Portefeuille d'actions de Uspony

thomz a écrit :

Les murs ne vous appartiennent pas… En cas de coup dur, puisque actionnaire junior, vos droits de propriété viennent en dernier : les murs sont le collatéral dez créanciers; le votre, c’est la foi dans la capacité du management à préserver vos intérêts.

Comme l’endettement est moins élevé que la valeur du patrimoine, l’actionnaire possède bien in fine, une partie du patrimoine de la foncière.

thomz a écrit :

A moins que ses intérêts ne soient très fortement alignés avec les vôtres (rare dans le monde des REITS si je ne m’abuse), j’ai ma petite idée sur la question…

Justement, l’internalisation quasi généralisée des managements des foncières aligne relativement bien les intérêts des dirigeants et ceux des actionnaires.

Il y a vraiment eu une maturation des foncières cotées depuis 2009.

Notamment, même si elle coûte plus cher, la part de dettes non sécurisées, qui offre plus de flexibilité, s’est accrue dans quasiment toutes les foncières.

Les foncières américaines ont aussi l’option des actions préférentielles, si elles ont vraiment des difficultés à refinancer.

Pour prendre de l’exemple de Cominar, qui décote actuellement, le management est bien en train de vendre des actifs pour rembourser de la dette et racheter des actions.

Je pensais m’éloigner le plus possible d’Alberta pour sa corrélation avec la production de pétrole et les risques d’une nouvelle chute du prix du baril qui me plombent encore le portefeuille

Et que pensez vous des tres nombreux risques sur standard et hsbc ?
(faible taux, brexit, plein de dettes chinoises douteuses, surcapacités immobiliere en chine, en panne stratégiquement, …)

Attention, votre portefeuille est quasi-complètement exposé au risque taux.

Si le 10 ans américain (ci-dessous) remonte rapidemment, les cours de CYS, Capstead, VEREIT, Welltower, Ventas, Southern, NorthStar et dans une moindre toutes les foncières cotées devraient baisser.



Je suis certes mal placé pour faire cette remarque, étant plus ou moins dans la même configuration, et ne croyant pas à ce scénario.

Par contre, dans votre présentation, vous indiquiez bien gagner votre vie. Peut-être ne faudrait-il pas abuser des foncières à haut rendement. Elles sont adaptées à ma situation de "retraité précoce", mais dans votre cas, les dividendes vont s’ajouter à vos revenus, avec le frottement fiscal qui va avec.

Uspony a écrit :

Je replacerais ainsi mes parts dans L Brands 25%, Frontier Communication 25%, International Paper 25%, Target corp 20 %.

Bof, cela ne diversifie pas grand chose.

Target est le concurrent de Wal-mart, même exposition à la consommation US.

Frontier Communication est aussi un pendant de CenturyLink.

International Paper est Weyerhaeuser sont dans le même secteur d’activité également.

Et toujours aucune valeur en EUR dans le portefeuille…

Target est le concurrent de Wal-mart, même exposition à la consommation US.

Frontier Communication est aussi un pendant de CenturyLink.

International Paper est Weyerhaeuser sont dans le même secteur d’activité également.

Et toujours aucune valeur en EUR dans le portefeuille…

Je comprends.

Malheureusement je n’ai rien d’autres dans mon portefeuille virtuel, surtout au vu des prix d’achats excessifs de certaines autres sociétés intéressantes.

Et pour les sociétés européennes j’ai encore moins d’intérêts.
Là aussi en France tout est hors de prix, et je suis déjà placé en UK.

La proposition faite me permettait au moins de diluer le risque lié aux foncières côtés même si effectivement j’étais toujours autant exposé au marché US.

mais pour les garder sur le moyen/long terme en profitant de leurs dividendes.

C’est toujours le cas, mais vous me mettez régulièrement en garde contre une hausse des taux et donc du baisse des cours des REIT.

Ne restant pas les bras croisés je cherche donc a diminuer les risques en diminuant l’importance de mon investissement dans l’immobilier.

Malheureusement je n’ai rien d’autre dans mon portefeuille virtuel, surtout au vu des prix d’achat excessifs de certaines autres sociétés intéressantes.

C’est vrai il est bien plus simple de choisir une reit que toutes autres sociétés d’ou le quasi désintérêt du reste. Ou peut-être parce que mon intérêt ne porte que sur les foncières cotées.

Si il n’y avait pas ce risque lié à une hausse des taux je serais heureux de continuer avec un portefeuille 100 % immobilier qui mise à part Northstar me satisfait pleinement.

Les foncières vont-elles tellement perdre en valeur si les taux remontent ?
A-t-on un historique dans le passé de la corrélation ?
Le patrimoine reste pourtant inchangé.

Quand on regarde l’historique du versement des dividendes de ces sociétés, il est généralement maintenu à un bon taux tout au long des années que les taux soit élevés ou non.

Dernière modification par Uspony (13/07/2016 15h55)

Uspony a écrit :

Les foncières vont-elles tellement perdre en valeur si les taux remontent ?
A-t-on un historique dans le passé de la corrélation ?
Le patrimoine reste pourtant inchangé.

