Portefeuille de SCPI de Malolechat

Sur votre tableau d’amortissement vous comptez les 420€ de comptable en frais annuel et non mensuel mais je pense que c’est le bon chiffre si vous avez déjà un comptable pour votre activité libérale. J’avais lu 1000€ par an pour un comptable.
Les 5% de rendement sont peut-être ambitieux, aujourd’hui déjà nous sommes plutôt à 4,80% en moyenne.

Sur le papier ça fait bien et vous pouvez vous constituer un patrimoine significatif pour une épargne mensuelle faible et quasi indolore pour vous.

Toutefois je ne serais pas surpris que malgré votre profil CSP++ les banques françaises vous refusent le prêt important sur 20 ans ou plus et vous fassent une proposition de montant inférieur et/ou sur une durée plus courte.
Je n’ai pas une bonne image des banques qui en général aiment bien les commissions et peu le risque.

Tenez-nous au courant et bonne chance!

Piou Piou, mon "oui" (trop court) concernait un emprunt au nom de la SCI et dont les intérêts constituent une charge déductible des bénéfices avant le paiement de l’IS.

Pour un emprunt en nom propre, je ne vois pas très bien où l’on viendrait déduire la charge des intérêts si c’est la SCI à l’IS qui touche les revenus (l’emprunt en nom propre ne présente visiblement aucun intérêt, sauf s’il est à taux 0).

Est-ce plus clair?

Bien à vous
cat

Oui CSP+ = catégorie socio professionnelle supérieure = hauts revenus.

Moi franchement je serais vous je commencerais molo car vous débutez, partir sur un emprunt de plusieurs centaines de milliers d’euros dés le départ avec des positions à 100k par SCPI ca me parait beaucoup pour démarrer.

Ce n’est aussi pas une bonne répartition de votre allocation à t0 j’entends car vous serez surpondéré en SCPI.

Et il n’y a pas de lien avec vos revenus…

L’amortissement du coût de la SCI je veux bien mais si vous trouvez un truc simple sans frais bancaires (basique) et avec un cout annuel de compta à 500/600 ttc, cela devient rentable dès 100k de parts de SCPI.

Ben que ce n’est pas parce que ses revenus augmentent que le risque diminue. Le seul risque qui diminue c’est celui de banqueroute car les revenus augmentant ils permettent d’absorber une "erreur" plus ou moins "facilement".

Quitte à trouver un partenaire mon approche est d’y aller par tranches chaque année ou tous les deux ans, progressivement. Une fois identifié, ce partenaire aura plus d’aisance à vous accorder un 2e ou 3e crédit.

Bonjour,

mon souhait est de faire ce projet a 2, 50/50, pour nos enfants, notre retraite et des projets communs. On ne fera donc pas au pro rata de nos revenus. J’aime aussi conserver mon epargne et surplus de salaire pour investir en bourse et etre libre de pouvoir accomplir des projets personnels.

Je vais donc indexer ce projet aux revenus de ma femme, a un taux d’endettement de 33% de 3500€ soit 1150€/mois - 950€ de RP = 200€.

Sa mensualité ne doit pas depasser 200€ et du coup la mienne non plus. Total 400€/mois.

Pour y arriver il va falloir jouer avec la duree, le montant, le TAEG, le DVM.

J’aurais effectivement pu ajouter les 7 1eres annees de l’Usufruit comptant pour diminuer les mensualités puis elle les 7 suivantes le temps que son salaire/epargne augmente, puis on aurait fait ensemble les 8 dernieres.

Son salaire devrait depasser le mien dans les annees qui viennent, on pourrait envisager un 2eme prêt avec des mensualités plus élevées. Mais actuellement elle ne veut pas mettre plus par mois et puis peut etre que le TAEG sera moins favorable.

Commencer plus prudemment est une evidence, le scenario a 600k est la limite haute. Mais ca pourrait etre 400 ou 200. Tant que c’est le montage le plus rentable.

Je garde en tête que GBL preconisait le plus, le plus longtemps, le plus tot, dans la mesure du raisonnable evidemment. Et pour ca je ne doute pas que les banques vont l’etre !

Donc concernant le montant la duree le taeg et le dvm c’est de toute facon la banque qui va decider.

La sci a l’is semble etre le montage optimal.

