Visale : le nouveau dispositif de protection des risques locatifs Visale

Franc23 a écrit :

Une caution est difficile à faire jouer, peut contester son engagement et ne vaut que pour 1 bail de 3 ans + un renouvellement.
Pour mettre un locataire dehors qui vit encore dans les lieux c’est 24 mois minimum.
Louer sans assurance est très risqué en France.

Je m’inscris en faux :
- Une caution correctement rédigée est très solide.
- Elle n’est pas plus difficile à faire jouer que de récupérer les sous auprès du locataire : il faut un bon huissier et ne pas mollir dans la procédure. Le tout c’est que la caution soit solvable.
- la caution peut être de durée illimitée ; dans ce cas le cautionnaire peut y mettre fin, mais bien peu le font en pratique.
- l’expulsion est longue mais pas forcément "24 mois minimum". De plus, avec la caution on ne vise pas forcément l’expulsion. Dans la mesure où on arrive à se faire payer et où ça coûte cher à la caution, le locataire ET la caution ont grand intérêt à rectifier la situation et il y a donc de grandes chances qu’ils le fassent d’eux-même : soit le locataire rentre dans les clous ; soit le cautionnaire le pousse fortement à partir pour ne plus avoir à payer pour lui !

Sur n’importe quel sujet, on peut se faire avoir si on n’est pas assez carré ni assez motivé/procédurier. Les chances d’avoir des impayés secs de loyer malgré une caution sont, à mon humble avis, moindre que d’avoir un conflit sévère avec un artisan sur des travaux… A chaque fois, il faut "blinder" ce qu’on fait.

J’ajouterais qu’une "assurance loyer impayé" ne dispense pas de blinder la procédure : si vous ne le faites pas, l’assurance aura vite fait de vous faire savoir qu’en conséquence … elle est désolé mais ne peux pas payer.

Visiblement vous avez eu des locataires indélicats et vous avez l’air satisfait de votre assureur. Tant mieux!

Avez-vous eu des soucis avec une personne qui s’est portée garante pour un de vos locataires?

Sans oublier qu’un acte de cautionnement nécessite un certain formalisme.
Dans mon travail je recueil régulièrement des cautions (pas pour des baux) et le formalisme est encore plus lourd.
Malgré toutes nos précautions, on a toujours des cas où si la caution est de mauvaise fois, elle trouve
le moyen (et l’avocat) pour contester.

Perecastor l’ayant fait, je vous fais grâce des réserves sur la facilité ou non à actionner cette assurance… Il y aurait beaucoup à dire…

Je me place dans le cadre de la durée de vie du contrat (un contrat où l’assureur ne fait pas preuve de mauvaise volonté). Je comprends qu’une assurance puisse apparaître séduisante à première vue. En effet, ce que vous voyez dans l’immédiat est votre indemnisation.

Plaçons-nous sur un horizon de temps plus important de plusieurs années. Que risque-t-il de se passer si c’est vous avez la "chance" que votre assurance fonctionne et qu’elle vous indemnise? Il est fort probable que si votre ratio S/P (coût des sinistres sur Prime acquise: la règle d’or en assurance) "explose", vous soyez, tout simplement, exclu de chez votre assureur…. Et pour un en trouver un nouveau, cela va être dur: il est fort possible que le nouveau vous demande un relevé de sinistralité. Vous noterez, également, que si vous avez un certain nombre de sinistres (même non responsables) même de faible montant, votre dossier client passera en "surveillance de portefeuille", et vous risquez aussi l’exclusion…

Pour illustrer mon propos, je vous invite à lire cet article d’un membre reconnu de notre communauté (il ne s’agit pas de GLI mais le principe est le même):

Résiliation en assurance : agir, réagir, se prémunir contre toute radiation

A titre personnel, je ne me demande pas ce que je ferai "si cela arrive" mais ce que je ferai "quand cela arrivera". Ma réponse est : j’ai le cash en face.

Toujours a titre personnel, je suis plus à l’aise avec une caution parentale. Bien entendu, je peux me faire avoir… Il n’y a pas de risque zéro: il faut le savoir et il faut le manager.

NB: pour ceux ne jurant que par les assurances, je les invite à faire jouer la concurrence et à pousser les portes des mutuelles qui sont souvent (mais pas toujours hein…) moins chère pour un risque donné.

