Avril34 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,
Vous ne voulez pas vendre mais vous semblez acculé. Vendez la voiture et réduisez votre train de vie.
Je ne comprends pas qu’avec autant de loyers vous n’arriviez pas à vous en sortir, est-ce à cause des crédits qui vous laissent peu de cash-flow? N’est-il pas possible de renégocier l’emprunt à 4,4% fixe de façon à abaisser sa mensualité?
Vous risquez de vous retrouver à vendre en urgence ce qui rime avec décote tout cela pour un - petit (?) - problème de liquidité, travaillez sur ce point car ça peut avoir de lourdes conséquences d’un point de vue financier.
Autre question, à supposer que vous réduisiez quelques mois votre train de vie, seriez-vous en mesure par la suite de reconstituer un matelas d’épargne? Si non, en effet la question de vendre l’immeuble à 900k€ se pose sérieusement mais prévoyez que cela peut prendre du temps.

Bernard2K
Je viens de modifier le post pour faire apparaître plus clairement les éléments financiers. L’oubli des mensualités vous a induit en erreur je pense.
Ceci corrigé que pensez vous de la rentabilité de ces biens de l’intérêt de vendre ou pensez vous à une technique pour retirer un matelas d’épargne de ces biens ?

Surin,
Oui le remboursement de crédit laisse peu de cash-flow, j’ai modifié mon post initial pour le mentionner
La renégociation du prêt à 4,4% n’est possible qu’avec une pénalité de ~40k€ pour le remboursement anticipé. Je vais creuser cette piste plus tard mais ça ne suffira  pas car la mensualité est de 1200€
Je n’ai pas de voiture à vendre.
Je n’arriverai pas à reconstituer un matelas d’épargne avec le temps.

Je ne suis pas acculé pour vendre et je peux rester plusieurs mois dans cette situation mais si l’investissement n’est pas si rentable et si je ne peux pas reconstituer d’une autre manière mon matelas alors oui, je vais le faire.

Avril34 a écrit :

Oui le remboursement de crédit laisse peu de cash-flow

Sous réserve d’avoir bien compris votre document, c’est le moins que l’on puisse dire, vous êtes en CF négatif chaque mois… alors que vous parlez de Cf de +470€/mois dans votre premier message. J’ai raté un truc ?
Vous y mentionnez un rendement que vous qualifiez de "nette" alors que vous déduisez ni remboursement crédit, ni frais bancaire ni aucune mention de fiscalité… ce rendement ne me semble même pas brut !

Avez vous eu des surprises en cours de route ? Sur cet immeuble, d’après vos chiffres, votre situation actuelle (CF négatif à combler) semblait facile à projeter dès le départ, non ?

Si vous pouviez aussi préciser:
- la zone où se trouve vos biens (ue?, hors ue?)
- payer vous vos impôts en France? Quelle est votre tmi?
- votre banquier est une banque française? Nous  avons ici des habitudes avec les banques européennes. Quand vous dites qu’il y a 40k€, de IRA si vous renégocier votre prêt, cela me laisse perplexe.

Ça c’est pour l’immobilier. Quels sont vos revenus annuels liés à l’informatique?

Vous pouvez préciser votre rapide calcul qui démontre qu’une rp à 400k€ est plus rentable qu’un immeuble locatif à 900k€?

Pas de fiscalité ? Les cashflow que vous indiquez sont donc vos revenus nets de charges et d’impôt ?

Parce que ça serait quand même énorme si, après avoir déjà oublié une première fois de faire apparaître les remboursements pour faire apparaître le cashflow, vous oubliiez un paramètre aussi important que la fiscalité…

Voici les informations sous deux formats:

XLS
https://goo.gl/eLspgj
ODS
https://goo.gl/U9DHpf

C’est pour l’année 2017. Les loyers sont les loyers bruts et les charges sont l’ensemble des charges payées sur ces immeubles.

