Realty Income : the Monthly Dividend Company

C’est presque rageant…

Qu’Unibail-Rodamco surcote de 40% peut encore s’expliquer, car ses énormes centres commerciaux sont uniques en Europe.

Mais les murs de magasins de Realty Income ne sont pas différents de ceux de VEREIT (ou WP Carey) par exemple. Le taux d’occupation n’est guère différent non plus (autour de 98%), tout comme la proportion de locataires notés par les agences.

Et pourtant Realty Income cote 21 fois son FFO et VEREIT 9 fois !

À la grosse louche, on doit avoir 30% de surcote pour Realty Income sur son patrimoine et 35% de décote pour VEREIT.

Ok VEREIT n’est pas encore revenue Investment Grade, mais quand même.

En plus, aussi longtemps que je me souvienne, je n’ai jamais vu un insider à l’achat sur Realty Income, ils sont toujours à la vente :



Le pire, c’est que Realty Income est tellement chère que la société peut lever de l’equity directement sur le marché à un coût inférieur à 5% (=1/21) et se lancer dans de grosses acquisitions relutives comme en 2012 ; quand VEREIT disperse son énergie à vendre des actifs pour se déleverager à la dure !

Oui O a la faveur de beaucoup de monde… Vivement les soldes…

Notons quand même que ce n’est pas "forcément" injustifié car dans les opérations, ils déroulent leur processus et les résultats "semblent" là.

Ce qu’en pense le CEO :

CEO a écrit :

We continued our momentum from the prior year by completing approximately $353 million in acquisitions at attractive investment spreads given our distinct cost of capital advantage.

CEO a écrit :

We remain committed to capitalizing our business in a conservative manner and our balance sheet today is the healthiest it has been in more than 10 years. Our sector-leading cost of capital, scalability and efficiencies, as well as our ample liquidity, should continue to allow us to focus on acquiring the highest quality net-lease properties as we grow our portfolio. Our properties are performing well and we continue to achieve favorable re-leasing results on expiring leases with new rents notably exceeding expiring rents, reflecting the quality of our real estate portfolio. We continue to expect occupancy of approximately 98% for 2016. We are also reiterating our 2016 AFFO per share guidance of $2.85 - $2.90, representing earnings growth of approximately 4% - 6%."
We continued our momentum from the prior year by completing approximately $353 million in acquisitions at attractive investment spreads given our distinct cost of capital advantage.

Ce que disent les chiffres :

Q1 a écrit :

FFO for the quarter ended March 31, 2016 increased 11.6% to $170.6 million, as compared to $152.9 million for the same quarter in 2015.

Q1 a écrit :

AFFO for the quarter ended March 31, 2016 increased 15.6% to $175.9 million, as compared to $152.1 million for the same quarter in 2015.

La question que je me pose, comment savoir quand acheter du Realty Income… ? (id est, à quel prix..)

C’est ce que je me disais aussi..

Mais c’est toujours délicat de parier sur le succès des opérations et se dire qu’il n’y aura pas de grains de sable qui vient enrayer la machine…

C’est beau la vie d’une foncière quand on peut émettre des titres pas chers…

Le nbr d’actions en circulation a été multiplié par 2,5 depuis 2010 :


Le coup de maître a été l’augmentation de capital massive en 2013 pour racheter ARCT, alors que Realty Income cotait sur des multiples jamais vus (on le voit sur le graphique avec un rendement sur dividende sous les 4%).

À part une remontée massive des taux longs ou une fraude qui briserait la confiance, on ne voit pas bien ce qui peut arrêter le cercle vertueux (cours élevé, émission de titres, croissance, cours élevé, émission de titres, croissance…).

Je pense qu’ils l’ont fait car ils pouvaient se le permettre et que l’opération est créatrice de valeur puisqu’ils ont ainsi accès à du capital "pas cher". Ca leur dégage en plus des marges de manœuvre  pour croître si la remontée des taux met en difficulté d’autres reit plus endettées et créé des opportunités d’achat.
Les récentes infos sur le retail ne m’allarment pas trop pour le moment en tout cas.

Pour résumer, je pense qu’ils avancent leurs pions pour profiter de ce qui va venir plutôt que pour se préparer à des jours sombres.

Les résultats du trimestre sont disponibles : Q2 2016

L’essentiel est reproduit ci-dessous. En résumé encore de la croissance grâce au faible cout du capital et la levée récente d’equity à bon prix. Le dividende mensuel continue de croitre sur un rythme enviable :

Realty income a écrit :

For the quarter ended June 30, 2016:
    Net income per share was $0.27
    AFFO per share increased 4.4% to $0.71, compared to the quarter ended June 30, 2015
    Invested $310.3 million in 57 new properties and properties under development or expansion
    Increased the monthly dividend in June for the 86th time and for the 75th consecutive quarter
    Dividends paid per common share increased 4.9%, compared to the quarter ended June 30, 2015
    Subsequent to June 30, 2016, increased the monthly dividend by 1.0% to $0.2015 per share, payable on September 15, 2016

Les commentaires du CEO sont aussi très intéressants et donnent confiance pour la suite. On notera notamment l’augmentation du volume d’acquisition prévu pour l’année : 1,25 milliards de dollars ! Ainsi qu’un spread record (dans le bon sens) entre le rendement des investissements et le cout du capital (WACC) de Realty income.

Realty income a écrit :

CEO Comments

"Our business continues to perform quite well and we are pleased with our year-to-date success and remain optimistic about our prospects for the future," said John P. Case, Realty Income’s Chief Executive Officer. "In the second quarter, we completed $310 million in acquisitions and through the first half of the year we completed $663 million in acquisitions at record-high investment spreads relative to our weighted average cost of capital. Our distinct sector-leading cost of capital advantage continues to support our investment philosophy of acquiring the highest quality net-lease properties as we grow our portfolio. We continue to see an ample pipeline of investment opportunities. As a result, we are raising our 2016 acquisitions guidance to approximately $1.25 billion from our prior estimate of $900 million."

