsolète (à l’heure d’internet) et pervers. Je ne doute pas de l’honnêteté de mon conseiller, mais c’est avant tout un être humain qui doit nourrir sa famille et son objectivité ne peut pas être totale.

Encore une fois, je suis tout à fait prêt à rémunérer une personne qui acquis une expertise que je n’ai pas et qui paye des charges,etc.. je suis indépendant en informatique donc je suis bien placé pour penser cela.

La négociation dont vous parlez, est-ce légal ou plutôt genre dessous de table. Par exemple sur les 20 000 euros, je peux lui en demander la moitié ? Dans la lettre de mission il est indiqué que si je ne prends pas les propositions, je lui devrais 250 euros. Entre 250 et 20 000 … il y a une sacré marge !

Mon conseiller ne m’a absolument pas parlé de négociation sur les frais, est-ce quelque chose de courant ? Aurait-il du le faire à votre avis ?

Je pense que je vais proposer ce qu’à dit carpediem à savoir une étude patrimoniale d’autant plus que j’ai déjà d’autres placements.

Parisien a écrit :

avec ce système, les gros épargnants paient pour les petits, et ce n’est pas normal.

-> Oui !

Je suppose que je rêve …. mais ce qui me paraîtrait plus juste, c’est de lui donner un pourcentage sur les gains apportés, une sorte de contrat sur 10 ans par exemple. De cette façon, nous serions tous les deux dans le même objectif.

Très bonne journée à vous tous

Maxime.

Surin a écrit :

Cela pourrait expliquer pourquoi des sociétés comme Primaliance ou meilleurescpi proposent quasi systématiquement les SCPI de Primonial et quasiment jamais celles de Sofidy…

Lors de mes investissements en mars-avril 2017, j’ai acheté des parts de SCPI de Primonial (Primovie et Patrimmo Commerce) et de Sofidy (Immorente et Efimmo) : bilan 6% pour l’intermédiaire dans le cas de Primonial et 5% dans le cas de Sofidy.

A ce jeu là, le plus intéressant des mes investissements était celui sur Interpierre (Paref) où l’intermédiaire ne recevait que 3.5%.

Je n’ai donc pas l’impression que Sofidy soit spécialement pingre sur les commissions pour les intermédiaires.

Bien à vous
cat

Le principal problème vient du fait que la commission est touchée quelque soit les performances ensuite…pour des fonds actions à la limite, quoique sur 10 ans, ca doit être positif mais c’est anormal sur des investissements "sûrs" type SCI. Ca motiverait les CGP à vendre de bons produits et non ceux pour lesquels la commission est la plus importante.
Ca manque de services après vente en gros mais c’est aussi valable pour les banques ou autres acteurs financiers.

Je voudrais aussi rebondir sur ce passage : "C’est le principe de la rémunération à la commission. Le parallèle avec l’AI est très juste : quand un AI vend un immeuble à 400 000 € et qu’il prend 5 %, est-ce "juste" qu’il soit payé 20 000 € par l’acheteur ?"
Selon moi, c’est le vendeur qui paie les frais d’agence. Mon point de vue d’acheterur, le bien vaut 100, cela m’est égal que le vendeur ait fait ou non appel à une agence, la maison vaut 100 point final. Je ne vais pas payer plus cher car l’agence doit toucher 5, ca n’est pas mon problème.

MaximeT a écrit :

La négociation dont vous parlez, est-ce légal ou plutôt genre dessous de table. Par exemple sur les 20 000 euros, je peux lui en demander la moitié ? Dans la lettre de mission il est indiqué que si je ne prends pas les propositions, je lui devrais 250 euros. Entre 250 et 20 000 … il y a une sacré marge !

Ca dépend du contrat que votre CGP a conclu avec la société de gestion. (Et autant votre CGP est légalement tenu -si vous le lui demandez- de vous dire combien de commission il percevra, autant il n’est pas tenu de vous communiquer le contenu de ces contrats, et il en a peut-être même l’interdiction).

Il existe même une société de gestion de SCPI qui a lancé une filiale qui propose des SCPI (devinez de qui…) avec un avantage commercial (par ex ils paient l’équivalent des distributions les qqs mois avant que les parts ne soient en jouissance) qui s’apparente largement à une ristourne. On en a parlé sur ce forum ici.

MaximeT a écrit :

Encore une fois, je suis tout à fait prêt à rémunérer une personne qui acquis une expertise que je n’ai pas

Effectivement si le CGP apporte un conseil, une solution patrimoniale qui permet d’optimiser ce que l’on recherche grâce à ses compétences que l’on a pas il est normal qu’il soit rémunéré en retour.

Dans le cas des SCPI et de l’immobilier en général, c’est vrai que cela peut paraître excessif les montants des commissions surtout sur de grosses sommes . C’est le système qui est ainsi avec tout ses frais de commercialisations mais c’est au détriment de l’acheteur.
Avec Internet, un client qui sait ce qu’il veut, qui a fait son étude ne devrait pas débourser de telles sommes .
Avec l’assurance vie en ligne, les courtiers bourse on arrive à avoir des frais bas dans le domaine financier mais pas encore dans l’immobilier.
Je comprends pourquoi l’immobilier que ce soit le Pinel ,les scpi ou autres immo intéressent tant les CGP ou les apprentis CGP.

Rodolphe a écrit :

Bonjour Maxime,

pour les SCPI le principe est simple :

il y a un prix de part (public) à l’achat qui comprend notamment les taxes (droits d’enregistrement de 5.50% de mémoire). Le reste des frais représente les frais de commercialisation. Ces derniers frais peuvent être rétrocédés à l’intermédiaire qui a amené la souscription à la Société de Gestion, où gardés par la Société de Gestion si elle vendu directement les SCPI.

Mais en tout état de cause, qu’il y ait un intermédiaire ou pas, le prix d’achat reste le même.

Pouvez-vous svp confirmer cela ? Que l’acheteur passe en direct ou via un CGP, il payera toujours les mêmes frais car il s’agit de rétrocessions payés par la SCPI au CGP.

Entièrement d’accord avec l’analyse de mon confrère Crown.

Le modèle économique des CGP est "attaqué" ou en "voie de disparition" parce que d’un côté les contraintes/risques/charges fixes augmentent et que le développement est au mieux difficile au pire inexistant (sauf réseau/recommandation/milieu social/amical etc etc…).

La réglementation est faite pour protéger les institutionnels/banques en alourdissant l’administratif et non de mon point de vue pour protéger l’investisseur sauf à lui donner la possibilité d’attaquer le CGP pour tout défaut de conseil réel ou supposé. Les risques de l’activité sont donc avérés.

Personnellement j’exerce cette activité depuis 2015 plus en terme de passion que de réel objectif commercial. Je suis techniquement rentier et n’ai donc pas besoin de salaire sauf à minima pour valider les trimestres de sécu (j’ai 42 ans).

En outre, étant auparavant la "cible" des cgp dans ma vie de salarié, j’aurais aimé bénéficier d’une vraie expertise patrimoniale et non pas de harcèlement commercial comme j’ai pu le subir à l’époque. C’est-ce qui m’a poussé à passer le cap quand j’ai quitté le salariat en me disant qu’il y avait du potentiel à ce niveau-là. Je pense m’être finalement trompé.

Les français de manière générale veulent du conseil gratuit (ou pas cher). C’est ainsi. Je pousse l’Honoraire en avant et c’est la plupart du temps là ou ça bloque et ce, que le client soit "riche" ou pas.