Potterthekiller [47] : étude de cas immobilier (immeuble)

potterthekiller · #1

Bonjour à tous.

Cela fait un moment que je n’ai pas posté mais je lis toujours des sujets qui me passionent sur ce forum.

Aujourd’hui c’est à mon tour de poster une étude de cas.

VOTRE PROFIL

- Militaire, 32 ans, 14%, revenus : 24k€ net de salaire , 8k€ d’immobilier + prime.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : compta moi même
- Fiscales : bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : sol , mur ok
- Sociales : bonne
- Temps disponible : gérer par le beau-père qui a du temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres
- Année de construction : Avant 1950 ( reste a confirmé )
- Étage : 2 étages, 650 m² au total.
- Déjà occupé: 1 local commercial loué 500€ HC , 6 logements loués pour 1770€ HC
- Chauffage individuel gaz et électrique en fonction du type d’appartement.
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteur d’eau : a vérifié
- Compteur d’électricité individuel
- Propriétaire plus du tout dans la région mais ne voulant pas vendre au rabais.

LOCALISATION DU BIEN

- Dans le 47 , petite ville collée à la plus grande ville de ce département.
- hyper centre.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 400 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2270€ HC + 1 studio non occupé , 1 T1 bis a rénover , 1 T2 a rénover , un T2 duplex à créer , plateau de 127 m² ( 2 grand T2). loyer total estimé 4600€ / mois.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats : enveloppe de 100 k€ demandé actuellement mais pouvant atteindre 120 k€ a 130 k€

- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade bonne et toiture récente.

- Taxe foncière totale : 3200€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 700 €
- Assurance GRL (garantis risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 4600 * 12 / 500 000 : 11%
- Rendement opérationnel brut : 55200*(100-4)- 700(PNO) -1000(travaux de maintenance) / 500 000
10.2%.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable.
- Taux du crédit avec assurance. Credit a 1.28% + assurance à 0.23%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de comptes : déjà intégrés avec mes autres bien.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 70 k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : pour le local commercial et les logements déjà loués.
- location meublée : LMNP pour le reste.

Le cash-flow est très compliqué a calculer : j’ai effectué un calcul séparé entre nue et meublé, sans faire chaque appartement au détail.
le cash-flow serait de 259€/mois pour la location nue et de 511€/mois pour la location meublée pour la seconde année.

A savoir. il est actuellement vendu à 390 k€ frais d’agence incluse, mais c’est mon ami agent immobilier qui est sur de l’avoir a 370 k€. Maintenant j’ai demandé a ce qu’il travail pour l’avoir a
350 k€.
J’ai réalisé une annonce bidon pour du T2 meublé qui était mon plus grand doute.
en 24h , 12 demandes de renseignements, visites.

Je ne l’ai pas encore visité car j’habite à 1000 km de ce bien.
Bien entendus je ne ferais pas d’offre sans visite avec un artisan que je connais.
Je ne suis pas obligé de tout refaire de suite de l’argent rentrerai déjà dans les caisses dès l’achat.
Mal-grès tout j’ai fait une demande a 100 k€ de travaux pour rénover et faire 3 appartements.
+ 20 k€ de récupérés minimums sur la première negation.
Je pense que cela ne sera pas suffisant a confirmé.
La simulation du crédit est actuellement sans la moindre négociation. c’est le premier jet.

Qu’en pensez-vous de ce projet plutôt de très grande envergure?

potter

Mots-clés : cash-flow, immobilier, rendement

Picsou24 · #2

Bonjour,

Le cash flow me semble un peu faible vu l’envergure du projet.
Le montant du foncier sera probablement fortement révisé à la hausse quand vous allez redéclarer les surfaces.
Y aurait il un intérêt à revendre à la découpe?

Iqce · #3

Bonjour,

Vous n’avez pas peur de gérer des travaux lourds à 1000 km de distance ? Qu’avez vous prévu pour le suivi ?
Attention si vous touchez à la structure (cf duplex et plateau) ET à la façade (par exemple remplacement des fenêtres), un permis et donc un architecte sont à prévoir. Bon, c’est un peu théorique, si vous ne parlez pas de la structure…Ce sera au pire une DP.
Pas de secteur Monument Historique ?
L’isolation du bâtiment est elle effective, sinon sera t’elle facile à mettre en oeuvre (cf réglementation éventuellement plus sévère dans les années à venir) ?

