Portefeuille de SCPI de Malolechat

Malolechat a écrit :

Certes.

Cela dit ca ne m’aide pas beaucoup, qu’auriez vous fait vous avec mon profil et ces 600k emprunté sur 25 ans ?

Je ferais un POC à 100K sur 20 ou 25 ans avec le meilleur partenaire possible, le moins de garanties possibles (nantissement parts vu que Crelog ca semble être mort) et j’attendrais déjà de voir un an comment ca se passe le temps que vos revenus soient conséquents.

Je répartirais sur 4 ou 5 scpi

Ensuite je ferais une 2e tranche de 150, 200 ou 500k ou plus en fonction de ce qui deviendra possible

Pour la SCI je prendrais des statuts standard (si vous voulez faites les faire par un avocat pour 1000 euros) et un comptable à 600-700(max) ttc par an pour avoir des couts light

Frais de création 1000 (si avocat) + 280 (publi + greffe + beneficiaires effectifs)

Frais en Run : 50 €/mois expert comptable + X € mois de CFE (dépend de votre commune/departement)

Pour la banque je négocierais les frais à 0 (CTO + tenue de compte)

Bonjour,

Mer-ci a tous pour vos réponses et pour l’accompagnement / soutient.

Des fois je me dis que je n’ai peut être pas les épaules pour mener a bien ce projet (par manque de connaissances / compétences) et que je devrais me contenter de faire simple et d’épargner une partie de mes revenus sur un etf monde logé au sein des pea / av / cto.

Malgré ca, je continue a y croire, car je reste persuadé qu’emprunter a taux bas et investir dans un produit dont le rendement est supérieur au taux du prêt est un accélérateur pour construite un patrimoine et s’assurer un complement de revenus / retraite.

Voici l’offre la plus concrète que j’ai actuellement avec le cmb :

Le financement sur 25 ans de vos titres est consenti sous réserve de sélectionner des valeurs référencées
    par AIC.

    Ce prêt sera garanti par le nantissement à 100% des parts souscrites,  ainsi qu’un nantissement complémentaire de contrat d’assurance-vie.

    Comme indiqué dans mon précédent mail, s’agissant d’une garantie sous seing privé, le taux nominal sera proche des 2%. Nous n’avons pas sollicité
    une nouvelle fois Crédit Logement sur le sujet. Je ne suis pas sûre qu’il acceptera une intervention sur 25 ans .
   
    Pour information les frais de garde annuels du compte de titres sont de 29.90 euros. Les SCPI référencées ne supportent pas de frais de ligne.

    Afin d’effectuer une simulation de prêt avec assurance décès  , merci de m’indiquer sur quelle somme je dois partir.

Comme je suis déçu, pas tant de l’offre qui reste satisfaisante, mais de l’écart entre la réalité et ce que la CGP m’avait fait miroiter : taux de 1,6%, credit logement, liberté du choix des scpi, j’ai décidé de chercher un concurrent : BPE (que j’ai encore relancé, toujours sans réponse), CGPI.

Au passage vous noterez qu’elle ne repond pas a toutes mes questions --’.

Je viens donc de rencontrer un CGP de l’UFF. Il m’a tout simplement demoli le projet en me disant qu’il y avait beaucoup mieux a faire en souscrivant a un de ces produits LMNP / LMP en censi-bouvard.

Les avantages seraient :
- récupération de 20% de TVA
- deduction des frais d’acquisitions (contrairement au CMB il me dit que ca n’est pas possible pour les scpi), intérêts et autres frais, lesquels ?
- amortissement du bien
- réduction de 11% d’impôt pendant 9 ans
- a la fin du prêt : abattement de 50% sur l’IR, 75% sur la transmission, réduction de l’ifi (bien que je viens de lire dans la file dediee le post de bernard2k qui explique qu’il faut en fait que les revenus du lmp soient superieurs a ceux des revenus pros)

Il recommande de faire une tranche de 300k (plafond) et de renouveler dans 9 ans pour les 11% et arriver a la retraite avec des revenus plus faibles.

Il me dit avoir des produits a 4,5% net, j’ai demandé a les voir, il m’en a montré 2 a 3,75 et 4% HT…

Il m’envoit un exemple de financement fin de semaine prochaine.

Il est aussi possible de faire 300k lmnp censi bouvard et 300k scpi sci is…cela se complète peut être ?

Voila, qu’en pensez vous ?

Il dit que la gestion de la sci est plus compliquée a cause de sa gestion, ses statuts, la redaction des clauses, son risque d’abus de droit, son cout, la nécessité de tenir une comptabilité, son manque de flexibilité, le capital faible, la moins bonne fiscalité, la transmission, la difficulté de récupérer le capital, la baisse des rendements des scpi, tout en restant flou. Bref tout est moins bien selon lui.

On peut penser la même chose des SDG des SCPI et des CGP qui les vendent non ?

Apres je suis conscient que dans les 2 cas les intermédiaires grèvent (trop) la rentabilité mais au prix de n’avoir rien a faire. Pas de recherche de biens, pas de travaux, pas de gestion de locataires, impayés, vacances, entretien, etc,…bref tout ce que je me sens incapable de faire, encore que je pense etre plus "paralysis analytis" que incapable…

Je vais formuler ma question autrement : a rendement 4,5%, durée 25 ans et montant 600k, équivalents, est il possible que les 2 montages soient aussi rentable, voir complémentaire aux vues des avantages inconvénients ?

Ce lmnp packagé a t’il un intérêt ?

Ou y a t’il un loup, qui pourrait être par ex comme on le lit pour le pinel, achat cher et revente impossible l’argent allant au promoteur / intermédiaire et pas au particulier /pigeon a qui on a fait croire un rendement bidon grace a la defiscalisation ? (La réponse est dans question ). Le CGP m’a dit qu’il n’y avait rien de plus rentable pour mon profil.

