Washington Prime Group (WPG) : analyse d'un investissement dans le secteur des centres commerciaux
Cette discussion, s'étalant de 2014 à 2023, porte sur l'investissement dans Washington Prime Group (WPG), une société foncière américaine spécialisée dans les centres commerciaux. Les membres analysent la performance boursière de WPG, son modèle économique, et sa situation financière, notamment son niveau d'endettement important. Des points clés comme la gestion du risque, la diversification du portefeuille et le rendement sont abordés tout au long de la discussion.
Plusieurs participants soulignent le potentiel de croissance à long terme de WPG, notamment grâce à des opérations de spin-off, fusions-acquisitions et restructurations d'actifs. L'achat régulier d'actions par des insiders est souvent cité comme un signe positif, tandis que la forte exposition de WPG à des locataires fragilisés comme Sears et JC Penney est identifiée comme un risque important. La décote significative par rapport à la valeur nette d'actif (NAV) est également un sujet récurrent.
La discussion met en lumière les difficultés du secteur des centres commerciaux face à la montée du commerce en ligne et aux faillites de grands distributeurs. Les membres débattent des stratégies de WPG pour faire face à ces défis : la cession d'actifs non-performants, le refinancement de la dette et le redéveloppement de certains centres commerciaux. L'évolution des taux d'intérêt aux États-Unis et le rôle de la dette, notamment la distinction entre dettes "recourse" et "non-recourse", sont examinés en détail. Le levier financier élevé de WPG est un sujet de préoccupation majeur pour certains participants.
La discussion souligne les incertitudes entourant la viabilité à long terme de WPG. La coupe du dividende en 2020, suivie du dépôt de bilan en 2021 et de la restructuration financière, illustrent les difficultés rencontrées. Finalement, les membres partagent leurs expériences concernant le processus de restructuration et les récupérations d'actifs obtenus, soulignant les complexités et les pertes subies par les investisseurs suite à la faillite et au retrait de la cote de l'entreprise.
L'analyse des résultats trimestriels de WPG, des déclarations du management et des articles publiés sur Seeking Alpha est centrale. La discussion explore les points de vue divergents sur la stratégie de WPG, la qualité de son portefeuille d'actifs et son potentiel de reprise. Le rendement du dividende, initialement attractif, a évolué significativement en raison des difficultés de l'entreprise.
Bonsoir,
avez vous reçu le dividende ?
Div ex-date May 30 2017
Div pay-date Jun 15 2017
Rien reçu chez ING, c’est étrange
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Bonsoir,
Je vous conseille d’appeler votre broker. c’est peut-être un oubli.
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Le versement a bien été réalisé sur mon compte (broker De Giro)
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Je reçois régulièrement mes coupons et mes dividendes chez ING avec 15 jours de retard. Cela ne me surprend plus…
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Les résultats de WPG sont tombés : Financial News Release | WPG
Correct sans plus.
Deux autres nouvelles :
1.quarterly dividend maintenu a 0,25$ Paiement 15 sept pour détention de titre au 1er sept.
2.https://finance.yahoo.com/news/washington-prime-group-prices-750-220200549.html?.tsrc=applewf
Wpg a vendu une partie de ses obligations, je n’ai pas très bon compris l’intérêt de l’opération qui vise à désendetter la société.
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Et letitre flambe de plus de 7%. C’est vrai que c’est étrange. Peut-être une sorte de mini short squeeze ?
Se désendetter c’est déjà un objectif en soi non?
En tout cas avant cette hausse d’hier le rendement était supérieur à 10% Et convenablement couvert. Que demande le peuple?
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2 #107 17/08/2017 13h11 1) le AFFO Payout était faible à 56%,
2) mais l’AFFO a décru de 7% entre 2015 et 2016,
3) et la guidance 2017 entre 1,62 et 1,68$ implique jusqu’à 10% de baisse supplémentaire.
4) Les revenus sont en baisses de 5,1% au Q4/2016
Conclusion : Dividende très bien couvert, mais perspectives en baisses. Pas de hausse de dividende à espérer.