Les questions que je me pose:
- est-ce que le bâtiment S est encore un bon investissement ? n’ai-je pas mieux à la le liquider pour utiliser la plus value dans d’autres investissements ?
- si je ne vends pas, quelles existe-t-il des solutions pour dégager du cash (en une fois) ou augmenter le revenu mensuel (sachant que les charges ne peuvent pas être diminuées et les loyers pas augmentés) ?

lachignolecorse:
Les biens se trouvent au Luxembourg. La banque est Luxembourgeoise. Je ne paie pas d’impôt en france. Je suis français.
Les IRA sont bien de 29000€
Je n’ai pas d’autres revenus actuellement. Qu’est ce qu’une rp ?

Bernard2K: je ne sais pas comment faire apparaître la fiscalité dans ce calcul, je contacte mon comptable dès que possible car j’ai pas mal de lacunes sur ce point mais je crois fortement être en déficit foncier.

ohennequin: à la lumière de ces chiffres, est-ce correct, entre 4 et 5 pourcents (c’est le cas pour le batiment S) ce n’est pas bon ?
Qu’est ce qu’une rp ?
l’immeuble est actuellement en moyen état et je sais qu’en investissant 200k€ dans des travaux de travaux ça générera 1000€ par mois net de plus.

Bonjour,

Il manque quelques informations comme le nombre de lots et leurs surfaces, ainsi que votre fiscalité.

Les biens étant au Luxembourg, et n’ayant pas beaucoup de connaissances sur ces sujets, je ne pourrait pas vous aider sur tout.

Néanmoins, vu que vous payez l’électricité ainsi que la connexion internet j’imagine que ce sont des locaux meublés.

La rentabilité me semble plutôt faible, surtout pour le 1er. 44K de loyers pour un bien a 900K, vous êtes sur que vous êtes sur les prix du marché et pas totalement en dessous?

Même chose pour l’autre, 146K pour 2.000K, c’est vraiment pas beaucoup.

Normalement, l’intérêt d’immeubles est justement d’avoir des chiffres de rentabilité importants.

Je ne discute pas les charges puisque ce doit être les chiffres que vous payez, même s’ils restent étonnant (57€ de taxe foncière pour le 1er?).

J’ai du mal aussi a comprendre comment sont ventilés les intérêts et les remboursements des capitaux.

Sur vos calculs il vous reste 3317€ par mois. Combien payez vous d’impôts?

Dans tous les cas, un des crédits du 1er a 4.40% semble très haut, il faudrait probablement le renégocier.

Je ne suis pas sur qu’il soit intéressant de faire 200K de travaux pour gagner 1.000€ par mois, cela risque surtout de vous faire plonger un peu plus.

Diminuer certaines charges (les salaires par exemple) serait une bonne chose. D’ailleurs, pourquoi embaucher des FDM (femme de ménage?) ? pourquoi ne pas prendre une société de ménage, vous devriez en avoir pour beaucoup moins cher.

A+

Ohe

Comme toujours Bernard2K tape dans le juste.
Il manque cruellement d’information concernant la fiscalité de vos bien.
Je ne vais pas continuer dans la ligné de tous ce qui a été dis.
Cependant,  une majeur partie dont vous, parlé de vendre votre l’immeuble qui vaut dans les 900K.
Pourquoi vendre l’immeuble entièrement?
Cela ne serait pas plus juste de vendre seulement une partie de l’immeuble afin de vous désendetté tout en conservant une partie de cet immeuble?
Cela n’est qu’une proposition et peut-être que cela n’est pas possible mais je pense pas .

potterthekiller a écrit :

Cela ne serait pas plus juste de vendre seulement une partie de l’immeuble afin de vous désendetté tout en conservant une partie de cet immeuble?

Cette idée m’était sortie de la tête car je n’ai jamais acheté plus petit qu’un immeuble/maison. Merci pour le conseil. Je cherche d’abord des mécanismes qui me permettraient de ne pas vendre.

