Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonjour Cat,

J’ai proposé un rdv avec la CGP CMB, elle ne semble pas en avoir tenu compte vu sa réponse par mail.

Je viens d’avoir corum, aujourd’hui si j’avais eu le financement ce jour (offre éditée)  ils auraient pu me vendre pour >100k€ de corum convictions clé 42% pouf 15 ans.
Et plus si j’avais pu attendre quelques mois.
Mon interlocuteur connaissait le forum devenir rentier .

Je ne sais pas trop comment m’y prendre pour dénicher les SDG proposant les meilleures parts d’US…

J’ai revu le CGP de l’UFF ce matin avec ses projets de lmnp et scpi.

L’avantage est qu’il me dit pouvoir trouver des financements avec la cafpi autours de >200k€ sur 20 ans a 1,6% en m’assurant que la banque trouvée se contenterait de parts nanties et ne demanderait pas de nantissement d’AV.
3 lmnp successifs de 200k donneraient du lmp transmissible aux 3 enfant avec abattement de 75% a la succession…

Par contre il n’a que 6 scpi a me proposer et me recommande plutôt de ne pas faire de sci is mais de prendre en nom propre 600k de 1 scpi européenne, lf europimmo pour une fiscalité de 11,8+17,2= 29%, donc moins que mon 41+17,2 et pas loin des 15% de l’is mais avec une sortie bien plus simple et légère fiscalement.

Enfin il ne peut pas proposer d’us.

Bref moins bien que le cmb mais réalisable car malheureusement je n’ai pas les 100k a nantir en AV…

Voici les 4 propositions qu’il m’a fait :

- lmnp non amortissable / scpi ir / scpi ir européenne

http://www.noelshack.com/2018-15-5-1523 … 3-2018.jpg

http://www.noelshack.com/2018-15-5-1523 … 3-2018.jpg

Dernière modification par Malolechat (13/04/2018 20h00)

@ Malo
N’avez-vous pas le numéro direct de la CGP du CMB? Ce sera sûrement plus rapide que de se caler un RDV dans l’agenda par courriel (et cela n’exclut pas de le faire).
Si vous êtes totalement bloqués, il est possible qu’elle puisse vous faire le nantissement sur une AV externe (avez-vous 100ke sur une AV externe?).
Combien en PEL(s)/livret(s) pourriez-vous mobiliser rapidement pour fixer un peu le plafond du nantissement possible "facilement"?

Pour les meilleurs parts d’US, vous pouvez toujours venir en discuter sur la file correspondante du forum et en parallèle consulter un ou plusieurs CGP "spécialisés" pour avoir leur(s) avis.

Quand à la proposition de l’UFF : tout miser sur LF Europimmo, c’est quand même plus que moyen (à ce niveau là, je préfèrerai encore tout miser sur Corum).
En outre, dans son projet l’effort d’épargne mensuelle risque d’être bien plus élevé.
Je n’ai pas regardé vos fichiers en détails mais pour moi il n’y a pas photo entre les deux projets (et la SCI IS ne vous empêchera pas de faire du LMNP par la suite).

@ Malo
J’ai regardé plus en détails vos fichiers et effectivement l’effort d’épargne est beaucoup plus conséquent dans la proposition du CGP de l’UFF. Franchement, cela me semble très sensiblement moins intéressant que le projet de SCI à l’IS.

@ roudoudou
pour le nantissement "c’est juste un papelard" mais financièrement parlant ce n’est pas la même histoire pour la banque si ce nantissement est interne ou externe.
Néanmoins je n’exclue pas que dans le cas de Malo, le CMB fasse un effort pour débloquer la situation et accepte le nantissement externe (s’il a la somme suffisante à l’extérieur).

La banque récupère une partie des frais de gestion du contrat. C’est comme si vous leur filiez 300 ou 500 euros de plus par an (pour 100ke de nantissement).
En outre, si le déblocage de l’argent s’avère nécessaire, c’est toujours plus simple en interne.
"Last but not least", c’est meilleur (me semble-t-il) pour le bilan de la banque quand l’argent est chez eux, plutôt qu’à l’extérieur.

Dernière modification par cat (14/04/2018 10h22)

Du point de vue du client effectivement, le nantissement externe est (presque toujours) meilleur. Du point de vue de la banque le nantissement externe ne présente (à mon avis) aucun intérêt (donc pourquoi faire des efforts?).

