Healthpeak Properties (ex HCP) : immeubles de science de la vie et médicaux

Bonsoir,

OK Gap merci de l’info, n’ayant pas de suivi de votre portefeuille, pouvez-vous nous préciser le nombre d’actions ainsi que la date d’achat et la correction tax qui vous a été versée s’il vous plait.

J’avoue qu’à vous lire la fiscalité parait très opaque et n’engage pas à utiliser les REITs . Au total , vous faites bcp mieux que les foncières francaises ?

ps : je sais que je parle à des convaincus

HCP est plombe par le downgrade d’UBS ce jour: HCP’s Near-Term Outlook Is Worse Than You Think - a cette heure -3.75% a $26.78
Moi qui comptait me renforcer, il y apparement encore de la marge a la baisse avant de proceder.

Analysts at UBS turned bearish on HCP, Inc. (NYSE: HCP) as the Street is "underappreciating" negative headwinds that will impact the stock moving forward. The firm’s Nick Yulico downgrades HCP’s stock rating from Neutral to Sell with a price target lowered from $30 to $25.

Of particular concern is the healthcare REIT company’s fiscal 2018 funds from operation dilution stemming from ongoing asset sales and a tough housing trend among seniors, Yulico explained. While consensus estimates are assuming a 1-percent year-over-year FFO growth in 2018 the analyst is modeling a 4-percent decline.

Yulico attended the NIC Seniors Housing industry conference, which may have contributed to the downgrade for two reasons. First, the analyst is now more cautious on same-store net operating income growth in fiscal 2018, and second, additional Brookdale asset sales will reduce exposure to the "challenged" operator to 27 percent of NOI. The company plans to reduce its Brookdale exposure to below 20 percent of NOI, which could add to further dilution in fiscal 2018.

2018 will prove to be another "difficult" year for HCP, and 2019 will only bring "some relief." As such, a bearish stance on the stock is justified; the market is "underappreciating" the company’s exposure to elevated supply, additional asset sales and poor "deteriorating" Brookdale results in the Seniors Housing portfolio. These factors all "detract" from the company’s stronger medical office and life science assets.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonsoir,

Merci Gap de vos précisions, cela m’a permis d’aller bien plus loin dans mes recherches pour essayer de donner un peu plus de rationnel à tout cela !

Donc nous avons peut-être sans doute raison tout les 2.
L’avantage c’est que vous avez bénéficié de ce montant, sans raisons valables peut-être, mais grand bien vous en fasse, confirmez-vous que vous n’avez pas nous plus été prélevé pour "FMV Taxation HCP - Quality Care spin-off" en décembre ?

Donc pour faire simple une page du site HCP explique cela: Tax Treatment of the Common Stock Dividends | HCP

On voit qu’on a reçu par titre en 2016 selon le site 8.265$ sur l’année réparti en 3 dividendes de 0.575$ + 1 dividende de 0.37$ et une taxation 15% sur 6.17$ (FMV…).
La répartition de la taxation selon HCP est donc de 1.556132$ de Taxable Ordinary Dividend et 6.708868$ de Nontaxable Distribution soit 8.265$.
Donc nous avons payé des taxes US de 15% sur 6.708868$ que nous n’aurions pas dû payé donc on nous rembourse.

On voit bien que les années précédentes les montants sont plus classiques hors évènements spin-off.

Pour rassurez les réfractaires REIT Vs SIIC ou se dire qu’en France ce n’est en rien différent il suffit de regarder la page dividende de FDR qui explique cela également très bien sauf que c’est fait sur le moment avec le broker et pas en rétroactif.

Voilà qui et un peu plus en lumière ce post du coup, quelle belle ingénierie financière tout de même…

Je reconfirme donc que pour 1 titre HCP, il nous a été versé 6.17$ de dividende sous forme de titre QCP à raison de 5:1 et que ce dividende était non-taxable (donc taxe remboursable ensuite), mais bon, on s’est bien fait avoir ensuite sur la valeur du titre qui ne valait pas la moitié de cela et qui l’est encore pour ceux qui ont conservé…

Puisque c’est un remboursement de taxes, la théorie voudrait que le broker retire cela des taxes locales payées et que le PRU soit diminué d’autant s’il s’agit de remboursement de capital, la taxation devant donc intervenir sur les futures plus-values plus importantes de fait.

La réalité c’est que Binck semble considérer cela comme un dépôt de cash /type: virement (tel un rompu)…

Pour le comment savoir, on en revient au point d’échange avec Evariste sur la file Binck…

Bonjour,

Possédant quelques actions HCP (27, je débute) je vois que le cours a baissé depuis mes acquisitions. Dans le cas des foncières côtées est-il judicieux de renforcer lorsque le cours baisse? Je comptais en reprendre un peu et faire baisser mon PRU.
Dans mon tableau de suivi mes 2 indicateurs sont activés (Proche de son seuil bas et prix inférieur à mon PRU)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Pour information (étant donné que vous débutez), le cours d’HCP a beaucoup baissé depuis 3 ans. De plus, HCP ne fait plus partie des Dividend Aristocrats.

Je pense que c’est à prendre en compte dans une stratégie long terme.

