Réalités : promoteur immobilier dans le Grand Ouest de la France

C’est clair que ça change la donne !

Tiens, vous qui n’appréciez pas trop Investir (cf. votre commentaire sur le topic de Plastivaloire), ils incitaient jusqu’à présent, de rester à l’écart de Réalités.
Dommage, ils ont loupé une sacrée belle hausse.

Dernière modification par Isild (27/12/2017 16h43)

JayNom a écrit :

Effectivement, alors que, de mémoire, le coût annoncé en premier lieu était de 200 M€

Le coût de 200M€ était pour le stade uniquement.

En rajoutant à ça au moins 1000 logements + tous les bâtiments annexes (école, marché couvert etc..),
il ne fallait pas être devin pour voir que le chiffrage total serait bien plus élevé.

J’avais chiffré un objectif plancher de 500M€ donc 1 milliard d’euro me parait cohérent.

Quoi qu’il en soit 1 Mds€ de carnet de commande rien que pour le chantier La Beaujoire jusque 2030 et certainement au moins autant avec les autres projets à venir.

Le tout avec une marge opérationnelle historique autour de 6% pour une société qui capitalise 50 M €, c’est un no brainer pour moi…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ces arguments pessimistes étaient également recevables début 2017. Peut-être, Pascal, pourriez-vous vous présenter dans la section ad hoc afin que chacun puisse apprécier la qualité de votre expertise immobilière et boursière.

Réalites tend à se différencier de la pure promotion.
Ils se revendique comme "aménageur de territoire". Ils ne se contentent pas de construire un simple immeuble mais essaient de construire un mini écosytème autour (des commerces, maisons de retraites, etc …). C’est grâce à cette carte diversifiée qu’ils ont pu décrocher le mega projet de YelloPark.
Ils ont aussi développer une expertise dans les maisons de retraite (Heurus) et les établissement de santé (Réalités Life +). Ce positionnement me semble pertinent à MT.

Le Pdg est jeune et très dynamique. Il semble avoir une très bonne approche économique et est très actif sur l’allocation de capital de la société (avant de créer Réalités, il était dans le conseil) :
En 2016, il avait tenté de séparer la filiale Investissement (Financière réalités) qui portait une grosse partie de dette afin de développer plus rapidement la partie capex light (conception, étude). Le projet avait du être ensuite annulé suite à a réticence des banques.
En 2016, ils ont cédé la gestion locative (Réalites Service) et noué un partenariat avec une société spécialisée.
Fin 2017, ils ont vendu leur nouvelle filiale Glad Patrimoine qui faisait de la gestion de portefeuille (SCPI).
Dans le dernier rapport annuel, ils affichaient leur volonté de remonter leur participation dans des sociétés de co-promotion. Le ROI sur cette activité doit être supérieur à ceux des filiales cédées.

En 2017, le PDG rachète 30% du capital à Lexin à un cours 2x supérieur au cours de l’époque (cotation 10€, transaction à 20€).
En 2017, Réalité a bouclé un nouveau financement obligataire de 7,75M€ pour développer la nouvelle agence parisienne.

Bref, je pense qu’on a un très bon manager aux commandes.
Ils ont encore une très grosse marge de progression sur leur rentabilité :
- marge ROC à 4,8% en 2016,
- je table sur 5,8% à 6% en 2017
- les autres promoteurs étant à plus de 8% (et jusqu’à 13% pour LNC).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Emballement sur Réalités depuis ce matin sans Newflow particulière ? (+13% ce jour)
J’en ai profité pour solder 50% de ma ligne à 24€ - je suis en effet sur mon cours cible.

Je garde les autres 50% pour ne pas rater la hausse qui pourrait se poursuivre ?

A suivre,

Mouais une hausse de 25% en quelques jours dû à la macro? alors que les autres promoteurs sont flat?

Il y a surtout un gros qui rentre depuis quelques jours: fond ou à moins que ça ne soit Yohann Joubert(PDG) qui monte encore au capital.

En bonne gestion (marché euphorique en ce moment…), j’ai revendu 60% de mes titres à 24.9€ même si le titre est encore loin d’être surévaluée…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je suis dans le bateau depuis quelques temps aussi avec un bon PRU et il s’agit de mon premier double bagger.

Je comprends vos ventes, la garder en portefeuille n’est plus du tout dans une approche value et c’est même depuis un moment devenu spéculatif de la garder.

Mais je vois pour le moment que des catalyseurs sur la valeur :
- Aménagement stade
- Passage des 50M (visibilité pour les fonds)
- Amélioration des marges sur le dernier semestriel
- Managers qui achètent a 20 alors que le cours était
Le seul inhibiteur à mes yeux pourrait être de l’AT avec un retour à la moyenne, un retournement de cycle ou une déception sur le contrat lié au stade qui pèse pour beaucoup dans la balance .

Je crois pas que l’on peut parler de cupidité pour le moment, a CT c’est dangereux car il n’y a aucune annonce qui explique cette montée récente mais peut être qu’il s’agit simplement d’une prise de conscience du marché ?

En attendant, je reprends plus ou moins les arguments qui ont été dit, un positionnement  intéressant, des marges qui s’améliorent, des managers confiants mais une hausse de près de 50%i inexpliquées.

