Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
#26 13/03/2018 02h09
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2844
Hall of Fame
Faites usage de la formule TRI d’excel avec les vrais dates de paiement des flux (et sans toutes les approximations que vos calculs doivent supposer), et vous devriez … retrouver mes résultats.
J’ai pour ma part détaillé tout le raisonnement mathématique qui permet d’arriver rigoureusement à ces formules (au lieu de faire confiance à la formule d’un outil). Mais si vous trouvez une erreur à ce niveau, je veux bien corriger ces formules.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
#27 13/03/2018 02h27
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
Je rajouterais Note 4 : les TRI sont plus élevés sur les durées 4,5 ans vs 10. Je ne comprends pas pourquoi vous aviez indiqué le contraire précédemment ?
Si on fait de l’US dans une SCI qui a une autre fonction pour faire travailler la tréso, les frais de structure sont déjà amortis par ailleurs
Corum XL vise 5% (impot étranger à défalquer) mais je pense, sera au dessus de sa cible comme Corum. Il n’est pas fou de penser qu’à la cible ils seront à 5% net d’impôt à l’étranger donc.
Hors ligne
1 #28 13/03/2018 19h03
- Skarklash
- Membre (2017)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 139
roudoudou a écrit :
L’économie annuelle d’IS liée à l’amortissement est de 2000*0,15 = 300 euros soit un gain "additionnel" de 300*5 = 1500 euros
L’opération rapporte au bout des 5 ans 1953 + 1500 = 3453 euros
L’économie d’IS ne joue que sur l’IS payé sur les revenus de SCPI car ceux-ci sont supérieurs aux intérêts perçus : il faut donc prendre le taux de 15% mais aussi le coefficient de 0.18 utilisé dans le calcul de l’IS. Ce qui reveint à mettre le gain fiscal à 54 par an.
2393 +54 = 2447 * 5 ans = 12 235 - 10 000 payé pour US : gain de 2 235
Pour le délai de carence, je viens d’avoir le chat Corum : le délai de jouissance n’a pas d’effet sur la durée de l’usufruit.
De fait le TRI (excel) ressort à 7.12%.
Le décalage de % avec GBL tient je pense au fait que je décaisse l’US en début de période alors que sa formule lisse le décaissement et tient compte du délai de jouissance dans l’encaissement des revenus.
Le plus important reste de pouvoir classer les SCPI !
Hors ligne
#29 13/03/2018 21h30
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
Pour l’IS : Bah bien evidemment que non, on ne fait pas de l’US comme ca, on en fait en général pour faire travailler la tréso et "effacer" de l’IS généré par ailleurs, sinon quel interêt ?
Hors ligne
#30 14/03/2018 14h54
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
En recherchant une information sur le BT 4T 2017 d’Interpierre France, j’ai relu cette phrase :
BT 4T 2017 Interpierre France a écrit :
Interpierre France offre aussi la possibilité d’investir en démembrement temporaire : des parts sont disponibles à la vente en nue-propriété au prix de 840 euros sur 5 ans et 693 euros sur 10 ans.
La clé sur 5 ans de 20% pour l’usufruitier (rappel : 5.26% de DVM ces 3 dernières années) semble quand même relativement intéressante si je me réfère aux tableaux de GBL ou roudoudou.
Malheureusement, je n’ai pas l’impression que ces usufruits soient à vendre (en les contactant directement, qui sait?).
Hors ligne
#31 14/03/2018 19h00
- Skarklash
- Membre (2017)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 139
Clés de 20% sur le 5 ans et 35% sur le 10 ans
Hors ligne
#32 14/03/2018 19h05
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
La clé proposée me semble surtout très favorable pour l’usufruitier sur 5 ans. Le problème à mon avis c’est que Paref doit se garder les usufruits ou les distribuer à des sociétés triés sur le volet.
Hors ligne
#33 14/03/2018 20h52
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
Paref n’accepte les US que si vous venez vous et votre contrepartie. Le reste ils doivent le refiler à des SCI gérées ou instit
Hors ligne
#34 14/03/2018 20h58
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
Sur 10 ans pourquoi pas trouver une contrepartie. Sur 5 ans, il y a mon avis mieux à faire pour un nu-propriétaire et cela risque d’être plus difficile.
