SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

Pourquoi choisir de l’usufruit et non pas de la nue-propriété, surtout que vous n’avez aucun besoin de revenus ?
Est-ce si intéressant fiscalement ? J’avoue ne rien connaître à l’usufruit.

cricri77700 a écrit :

- des sociétés de gestion réputées pour leur sérieux et indépendantes des grands groupes bancaires

Pour Sofidy ok, pour les autres je ne vois pas ce qui vous fait dire cela:
Corum: aucun recul, une équipe restreinte et décriée bien que faisant jusque là du bon travail.
Intergestion: connait pas.
Euryale: je ne connais pas non plus.

cricri77700 a écrit :

- Corum XL : 34% (cette clé, très avantageuse pour l’usufruitier, pourrait être modifiée prochainement).

N’est-ce pas l’inverse ?
=> clé plus intéressante pour le NP.

Pour corum XL c’est le rendement qui est élevé donc même avec 34% cela semble avantageux non ?

Après c’est une ébauche pour le moment et tout les avis sont les bienvenus.

Je choisi l’Uf car j’ai des revenues immédiats dans la sci qui pourra me payer l’emprunt.
Je serai très peu imposable grâce à l’amortissement des SCPI.
Et l’excédent de trésorerie pourra me permettre de continuer à acheter de l’usufruit.

Oui roudoudou , j’ai creusé cette piste depuis quelques mois au cas où ma femme voudrait garder notre RP pour pouvoir l’optimiser.
Elle n’a pas trop de connaissance financière et je suis arrivé à la conclusion que de ne pas toucher à la RP est une bonne chose pour le couple.

Par contre pour calculer sur 20 ans avec chaque année un achat supplémentaire d’UF + les extinctions et faire une simulation sur 20 ans … vive le doliprane

"Laissez les calculs précis pour plus tard et lancez vous"

C’est malheureusement pas ma nature.
Peut être pas précis mais qui s’en rapproche un peu quand même.
J’ai essayé sur Excel aiaiaiaillle

J’ai un avis, mais c’est plus philosophique que mathématique : ça me gênerais d’hypothéquer ma maison et d’être dépendant d’autres personnes pendant …20 ans. Si mal gérée, une SCPI part en vrille, je perds sur l’investissement et sur la garantie.
Il me parait aussi étonnant que la fiscalité soit négligeable sur toute la durée de l’emprunt, mais peut être…

Il y a une diversification de base + un lissement annuel + du capital remboursé ect..
On peut aussi rembourser le crédit par anticipation.

Mais c’est très juste également et je trouve que c’est une bonne remarque.

C’est pour cela qu’il faut que je calcule davantage afin de voir si le gain est important ou minime.

Estimation ( sommaire pour le moment )

Rendement :4.5%

Mensualité sur 1 ans : 14760
Usufruit pendant 10 ans : 33750
Amortissement : 25000/ans
Intérêt emprunt : 2000/ans

Soit 33750-25000-2000 = 6750 de bénéfice.
IS: 1012 euros.

Donc 33750-14760-1012 = 17978 euros.

Chaque année je place cette somme en UF donc 55000 euros qui rapporte 2500 euros qui après avoir deduit L’IS fait de la tresorerie supplementaire qui s’ajoute au 18000 euros de l’année N+1 ect ect …

Mais cela fait des intérêts composés d’un intérêt composé et seront inclus dans des intérêts composés… ouch

Domage que le in fine soit pas possible , c’est beaucoup plus facile à calculer et les intérêt composés auront été de plus en plus gros.

Attention au frottement fiscal sur des SCPI dont les revenus ne sont pas imposées à 100% !

Normalement la déduction des charges (intérêts et amortissement de l’usufruit) pour les SCPI partiellement ou pas fiscalisées en France sera limitée aux revenus imposés en France et ne servira pas à "éponger" les revenus d’autres SCPI. Il faut donc résonner fiscalement par SCPI.

Ceci m’a été confirmé par un CGP qui a déjà eu le cas et qui ne veut plus financer à crédit des usufruits de SCPI non imposées totalement en France dans une structure IS. Et il faisait remarquer fort justement que si elles dégagent des revenus peu ou pas imposables en France, l’intérêt d’une structure IS avec 15% d’IS est fort relatif face à des PS de 17,2% si investi en direct (frais gestion, sortie du cash à l’issue du montage,…).

Bah, chaque année vous ajoutez un investissement de 90 ou 100% de la trésorerie disponible (elle même calculée par excel), sur de l’US 10 ans avec des caractéristiques dans la moyenne des SCPI déjà choisies. Ça rajoute juste aux 2x 6 lignes des investissements initiaux en année N, 2 lignes à chaque fois pour l’investissement en N+1, en N+2, etc.  (2 lignes par investissement = les produits/dividendes  et les amortissements pendant la durée de l’US).

