Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Il faut poser ces questions en AG (et donc y assister), sauf à avoir obtenu auparavant des éclaircissements de la société de gestion ou du conseil de surveillance.

Voici arrivé le bulletin 2T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* distribution de 2.30€/part ce trimestre comme au 1T. Cela sent la diminution de la distribution sur l’année sauf si la société de gestion décide une nouvelle fois de "sacrifier" une partie de ses frais de souscription;
* collecte : 183M€, investissement : 114M€ => le niveau de trésorerie remonte au-dessus des 150M€;
* investissements dans le coeur de cible : santé, éducation, petite enfance, résidences seniors, en Espagne, en France et surtout en Allemagne;
* un TOF qui diminue encore à 93.6% (inquiétant mais il faut considérer 6% de locaux occupés sous franchise en plus). Je ne comprends toujours pas la consistance entre le TOF et les surfaces vacantes (où les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence occupent toujours les premières lignes).

Mon avis rapide :
* le TOF est (un peu?) inquiétant, mais j’espère que cela va se corriger sans trop tarder;
* les investissements depuis le début de l’année me satisfont bien plus que l’an dernier (ils sont dans le coeur de cible et avec des baux longs);
* la collecte est encore importante (trop?) mais heureusement un ton au-dessous de l’an dernier.

Surin, j’avais écrit un courriel à la société de gestion le trimestre dernier afin d’essayer de comprendre leur camembert sur le taux d’occupation financier (et le lien avec le taux d’occupation physique).
J’enverrai sans doute une nouvelle demande ce trimestre (et peut-être même que j’essaierai par téléphone si je n’ai pas une réponse cette fois).

Primonial REIM semble renforcer les liens avec Korian le premier locataire de Primovie (23.1% des loyers reçus en 2017 d’après le rapport annuel) :
Primonial REIM conclut un partenariat avec CAREIT et Korian

Le communiqué de Primonial REIM a écrit :

L’objectif est d’accompagner le groupe Korian dans la construction de nouveaux établissements en France, dans le cadre de transfert, de regroupement ou de création d’activités de soins de suite et de réadaptation ou de maisons de retraite médicalisées. Ce partenariat porte sur une liste, à date, de sept opérations identifiées.

Dans ce cadre, CAREIT se verra confier l’assistance à la conception et la construction de ces nouveaux établissements Korian, en concluant un Contrat de Promotion Immobilière (CPI) ou une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Primonial REIM pourra se porter acquéreur de tout ou partie de ces établissements, dans le cadre de VEFA et consentir au groupe Korian des baux en l’état futur d’achèvement (BEFA).

Cela ne va probablement pas contribuer à la diversification des locataires de Primovie mais cela donne quand même des projets, me semble-t-il, pertinents pour investir la collecte (au lieu de se retrouver démuni et d’acheter des centaines de millions d’euros de bureaux).

Pour moi c’est toujours le flou absolu.
On passerait donc de 0,4% de locaux vacants au T2 à 1% au T3.
A mettre en corrélation avec le TOP (occupation physique) de 2,4% au T2 et 2,3% au T3.

=> la vacance en mètres carré diminue un peu alors que la vacance sur le plan financier a plus que doublé.

Comparatif des 2 trimestres en image :

T2 : TOF 0,4% de vacance = 2,4% de vacance dans le TOF


T3 : TOF 1% de vacance = 2,3% de vacance dans le TOF


Je n’ai pas d’explication.

Désolé, dans le précédent message j’ai interverti les bulletins Primovie et Primopierre, ça n’est pas plus clair après correction.

Dernière modification par kc44 (01/11/2018 08h49)

Bonne remarque Dracu1a.

@Surin
Comme annoncé plus haut, je leur ai adressé un courriel en Août pour éclaircir ce décalage entre TOF et TOP pour Primovie (+ une autre question concernant l’effet de levier sur Patrimmo Commerce) et je n’ai eu aucun retour.
Je n’ai pas pris le temps de les appeler.

Si on fait confiance au camembert du TOF (?), il est "prévisible" qu’arriver au bout de certaines franchises de loyer, le TOF augmente brusquement (on "devrait" avoir encore un saut positif le trimestre prochain ou le suivant avec les 1.3% encore sous franchise… si rien ne se libère d’ici là!).

Lautho, vous noterez également que les loyers encaissés étaient un peu inférieurs à 13M€ au 1T 2018.

Au 2T, il a "possiblement" (toujours une conjecture de ma part) eu plus de dividendes de la part des nombreux investissements indirects : les comptes de l’année 2017 sont finalisés et on sait exactement quels sont les montants distribuables.