Quand on regarde l’historique du versement des dividendes de ces sociétés, il est généralement maintenu à un bon taux tout au long des années que les taux soit élevés ou non.

J’ai lu plusieurs articles recensant l’historique des cycles de taux, et les effets sur le cours des foncières.
Globalement (sur la durée des cycles) il n’y avait pas d’impact des taux sur le cours des foncières, car très grossièrement les taux augmentent quand l’économie va mieux, et donc les hausses de loyer sont plus importantes. En revanche le taux de capitalisation peut augmenter et donc la valeur du patrimoine en valeur de marché peut baisser, et le coût de la dette augmenter.
Historiquement, en intra-cycles, le cours des foncières baissent avant les hausses de taux, puis augmentent au fur et à mesure que l’incertitude sur la vitesse de hausse des taux s’amenuise : page 3

Finalement la santé de l’économie joue peut-être plus que les taux, avec un beta important (page 2 de ce document )

Tout cela repose sur des observations passées, nous sommes sur des niveaux de taux "extrêmes", l’histoire ne se reproduira pas forcément.

Il y’a quelque chose que je ne comprends pas sur mon panel Binck.

J’ai acheté Vereit à l’époque à 12.90 $, aujourd’hui le cours est à 10.68 $ pourtant ma ligne est à -0.62 €, soit presque positive malgré l’écart de presque 2 $ !

Je sais que le cours du dollars a grimpé mais pas à ce point là ?

Uspony a écrit :

Je sais que le cours du dollars a grimpé mais pas à ce point là ?

Avez-vous tout simplement fait le calcul 12.90$= ? € au cours USD/EUR le jour de l’achat vs 10.68$ au cours actuel?

Bonjour à tous,

Presque 2 ans que je n’ai pas fait de reporting de mon portefeuille, pourtant je suis toujours dans la même optique, avec le même objectif d’environ un smic net de rente par mois.

J’aurais souhaité poster clairement mon xlsPortfolio mais ce dernier me donne du fil à retordre depuis les modifications Bloomberg. Je n’ai pas eu l’occasion de l’actualiser et le remettre à jour de mes récents investissements.

Je voulais faire ce compte rendu de bientôt 4 ans d’investissements en action, pour "peut-être" aider ceux qui se lancent aujourd’hui et leur éviter les erreurs que j’ai pu commettre à mes débuts, qui me coûtent aujourd’hui beaucoup de temps perdu (et probablement pas mal de gains non perçus) et me "bloquent mon capital".

Le début de tous les ennuis :

- Cominar : 740 titres - Valeur initiale : 10 k
- American Realty Capital : 1430 titres - Valeur initiale : 14 k
- CYS : 100 titres - Valeur initiale : 1 k
- Dream Office : 425 titres - Valeur initiale : 9 k
- Capstead : 485 titres - Valeur initiale : 5 k

Les ennuis ne sont pas tant dans le choix des sociétés, mais surtout dans la répartition de mon épargne dans ces sociétés.
J’avais au lancement de mon portefeuille placé 100 % de mon épargne sur 5 valeurs.
J’avais confiance, je voulais du rendement, la hausse des taux d’intérêts et des vices comptables étaient loin (ou presque) de mon esprit.
QUELLE MONUMENTALE ERREUR.

Aujourd’hui, ces mêmes sociétés sont toujours dans mon portefeuille et me plombent complètement la performance, tout en me "privant" de mon capital :

Vereit : -43 %
Cominar : -39 %
Capstead : -36 %
CYS : -30 %
Dream Office : -29 %

De plus, confiant, j’avais également pris part à investir dans Colony Northstar (ex Northstar Realty Capital) pour heureusement "seulement" 3k €.

Aujourd’hui Colony Northstar est à -77.54 % dans mon portefeuille.
Je me console en me disant que cela mais me rapporte toujours : ~8% de rendement
+ 600 € de parts gagnés dans (Northstar Realty Europe que j’avais vendu rapidement),
ainsi que 200 € de "prime" lors de la fusion Colony Northstar,
+ cours USD/EUR défavorable.
La moins value est minorée.

Pour finir en beauté, j’ai placé 5 k € sur CBL au PRU de 11 € avec une décote actuelle de 63 %.

Ce qui donne ceci :

Colony Northstar : -77.54 %
CBL : -63 %
Vereit : -43 %
Cominar : -39 %
Capstead : -36 %
CYS : -30 %
Dream Office : -29 %

Ce n’est pas faute qu’IH m’est gentiment rappelé avec toute la bienveillance que je lui reconnais de diversifier mon portefeuille au cours des années. A maintes occasions il m’a répété de faire attention.

Dans mon esprit, je pensais d’abord au rendement et ensuite à la diversification grâce aux dividendes.
Je me moquais des fluctuations boursières, tant qu’on me versait un dividende.
Oui mais voilà, la plupart de ces sociétés ont du réduire (cruellement pour certaines) leur dividende.

Aujourd’hui je comprends (à mes dépends) totalement mon erreur de débutant.
Même si la variation des cours de bourses ne m’inquiétaient pas (et ce n’est pas faute au vu des incohérences de certaines valorisations complètement insensées), j’aurais du prêter bien plus d’importance aux risques de baisse de rendement, qui des fois peut subvenir même avec un faible payout ratio comme nous l’avons vu pour CBL.