@ cricri77700
Si je comprends bien, la banque vous propose une sorte d’"avance de trésorerie" avec la durée et le taux d’un crédit immobilier. Magnifique.
Cela m’évoque quelques questions :
* est-il facile de trouver rapidement 250ke d’US à 10 sur les SCPI que vous indiquez? Je dirais plutôt non mais je me trompe peut-être.
* êtes-vous contraint d’investir dans de l’US? Si ce n’est pas le cas, diversifiez, investissez également dans des foncières cotées ou un portefeuille d’actions de manière générale.

@ roudoudou
Concernant les revenus étrangers et les charges d’intérêt, je "pense plutôt" comme Skarklash mais je cherche une source le confirmant (ou non).
Concernant l’amortissement je "penche plutôt" pour ce que vous dites mais cherche également une source officielle le confirmant.
Bref, roudoudou, Skarlash, si vous avez une référence officielle qui donne des indications à ce sujet, je suis preneur.

cricri, vous n’aurez par contre pas de contraintes pour le réinvestissement de vos bénéfices nets annuels. Vous pouvez visez autre chose que de l’US de parts de SCPI.

Vous pourriez même (mais il faut trouver les contreparties ce qui peut être fastidieux je le reconnais) investir dans de l’US de portefeuille d’actions de rendement pour garder l’aspect amortissement comptable.

@ roudoudou et skarklash
Je reproduis ici le point de vue de Stéphane sur cette histoire d’amortissement/intérêts d’emprunt et revenus étrangers (vient d’ici : SCPI internationales …) :

stephane a écrit :

Ici encore, ce dispositif est très favorable dans la mesure où :
- le prélèvement libératoire étranger est généralement inférieur au taux de l’impôt sur les sociétés de droit français (IS à 33,33% qui devrait être progressivement ramené à 28% d’ici 2020),
- il nous paraît possible de considérer que les usufruits de parts de SCPI internationales restent amortissables pour la détermination du bénéfice comptable,
- il nous paraît également possible de considérer que les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition des parts de SCPI investies à l’étranger sont déductibles pour la détermination du bénéfice comptable.

Comme vous le voyez, Stéphane conclue comme roudoudou mais n’affiche aucune certitude et ne donne aucun texte en référence.

Dernière modification par cat (31/03/2018 10h51)

Vous pouvez démembrer une action comme une part sociale. Je ne sais pas néanmoins si cela peut se faire au moment de l’achat (cela me semble compliqué).

Il faut, à mon avis, trouver quelqu’un possédant un portefeuille de titres et qui vous vendent l’usufruit temporaire du portefeuille. Quelqu’un qui n’a pas besoin des dividendes et pas envie de payer d’impôts dessus.

C’est, je pense, très similaire au démembrement de parts sociales, il n’y a juste pas de marché organisé et donc cela complique l’affaire. Parisien l’évoquait dans une discussion pour sa propre société (si je la retrouve, je l’indiquerai).

les intérêts et l’amortissement de l’usufruit sont bien une charge de la SCI mais le crédit d’impôt imputable sera limité à l’IS dû sur les revenus étrangers nets, donc diminués des charges qui les concernent directement.

Au mieux, il n’y aura pas d’impôt sur les revenus étrangers et le reliquat de crédit d’impôt qui n’aurait pas été utilisé ne pourra pas s’imputer sur l’IS dû sur des revenus issus d’activité situées en France.

BOFIP a écrit :

IS - Réductions et crédits d’impôt - Dispositif général d’imputation - Mécanisme d’imputation - Limitation de l’imputation des crédits d’impôts
…..
B. Imputation sur l’impôt sur les sociétés correspondant diminué des charges engagées pour l’acquisition des revenus
80 - Pour déterminer le montant de l’impôt français correspondant aux dividendes de source étrangère et par suite le montant maximal du crédit d’impôt imputable, il convient de déduire du montant brut des dividendes l’ensemble des charges justifiées directement liées à l’acquisition, à la conservation ou à la cession des titres ayant donné lieu à la perception desdits dividendes, conformément aux dispositions de l’article 39 du CGI et du I de l’article 209 du CGI.

BOI-IS-RICI-30-10-20-20-20170201

On parle de revenus mobiliers et dividendes ce que n’en sont pas les revenus de scpi. D’autre part je ne vois pas ce qui est incompatible avec ce que j’ai écrit ci dessus et ce qu’applique mon comptable.