Bonsoir Franc23,

En assurance IARD, un assureur a, sous une forme ou une autre, un service de "surveillance du portefeuille" qui repère les profils à risque:
- Soit un rapport S/P supérieur à 1 (i.e un coût des sinistres supérieur à la prime encaissée sur la période de couverture du risque)
- Soit un nombre de sinistres déclarés important (peu importe le montant, peu importe qui est responsable)

C’est un calcul qui se fait, tous les ans, pour chaque assuré et sur l’ensemble de ses contrats non vie avant de renouveler ceux-ci. Et, si l’assureur trouve que votre profil de risque est trop élevé, il vous résilie. C’est tout. Nothing personal, it’s just business!

Cela est géré au niveau du siège social de l’assureur (souvent à Paris ou à Niort), cela n’a rien à voir avec les gens qui commercialisent les contrats qui souvent ignorent tout de ce processus. C’est un point important à garder en tête.

La gestion opérationnel (hors produits financiers) d’une compagnie d’assurance est facile à comprendre: il faut augmenter les primes et diminuer les sinistres. Je passe sur la partie augmentation de primes… Diminuer la sinistralité, ce fait souvent de manière déguisée en mettant en place des règles de souscription, en ajoutant des exclusions au contrat et le cas échéant en recourant à la mauvaise foi. Encore une fois, ce n’est pas dans les prérogatives des courtiers ou des agents d’assurances avec qui vous signez votre contrat. Vous, simple particulier, traitez avec ces derniers qui sont, avant tout, des commerciaux qui doivent faire du chiffre.

Quand à savoir, ce que, personnellement, je fais dans le cas que vous citez. J’ai déjà répondu: j’en appelle à la personne qui s’est porté caution. C’est pourquoi, j’avais écrit : "les filles à papa en école de commerce" me vont très bien.

Et si, d’aventure je dois débourser 15k€, je serai en mesure de le faire mais, bien entendu, ça ne sera pas de bon cœur et, sans doute, cela impactera mes choix futurs…

Remarquez que ce serai le même impact si je souscrit une GLI et que pour une raison fallacieuse, la compagnie d’assurance ne m’indemnisait pas…

Bien à vous,

Pierrot31 a écrit :

Bonsoir Franc23,

En assurance IARD, un assureur a, sous une forme ou une autre, un service de "surveillance du portefeuille" qui repère les profils à risque:
- Soit un rapport S/P supérieur à 1 (i.e un coût des sinistres supérieur à la prime encaissée sur la période de couverture du risque)
- Soit un nombre de sinistres déclarés important (peu importe le montant, peu importe qui est responsable)

C’est un calcul qui se fait, tous les ans, pour chaque assuré et sur l’ensemble de ses contrats non vie avant de renouveler ceux-ci. Et, si l’assureur trouve que votre profil de risque est trop élevé, il vous résilie. C’est tout. Nothing personal, it’s just business!

Cela est géré au niveau du siège social de l’assureur (souvent à Paris ou à Niort), cela n’a rien à voir avec les gens qui commercialisent les contrats qui souvent ignorent tout de ce processus. C’est un point important à garder en tête.

Je ne dis pas le contraire. Mais si d’aventure votre assureur vous résilie, vous pourrez vous assurer ailleurs après 6 mois sans incident de paiement généralement si le locataire à problèmes est toujours là et à fortiori s’il est parti.

Bernard2k a écrit :

franc23 :
- dans ce fil, vous mettez toujours les choses au pire : expulsion en 24 mois minimum, caution invalidée au tribunal.

Or, je rappelle que, dans la vraie vie, on va rarement jusqu’à ces extrémités. Le premier effet d’une caution, c’est que si le locataire n’a pas de scrupule à voler le méchant riche bailleur capitaliste, il y a quand même des chances qu’il ait quelques scrupules à ruiner le proche qui s’est porté caution. Au moment de la signature, le locataire s’est presque toujours engagé, implicitement ou explicitement, à ce que la caution ne se retrouve jamais à payer à sa place. Réciproquement, le proche qui voit qu’il va devoir payer des milliers d’euros si ça continue, va mettre un gros coup de pression sur le locataire pour qu’il arrête ses conneries. La première LRAR reçue simultanément par le locataire et la caution a souvent l’effet d’un électrochoc salutaire. Il y a donc une responsabilisation et une pression morale sur le couple locataire/caution.