FFO were $94.0 million, or $0.42 per diluted share. This compares to $91.7 million, or $0.42 per diluted share, during the same quarter a year ago.
Ending occupancy for the total portfolio was 92.7% as of March 31, 2017, flat compared to a year ago. Base rent per square foot for the total portfolio was $21.47, an increase of 0.4%, compared to $21.39 per square foot a year ago.
Inline store sales at the Company’s enclosed properties were $367 per square foot for the twelve months ended March 31, 2017, compared to $376 per square foot for the same period a year ago.
Mais surtout guidance en hausse : on passe de 1,65 à 1,67$. C’est un message positif.
A plus de 12% de rendement pour une société dont le dividende est très bien couvert, qui maintient son FFO, ses prix de location et son occupation et qui augmente sa guidance, c’est pas mal.
AFFO au T2 2017 was $89.4 million, or $0.40/share versus $94.0 million, or $0.4/share un an plus tôt. This year-over-year decline relates primarily to the net dilution associated with the sale of five non-core assets and the transition to the lender of three Tier 2 encumbered assets since the beginning of the second quarter of 2016.
Ending occupancy for the total portfolio was 92.3% as of June 30, 2017, as compared to 93.0% a year ago. Base rent per square foot for the total portfolio was $21.63, an increase of 0.1%, compared to a year ago.
Inline store sales at the Company’s enclosed retail properties were $368 per square foot for the twelve months ended June 30, 2017, compared to $376 per square foot for the same period a year ago.
Guidance à 1,67$ réaffirmée.
Ils continuent de gérer la situation. Même si toutes les métriques ne sont pas au beau-fixe, la société n’est pas en distressed situation. A suivre
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Excellent article sur seeking Alpha
Is This 12% REIT A Once-A-Lifetime Opportunity? - Washington Prime Group, Inc. (NYSE:WPG) | Seeking Alpha
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Très bon article, et il n’est pas le seul à penser que WPG (et CBL) sont vraiment en dessous de leur prix logique en ce moment. Cela dit il faut se méfier de Rida, il recommendait jusqu’à récemment SNR qui est clairement en grande difficulté, et va baisser son dividende!
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1 #110 11/10/2017 16h58
Hall of Fame Pour WPG comme pour CBL, j’ai l’impression que le meilleur proxy actuellement, c’est regarder le cours de bourse des 10 premiers locataires.
Le marché ne se préoccupe plus de la NAV et semble corréler partiellement les cours de bourse du bailleur à celui de ses locataires.
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Intéréssante lecture de la chute du cours.
Et vous Philippe qu’en pensez-vous ?
Vous n’avez pas renforcé massivement sur ce secteur malgré les cours…
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1 #112 11/10/2017 18h42 Hall of Fame tcheco a écrit :
Vous n’avez pas renforcé massivement sur ce secteur malgré les cours…
J’y suis déjà surexposé, tout simplement.
La décote sur la NAV est évidente, mais l’avenir pas si clair, en tout cas pour CBL et WPG. Je m’inquiète moins pour Macerich ou Simon Properties Group.
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Le Q3 est tombé.
Financial News Release | WPG
J’ai lu en diagonal, c’est moyen mais pas inquiétant.
Légère amélioration du bilan via la vente ou vente rachat des property trop leveragées.
Taux d’occupation flat et NOI comparable en léger retrait.
A noter, la baisse du FFO (0.37$/action vs 0.46$/action l’an dernier) est essentielement tirée par le changement de périmètre. (property dispositions)
Le marché pénalise avec -4% pour le moment, à 7,90$.
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Je trouve les résultats pas terribles personnellement.
On ressent enfin la mise en difficulté des retaillers sur les foncières de malls.
Les malls tiers 2 sont en grande souffrance (grosse chute du NOI). Les tier 1 résistent mieux.
WPG se débarasse comme ils peut de ces malls les plus faibles, mais en les bradant visiblement.
L’AFFO payout ratio devient étroit.
Les 65 projets de redéveloppement… comment dire… où va t-on trouver le cash ? alors que WPG n’arrive même pas à se désendetter.