Attention quand même pour la nantissement "externe" :
* il n’est pas toujours gratuit;
* il implique parfois des contraintes sur la gestion (%UC, validation nécessaire pour les arbitrages) que l’on ne souhaite pas forcément se coller sur un contrat "performant".

Mon expérience avec le CMB (mais dans un contexte différent) est qu’il n’est pas facile d’avoir un nantissement externe :
* même si votre relation avec la conseillère (compétente) est excellente;
* même si le contrat externe pourrait être avec une filiale du groupe (la banque privée par exemple où le choix de contrats est plus vaste).
Néanmoins, je me réjouirai si Malo arrive à le négocier (il faut déjà qu’il vérifie s’il a 100ke sur des AV externes à proposer).

Selon moi, vous n’êtes surtout pas sociétaire du CMB.
Je ne prétends pas que le nantissement externe soit spécialement compliqué si la banque est d’accord.

Concernant les frais, vous comprenez bien que je n’ai pas une expérience exhaustive de la chose mais on peut le lire à plusieurs endroits, notamment ici :
Nantissement assurance-vie

Le lien cité a écrit :

Généralement le nantissement entraînera des frais forfaitaires variant selon les établissements bancaires.

Je suis très heureux de lire votre retour d’expérience (et Malo probablement également). Il y a juste différentes manières de l’écrire, votre expérience comme la mienne n’étant pas exhaustive.

Quand au CM, il est clair que l’on ne parle pas de la même banque car le CM Arkea est une banque clairement distincte du CM11-CIC qui officie à Paris (les deux ne partagent pas grand chose à part peut être le nom… pour l’instant).

Il faudra m’expliquer ce qu’ils partagent au-delà du nom (mais c’est une discussion qui peut attendre :-)) : système informatiques différents, tarifications et services différents, centres de décision différents, produits d’épargne différents et concurrents sur à peu près tous les créneaux (assurance, banque en ligne, gestions d’actifs, …).

Excellent week-end également.

Dernière modification par cat (14/04/2018 19h44)

Bonsoir GBL (et désolé d’avance Malo pour le hors-sujet),

autant je vous suis sur les premières lignes de votre message (CNCM, valeurs, marque, licence), autant je ne comprends pas la suite.
De quelle harmonisation parlez-vous?
Nous avons deux groupes (CM Arkea et CM11-CIC) :
* n’ayant pas les mêmes outils (systèmes informatiques);
* n’ayant pas les mêmes produits d’épargne (les assurances-vies sont différentes, les titres sont gérés dans des endroits distincts, les filiales de gestion d’actifs sont distinctes);
* ayant deux filiales d’assurance distinctes;
* ayant deux filiales de crédit à la consommation distinctes.
En outre ces deux groupes se confrontent directement sur bien d’autres tableaux, notamment :
* la banque en ligne;
* et même la banque de détails car le CM11-CIC viole (de mon point de vue) sciemment la règle de territorialité en étant installé partout sur le territoire avec le CIC.

Pour l’expérience côté client, il me semble que l’on est plus proche de deux concurrents type SoGé et BNP que de deux caisses régionales différentes du CA.

Bien à vous,
cat

Effectivement, il y avait plus de caisses indépendantes il y a quelques années. Aujourd’hui elles ont presque toutes intégrées le giron de l’un ou l’autre des groupes (enfin surtout le CM11 :-)).
Néanmoins il n’y a pas d’harmonisation en cours entre ces deux groupes bancaires distincts. En outre, je les vois mal se lancer dans ce type d’opération à court/moyen terme.

1/ et 2/ Lisez Calcul de rentabilité d’un usufruit temporaire de parts de SCPI ? , et utilisez non pas les % annoncés, mais les montants vraiment distribués par ces SCPI.
   (Pour 100k d’US 15 ans Corum, quand j’en ai voulu j’ai déjà du repartir l’investissement sur plusieurs mois)
   (Mais c’est peut-être plus facile à trouver maintenant…)
   (L’US Novapierre Allemagne est bcp plus difficile à trouver…) 
3/ C’est une question qu’il est prématurée de vous poser. Une fois la SCI créée, les emprunts verrouillés, les SCPI achetée, un premier bilan comptable réalisé, il sera temps de se la poser.
4/ Sans doute non, dans l’absolu ça dépend des taux de l’emprunt et des rentabilités anticipées des SCPI et de leurs US. Sinon : même réponse que 3/
5/ Ma banque a fait la même demande, pour de l’usufruit, mais je pense qu’elle l’aurait fait aussi pour de la PP. Négocier est toujours possible. Vous pourriez proposer un contrat d’AV avec presque rien actuellement en vous engageant sur un calendrier pour l’alimenter ensuite jusqu’à 100k (et le faire, ou escompter que la banque ne contrôle pas). Sinon, il faudra peut-être vous résoudre à diminuer un peu le montant emprunté, si vous n’arrivez pas à négocier une autre garantie avec la banque.