Concernant HCP, il faut remarquer que la société est maintenant relativement éloignée de ce qu’elle était au début de la discussion.

Le spin-off de Quality Care Properties + les transactions en cours et prochaines avec Brookdale + la cession prochaine des actifs (relativement marginaux toutefois) aux UKs repositionnent le portefeuille d’actifs autour des immeubles médicaux/sciences de la vie et des logements pour personnes âgées aux USA.

L’année 2018 devrait donc encore (!) être une année de transition.

Je n’ai pas d’avis, mais le consensus est autour de $27-28 par action (source).

InvestisseurHeureux a écrit :

Concernant HCP, il faut remarquer que la société est maintenant relativement éloignée de ce qu’elle était au début de la discussion.

Le spin-off de Quality Care Properties + les transactions en cours et prochaines avec Brookdale + la cession prochaine des actifs (relativement marginaux toutefois) aux UKs repositionnent le portefeuille d’actifs autour des immeubles médicaux/sciences de la vie et des logements pour personnes âgées aux USA.

L’année 2018 devrait donc encore (!) être une année de transition.

D’après la dernière présentation aux investisseurs, le détail du portefeuille d’actifs visé en 2018 :



On remarque que la partie triple net ne représentera plus que 22% des actifs.

Bonjour à tous,

Ces derniers jours j’ai jeté un oeil sur les REIT dans le domaine du médical et en particulier HCP.

- Elle est sur ces plus bas même si le prix/FFO reste assez élevé à 13.

Apparemment le titre à été secoué ces dernières années après les baisses du dividende et la sortie de la liste des aristocrates. Le rendement actuel est à 6%.

Une échéance des baux autour de 5,5 années avec un taux d’occupation à 93%.

Je n’ai pas trouvé si le management était internalisé ou non mais il semblerait que oui.

Je n’ai pas trouvé non plus le FFO payout ratio mais selon mais calcul il devrait tourner autour de 80% en prenant les chiffres de Q1 2018.

Un bêta très faible de 0,27

En plus de la valorisation qui me semble élevé malgré les plus bas, la dette me semble être aussi un point d’attention:

- Dept ratio entre 40 et 45%
- Dept/EBITDA entre 7 et 11 selon les sources
- Une maturité moyenne autour de 5,7 années
- Une Dept rating BBB
- Et surtout, de ce que j’ai pu trouver dans le rapport Q1 moins de 4% de la dette est à taux fixe.

Qu’en pensez-vous au prix et dans un contexte de taux actuel ?

Par ailleurs je suis aussi intéressé par Ventas, Medical Properties, Omega, Hospitality et National Health. Y a-t-il selon vous des contres indications pour certaines ou à l’inverse des recommandations ?

Dernière modification par Ribeiro (24/06/2018 11h51)

Ribeiro a écrit :

Je n’ai pas trouvé si le management était internalisé ou non mais il semblerait que oui.

Oui.

Ribeiro a écrit :

Je n’ai pas trouvé non plus le FFO payout ratio mais selon mais calcul il devrait tourner autour de 80% en prenant les chiffres de Q1 2018.

Il sera plutôt de 90% quand les ventes d’actifs prévus cette année auront eu lieu (mais la société sera également moins endettée).

Ribeiro a écrit :

Par ailleurs je suis aussi intéressé par Ventas, Medical Properties, Omega, Hospitality et National Health. Y a-t-il selon vous des contres indications pour certaines ou à l’inverse des recommandations ?

Vous avez un bon résumé de la situation actuelle dans cet article :
Negative Prognosis for Healthcare REITs - Chilton Capital Management

Et surtout, l’exposition aux différentes propriétés de santé pour les principales foncières :


Des trois grosses foncières de santé diversifiées, HCP me semble à présent la mieux positionnée, avec une forte présence dans les immeubles de bureaux médicaux (29%) et science de la vie (26%).

La situation me rappelle un peu BP après la marrée noire de 2010 : BP a été forcé de céder des actifs et finalement a ajusté son portefeuille d’actifs en avance de phase. Ainsi, pour réduire son exposition au locataire HCR ManorCore, HCP a également cédé (ou en cours de cession) une partie de son portefeuille de maisons de retraite et du coup son exposition au secteur est maintenant la plus réduite entre Welltower et Ventas.

Or, il apparaît qu’il y a présent une sur-offre en maisons de retraite, malgré le vieillissement continu de la population.

Au niveau de la valorisation, ça et là j’ai pu lire que la NAV de HCP serait autour de $26-31 par action.

Concernant l’exposition à la hausse des taux, comme toutes les foncières endettées, il y a une corrélation négative, mais elle est normalement bcp moins forte que le passé, car la durée des baux du portefeuille d’immeubles de HCP s’est significativement réduite.

Ce que je trouve amusant, c’est qu’il y a à peine quelques années, les foncières de santé étaient considérées comme un havre de paix cumulant stabilité, croissance et rendement. Aujourd’hui la narration est plutôt négative.

2018 est encore une année de transition pour HCP, avec beaucoup de cessions et je suppose que cela continuera à peser sur le cours de bourse. Mais la société me semble bien positionnée pour l’avenir.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.