Je suis bien d’accord néanmoins que ces sommes semblent insuffisantes pour soutenir la distribution actuelle (sauf si Primonial REIM renonce de nouveau à une partie de ses commissions).

Ne comptez pas sur moi, vous ne me proposez même pas de dédommagement en paracétamol, mon cerveau a atteint ses limites avec la compréhension des SCPI Primonial, la société de gestion faisant obstruction à la compréhension par les associés (l’exemple des camemberts).
La lecture de votre message m’inspire un mot : Ponzi.
N’est-il pas possible d’interroger les commissaires aux comptes ? Faut-il forcément attendre être en AG pour le faire et recevoir une réponse probablement incomplète et ambigüe ?

Edit : sur les loyers encaissés à chaque trimestre, ce n’est sûrement qu’une photographie à la sortie du bulletin. Il y a probablement beaucoup de loyers qui arrivent une à deux semaines après sans que cela ne soit considéré comme anormal puis ensuite il y a la phase litige si pas de loyer après relance.

Dernière modification par kc44 (06/11/2018 01h29)

On a environ 65 millions de loyers entre les loyers et les Produits des participations contrôlées.
Cela me semble cohérent avec le résultat net et la distribution, sur une classe d’actif ou la norme est le bail triple net, même s’il y a une proportion importante de bureaux.

je tente une explication entre les loyers facturés indiqués sur les BT et le RA :
il se peut que cela vienne des investissements indirects. Rien ne dit que ces investissements indirects ne refassent pas remonter les dividendes une fois par an seulement et non tous les mois ou tous les trimestres. D’où le décalage.

Le mieux serait de s’adressez à la société de gestion.
Après à qui s’adresser ? Sans faire offense aux personnes qui répondent aux associés je pense que ce sont plus des profils chargé de communication, qui vont à la recherche de l’info et vous les retranscrivent (quand ils répondent), plus ou moins bien.
La vrai explication est connue des gérants et fund managers. Vos questions, plutôt techniques, mériteraient de leur être adressées directement, et une réponse directe de ceux-ci sera sans doute plus claire et plus précise que la réponse des chargé de communication.

cedREIM a écrit :

je tente une explication entre les loyers facturés indiqués sur les BT et le RA :
il se peut que cela vienne des investissements indirects. Rien ne dit que ces investissements indirects ne refassent pas remonter les dividendes une fois par an seulement et non tous les mois ou tous les trimestres. D’où le décalage.

C’est ce que je mentionnais dans mon message plus haut comme piste possible pour expliquer la différence des loyers encaissés entre le 2T 2018 et les 1T et 3T 2018.
Néanmoins comme on a le résultat global sur l’année 2017 avec tous les bulletins + le rapport annuel, j’aurais aimé trouvé une cohérence d’ensemble (sinon à quoi bon balancer des chiffres s’ils donnent une information erronée).

cedREIM a écrit :

Le mieux serait de s’adressez à la société de gestion.

J’ai essayé deux fois par courriel de poser quelques questions à propos des bulletins trimestriels mais sans succès.
Il faudrait que je prenne le temps de les appeler et espérer qu’il me donne au moins un contact à Primonial REIM susceptible de répondre.

@ Surin
L’écart que je constate dépasse sensiblement les 5-10%, c’est plutôt 25%.
Vous avez raison, j’irai peut-être également voir quel résultat donne un tel calcul chez Sofidy.

carignan99, c’est mon interprétation également : les "loyers encaissés" doivent correspondre à un flux de trésorerie sur le trimestre (c’est bien le terme "loyers encaissés" qui est utilisé).
Néanmoins vu le décalage observé avec le résultat final distribuable (25%), l’information semble peu pertinente pour comparer à la distribution (aux 50M€ de loyers, il faut ajouter également 15M€ des "produits de participations contrôlées" - i.e. des dividendes de SCI essentiellement).

Je suis quand même surpris par le fait qu’il puisse y avoir un décalage aussi important entre l’occupation d’un local et le paiement du loyer correspondant. Personnellement que ce soit en tant que locataire ou propriétaire (pour du logement résidentiel), je n’ai jamais payé/reçu de loyer qui ne soit pas dans le mois correspondant à l’occupation.
Est-ce usuel pour des locaux professionnels?

Une franchise sur un mois, cela signifie loyer 0 pour le mois donc il n’y aura aucun loyer encaissé mais il n’y aura aucun produit correspondant non plus ensuite.
La franchise ne correspond pas à un décalage de paiement, c’est carrément une annulation du paiement, non?

carignan99, vous avez probablement raison (en 2016, la différence était même de plus de 20%, 22.28M€ dans BT pour 28.16M€ dans la ligne "loyers" du compte de résultat).
Si j’ai du temps à perdre, j’essaierai d’avoir des éléments de leur part.