Investisement locatif dans un T2…

Vous devriez donner un peu plus de chiffres pour donner un avis :
- revenus
- mensualité de votre prêt, taux
- …

Vendre après 4 ans le premier bien ne me semble pas être une bonne stratégie pour se constituer un patrimoine. Même si vous faites une grosse plus-value, elle sera toute relative après remboursement du prêt.

Tood a écrit :

L’intérêt d’acheter une RP après la vente du T2 est justement d’éviter toute taxation sur la plus-value : il me suffira de revendre ma RP pour revenir à mon statut de locataire et récupérer cette plus-value.

Comme je le disais, je ne suis pas spécialiste: je connais l’absence de taxation  pour la RP, mais pas sur l’investissement locatif vendu pour acheter sa RP.

Ou alors, vous n’avez pas mentionné votre intention d’emménager dans le T2 avant de le vendre, ce qui pourrait effectivement vous épargner la taxation (sous réserve d’être resté suffisamment)

Voici un lien explicatif:
Exonération de la plus-value immobilière des résidences secondaires | De Particulier à Particulier - PAP

C’est fort possible, j’avoue ne pas connaitre plus que cela cette disposition règlementaire dont je doute de la pertinence si c’est le seul argument qui motive l’achat d’une RP.

Le BOFIP-Impôt vise même "la première cession d’un logement, autre que la résidence principale". L’investissement locatif entre donc bien dans cette définition.

Mais comme le souligne justement Pierrot31, cette exonération ne peut fonctionner qu’une fois…et j’hésite à l’utiliser dès maintenant !

Merci Surin pour votre réponse!
Pour m’assurer avoir bien compris votre raisonnement, je me permets ce contre argumentaire :

   - Concernant le rachat des prêts :
Effectivement cette opération aurait un coût. Mais je ne supporterais que les frais de dossier (négociables). Le coût du prêt sera quant à lui supporté par les locataires à travers le loyer qu’ils paieront.
Ce rachat me permettra même de ne plus payer les mensualités de prêt auto pour les 3 ans qui restent, et de réduire les mensualités de mon prêt immo d’environ 100e pendant les 16 ans qui viennent (ce qui diminuera mon taux d’endettement).
Ces sommes non dépensées seront mises de côté pour augmenter ma trésorerie.

Par contre, au-dela de ces 16 ans (date à laquelle mon prêt actuel doit arriver à terme), je serai perdant, puisque devant payer des mensualités que je n’aurais pas eu si j’avais conservé mon prêt actuel…
Cet inconvénient peut être atténué par deux éléments :
  °Si je vends le bien avant ce délai de 16 ans, je n’aurais à rembourser que le capital, et pas les intérêts d’emprunt: les frais du nouveau prêt n’auront qu’un impact très relatif
  °L’augmentation de la trésorerie et la diminution de mon taux d’endettement m’auront permis de réaliser des opérations qui auraient peut être été impossibles avec mon prêt actuel, avant ces 16 ans.

Mais je n’ai peut être pas le bon raisonnement…

   - Concernant la vente du T2 :
Pourquoi est-ce un suicide économique ? Quand pensez-vous qu’il faille vendre un bien avec une forte plus-value ? Vous estimez nécessaire de garder tout bien acheté jusqu’au bout ?

Meme si je solde juste le credit auto en vendant la voiture (j’ai bien réalisé que cet achat a été une erreur, et je compte vendre la voiture dans tous les cas, même dans l’hypothèse d’un rachat de prêts : cela me permettra d’augmenter ma trésorerie), je ne pourrais réaliser qu’une autre opération immobilière, avant d’être bloqué par les banques… (En effet, même en proposant des opérations avec un cash flow positif, les banques ferment les portes assez rapidement si l’on a pas un beau dossier… les investissements ne sont pas infinis)
Par contre, en cas de vente du T2 (avec achat de RP, puis revente de celle-ci au bout d1 ou 2 ans), j’aurais une trésorerie beaucoup plus importante qu’aujourd’hui. Je me dis que cela pourra rassurer les banques, et je pourrais même faire des apports si besoin. Je perdrais un bel investissement, mais ce schéma pourrait me permettre d’en effectuer plusieurs autres.

Merci de vos conseils!

