LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour, je suis en train de me créer mon "propre " simulateur excel pour du lmnp. (afin de comprendre tous les rouages)

Pour les impôts sur le revenu, pas de soucis, le salaire, on prend sa TMI et les prélèvement sociaux appliqués. C’est simple.

Cependant, pour faire la simulation en LMNP j’ai plus de soucis.

A savoir, ma base d’imposition (loyer annuel imposable) dépend de mon loyer annuel charges comprises avec ma déduction des charges, taxes… et de mes amortissements. Ce qui fait qu’on peut arriver à une base imposable de 0 ou négative et donc pas d’impôt.

Par contre, comment est pris en comptes les loyers perçu sur le calcul de la TMI?
Est ce qu’ils ajoutent les loyers (bic) à mon salaire annuel pour déterminer la TMI?
Si c’est le cas, cela veut dire que les BIC peuvent faire changer de tranche mon imposition sur le revenu et donc l’augmenter?

Comme c’est un peu flou, quelqu’un pourrait il m’éclaircir ce point.

Les bénéfices industriels et commerciaux (et non les loyers) s’ajoutent à vos revenus, donc oui cela augmente votre impôt total, et peut vous faire passer dans la tranche supérieure, comme tout revenu supplémentaire.

Le principe de la lmnp est justement d’éviter les bénéfices taxable, pour éviter cet conséquence fâcheuse.

Non c’est l’ensemble des revenus qu’il faut prendre en compte.

Votre impôt sur les revenus salariaux ne va pas augmenter (si ceux-ci restent identiques), mais c’est vos revenus BIC qui risque d’être imposés à un taux plus élevé.

Dès que vous dépassez le seuil des X%, vous êtes imposé à X% sur tout ce qui dépasse.

Quelqu’un qui atteint le TMI de 30% sera imposé :
- à 0% sur les 10 000 premiers euros
- à 14% sur les 20 000 suivants
- à 30% sur le reste.

C’est le principe des tranches d’imposition.

hvadu17 a écrit :

Bonjour, oui Hazdrubal, vous avez raison, j’ai parlé un peu vite, dans le sens ou il n’y a rien de compliqué, on prend la décomposition du revenu, tranche par tranche.

Justement, le loyer peut faire augmenter le montant global de l’imposition en pouvant faire changer de tranche.

Par contre, ce que je n’arrive pas à comprendre clairement, c’est ce qui impacte réellement la TMI.
par exemple : 20.000€ de revenus salariaux = tranche à 14% à la base
                    loyer charges comprises = 10.000€          Revenu total 20k+10k=>30k€ =>tranche 30%
donc TMI 30% ou je dis une connerie?

Et dans le cas du lmnp, le loyer pris en compte c’est loyer+charges+déductions+amortissements et donc revenu théorique pouvant être négatif ou positif, mais souvent avec des chiffres amoindris.

par exemple : loyer + charge =10K€ - déductions 4k€ - amortissements 5k€ = 1.000€ à prendre en compte pour le calcul.

20k€ revenus salariaux + 1.000€ de bic => 21.000€ imposables donc TMI 14% contrairement à ce que j’ai mis au dessus.

C’est la que je bloque, je ne comprend pas bien. Qu’est ce qui est réellement pris en compte pour la TMI?
est-ce que ce sont 2 calcul d’imposition différents (l’impôt des revenus d’un coté et impôt du loyer du lmnp de l’autre coté)?

Pour moi vous avez compris, c’est ça.
Evitez la phrase de 90 % des gens ignorant "je ne veux pas  gagner plus car je vais changer de tranche et payer plus d’impôts".

Naled a écrit :

Pour moi vous avez compris, c’est ça.
Evitez la phrase de 90 % des gens ignorant "je ne veux pas  gagner plus car je vais changer de tranche et payer plus d’impôts".

Effectivement, le problème n’est pas de payer plus d’impôts, mon problème est de comprendre en détaille la mécanique pour optimiser et anticiper.

Cependant j’ai pas eu de réponse claire.
Pour la TMI, qu’est ce qui est réellement pris en compte?
Les revenus salariaux + revenu BIC imposable.?

J’imagine (peut être à tort) qu’il y a 2 déclarations  : 1 pour revenus salariaux et fonciers
                                                                         et 1 pour revenus BIC

hvadu17 a écrit :

Cependant j’ai pas eu de réponse claire.
Pour la TMI, qu’est ce qui est réellement pris en compte?
Les revenus salariaux + revenu BIC imposable.?