De ce fait, j’aurais du prendre en compte qu’une grande partie de mon capital pouvait non seulement plus rien me rapporter, mais aussi être bien moins valorisé, me bloquant ainsi mon portefeuille (ou me forçant à encaisser de lourdes pertes).

Cela dit, même dans la diversification, les mauvais choix peuvent coûter chers, avec des parts L Brands à -50 %, des parts Centrica à -58 %, des parts Standard Chartered à -44%, des parts SES à -44 %.

AU JOUR D’AUJOURD’HUI

Heureusement en juillet 2016, au plus haut de VEREIT, j’ai pu revendre pour 6 k € (ça serait à refaire, je vendrais 90 % de ma ligne en ignorant le bon rendement).

Cela fait maintenant plus d’1 an que je travaille à "renforcer" mon portefeuille en le diversifiant, et (pour l’instant) en évitant de renforcer sur les infortunés de Centrica, de Standard Chartered, de CBL, de Century Link, d’ou des moins values qui ne se sont absolument pas lissés avec le temps et les renforcements (inexistants).

Je suis ainsi passé d’une 15aines de placements à 40 en respectant la diversification proposée dans le livre de l’Investisseur Heureux avec IBM, Altria, Procter and Gamble, UPS, Exxon, Boeing, Walmart, Cisco, Sanofi, Deutsche Telekom, At&t, Kinder Morgan, Royal D, etc. Avec dans mon viseur pour mes prochains placements Deutsche Post, Kraft and Heinz, et Pepsi co.

Mon épargne, et les rendements ayant diminués, je peine à sortir la tête de l’eau et j’affiche un bon -21 % de moins value (le taux de change ne m’aidant pas et les investissements de départ mentionnés plus haut pesant encore fortement sur la balance).

Avec encore une bonne exposition aux REITS qui n’aident pas : Simon Property Group (-13%), EPR (-27%), Apple Hospitality (-11%) REIT, Ventas (-16%), Welltower (-10%), et dans une très moindre mesure Inter Pipeline (-17%) et Iron Mountain (-1%).

MES DOUTES ACTUELS

Au vu de mon "petit capital" et de la diminution de ma capacité a épargner, j’ai tendance à ne rien vendre.

C’est pourquoi, actuellement, je ne sais pas trop si je dois vendre des valeurs comme Colony Northstar dans laquelle je ne placerais plus un centime ou continuer à encaisser les dividendes (quel choix me fera le moins perdre de mon capital à terme?), idem pour Centrica.

Dois-je tout de même renforcer les REITS comme SPG, EPR, Inter Pip, qui ont le plus chuté ou les ignorer pour continuer à diversifier le portefeuille ?

A l’inverse, j’hésite à solder complètement ma ligne Dream Global avec 40 % de plus valu pour diversifier sur des valeurs canadiennes sans perdre en taux de change (mais le choix est maigre) et diminuer ma part immobilière.

CONCLUSION

Dire que j’avais la méthodologie de l’IH dans les mains le jour ou j’ai débuté !

Je me ferais bien violence pour me punir de ne pas l’avoir appliqué à la lettres en diversifiant, en choisissant des mega capitalisations et en plaçant intelligemment mon capital sur le plus de valeur possible au lieu de le concentrer sur quelques unes quitte à ne prendre que 3 % de rendement au lieu de 10 %.

En suivant ces conseils dés le premier jour, je n’aurais certes pas éviter certains mauvais choix, mais je pourrais aujourd’hui jouir de plus de possibilités de redéploiement de mon capital en minimisant les pertes et ainsi avoir des moins values de 500 €, au lieu de 3 500 €.

PS : Pour ceux qui s’interrogent sur mes plus valus, malheureusement si j’en ai pas parlé c’est parce qu’elles sont maigres.
J’ai profité de Boeing en investissant une petite ligne à moins de 170 $ que j’ai revendu au plus haut (à 350$), et actuellement il me reste des petites positions Walmart (23%), Weyerhaeuser (16%), LyondellBasell (14%) et 11 lignes entre -1 % et 1 %. Dont ma plus grosse performance avec Dream Global à presque 50 %, une REIT en contre sens (?!).

Dernière modification par Uspony (09/04/2018 20h18)

Merci beaucoup pour vos encouragements et vos recommandations.

J’ai l’impression que l’unique raison qui vous incite a passer sur des dividendes aristocrates qui payent 3% de dividende est qu’ils ont bien performé. Mais les performances passées ne présagent pas des …. on dirait que vous allez vendre en bas ou acheter en haut.

donc, restez sur les fondamentaux.

Non, vous m’avez mal compris, ou je me suis mal exprimé, je disais ça non pas pour mes choix de placement, mais plutôt pour la mauvaise gestion de la diversification de mon capital.

Je me retrouve avec de très grosses parts de mon capital investis sur quelques REITS seulement. Et donc un déséquilibre important du portefeuille.

Il n’est donc pas question de vente ici (mise à part Colony NorthStar).