Bonjour GBL, bonjour Cat,

1/2/
Pour Novapierre allemagne si 4,7% est net de fiscalité allemande elle l’est aussi de l’is, non ?

Par contre pour une scpi fr dont le dvm est de 5% on est d’accord que le rendement net d’is est de 4,25%.

Novapierre allemagne a donc un des meilleurs dvm du marché, right ?

3/
Pour la diversification j’ai déjà mes pea, pea pme et av en 100% opcvm actions.

Le pea n’est pas plein.

Reste les foncières cotées a la limite. Siic pour le pea et reits pour le cto.

Toutes ces enveloppes me semblent plus optimisees fiscalement et suffisamment diversifiées non ?

J’oubliais ma petite poche d’une centaine de cryptos et mon petit louis d’or de 1878 .

Enfin plus j’y pense et plus je me dis qu’un montage du type scpi a credit au sein d’une sci is optimisée en scpi de fiscalité étrangère, dvm élevé,  s’autofinançant grâce a un prêt longue durée et de l’usufruit, dont la trésorerie serait réinvestie pour capitaliser en intérêts composés et dont les revenus ne dépassent pas les 38k annuels a la sortie pour rester dans un IS a 15% est proche d’un montage idéal sur le papier…

…du coup je me prend a rêver a en créer une pour chacun de mes futurs enfants, soit 3 .

En attendant voici le mail recu par Corum que je vais transmettre a ma CGP pour preuve qu’on touche au but si elle accepte de lâcher le nantissement d’assurance vie :

Cher Monsieur,



Je fais suite à notre conversation téléphonique concernant votre projet d’achat de parts de CORUM en démembrement de propriété.



Concernant l’achat d’usufruit :



-          Pendant toute la durée du démembrement, vous percevrez les revenus des parts de CORUM.

-          Vous profitez d’une décote sur l’achat de la part.

-          Vous n’êtes pas obligé d’être votre propre contrepartie, vous pouvez acheter de l’usufruit sur certaine durée et nous nous chargeons de trouver la contrepartie nue-propriétaire.

-          Quand l’usufruit est soumis à l’impôt sur les sociétés, il est possible d’amortir l’usufruit sur la durée du démembrement.



A titre d’exemple sur une durée de 15 ans, vous achetez l’usufruit des parts avec une décote de 42% soit 445,20 € (1 060 € x 42%) au lieu de 1 060 € (prix de souscription actuel de la part en pleine propriété). Pour un investissement de 150032,40 € cela représente une souscription de 337 parts (445,20 € x 337 parts).



Vous trouverez sur ce lien les clefs de répartition concernant les différentes durées de démembrement possible : Achat demembrement, acheter des parts SCPI en usufruit, nue propriete Vous trouverez également en pièce jointe la documentation CORUM.



Pour souscrire, les documents à compléter sont les suivants :



-          Le bulletin de souscription

-          Le questionnaire d’entrée en relation

-          Mandat de démembrement temporaire



Il faut joindre à votre dossier, pour une personne morale :



-          La carte d’identité du gérant

-          Les statuts comportant la mention « certifiés conformes » + signature du gérant

-          Kbis de moins de 3 mois

-          Un RIB

-          Le règlement correspondant à la souscription ainsi qu’un justificatif de l’origine des fonds



Sachez qu’aujourd’hui nous avons des disponibilités sur de l’usufruit à 15 ans, en revanche cela ne sera pas nécéssaire le cas dans les mois à venir.

Concernant un contact avec la BPE je suis toujours en attente d’un retour.



Je reste à votre disposition pour vous accompagner et pour tout complément d’information.



Bien sincèrement,