Il me reste donc a choisir un PF de SCPI et la j’ai beau avoir lu l’integralité du forum sur les scpi je ne sais toujours pas les selectionner.

Pour les opcvm vous avez quantalys et morningstar.
Pour les etf, trackinsight et easyetf.
Mais pour les scpi…je n’arrive pas les selectionner. Je ne sais meme pas quoi faire des criteres.

J’ai compris qu’il y avait des gros paquebot liquide comme immorente.

Des plus petites a k fixe, censée etre plus rentable, mais moins accessible au financement par credit voir meme fermees necessitant le marché secondaire et plus risqué. IH parlait de actipierre 1. GBL de cifocoma.

Il y en a des paris, idf, province, europe, mondial.

D’autres diversifiees, bureaux, commerces, entrepot,…

Enfin des specialisés, hotellerie, santé, etc,…

L’hotellerie me rappele que la france accueil le rugby en 2023 et les jo en 2024.

Certains recommandent un TOF >95% d’autres moins en esperant qu’il augmente et avec lui le dvm…

Que faire du ran, du dvm, du tri a 5, 10, 15 ans ?

Yen a des vieilles, des jeunes?

Certaines sur cotees, d’autres sous cotées?

Des PF concentré visant la surperformance et d’autres plus diversifiés visant la perennité.

On lit de tout et son contraire…neamoins certaines infos se recoupent et certains forumeurs m’inspirent plus confiance, je vais donc lister en vrac mes notes prises a droite a gauche et essayer d’en faire un tri :

SCPI

Immorente 4,84%
Pierval santé 5.15%
Effimo 1 4,83
Remusat 5,38
Epargne fonciere 4,70
Epargne pierre 6,03

Immorente et Efimmo 1 car Sofidy semble démontrer sur la durée une bonne gestion.
* Primovie. Pierval Santé ne m’était pas accessible mais j’aurais probablement hésité si j’avais eu le choix.
* LFP Opportunité Immo ou Interpierre.
Epargne Foncière
Foncière Rémusat
Patrimocommerce

Immorente
Pierval santé
effimo1
Pierre+
J’ai hésité avec epargne foncière mais je me méfie des bureaux.
cristal rente ?

Immorente    39,6%
Cristal rente    19,4%
pierval sante      41,0%

Cifocomma
97% de commerces dont 64% sont à Paris et 27% en régions, peu en IDF
RN qui à l’air de se tenir les dernières années
Capital fixe

Foncière remusat
81% de commerces dont 92% en régions, dans les régions dynamqiques nottament en Aquitaine
Capital fixe
RN en hausse, dernières acquisitions correctes

En revanche elles ne sont pas trop liquidites car les capis sont vraiment faibles, c’est pour ca que si j’en prends ca sera un faible %

Capiforce Pierre est pas mal mais je me méfie de tout ce qui a des bureaux. Effimo 1 serait un bon candidat car très grosse mais bureaux.

Foncia Cap heberg immo, Novapierre allemagne, epargne pierre, immorente, effimo 1 et pierval santé.

Corum Convictions (Corum AM)
PFO (Perial)
Primovie (Primonial)
Immorente ou novapierre allemagne
Edissimo effimo

Capiforce, FiCommerce, Foncière Remusat, Effimo1, Foncia Pierre Rendement, Cicofomma, Rivoli avenir patrimoine, Novapierre Allemagne

Je me pose la question sur Corum XL qui démarre tout juste et Pierre 48 (LT) pour la diversification

J’ai déjà du Immorente et Pierval santé que je compte renforcer.

Buroboutic (bientôt en AK), Efimmo et Foncia Pierre rendement

Foncia cap heberg immo
Novapierre allemagne
Epargne pierre
Immorente
Effimo 1
Pierval santé
Corum en usufruit

La liste des 13 scpi du guide de stephane

http://www.noelshack.com/2017-48-3-1511 … 9-2017.jpg

Le top 20 de berny (cf forum)

Le classement des societés selon roudoudou

http://www.noelshack.com/2017-48-3-1511 … 9-2017.jpg

Le top 3 de GBL

http://www.noelshack.com/2017-48-3-1511 … 9-2017.jpg

Les banques et les scpi de stephane

http://www.noelshack.com/2017-48-3-1511 … 9-2017.jpg

Voila,

Je recherche la performance quitte a prendre du risque, et la simplicité, j’aime bien equiponderer ce qui pourrait donner en pratique :

- 1 paquebot diversifié
- 1 capital fixe
- 1 specialisé
- 1 internationale

En essayant de mixer secteur (commerce, bureau, spe, etc…) et geo (paris, idf, province, monde).