InvestisseursIntelligents a écrit :

La question première est déjà comment avoir en cours des investissements si conséquent et demander des conseils de base de ce type ?

Justement, c’est que je ne me suis jamais confronté à ces décisions. Encore une fois les rendements initiaux n’étaient même pas discutables. Le petit capital investi à l’époque ma rapportait bien plus de 20% avec un cash flow positif et c’était suffisant pour moi. Aujourd’hui c’est différent car avec la prise de valeur des biens (j’ai noté l’évolution des prix au m2 sur Luxembourg dans l’excel) le rendement est plus faible et l’effet de levier du prêt perd énormément d’intérêt.

InvestisseursIntelligents a écrit :

10 fois plus rentables et des projets d’une envergure importante

J’ai comme un doute. Quels produits financiers me rapporteraient 10 fois plus ? Je suis preneur…

Bernard2K a écrit :

Déjà, il est intéressant de regarder la rentabilité brute, ce que vous ne faites pas. L’immeuble S ressort à 4,6 %, l’immeuble L à 7,3 %.

J’ai ajouté la note charge comprise aux loyers. Ce n’était pas évident. Je ne peux pas calculer la rentabilité brute car je ne connais pas les loyers hors charge tout simplement. Ensuite, quel intérêt de la calculer lorsqu’on a accès aux données financières précises ? Je peux calculer le net alors autant le faire non ? Pour moi le brut n’a absolument aucun intérêt car il est beaucoup trop vague… Comment comparer un bien au Luxembourg avec un bien en France ou ailleurs ? Un investissement dans l’immobilier d’un autre investissement ? Avec le net. C’est la seule valeur intéressante dans mon cas.

Je reviendrai vers vous lorsque j’aurai les informations fiscales mais en attendant j’ai peu progressé sur ma question initiale, partiellement répondue via d’autres aides.

Comment *rapidement* “sortir du cash” (entre 50k€ et 100k€) sans vendre cet immeuble ?
Je pensais à:
- Rachat de crédit, Refinancer le bien et repartir pour quelques années. Les banques sont pas très chaudes pour ça apparemment.
-> Je me suis pour l’instant accroché à cette solution et je vais faire le tour des banques.

- Créer une structure genre SCI qui acheterai l’immeuble … mais il faut financer cette SCI, bien que le bien soit autosuffisant j’ai un doute sur la pertinence du montage et l’intérêt des banques pour ce type de projets.
les frais sont beaucoup trop importants.

Avril34 a écrit :

Oui la rentabilité s’est affaiblie à mesure que l’immeuble a pris de la valeur, il a pris énormément de valeur ces dernières années. Même chose pour le deuxième.

La quand je relis je me dit qu’il y a une incohérence?
Suis-je le seul?

Bernard2K a écrit :

il est pertinent de calculer la rentabilité sur la valeur de revente. Ca vous donne la vraie rentabilité de votre capital immobilisé ; ça répond à la question "mon argent ne serait-il pas plus productif ailleurs ?".

C’est d’ailleurs l’objectif initial de la rentabilité du tableau. Mais il me semble que cette "rentabilité nette sur capital immobilisé" devrait être définie. Bernard2K avez vous en mémoire un fil qui en fait mention ?
Et si elle permet de bien comparer deux produits financier entre eux il manque un indicateur important qui est l’évolution du prix de l’immobilier que je souhaiterai intégrer dans un indicateur. (Rentabilité nette future attendue sur capital immobilisé ?)
C’est cet indicateur que j’avais intuitivement en tête et qui me fait dire que le produit est rentable. Avec une évolution des prix ces 4 dernières années supérieure à 5%/an la rentabilité nette sur capital immobilisé sera encore plus basse l’année prochaine. Mais la plus-value sera plus importante.

Dernière modification par Avril34 (12/02/2018 17h57)