Hors ligne
#35 14/03/2018 21h05
- Skarklash
- Membre (2017)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 139
D’accord avec Cat
Je pense que le 5 ans est un des plus rentable avec son dividende de 5.26% (Corum est à 22% pour du 5,42% par exemple)
Interpierre : (5.26% / 20%) * 5 ans - 100% (usufruit payé) = 31.5% de marge par rapport au capital investi
Corum : (5.42% / 22%) * 5 ans -100% = 23.2 % de marge par rapport au capital investi
[(rendement / %US) * durée - capital investi]
… et dans la moyenne pour le 10 ans : Interpierre 50.2% // Corum 46.5%
(calculs avant fiscalité)
Hors ligne
#36 14/03/2018 21h43
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
Vous oubliez justement la fiscalité très loin d’être négligeable en US
Par ex ne pas payer l’IS sur novapierre ou Corum XL ou peu d’IS sur Corum est un gros avantage sur les autres toutes choses égales par ailleurs
Hors ligne
#37 15/03/2018 09h37
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
Vous avez raison roudoudou, je pense que ce n’est probablement pas aussi intéressant après IS que les SCPI que vous citées sur 5 ans (avec les hypothèses faites dans le tableau de GBL ou le vôtre).
Par contre, on voit assez rapidement que c’est sensiblement plus intéressant que Immorente, Efimmo, PFO2 ou PFO. A la louche, j’aurais dit que l’opportunité était sensiblement équivalente à celle pour Pierval Santé (avec les hypothèses du tableau).
Avec les hypothèses :
* durée : 5 ans;
* prix US : 20%;
* % étranger : 0%;
* DVM : 5.26%;
* délai de jouissance : 2 mois;
* versement : trimestriel;
j’obtiens un tri brut de 10.5% et après IS de 9%.
En même temps ce résultat reste très virtuel tant que l’on ne fournit pas la contrepartie.
Hors ligne
#38 15/03/2018 09h41
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
Je peux vous dire que sur Pierval 5 ans il y a 3 à 4 mois d’attente pour avoir de l’US actuellement
C’est peut etre néfaste mais en fait je suis plutot restreint dans mes choix à cause de la fiscalité
Par ex pour prendre de la NP en direct je me limite aux SCPI >80% à l’étranger compte tenu de la fiscalité confiscatoire
Hors ligne
#39 15/03/2018 09h51
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
roudoudou, vous achetez également de la NP de parts de SCPI en nom propre?
Je comprends effectivement dans ce cas que vous cibliez des SCPI plus intéressantes pour les TMI élevés dans la perspective des impôts à payer à la fin du démembrement.
Hors ligne
#40 15/03/2018 10h27
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
Oui je commence un peu à regarder, et même si cela est un mauvais biais cela joue incontestablement
Hors ligne
#41 20/10/2018 15h19
- cricri77700
- Membre (2014)
- Réputation : 738
“ENTJ”
- Immorente
- Pierval santé
- Corum XL
- Corum convictions
- Cristal rente
Voici une liste qu’on me propose pour de la trésorerie de société.
Le fait de regarder le montants verser sur les 5 à 10 années suffit pour vous ?
Tout sera amortissable et en plus grâce au prélèvement à la source tout ne sera pas imposable à l’IS ….
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
Hors ligne
#42 20/10/2018 15h43
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
cricri, vous parlez du TRI prévisionnel à 5 ou 10 ans quand vous dites :
"Le fait de regarder le montants verser sur les 5 à 10 années suffit pour vous ?"
Si c’est cela, je pense effectivement que ce TRI prévisionnel est le critère de choix prépondérant (après il faut modérer le résultat toutes les hypothèses faites autour pour le calculer).
Hors ligne
#43 20/10/2018 16h06
- cricri77700
- Membre (2014)
- Réputation : 738
“ENTJ”
Oui en quelques sorte.
Mais pour le passé , le montant des versements de loyers sur les 5 dernières années par exemple pour sélectionner quelques SCPI …
Je dois avouer ne pas être encore à l’aise sur cet actif.. je comprends la fiscalité et le principe mais pour sélectionner uniquement pour de l’usufruit, à part le montant des loyers et essayé de diversifier la poche UF …
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
Hors ligne
1 #44 20/10/2018 16h19
- Malolechat
- Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Top 20 SCPI/OPCI - Réputation : 313
“ISFJ”
Bonjour pour du 100% je regarderais surtout la durée, le montant de la clé, et le rendement.
Si courte durée peu d’importance concernant l’allocation.
Sur des longues durées je panacherais l’allocation secteur, géographie, pourquoi pas devises, jeune / ancienne.