Sinon je trouve le CF faible ; ça peut vite déraper dans le négatif et devenir lourd. A négocier…Et restez vigilant, l’AI même ami, reste peut être plus proche de son portefeuille que de ses amis : pas de sensibilité ni de mélange, tant pis s’il doit baisser sa commission au final.

Rastignac · #4

Bonjour,
Je vous déconseille ce type de grosse affaire, 400 000 euros, de plus peu rentable, alors que vous n’avez aucune expérience en immobilier. Il vaut mieux se faire la main sur un studio ou un deux pièces à 50 000 euros, faire réaliser des travaux par des artisans et choisir son locataire et apprendre ainsi l’immobilier. Même si cette petite affaire est peu ou pas rentable, et même quelques pertes ne sont pas graves, ce début prudent vous formera et vous permettra de passer à une autre affaire, plus importante.
Comme militaire, est-ce que vous envoyez au combat en Syrie un nouvel engagé qui a une semaine d’ancienneté dans l’armée ?

Rastignac

Stv44 · #5

Rastignac a écrit :
Comme militaire, est-ce que vous envoyez au combat en Syrie un nouvel engagé qui a une semaine d’ancienneté dans l’armée ?
Rastignac

Non, pas avant 1 an (grosso modo), et certainement pas en Syrie vu qu’il n’y a pas de troupes au sol (hormis les FS).

Sinon il ne semble pas novice en la matière puisque dans sa présentation datant de 2017 : "Depuis je me suis relancé a 300% dans l’aventure de l’immobilier avec l’achat en 2017 d’un T5 en colocation et d’un immeuble de rapport de 3 studio , 3 T2 et un local commercial.".

Ce qui me semble aléatoire c’est la gestion par le beau-père, que se passera t’il en cas de séparation ou simplement s’il ne souhaite plus le faire.

potterthekiller · #6

@Rastignac : Si vous aviez fait l’effort de lire ma présentation vous auriez vus que ce n’est pas mon premier projet…

@Iqce : Je ne suis pas obligé de faire les lourds travaux. Je peux me contenter de rénové les deux appartements. Faire les travaux plus tard pour défiscalisé. Mais la rentabilité immediate devient nul.
La distance ne me fait pas peur mais oui c’est un gros risque.
Concernant le beau-père, quoi qu’il arrive je ne part pas sur ce projet sans que lui valide.

Au final oui c’est un projet avec surement trop de risque pour le peu de gain.

potter

Rastignac · #7

Mea Culpa, je n’avais pas lu votre présentation, autant pour moi… Sinon, les 1 000 km de distance me semblent rédhibitoires pour une rentabilité pas extraordinaire. Cela dit, vous êtes expérimenté et à même de faire vos choix.

Rastignac

Madoff · #8

Bonjour potterthekiller,

Je suis d’agen et en mon sens c’est pas bon……
Pour moi vous payez un bien immobilier à un prix au dessus du prix du marché local.
Votre Bien est situé à 10 kms d’agen et le nom du village commence par un L.
Le Lot et garonne reste un département rural.

Par contre il me semble que le commerce au RDC n’est pas loué…..
Vérifie cette info car pas évident de trouver un locataire à cet endroit.
Donc si vous souhaitez investir dans le 47, a mon avis il faut faire baisser le prix en dessous des 300000.

potterthekiller · #9

Bonjour Madoff.
Il serait intéressant de discuter ensemble.
Oui cela commence bien par un L.
Le local est bien loué actuellement.
Dans tous les cas, je ne ferais pas d’offre sans faire des devis ni sans visiter.
Mais je suis bien partis pour laisser tomber ce projet.
rien ne presse.
Cela m’a permis surtout de voir que la banque me suivait pour un gros projet.
Chose que je doutais un peu.

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