Je ne dis pas le contraire non plus. Le pire n’est jamais sûr.
Mais plus de 2 ans d’impayés ça arrive malheureusement. Il y a environ 2% des loyers impayés. Vous avez beaucoup plus de chances d’en avoir que de voir votre maison incendiée, pour laquelle vous vous assurez.

Pierrot31 a écrit :

Quand à savoir, ce que, personnellement, je fais dans le cas que vous citez. J’ai déjà répondu: j’en appelle à la personne qui s’est porté caution. C’est pourquoi, j’avais écrit : "les filles à papa en école de commerce" me vont très bien.

Et si, d’aventure je dois débourser 15k€, je serai en mesure de le faire mais, bien entendu, ça ne sera pas de bon cœur et, sans doute, cela impactera mes choix futurs…

Remarquez que ce serai le même impact si je souscrit une GLI et que pour une raison fallacieuse, la compagnie d’assurance ne m’indemnisait pas…

Je prenais en exemple une personne possédant peu de bien (1 en l’occurence, cas le plus fréquent en France).
Votre défiance vis à vis des assureurs est forte !

J’ai expliqué les raisons pour lesquelles il me semble dangereux en particulier pour les profanes de préférer une caution à une assurance compte tenu de la complexité et du coût des procédures. Pour le reste, chacun est libre de faire comme il l’entend.

Bernard,

Vous vous posez en spécialiste de la location en répétant "24 mois minimum pour expulser c’est faux".

Relisez moi. Je me plaçais dans l’hypothèse d’un locataire encore des les lieux (et ne souhaitant pas partir naturellement).

Or dans les chiffres que vous annoncez vous semblez ignorer que les procédures d’expulsion concernent indifféremment les locataires en place et ceux déjà partis également.

En d’autres termes, il faut également "expulser" ceux qui sont partis "à la cloche de bois."

Si vous n’avez pas de locataire en face, oui c’est plus facile car le locataire ne risque pas de demander des delais et s’opposer à son expulsion.

Bonjour,

Je signale un article intéressant dans Le Figaro de ce jour sur les loyers impayés "cet autre fléau", qui publie une enquête sur le squat des logements.

Je cite :
"Le magistrat privilègie celui qui loue car le bailleur est vu comme le riche et le locataire comme le pauvre", décrit Maître Thomas Carbonnier. Toute la procédure découle alors de cette grille de lecture. Ainsi, avant la saisine du juge, des enquêtes sociales sont ordonnées pour connaître la situation de ceux qui ne respectent plus le bail. Puis, en accordant des délais pour échelonner le paiement de la dette des loyers, les juges préfèrent s’orienter vers des solutions de maintien dans les lieux plutôt que vers l’expulsion.

Plus loin :

En 2016 selon la Chancellerie, 61 895 décisions d’expulsion ont été prononcées. Mais le parcours du combattant du bailleur qui a obtenu un jugement n’est pas fini pour autant. Bon nombre d’expulsion ne sont pas exécutées. "Les préfectures souvent, refusent le concours de la force publique", constate Maître Caroline Marcel qui, comme le permet la loi, se retourne contre l’Etat fautif, afin qu’il indemnise les clients. "Des sommes colossales sont englouties dans ce contentieux" dit elle. Ce furent […] près de 40 millions d’euros en 2017.

Fin de la citation.

Et la caution dans tous cela ?

Malheureusement, la caution bénéficie des remises et des délais de paiement que le locataire obtient du bailleur en vertu de l’article 1287 du code civil.
En outre, l’article 1244 du code civil permet à la caution de demander des délais de grâce au juge.
Ces délais peuvent atteindre deux ans.