Voici un exemple des meilleurs tri si on considère que vous prenez >1/3 de scpi étrangères
15 ans
Corum origin / xl
Pierval
Épargne pierre
Vendome région
Cristal rente
Pfo / pfo2
Novapierre allemagne
3 ans
Les mêmes + patrimoine commerce, primmovie, primo pierre
Liste conditionnee par le cmb et donc non exhaustive…
Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, trade republic, ismo, tesla, Binance, crypto.com, kucoin, etc…
Hors ligne
#45 20/10/2018 16h53
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
Tous les éléments qui permettent de calculer le TRI joue un rôle (clé, délai de jouissance, rendement prévisionnel, …). Vous pouvez par exemple utiliser la formule approchée proposée par GBL dans un message précédent de la file (#24) pour faire une comparaison entre les différentes opportunités.
Hors ligne
#46 20/10/2018 23h26
- cricri77700
- Membre (2014)
- Réputation : 738
“ENTJ”
J’avais pas vu le tableau de GBL , je comprends pourquoi les UF sur 5 ans sont compliqués à trouver….
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
Hors ligne
#47 21/10/2018 13h58
- Skarklash
- Membre (2017)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 139
Les US de 3-5 ans sont très rentables en général mais très difficile à trouver car les clés ne sont pas toujours favorables au NP et les montants en jeu énormes (si un US met 100 sur du 5 ans avec une clé de 20%, il faut trouver 400 de NP pour équilibrer). L’intérêt pour l’US est une visibilité plus importante sur le dividende moyen que l’on peut encaisser sur 3-5 ans.
Après la période 5-10 ans est bien en terme de % de démembrement pour le NP et sur du 10-15, l’US redevient intéressant mais avec une contrainte forte liée à une plus grande incertitude sur le rendement moyen. En contrepartie, le point mort (rendement minimal pour que l’US ne coûte pas plus qu’il ne rapporte) est plus bas que sur une courte période.
Après il faut prendre les clés de démembrement de chaque scpi que l’on cible, y affecter un rendement moyen sur la durée choisie (ou les durées) et regarder ce que l’on gagne. Après on fait un mix pour diversifier.
La méthode de GBL est excellente car outre sa simplicité de calcul, elle met en évidence une caractéristique majeure de l’US. Le cash investi est remboursé sur la durée de l’US et non pas à la fin (comme un livret A par exemple). Le rendement est donc très important les dernières années car on a le même cash qui rentre ces années là pour seulement une faible partie du capital initial restant immobilisée.
Hors ligne
#48 04/11/2018 09h34
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
GoodbyLenine a écrit :
avec :
IS = DVM * durée US * ((1 - % revenus de source étranger) - prix US) * 15%
(IS = montant d’IS en France à payer (ou économiser si <0) en raison de cet investissement)
Je relisais ce post, en regardant cette formule je me demande si IS n’est pas plutôt :
IS = (DVM * durée US - prix US) * 15% *(1 - % revenus de source étranger)
Et, par exemple si 100% des revenus sont à l’étranger on doit trouver 0 ce qui n’était pas le cas avec la formule donnée.
Hors ligne
1 #49 04/11/2018 11h22
- cat
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 459
roudoudou, avec la prise en compte de l’amortissement, vous allez trouver un IS nul bien avant d’avoir 100% de revenus étrangers.
La formule de GBL me semble donc correcte… quoique il y a peut être une parenthèse à déplacer :
IS = (DVM * durée US * (1 - % revenus de source étranger) - prix US) * 15%
Bien à vous
cat
Hors ligne
#50 04/11/2018 12h02
- rocambole
- Membre (2012)
- Réputation : 228
Bonjour,
J’avais considéré la formule sans prise en compte de l’amortissement.
Je ne vois pas ou l’amortissement est pris en compte dans la série de formules énoncées (il faut à un moment diviser le prix de l’US par le nombre d’années ce qui n’apparait nul part)
La formule me semble donc toujours inexacte
Bien à vous
Hors ligne
Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.
Discussions peut-être similaires à “scpi en usufruit : quels critères de sélection des scpi en usufruit ?”
Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
---|---|---|---|
15 | 9 930 | 30/09/2024 22h47 par fredagro | |
9 | 5 277 | 04/12/2012 02h09 par GoodbyLenine | |
75 | 26 687 | 07/06/2024 17h34 par CsylvainC | |
19 | 5 626 | 31/10/2024 12h40 par Surin | |
58 | 32 169 | 28/05/2021 14h36 par Ernest | |
63 | 1 012 218 | 28/08/2014 20h21 par goiz | |
2 | 1 326 | 04/10/2021 16h10 par FrankV |