Nous sommes d’accord, le rachat des prets n’est vraiment pas intéressant sur le papier ! Mais peut être me permettrait-il de réaliser de nouvelles opération. Le but, ce n’est pas de se concentrer sur un investissement, mais de pouvoir en faire de nouveaux, non ? C’est perdre pour gagner

Et concernant votre réticence à parier sur l’avenir, je vous rejoins également, mais en l’appliquant au T2 : si je souhaite obtenir la plus-value rapidement, c’est bien pour éviter de parier sur une évolution encore plus favorable du marché immobilier du secteur du T2 (qui pourrait chuter dans les années à venir). S’il y a une belle plus-value à prendre, ne faut-il pas la saisir ?

Concernant la RP, il y a bien sûr un risque, mais qui reste très limité, compte-tenu de l’importance de la taxation que j’éviterais.

Pour résumer votre position : il me faut solder le prêt auto, ne pas faire racheter les prêts et garder le T2 dans une optique de rente jusqu’à ma retraite, sans volonté de PV (ou alors au bout de 26ans pour éviter toute taxe) ?

Bonjour,

Vous ne pourrez pas faire racheter vos prêts sur 25 ans.

Il n’y a plus qu’une banque (à ma connaissance) qui permet un rachat sur durée plus longue, et celle-ci limite le rachat à +5 ans, dans la limite de 20 ans. En plus de ça, les taux proposés par la dite banque ne sont pas les plus compétitifs du marché, loin s’en faut.

Il est vrai que j’ai joué la carte de la provocation concernant la retraite, j’en suis désolé, mais c’était pour obtenir une réponse sur la stratégie à adopter en cas de PV..

Si je solde mon prêt auto, mon taux d’endettement serait de 34% (je vie en couple, nous divisons le loyer en deux et nos deux noms apparaissent sur le bail, mais les banques prennent en compte l’intégralité du loyer pour calculer ce taux, d’où son importance).

Je pense pouvoir faire une plus-value d’environ 100.000 euros. Je pensais l’injecter en apport pour une RP à 200.000 et payer les frais de notaire. Je contracterais un prêt de 100.000 sur 25 ans (selon meilleur taux : mensualité de 450 euros).

Je passerai donc à un taux d’endettement très bas!. Je pourrais donc profiter de ce "bon" profil (propriétaire de RP et taux d’endettement bas) pour réaliser des opérations.

Après, je revendrai ma RP : dans l’hypothèse où je la revend au prix d’achat : je perdrais les frais de notaire (arrondi à 10%, donc 20.000), mais économiserais la taxe sur la PV (arrondie à 40%, soit 40.000e) : je gagne donc environ 20.000 (auxquels il faut soustraire les IRA si je n’ai pas réussi à les négocier).

Dans un schéma idéal, à l’issue de la vente de la RP, j’aurais donc un ou deux investissements réalisés lorsque j’étais propriétaire de ma RP avec un taux d’endettement bas, avec un trésorerie augmentée d’environ de 80.000 euros, me permettant d’en réaliser d’autres avec un taux d’endettement plus élevé.

Cela vous semble correct/opportun ?

Surin : après réflexion, je pense effectivement que le rachat des prêts peut être dangereux… d’autant qu’il me ferait gagner "que" 100e par mensualités…

C’est bien cela, idéalement je garderai le T2 et continuerai à investir…

Votre idée est bonne Caine, mais comment présenter la chose en cas d’investissement dans un bien qui ne pourrait pas me servir de RP ? (ex: studio, immeuble dans une petite ville…)

Pour mon taux d’endettement :

Revenus :
Salaire : 3300
Loyer T2 locatif : 895

Sorties :
Loyer RP : 810 (comme expliqué précédemment, je ne paye que la moitié, mais les banques ne veulent rien savoir)
prêt immo (hors assurance) : 708

Effectivement, si je présente le projet comme un investissement en RP, ça ne pourra que fonctionner !

Mais quid d’un investissement qui ne pourra être présenté de la sorte ?

Dans ce cas, mon loyer actuel devra être pris en compte, ce qui augmentera mon taux d’endettement.

Si je reprends votre formule, je passe à 38%…

En tout cas, merci de prendre le temps de me répondre, c’est très agréable

Les différents banques et courtiers que j’ai pu rencontrer prenaient tous en compte mon loyer pour un investissement locatif.

J’ai dû rencontrer les mauvais