SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Je rajouterais Note 4 : les TRI sont plus élevés sur les durées 4,5 ans vs 10. Je ne comprends pas pourquoi vous aviez indiqué le contraire précédemment ?

Si on fait de l’US dans une SCI qui a une autre fonction pour faire travailler la tréso, les frais de structure sont déjà amortis par ailleurs

Corum XL vise 5% (impot étranger à défalquer) mais je pense, sera au dessus de sa cible comme Corum. Il n’est pas fou de penser qu’à la cible ils seront à 5% net d’impôt à l’étranger donc.

Pour l’IS : Bah bien evidemment que non, on ne fait pas de l’US comme ca, on en fait en général pour faire travailler la tréso et "effacer" de l’IS généré par ailleurs, sinon quel interêt ?

Clés de 20% sur le 5 ans et 35% sur le 10 ans

Paref n’accepte les US que si vous venez vous et votre contrepartie. Le reste ils doivent le refiler à des SCI gérées ou instit

D’accord avec Cat

Je pense que le 5 ans est un des plus rentable avec son dividende de 5.26% (Corum est à 22% pour du 5,42% par exemple)

Interpierre : (5.26% / 20%) * 5 ans - 100% (usufruit payé) =  31.5% de marge par rapport au capital investi
Corum : (5.42% / 22%) * 5 ans -100% = 23.2 % de marge par rapport au capital investi
[(rendement / %US) * durée - capital investi]

…  et dans la moyenne pour le 10 ans : Interpierre 50.2% // Corum 46.5%

(calculs avant fiscalité)

Vous avez raison roudoudou, je pense que ce n’est probablement pas aussi intéressant après IS que les SCPI que vous citées sur 5 ans (avec les hypothèses faites dans le tableau de GBL ou le vôtre).

Par contre, on voit assez rapidement que c’est sensiblement plus intéressant que Immorente, Efimmo, PFO2 ou PFO. A la louche, j’aurais dit que l’opportunité était sensiblement équivalente à celle pour Pierval Santé (avec les hypothèses du tableau).

Avec les hypothèses :
* durée : 5 ans;
* prix US : 20%;
* % étranger : 0%;
* DVM : 5.26%;
* délai de jouissance : 2 mois;
* versement : trimestriel;
j’obtiens un tri brut de 10.5% et après IS de 9%.

En même temps ce résultat reste très virtuel tant que l’on ne fournit pas la contrepartie.

roudoudou, vous achetez également de la NP de parts de SCPI en nom propre?
Je comprends effectivement dans ce cas que vous cibliez des SCPI plus intéressantes pour les TMI élevés dans la perspective des impôts à payer à la fin du démembrement.

- Immorente
- Pierval santé
- Corum XL
- Corum convictions
- Cristal rente

Voici une liste qu’on me propose pour de la trésorerie de société.

Le fait de regarder le montants verser sur les 5 à 10 années suffit pour vous ?

Tout sera amortissable et en plus grâce au prélèvement à la source tout ne sera pas imposable à l’IS ….

Oui en quelques sorte.
Mais pour le passé , le montant des versements de loyers sur les 5 dernières années par exemple pour sélectionner quelques SCPI …

Je dois avouer ne pas être encore à l’aise sur cet actif.. je comprends la fiscalité et le principe mais pour sélectionner uniquement pour de l’usufruit, à part le montant des loyers et essayé de diversifier la poche UF …

Tous les éléments qui permettent de calculer le TRI joue un rôle (clé, délai de jouissance, rendement prévisionnel, …). Vous pouvez par exemple utiliser la formule approchée proposée par GBL dans un message précédent de la file (#24) pour faire une comparaison entre les différentes opportunités.

Les US de 3-5 ans sont très rentables en général mais très difficile à trouver car les clés ne sont pas toujours favorables au NP et les montants en jeu énormes (si un US met 100 sur du 5 ans avec une clé de 20%, il faut trouver 400 de NP pour équilibrer). L’intérêt pour l’US est une visibilité plus importante sur le dividende moyen que l’on peut encaisser sur 3-5 ans.

Après la période 5-10 ans est bien en terme de % de démembrement pour le NP et sur du 10-15, l’US redevient intéressant mais avec une contrainte forte liée à une plus grande incertitude sur le rendement moyen. En contrepartie, le point mort (rendement minimal pour que l’US ne coûte pas plus qu’il ne rapporte) est plus bas que sur une courte période.

Après il faut prendre les clés de démembrement de chaque scpi que l’on cible, y affecter un rendement moyen sur la durée choisie (ou les durées) et regarder ce que l’on gagne. Après on fait un mix pour diversifier.

La méthode de GBL est excellente car outre sa simplicité de calcul, elle met en évidence une caractéristique majeure de l’US. Le cash investi est remboursé sur la durée de l’US et non pas à la fin (comme un livret A par exemple). Le rendement est donc très important les dernières années car on a le même cash qui rentre ces années là pour seulement une faible partie du capital initial restant immobilisée.

roudoudou, avec la prise en compte de l’amortissement, vous allez trouver un IS nul bien avant d’avoir 100% de revenus étrangers.
La formule de GBL me semble donc correcte… quoique il y a peut être une parenthèse à déplacer :
IS = (DVM * durée US * (1 - % revenus de source étranger) - prix US) * 15%

Bien à vous
cat