Seul point positif, les relocations à des boutiques de types "lifestyle", sans doute l’avenir..
Dernière modification par AleaJactaEst (26/10/2017 21h01)
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A quels niveaux ?
Ma lecture, ok on pert 1% en NOI comparable, mais pas d’érosion des prix de location et des actions cohérentes du management sur la vente des properties trop endéttées.
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-10% pour WPG ce jour, alors que le management vient d’annoncer le maintien d’un quarterly dividend à 0,25$.
Financial News Releases - WPG | WPG
Un effet CBL ?
Je ne suis plus actionnaire de WPG depuis 1 semaine. (renforcement d’une autre position.)
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Pas tout le secteur. WPC se paie le luxe d’être en hausse de 1.2%.
Mais WPG est très similaire à CBL (mails régionaux classe B/C), donc c’est normal que les résultats CBL l’affectent.
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WPC n’est pas un opérateur de mall US 
Même Taubman et SPG souffrent (environ -4%) alors que leur mall n’ont pas grand chose à voir avec ceux de CBL.
WPG est un peu différent de CBL, car ils ont une partie non négligeable de strip center.
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Hall of Fame Article Intéressant sur SA :
Taking Out The Trash: Washington Prime Is No Different
L’analyse entre le coût du loyer et les ventes est intéressante.
On a les ratio loyer / vente suivants :
CBL : 32 / 373 = 8,58%
WPG : 368 / 21,67 = 5,89%
SPG : 51,59 / 614 = 8,40%
Sur le segment des mall de classe B, WPG semble beaucoup plus intéressant que CBL.
Si tous les mall de classe B ne disparaissent pas (ce que je pense), alors WPG semble bien positionné pour en faire partie des survivants !
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IH a écrit :
Pour WPG comme pour CBL, j’ai l’impression que le meilleur proxy actuellement, c’est regarder le cours de bourse des 10 premiers locataires.
Le marché ne se préoccupe plus de la NAV et semble corréler partiellement les cours de bourse du bailleur à celui de ses locataires.
Ce n’est pas le cas de Seritage, autrement plus exposé à Sears, preuve que la qualité des malls joue beaucoup.
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1 #122 22/02/2018 15h01Les résultats sont sortis:
FFO de 2 $ sur 2017
AFFO de 1,63 $ (en baisse : 1,78 $ en 2016)
Baisse du NOI (Net Operating Income) à périmètre comparable de 1,2% : c’est peu, mais le fait que ça baisse est significatif en soi.
Taux d’occupation en baisse de 94,1% à 93,1%, ce qui contribue bien sûr à expliquer la baisse du NOI.
Guidance 2018:
FFO entre 1,48$ et 1,56$ - pas brillant
Baisse du NOI à périmètre comparable comprise entre -1% à 0%
Le bilan reste solide et le ratio cours / FFO faible, mais il y a bien une dégradation de la situation, comme on pouvait s’y attendre après les annonces de CBL & co.
Le lien contient plus d’information sur les achats/ventes et sur les redéveloppements.
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Et l’action prend près de 5%, 30 minutes avant la fermeture de Wall Street.
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Hall of Fame At a close to 4X AFFO, WPG is priced for termination. We initiated the bulk of our position through selling the Jan 2018 $7.50 puts for a $1.00. That plus the next dividend has us at about breakeven on the stock. We think the upside can still be significant as WPG has a proverbial put option on each of its mortgaged properties. We estimate the NAV to be somewhere above $12, even after accounting for some serious further turbulence. WPG might be seeing the light at the end of the tunnel as evidenced by them actually having the courage to purchase a mall. We are holding on to this position but it is not one where we will be adding.
Washington Prime: Key Takeaways From Q4 - Washington Prime Group, Inc. (NYSE:WPG) | Seeking Alpha
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C’est rigolo d’expliquer que le upside est significatif tout en ayant une position (vendeur de put) qui justement ne profitera pas de cet upside s’il se concrétise. J’ai raté un truc?
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