"We have successfully issued approximately a half billion dollars in equity year-to-date to permanently fund the majority of our acquisitions activity this year. We executed our most recent tranche of equity of $55 million during the final week of June at the lowest cost of equity in our company’s history. We continue to fortify our balance sheet as our leverage metrics, financial flexibility and access to capital remain quite outstanding. During the second quarter, Moody’s and Standard & Poor’s recognized the strength of our balance sheet and liquidity profile by raising our credit rating outlook to Baa1 ’positive’ and BBB+ ’positive,’ respectively.  We are pleased to be one of the highest rated REITs in the industry and the highest rated company in the net-lease sector."

"Given the ongoing confidence we have in our business and our financial strength, we have elected to provide our shareholders with an additional increase in the monthly dividend of 1% beginning in September 2016. The payment of this dividend will result in an annual increase of 6.1% over the dividend paid in September 2015."

Encore une hausse du dividende de 4% :

Realty Income (O) Raises Monthly Dividend 4% to $0.2105; 4.2% Yield

Décidément, une entreprise qui porte bien son nom

Realty Income annonce ce matin l’emission de 10,8 millions d’actions au prix de 62$. Cette augmentation de capital servira visiblement a rembourser une partie des dettes :

Realty Income a écrit :

The Monthly Dividend Company®, today announced that a public offering of 10,850,000 shares of the company’s common stock has been priced at a public offering price of $62.00 per share, and is expected to close March 3, 2017. Net proceeds from the offering, after underwriting discounts, will be approximately $645.8 million. The offering was upsized from an original amount of 8,000,000 shares to the final offering size of 10,850,000 shares. The company has also granted the underwriters a 30-day option to purchase up to 1,627,500 additional shares of common stock.

The company intends to use the net proceeds from the offering to repay a portion of the borrowings outstanding under its $2.0 billion unsecured revolving credit facility and, to the extent not used for that purpose, to fund potential investment opportunities and/or for other general corporate

O

Q1 2017

    Revenue of $298M (+ 11.6% Y/Y)
    AFFO +14.4% to $201.3 million versus $175.9 million. AFFO/share increased 8.6% to $0.76 versus $0,70.
    Same store rents on 4,322 properties under lease increased 1.6%
    Invested $371 million in 60 new properties and properties under development or expansion
    Increased the monthly dividend in March for the 91st time and for the 78th consecutive quarter
    Issued $700 million of senior unsecured notes, of which $300 million is due 2047 and $400 million is due 2026 + Raised $792 million from the sale of common stock
    Occupancy remained at 98.3%
    Guidance 2017 AFFO/share of $3.00 to $3.06, an increase of 4.2% to 6.3% versus 2,88$ en 2016.

Mon avis

    La croissance est vraiment magnifique pour cette grosse société qui déchaine les passions. Elle est chère (>18), mais le dividende mensuel croît. Content d’être rentré sur un petit montant, je profiterai de la moindre occasion de baisse très significative pour renforcer. Mais j’ai toujours une petite préférence pour STOR dans le même domaine.

Q2 2017

Revenue of $300,2M (+ 10.8% Y/Y)
AFFO +15.2% to $208.4 million versus $180.9 million. AFFO/share increased 7% to $0.76 versus $0,71.
Same store rents on 4,322 properties under lease increased 0,4%
Portfolio occupancy was 98.5% with 76 properties available out of a total of 5,028 properties
Invested $321,2 million in 73 new properties and properties under development or expansion
Raised $55 million from the sale of common stock
Guidance 2017 AFFO/share en hausse à $3.03 to $3.07

Mon avis

Tous les voyants sont au vert. En reprendre sur une baisse.

Plus bas d’un an + Dividende proche de 5% + Dollar qui a baissé
O commence à devenir appétissant…

Hausse du dividende un peu décevante (+3,06% par rapport au précédent mensuel, 4,29% sur un an). ça reste correct, la société semble vouloir rester prudente…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

J’ai acheté une faible position dans Realty Income aujourd’hui.
L’article a quand même quelques défauts (en plus de sa forme indigeste et sa langue inadaptée à un sujet sérieux).
Par exemple, il compare Realty avec le S&P 500, pourquoi cet indice de marché? Un indice sectoriel me semblerait plus judicieux. Ensuite, d’accord pour comparer les rentabilités passées entre Realty et l’indice, mais pas les volatilités puisque le S&P 500 est un portefeuille diversifié et non pas une seule action comme Realty. Enfin l’augmentation des taux longs va également pénaliser les firmes américaines, pas seulement les REITs et triple-nets. De plus il me semble que Realty Income a plutôt bien encaissé les précédentes remontées de taux (par ex. 2003 à 2007).
Donc oui c’est rafraîchissant d’avoir un autre point de vue mais le mieux est de faire sa propre opinion.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Stouf (18/01/2018 18h03)

USD / EUR a bien baissé, le cours de O également, le spread "yield O-10Y US" est historiquement très élevé… pour moi c’est un signal d’achat, bien que le cours puisse continuer à baisser. J’ai renforcé (avec des USD que j’avais en stock), c’est maintenant plus grosse position "income" avec 1200 titres. 5% de dividende + 5% d’augmentation par an, c’est un TRI de 10% qui me convient pour ce genre de titre "fond de portefeuille". Prêt à renforcer sur 45 USD si on y arrive. Catalyseur à la hausse : credit rating BBB+ outlook positive chez S&P, on pourrait prochainement passer A-.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.