Ce qui revient toujours a la même question, avec 600k sur 25 ans les scpi-sci is est il l’investissement le plus rentable pour mon profil : age, tmi, et qui ne veut pas gerer soit meme de l’immo en direct ?

Desolé de faire confirmer, mais le CGP m’a retourné le cerveau .

Bonjour à tous

Un petit retour concernant mes comptes sci IS : dans vos négociations avec les banques n’oubliaient pas de parler des frais de gestion et autres. L’année dernière je payais par mois 1,26 puis 1,32 euros en 2018 pour frais de gestion sci patrimoniale .

Et j’ai la désagréable surprise de constater que je paie 10 euros depuis deux mois ( par mois) pour frais internet compte pro et ceux pour chaque sci .J’ai donc pris un rdv avec l’écureuil et je vais lui demander si j’ai un abonnement à canal à ce tarif 😉.

À suivre
Chtirentier

Après, je ne suis pas omniscient : je ne m’étais encore jamais penché sur cette question de LMNP Censi-Bouvard avant de lire votre message… Peut-être y-a-t-il des gens sur le forum qui ont investi dans ce type de produit et qui sont satisfaits… Il faudrait regarder de plus près.

Votre projet va peut-être ressembler au mien mais je peux vous assurer que vous avez des conditions financières plus intéressantes que les miennes. Vous avez travaillé pour, c’est donc une juste récompense.

Effectivement Chtirentier, je viens de survoler rapidement quelques résultats de la recherche sur le forum concernant le Censi-Bouvard et visiblement cela n’enthousiasme pas les foules.

Malolechat a écrit :

Je vais formuler ma question autrement : avec rendement 4,5%, durée 25 ans et montant 600k, équivalents, est il possible que les 2 montages soient aussi rentable, voir complémentaire aux vues des avantages inconvénients ?

Ce lmnp packagé a-t-il un intérêt ?

Un des soucis du LMNP packagé , c’est bien que la rentabilité ne sera pas de 4.5% pendant 25 ans.
Déjà trouver aujourd’hui ce type de produit, avec un bon exploitant et 4.5% de rendement (si vous divisez le loyer ht par le prix d’achat et tous les frais de notaire etc. ht), je demande à voir (parfois, ce rendement est calculé … sans compter les frais de notaire).
Ensuite, si vous regardez ce qu’il est advenu de la plupart de ceux qui ont investi dans ce genre de package dans le passé, vous trouverez des renégociations du loyer à la baisse à l’expiration du premier bail (9 ans en général), des gros travaux (parfois plus d’un an de loyer) à la charge de l’investisseur vers le même horizon de temps, quand ce n’est pas pire encore (les cas où l’exploitant cesse de payer le loyer, ou jette l’éponge en cessant l’exploitation par exemple). Faites quelques recherches (sur ce forum et sur www) et vous n’allez pas être déçu. Après, il existe sans doute des LMNP packagés où on minimise le risque d’avoir de mauvaises surprises, mais le risque demeure non nul, et en général c’est avec un exploitant qui propose des conditions avec un rendement bien inférieur à 4.5%ht actuellement.

Pour plus d’infos sur le LMNP packagé voir le § concerné du message #1 de cette discussion (et les liens qu’il comporte).

Utiliser le Censi-Bouvard, ça signifie se limiter à des biens neufs (vendus trop cher bien souvent) et ne pas amortir la partie de l’investissement concernée (ce qui est le principal avantage du LMNP). Mes calculs (d’il y a pas mal d’année) avaient toujours conclu que pour une personne lourdement imposée à l’IR, amortir était bien mieux que le Censi Bouvard.

Note: J’ai investi dans du LMNP Packagé il y a 15 ans (en ayant pris pas mal de précautions : plus d’un ans d’analyse avant de signer ma première acquisition, avec un intermédiaire qui était alors vu comme "best in class" et qui depuis a … été interdit de gestion, mais sur un bien qui s’est correctement tenu), et il y a 11 ans (avec un autre acteur, qui a tenu ses promesses, qui étaient plus raisonnables), et j’ai échangé avec plein d’autres investisseurs l’ayant fait, certains avec de vrais galères. Je pense que je ne ferai plus à l’avenir. Si vous cherchez un LMNP packagé, et préférez éviter d’engraisser votre intermédiaire, contactez-moi par MP et on pourrait faire un deal attractif.

Clairement les 2% sur 25 ans sont raisonables mais il a dit que maintenant la durée de 25 ans était exclue.

J’ai obtenu 25 ans mais je peux vous dire que c’est passé au forceps.

L’assurance ne prend elle pas en charge les mensualités ?

Je trouve surprenant cette histoire de capitalisation

Roudoudou, on en parle sur cette file, assurance décès et BIC :

LMNP/LMP : les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur

Et j’ai indiqué comment je procédais :

Jai La même problématique dans le cadre de mon Holding qui détient de l’immobilier locatif, avec emprunt et assurance deces en faveur de la banque

Pour éviter le problème de trésorerie du au deces du fait de l’imposition De l’Indemnite d’assurance payée à la banque créancière, jai pris une assurance homme clef (au profit du holding) en plus

La cotisation est déductible, tout Comme le produit éventuel est imposable

Jai calibré cette assurance pour que La société puisse payer lIS génèré par le capital deces immobilier ainsi que celui généré par l’assurance homme clef

Mes héritiers pourront ainsi conserver l’immobilier sans contrainte

Skarklash, vous pourriez aller faire un tour au CMB (surtout si vous êtes dans le Finistère, cela paraît opportun) et voir ce qu’il pourrait vous proposer.