Potterthekiller : étude de cas immobilier (vendre ou ne pas vendre)

potterthekiller · #1

Bonjour.

Je suis en pleine reflection pour vendre un de mes studios.

Localité du bien : département 49
Proche hôpital et de plusieurs fac.
Type du bien : grand studio
Prix d’achat du bien : 48000€ + 4600€ de frais de notaire.
Loyer en cours : 360€ HC en meublé
Surface du bien : 26 m²
TF : 360€
Charge de co-pro : 360€
Charge locataire : 240€
Année de possession du bien : 8 ans
Crédit en cours : plus de crédit sur ce bien.
Rendement net actuel ( via rendement locatif ) : 5.2%

Prix de vente possible et espéré : 60000€
Augmentation de la valeur du bien a l’avenir : pas sur que cela prenne encore beaucoup de valeur.
En tout cas je ne compte pas la dessus.
Impôt sur la plus-value si vente a 60k. : 1690€
Reste dans ma poche donc : 58310€

Pour résumé.

Ce bien me rapporte quand il est loué a 100% annuel environ 250€ par mois ( sans compté des travaux non prévus)
Pour obtenir les 58310€ avec le cashflow, il faudrait que je conserve ce bien encore plus de 19 ans sans compté les désagréments futur.
Maintenant pourrais-je obtenir mieux que les 250€ par mois avec cette sommes?

Ma TMI est a 14% mais je ne devrait être non imposable pour l’année 2018 ( revenus 2017 ) car je suis en deficit foncier et je suis a 0 en Bic réel.
Cette Tmi devrait resté encore un moment a 14%.

Cette argent pourrais me permettre de me diversifié.

Je viens d’ouvrir deux AV avec 1k chacun.
Le cashflow que dégage mes biens est conservé a titre d’épargne de précaution.

5% net est plutôt bon je pense mais cela n’inclus pas les futurs travaux qui va forcément avoir un jour au l’autre.
Je ne compte pas augmenté mon train de vie qui satisfait madame et moi.

J’espère avoir donné assez d’information.

Alors il faut vendre ou pas a votre avis? Et si oui pour faire quoi de cette argent.

Mots-clés : immobilier, locatif, vendre

Trahcoh · #2

Pourquoi voulez-vous diversifier vos placements?

Votre rendement actuel de votre appartement est bon. Il pourrait se dégrader à l’avenir avec les impôts. Saurez-vous trouvez mieux pour vos 60 000 euros?

Que cherchez-vous, moins de soucis, plus de rendement, des investissements plus ambitieux? Vous seul pouvez définir vos objectifs. Et répondre à votre question.

dangarcia · #3

potterthekiller a écrit :
Cette argent pourrais me permettre de me diversifié.

Si je lis bien votre présentation votre patrimoine est quasi exclusivement investi en immobilier.
Se diversifier c’est bien, mais pas à n’importe quel prix.
Vendre un actif qui rapporte plus de 5% net juste pour ça, c’est dommage, sauf à avoir un investissement potentiellement plus rentable en vue ce qui ne semble pas être le cas.
Vous semblez craindre l’impact du coût de futurs travaux sur le rendement, de quoi s’agit-il exactement ? Pouvez-vous estimer le coût de ces travaux ? Et dans quelle mesure ils valorisent le bien (auquel cas il faut les considérer au moins en partie comme un investissement et non une charge) ?

Surin · #4

potterthekiller a écrit :
Maintenant pourrais-je obtenir mieux que les 250€ par mois avec cette sommes?

…

Alors il faut vendre ou pas a votre avis? Et si oui pour faire quoi de cette argent.

Vous répondez à la question du titre via ces 2 questions.
Vous ne savez ni quoi faire de cet argent, ni le placer correctement pour qu’il s’approche de ses 5% alors gardez ce studio et formez-vous si vous souhaitez vraiment vous en débarrasser à terme, sinon il y a de fortes chances pour que vos presque 60k dorment à 2% ou pire, soient investis à la va-vite avec un risque de perte en capital.

potterthekiller · #5

@Trahcoh Les soucis j’en est pas vraiment ou alors ils sont gérables.
Comme @dangarcia le dit, mon patrimoine est a 99% en immobilier.
Donc me diversifier pourrais évité une crise immobilière qui m’impacterais énormément.
J’ai bien conscience que 5% net est déjà énorme et c’est pour ceci, que pour le moment j’ai conservé ce premier investissement.

