Investisement locatif dans un T2…

Caine · #51

Votre bien est actuellement loué, les 895€ sont donc à pondérer à 80% et non pas à 70%.

70% c’est la pondération pour un loyer à venir, et encore, si vous achetez déjà loué, c’est 80%.

Tout peut servir de RP… Vous achetez un studio? A vous d’inventer une belle histoire (séparation, rapprochement avec quelqu’un de la famille, peu importe, les banques sont tellement laxistes…).

Vous achetez un immeuble dans une petite ville? Faites en sorte que le temps de transport ne soit pas trop long pour aller à votre travail de là-bas, et dites que l’un des lots vous est réservé pour y vivre (si un bail prend fin dans les 5 mois ça suffit également)…

…

Surin · #52

Vous êtes en train d’encourager notre ami à mentir.
Cela a été abordé dans cette discussion:
Prêt immobilier : obligation de préciser au banquier l’affectation du bien (locatif ou RP) ?
A ce compte là autant continuer les investissements en "cachant" à la banque la présence d’autres emprunts. Cela implique néanmoins de signer en mentant des documents engageant sur l’honneur et si la banque pour une raison quelconque s’en aperçoit, elle est habilitée à réclamer le remboursement de l’emprunt, sans compter le fait que c’est condamnable (fausse déclaration).
Compter sur leur laxisme n’est pas une raison suffisante pour donner ce genre de conseils.

Caine · #53

Au temps pour moi, il est vrai que le conseil n’était pas approprié, toutefois quand on voit l’absurdité des règles mises en place… Le débat sur le lien que vous m’avez donné est par ailleurs très intéressant.

J’ai des doutes sur la possibilité d’une condamnation : il est possible de changer de projet en cours de route, acheter, de bonne foi, initialement en RP, et finalement décider de faire du locatif…

Le seul risque à assumer est finalement celui de la mensualité à rembourser malgré d’éventuelles vacances locatives.

lachignolecorse · #54

Caine a écrit :
Le seul risque à assumer est finalement celui de la mensualité à rembourser malgré d’éventuelles vacances locatives.

C’est déjà pas mal… le jour où vous ne payez plus, la banque récupére le bien. Peu importe le prix du moment qu’il est supérieur au crd. Sans oublier toutes les frais de procédure à votre charge.

On peut omettre certains details mais pas mentir si on veut passer pour un client sérieux.

Tood · #55

Donc même si je solde le prêt auto, je serai à un taux d’endettement de 34% (voir 38 selon le calcul qui m’a été proposé) et sans RP…

Même si je ne pense pas avoir fait un mauvais investissement avec le T2, les modes de calcul des banques sont ce qu’ils sont : dans ce schéma, on ne me prêtera pas pour une seconde opération.

Outre les portes de sorties que j’ai évoqué lors de mes précédents messages, je ne vois pas quoi faire, si ce n’est suivre les conseils de Caine ou investir dans une RP (sans vente de T2) avec un caractère "rentable" si je décidais de la quitter pour la mettre en location.

Bref, à méditer, et merci encore pour votre participation

Caine · #56

Actuellement vous êtes à 28% de taux d’endettement.

Votre loyer peut bien être divisé par deux*, à condition d’avoir le bon interlocuteur, et de ne pas passer par une banque qui fonctionne avec la SACCEF comme organisme de garantie (CE notamment),

Par ailleurs, si vous réalisez un nouvel investissement locatif, le loyer futur rentrera d’ores et déjà dans vos revenus actuels (mais pondéré à 70%, sauf si bien déjà loué et là ce sera 80%),

La difficulté pour refaire du locatif ce sera surtout au niveau de la durée. Vous devrez partir sur 15, ou 20 ans grand maximum,

Par ailleurs, il faudra certainement un apport des frais de notaire (Caution Crédit Logement est moins souple que la SACCEF sur cet aspect là en revanche).

Le montage RP me semble la solution la plus adaptée, bien qu’il présente des risques.

*(à condition qu’on s’y retrouve sur les relevés de compte : comment vous organisez-vous ? La totalité sort de votre compte et votre conjointe vous reverse la moitié ? La totalité sort de ses comptes, et vous reversez la moitié ? Vous vous arrangez dans les dépenses de la vie courante ?)

Tood · #57

Merci pour cette réponse rassurante concernant la prise en compte du loyer de la RP (mais un peu moins concernant le prêt à 110% )

Oui, j’avais anticipé ce problème : le bail est aux deux noms, deux RIB ont été donnés à l’agence immo, mes relevés peuvent donc justifier que je ne paye que la moitié.

Par contre, pourquoi dites vous qu’un prêt ne me serait accordé que sur 15 voir 20 ans ?

Caine · #58

Les banques craignent le locatif sur 25 ans, et ça ne rentre d’ailleurs pas du tout dans la politique de la plupart d’entre elle (22 ans max pour la BNP, 15 pour le LCL),

A fortiori si vous n’êtes pas déjà propriétaire de votre RP, ce qui est le cas en l’espèce (vous ne rentrez pas du tout dans les cases du Crédit Agricole par exemple),

Après, évidemment, il y a des exceptions en fonction de la zone (IDF, Lyon, Bordeaux…), et encore, il faut batailler.

Tood · #59

Pour info, il me semble que le LCL s’est "adapté" à ses concurrents, et est passé à 20 ans. Par contre, impossible de faire de l’investissement locatif avec cette banque sans être propriétaire de sa RP.

Caine · #60

Pour le LCL, la politique c’est bien 15 ans, mais il y a des exceptions : IDF, grandes villes, défiscalisation…

Bernard2K · #61

Caine : savez-vous quelle(s) banque(s) acceptent 25 ans pour du locatif ?

Caine · #62

Tout dépend du profil et du patrimoine existant mais le Crédit Mutuel ou le CIC (qui ont des délégations agence) peuvent le faire, la BRED peut le faire (avec ppd obligatoire comme leur organisme de garantie ne va pas au-delà de 20 ans), le Crédit Foncier peut le faire (si propriétaire RP obligatoire)

DDtee · #63

Caine a écrit :
Tout dépend du profil et du patrimoine existant mais le Crédit Mutuel ou le CIC (qui ont des délégations agence) peuvent le faire

Ces deux réseaux ont certes des délégations de pouvoir en agence mais sont aussi des caisses Régionales. Je peux vous assurer que dans certaines régions, aucun prêt locatif n’y est accordé au-delà de 15 ans depuis quelques années. Il convient donc de considérer la politique générale de chaque caisse régionale.

amoilyon · #64

Caine a écrit :
Tout dépend du profil et du patrimoine existant mais le Crédit Mutuel ou le CIC (qui ont des délégations agence) peuvent le faire)

Tout dépend de l’agence : les conditions, les taux, …
Il n’est pas interdit de faire jouer la concurrence entre les agences de la même banque, les taux varient beaucoup selon les régions (entre sa banque familiale, le lieu de l’investissement, et le lieu de résidence, comparez les taux, ça peut valoir le coup).

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