Bonjour à toutes et tous,

Je souhaite faire rentrer un locataire dans un logement loué nu, profil jeune actif CDD éligible au dispositif Visale promu par Action Logement. J’ai donc réceptionné son pass dans mon "espace bailleur" après lecture des clause suivantes :

contrat Visale a écrit :

Conditions de la mise en jeu de la caution par le bailleur
-------------------------------------------------------------------------

Les informations que vous venez de saisir vous permettent de bénéficier de la caution Visale pour le bail que vous envisagez de signer avec le(s) locataire(s) identifié(s) ci-avant. Vous devrez justifier ces informations par tout document au moment de la mise en jeu de la caution en cas d’impayés de loyers. La caution peut être mise en jeu par le Bailleur, via le Site visale.fr, aux conditions suivantes :

01- Ne pas avoir signé son bail avant la validation du contrat de cautionnement ;

02- Ne pas bénéficier d’autre garantie sur le bail pour la même couverture (autre caution, garantie LOCA-PASS ou Assurance Loyers Impayés) ;

03- Demander le règlement de l’aide au logement éventuellement perçue par le locataire, dès réception de l’information par la CAF ;

04- Adresser au locataire dès la survenance du premier impayé de loyer une première lettre de relance (lettre simple), puis par lettre recommandée avec accusé réception, au plus tard dans les 15 jours calendaires qui suivent le premier impayé, une mise en demeure de régler sous huitaine ;

05- Faire sa première déclaration de mise en jeu à compter du 2è impayé de loyer, consécutif ou non en cas d’impayé total, ou lorsque le montant total des impayés consécutifs ou non, dépasse un mois de loyer en cas d’impayés partiels ;

06- Faire sa première déclaration dans un délai de 30 jours calendaires à compter de la date d’exigibilité du second loyer impayé si impayés totaux, ou de la date à laquelle le montant total des impayés partiels dépasse un mois de loyer ;

07- Faire ses déclarations d’impayés de loyer suivantes dans un délai de 15 jours calendaires à compter de la date d’exigibilité des loyers suivants impayés (consécutifs ou non) ;

08- Fournir à la caution dans un délai de 60 jours calendaires à compter de la remise des clés par le Locataire ou de l’état de lieux de sortie ou de la reprise des lieux par un mandataire, le solde de tout compte remis à son locataire ;

09- Valider en ligne au plus tard dans les 15 jours calendaires, la quittance subrogative proposée par la caution pour règlement des sommes dues par la caution ;

10- Actualiser trimestriellement la dette du locataire, et au plus tard dans un délai de 105 jours calendaires à compter de la date du dernier impayé de loyer déclaré ;

11- Rembourser à la caution toute somme trop perçue en cas de remboursement de sa dette par le locataire au Bailleur, dans un délai de 10 jours calendaires à compter de son encaissement.

Le non respect de ces conditions peut entraîner par la caution, le refus de prise en charge ou une prise en charge partielle, des Impayés de loyer concernés. En cas de déclaration ou de complétude de déclaration effectuée au-delà du délai de 30 jours calendaires, et sans excéder 60 jours calendaires suivant la constitution de l’Impayé total ou partiel, la caution peut être activée, toutefois une franchise équivalente aux sommes déclarées en retard sera appliquée. Au-delà de 60 jours calendaires, une déchéance totale de la caution est appliquée. En cas de nouvel Impayé de loyer (Impayés de loyer subséquents consécutifs ou non) et pour un solde de tout compte, le dépassement du délai de 15 ou 60 jours calendaires est assorti d’une franchise égale au montant déclaré en retard. La déclaration de nouveaux Impayés de loyer n’est possible que si le Bailleur a procédé à l’actualisation de la dette du Locataire, au plus tard chaque trimestre, et sous réserve du respect des délais de déclaration d’impayé tels que définis ci-dessus. Ces conditions de mise en jeu de la caution figurent en détail dans le contrat de cautionnement proposé au Bailleur ci-après. Nous vous invitons à relire attentivement l’ensemble des clauses du contrat de cautionnement avant sa signature.

suivi de

contrat Visale a écrit :

Conditions de prise en charges des impayés de loyer par la caution
-----------------------------------------------------------------------------------------

Sous réserve de l’exactitude des informations fournies et de leur justification, ainsi que du respect des conditions de mise en jeu de la caution par le Bailleur, la prise en charge des impayés par la caution s’effectuera aux conditions suivantes :

01. La caution est une caution simple en application de l’article 22.1 de la Loi du 6 juillet 1989 et des articles 2288 et suivants du code civil ;