@dangarcia je ne crains pas spécialement les futurs travaux de la co-pro mais cela fait 8 ans que je possède le bien. Pas un seul gros travaux n’a été effectué ( en partie car certains ne veulent jamais payés ).Certains travaux ont été annulé il y a plusieurs années ( devis a 4500€ en 2012).
Mais un jour il va bien falloir refaire une facade , revoir la toiture etc.

@Surin je comprend votre raisonnement. Je me forme actuellement pour autre chose que l’immobilier.

Pierrot31 · #6

Après avoir lu votre présentation, il serait bon que vous précisiez si vous voulez des conseils avisés:
- Vos objectifs et à quelles échéances
- Vos revenus : salaire, loyers (je crois 360 + 1200 + 2690 mais quel total en foncier, et quel total en meublé)
- Votre capacité d’épargne

Pour mémoire, vos emprunts : 542 + 561 (1466 à terme).

Bien à vous,

potterthekiller · #7

@Pierrot31

Mon objectif : dans environ 10 ans, gagné l’équivalent de 2000€ par mois en rente ( immo , pea , etc… )
mes revenus : salaire 2900 a deux, loyer foncier 17k ( j’ai prix 80% du loyer ) , loyer meublé 23k ( 80% aussi ).

Mon épargne personnel : 600€ par mois environ et avec les primes que je touche de temps en temps cela double mon épargne.
A savoir que le cashflow immo est a 100% épargné pour le moment et n’est utilisé que pour des futurs travaux.

Pour les emprunts c’est exact. Je vais passé a 2008€ par mois.

Pierrot31 · #8

Votre objectif me semble réaliste.

Pour la partie PEA, je ne peux guère vous aider…

Sur l’immobilier:

En effet, (2900+80% des loyers)*33% donne 2057€/mois de capacité d’emprunt. A comparer à vos 2008€ à terme.

Si vous voulez faire grossir votre parc immobilier, la carte du studio déjà payé qui vaut 60 k€ me semble intéressante.

Si besoin, faites le estimer par un professionnel et proposez la en garantie (hypothèque) pour faire passer un nouveau dossier de prêt.

dangarcia · #9

potterthekiller a écrit :
Certains travaux ont été annulé il y a plusieurs années ( devis a 4500€ en 2012).
Mais un jour il va bien falloir refaire une facade , revoir la toiture etc.

4500€ c’était le coût total ou votre quote part ?
Ça me paraît énorme pour un studio de 26m2 en province.

Note pour plus tard : les travaux de copro ça se provisionne, ça permet de ne pas être pris au dépourvu quand l’appel de charges arrive. En tablant par exemple sur 1 à 2% de la valeur du bien chaque année. Au moment d’investir cela permet également d’avoir une estimation plus juste du rendement réel.

potterthekiller · #10

dangarcia a écrit :
4500€ c’était le coût total ou votre quote part ?
Ça me paraît énorme pour un studio de 26m2 en province.

Note pour plus tard : les travaux de copro ça se provisionne, ça permet de ne pas être pris au dépourvu quand l’appel de charges arrive. En tablant par exemple sur 1 à 2% de la valeur du bien chaque année. Au moment d’investir cela permet également d’avoir une estimation plus juste du rendement réel.

C’était le coup total et non ma quote part , heureusement .
C’est une petite cop-pro qui honnêtement n’est pas très chère.

@Pierrot Je pense que le fait que j’ai justement cette appartement déjà finit de payé, m’a permis de faire deux beaux achats l’année dernière.
Si je veux continué dans l’immobilier, j’ai conscience que cette appartement est un plus.
C’est le domaine que je maîtrise le plus au jour d’aujourd’hui.

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