Merci de votre aide,

Malo

Dernière modification par Malolechat (29/11/2017 20h16)

Je pense que vous prenez le problème à l’envers, vous serez surement contraint sur la liste et devrez faire des concessions

Pour le CMB (si vous avez un contact un jour ;-)), je n’ai jamais réussi à avoir de liste mais, il y avait au moins :
* celles ici :
Arkea Immobilier Conseil : SCPI.
* + Immorente et Efimmo 1, LFP Opportunités Immo, Novapierre Allemagne.

et il n’y avait pas (j’ai posé la question) :
* Sofipierre (Sofidy), Capiforce (Paref), les Cifocoma, Pierval.

Bien à vous,
cat

Parce que je ne sais pas comment on fait, que j’ai déjà posé la question et que je n’ai pas eu de réponse, mais je serais ravi d’y remédier car effectivement c’est pénible.

Prenez une image en jpg sur votre ordinateur, il ne faut pas qu’elle soit trop grosse.
Vous faites ’Envoyer une image" et non pas "Insérer une image".
Vous allez chercher l’image en faisant "parcourir". Validez, vous aurez alors un lien qu’il faut copier et coller dans votre message.
La photo s’affichera dans le message.

Vous avez changé votre message. Ca a pourtant bien marché, vous avez posté une image avec le tableau d’amortissement ou comparatif. Puis vous l’avez retirée. On voyait même le niveau de charge de votre batterie.
Enfin le plus sûr pour poster les images est de le faire depuis un ordinateur.

Je ne donne pas de recommandation, je peux éventuellement donner mon avis sur un exemple de portefeuille.
La plupart des SCPI que je recommande ont augmenté leur prix de part donc pas sûr que je les recommande aussi vivement aujourd’hui. Quant aux achats que j’envisage, ça sera publié sur mon portefeuille en temps et en heure, mais ça sera à mettre en perspective avec le portefeuille que j’ai déjà d’une douzaine de SCPI et que vous pouvez voir ou deviner.

Allez, pour moi la base, c’est avoir des SCPI historiques et solides, du style Immorente, RAP, Foncia Pierre Rendement, Epargne Foncière, Fructipierre… etc
Ensuite vous éliminez certaines du fait de la société de gestion par exemple ou sur d’autres critères style trop de collecte ou investissements en indivision.
Ensuite vous verrez pour la diversification Corum que je déconseille ou autres gadget santé et consorts.
Paradoxalement j’ai diversifié sur les hôtels récemment, je ne le regrette pas. C’est complexe.

roudoudou a écrit :

Pour info et parler de cas concret j’ai 4x le patrimoine net de Malo et cela coince au niveau de la banque et crédit logement pour faire 250k au total de scpi.

Je serais surpris qu’on lui accorde 400

Crelog ne lui accordera une garantie que sur son bien en valeur nette donc s’il a un bien de 200k avec un crédit de 200 il faudra nantir d’une facon ou d’une autre.

Je n’ai pas dit que c’était faisable, juste que l’envisager n’est pas aberrant. En outre avec une contrainte de 400 euros d’épargne mensuelle maximum et avec des hypothèses pas trop optimistes pour l’ensemble des paramètres, 400ke sera probablement un montant trop important.

Je n’ai par ailleurs aucune expérience avec Crédit Logement donc je vous fais confiance sur ce point. Néanmoins ce n’est pas le seul organisme de cautionnement et je ne sais pas si tous suivent la règle que vous énoncez. Enfin, concernant le nantissement, il n’y a, à mon avis, pas de règle absolue et c’est très variable suivant le profil du client (et je ne l’écarterai pas automatiquement).

@ Malo
Je crois qu’il y a suffisamment d’informations dans les liens que vous donnez pour en extraire un choix de SCPI "raisonnable".

Dernière modification par cat (30/11/2017 09h31)