02. La caution est accordée gratuitement au Bailleur ;

03. Pour le parc privé, à compter de la date d’effet du bail, ou à défaut de sa date de signature, le contrat de cautionnement couvre 36 Impayés de Loyer maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus. En cas de bail meublé, le contrat de cautionnement a une durée de 12 mois à compter de la date d’effet du bail ou à défaut de la date de signature du bail, renouvelable 2 fois consécutivement. En cas de bail mobilité, à compter de la date d’effet du bail ou à défaut de sa signature, le contrat de cautionnement couvre 10 Impayés de Loyer maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus. Pour le parc Locatif Social ou Assimilé, à compter de la date d’effet du bail, et à défaut de la date de signature, le cautionnement couvre 9 Impayés de Loyer sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus. Il est expressément convenu que le non-renouvellement du contrat s’effectuera sans aucune indemnité de quelque nature que ce soit ;

04. Aucune somme réclamée au titre du dépôt de garantie, de pénalité ou indemnités par le Bailleur au locataire ne sera prise en charge par la caution ;
La prise en charge par la caution s’effectue jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement. Dans le respect des termes du bail, la récupération effective du logement est caractérisée par l’une des situations suivantes :
- Remise des clés par le locataire ;
- Etat des lieux de sortie contradictoire ;
- Constat d’huissier d’état des lieux de sortie
- Procès-verbal de reprise par huissier ;
- Décès du locataire dans les cas où ce décès met fin au bail en application de la législation.

05. La caution, subrogée dans les droits du Bailleur, procédera aux actions contentieuses de recouvrement de sa créance auprès du locataire, pouvant aller jusqu’à son expulsion ;

06. La caution informera régulièrement le Bailleur de la procédure contentieuse en cours, à laquelle le Bailleur pourra s’adjoindre ;

Au cas où le Bailleur empêcherait d’une quelconque façon la caution d’exercer sa subrogation, les sommes versées au titre de l’Impayé de loyer devront être restituées à la caution. Cette restitution devra intervenir dans les 10 jours calendaires de la réception de la demande de reversement faite par la caution. Le bénéfice de la caution cesse de plein droit en cas de :

01. Faute du Bailleur portant préjudice à la caution ou manquement à l’une des dispositions du contrat de cautionnement ;

02. Fraude ou fausse déclaration du Bailleur ;

03. Départ du Locataire garanti, suite à un congé délivré par le Locataire ou le Bailleur ou suite à la résiliation judiciaire du bail ayant donné lieu à expulsion ;

04. En cas de changement de Locataire.

La caution se réserve le droit d’engager par ailleurs toute action à l’encontre du Bailleur, notamment judiciaire, qu’elle jugerait utile en cas de déclaration erronée ou mensongère sur le site ou justificatifs produits, et/ou de manœuvres frauduleuses lors de l’application du contrat. Dans cette hypothèse, le Bailleur perdra le bénéfice du dispositif Visale et devra rembourser à la caution la totalité des sommes perçues, et sera définitivement déchu de la possibilité de souscrire un nouveau contrat de cautionnement du dispositif Visale.

J’avoue que la condition 04. Bailleur concernant le timing de la séquence de courriers (simple, LRAR, Mise en demeure) à envoyer au locataire me semble bien rigide, et potentiellement prétexte pour dégager la caution du contrat. Auriez-vous un retour d’expérience sur l’activation du cautionnement Visale ?

Une 2e question concerne l’inclusion obligatoire d’une CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT dans le bail pour être éligible au dispositif. J’avoue utiliser des baux standards type UNPI et ne pas les avoir lu intégralement. De votre expérience cette clause est-elle désormais intégrée d’office, ou doit-elle ajoutée ?

Par avance merci.

Pour répondre à vos questions Ernest,
Ces clauses concernant les délais pour adresser les lettre simple puis lettre recommandée sont tout à fait classiques dans les garanties de loyers impayés. De même pour la déclaration (mensuelle) des impayés.
Concernant la clause résolutoire dans le contrat de bail, oui elle est généralement prévue dans les baux.
Toutefois, je vous suggère de vérifier quand même dans votre contrat.
Pour une garantie gratuite, c’est très loin d’être contraignant.

Bonsoir à tous,

J’ai plusieurs demandes de probables futurs locataires qui me demande si je "prends" Visale comme garant.

Ne connaissant pas du tout ce qu’il en est, je viens un peu aux réponses.
Si je comprends bien, c’est un moyen permet aux futurs locataires de trouver une association qui se porte garant pour eux c’est bien ça?

Comment cela se passe au moment de signer le bail, ils envoient une personne pour signer aussi ou c’est à moi de faire les démarches ?

Merci de vos réponses.