C’est vraiment le plus dur de savoir quand vendre …

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Lynch rappelle dans One up on wall Street qu’il faut couper ses pertes et non ses hausses, c’est pour cela que je garde la majorité de ma ligne pour l’instant, en attendant de savoir où le marché souhaite en venir.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Un point important est à noter dans le dernier CP de Réalités :

Realites a écrit :

Il faut également souligner la hausse du prix moyen par lot qui grimpe à 140 K€ HT contre 128 K€ HT en 2016.

Les prix de vente ont augmenté de 9,3% ce qui est largement supérieur à la moyenne nationale qui devrait se situer autour de 3 / 4 %. Cela laisse augurer une hausse de la marge opérationnelle sur l’exercice 2017.
Il y a eu de encore de très gros volumes hier (1,58% du capital). Je pense qu’il y a des fonds qui commencent à s’intéresser à la société.

Article "Les Echos" concernant le taux de vacance immobilier en fonction des villes.
Bordeaux, Nantes, Rennes et Paris ont les taux de vacances les plus faibles ce qui devrait favoriser la construction de nouveaux logements dans ces zones. Réalités est justement concentré sur ces zones et devrait profiter de ces marchés dynamiques.

AMF : après un allègement de 25% sur les 27€ début janvier, Realités reste ma première ligne.

Dernière modification par oliv21 (20/01/2018 11h03)

Interview du PDG sur Boursier.com

Bonjour oliv21.

Voilà un sujet intéressant que le Yellow Park. Je suis supporter du FC Nantes, je suis même abonné au Stade mais je vais quand même vous répondre si vous le voulez bien.

Le stade de La Beaujoire, futur emplacement du Yellow Park, est évidemment bien placé : rocade, tram, bus. Le quartier, au nord de la ville et proche de l’Erdre, est aussi à proximité de la zone Nant’Est Entreprises.

Pour ce qui est du projet que je ne suis pas sur toute la ligne. Mais, le groupe Réalités (accompagné du Président du club Waldemar Kita) ont voulu faire vite en concertation, mais se sont faits rattrapés. Au départ par les supporters, car le Club prévoit la démolition de La Beaujoire (datant de 1984). De nombreux arguments avancés pour détruire le stade actuel sont faux (JO, Coupe du Monde de rugby, impossibilité de rénover…) mais c’est un autre débat. Ce projet immobilier a aussi pris du plomb dans l’aile car sont venus se rallier aux supporters mécontents : les riverains, l’opposition politique, des penseurs nantais…

La Municipalité a demandé à ce que les réunions de concertation se multiplient pour apaiser les relations et aboutir à des échanges constructifs. Je sais que le projet a déjà été révisé (modification de certains immeubles).

AMHA : le Yellow Park n’est autre que la vitrine de ce projet. La parcelle est conséquente et est détenue par la Ville. Celle-ci se réjouit de vendre du foncier au promoteur. De son côté, le FC Nantes deviendrait propriétaire de son stade, ce qui est par contre un argument positif. Cependant, au regard de l’historique du Président, il serait sûrement plus honnête de dire qu’il souhaite se faire de l’argent via ce projet immobilier et de ne pas avancer des arguments marketing (faux pour la plupart) pour amadouer la foule.

On est bien d’accord qu’il y a des intérêts économiques dans ce projet. Effectivement, Nantes a le vent en poupe. Malgré le fait que l’aéroport de Notre-Dame-des-Landes ait été abandonné, cette ville attire de nouvelles entreprises et le tissu économique ne fait que croître.

Pour information, de nombreuses entreprises locales sont ancrées dans une dynamique de 3ème révolution industrielle avec la montée en puissance du numérique. Ce projet est porté par la Région mais clairement Nantes est la "ville leader". D’ailleurs, j’ai lu quelque part que des start-up américaines (Palo Alto…) venaient s’implanter à Nantes.

Après autre argument que je connais mieux (étant de Saint-Nazaire), c’est le développement de l’axe Nantes - Saint-Nazaire qui renforce la position de la ville forte du Département. Saint-Nazaire, au niveau industriel c’est : Airbus, Chantiers de l’Atlantique (STX), General Electric (éolienne offshore). La proximité de Nantes (avec cheminement via la Loire) renforce sa position.

In fine, oui le coin est porteur et Nantes est la place dans la Région où se prennent les décisions. L’intensification de la construction sur Nantes ces dernières années en témoignent (construction actuelle d’un nouveau CHU sur l’île de Nantes…).

Merci du retour,

La remarque sur les 60% de logements sociaux est intéressante. Je vais essayer de voir ce qui est prévu dans leur projet. Dans leur vidéo, j’avais noté une forte densité d’immeuble près du stade le long de la voir rapide ce qui doit correspondre aux logements sociaux.
Concernant les phasage et la durée du projet, le calendrier prévisionnel prévoit un démarrage plutôt rapide (fin 2019) mais des retards sont toujours possibles (la consultation publique vient d’ailleurs d’être prolongée).
Pour la solidité financière, il est clair que le projet est important pour Réalités. Il ont récemment levés de nouvelles obligations (main 2017) et cédés certaines de leur participations (fin 2016) ce qui a réduit de manière importante leur endettement. Ce renforcement du bilan est surement lié au projet YelloPark.