J’imagine (peut être à tort) qu’il y a 2 déclarations  : 1 pour revenus salariaux et fonciers
                                                                         et 1 pour revenus BIC

On additionne tous les revenus soumis au barème : revenus salariaux, pensions, revenus fonciers, BIC, BNC, etc. et le barème est appliqué sur le total.

J’ai cité (il y a pas mal d’années) plusieurs concurrents sérieux du site (plus récent) sur lequel vous vous interrogez dans LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs mais je n’ai à ce jour rien acheté ou vendu par leur intermédiaire. J’ai aussi écrit au même endroit sur les avantages/inconvénient de la location meublée par bail commercial.

Le "bail commercial" ne garantit quelque chose au bailleur que dans la mesure où le preneur est capable de l’assumer. Par contre il octroie au locataire un droit de renouvellement indéfini (ce qui restreint drastiquement les perspectives de plus-value sur le bien loué).
Le marché des résidences de tourisme ne m’a jamais attiré (rendement trop faible vu le risque encouru : dépendance envers l’exploitant -qui impose souvent une baisse de loyer et le financement de travaux au 1er renouvellement de bail- dont l’activité est soumise à une concurrence illimitée, et multitude de témoignages de mauvaises expériences facilement trouvables sur le net).

Bonjour,
Je prends souvent le temps de lire les échanges sur www.devenir-rentier.com et j’ai souvent eu la chance de trouver les réponses à mes questions. Malheureusement, aujourd’hui, je me retrouve sans réponse. Je m’offre donc le luxe de poster afin de faire appel à vos connaissances.

Situation
Avec un pote, nous sommes en train de mutualiser nos forces sur nos projets mutuels d’investissement immobilier dans l’ancien. L’idée était de se trouver chacun la bonne opportunité d’investissement sur la base de certains critères simples :
- Cashflow positif
- Aller chercher notre capacité d’endettement max
- Investir dans un bien qui prend de la valeur

Nous nous sommes donc arrêtés sur ces critères de recherche :
- Projet de location meublée (colocation ou Airbnb)
- Avec beaucoup de travaux
- Dans un bien implanté dans le projet du Grand Paris (idéalement Saint-Denis 93200)

Problème
Nous avons trouvé une superbe opportunité mais au lieu que ça soit deux biens, c’est un immeuble. Donc pour saisir l’opportunité, on doit acheter ensemble. Du coup, on se demande si ça vaut le coût de l’acheter à deux en tenant compte des soucis de l’indivision en LMNP ou s’il vaut mieux se remettre en chasse pour deux bien séparés.

Voici les détails du projet :
- Prix net vendeur = 360K€
- Travaux + Mobilier = 167K€
- Loyers estimés = 59K€ / an
- ROI brute = 9,91%
- Nous sommes obligés d’être deux pour l’acheter. Aucun de nous deux peut assumer le projet seul.

Question
1. Cela vaut-il le coup de se mettre en LMNP en indivision ?
2. A quoi faut-il faire très attention ? (Déclaration, clause contractuelle etc.)
3. Quelle autre niche fiscale serait envisageable ? LMP en SCI ?
4. Selon-vous cela semble être une bonne opportunité ?

Merci d’avance

lachignolecorse, merci pour votre réponse.

Malheureusement, nous avons un peu peur des impôts sur la plus-value dans le cas où nous investirions en SCI. Pour quelle raison le LMNP en indivision ne vous semble pas idéale ?

L’investissement est bien à Saint-Denis dans le 93 et non dans Paris (comme mentionné dans mon post). Pour quelle raison cela ne vous semble pas être un bon investissement ?

Ok, pour vous donner plus de détails sur notre projet, je dirais que nous essayons de trouver un bon compromis entre le cashflow (à priori on commence à faire du cashflow positif à partir de 6,2% de rentabilité brute) et une plus value à la revente. Nous nous sommes rendus compte que ce type de compromis semble envisageable sur des villes telles que Saint-Denis. En effet, (1) la demande locative pour des petites surfaces/colocations est forte et (2) les promesses du Grand Paris semblent déjà se faire sentir sur la valorisation de l’immobilier.

Mais pour simplifier, notre objectif : Générer du cashflow et une légère plus value à 10 ans (+- 10%). Donc on est plutôt sur un investissement pour créer notre patrimoine.

Concernant notre situation :
- Nous prévoyons tous les deux d’être exclusivement entrepreneurs début 2019
- Mon TMI est de 41%
- Son TMI est de 30%
- Moi c’est mon deuxième investissement et j’ai un Pinel outre-mer qui va réduire encore mes impôts de 8900€ / an pendant 6 ans
- Lui c’est son premier investissement (il n’est n’est encore inscrit sur le forum, mais cela ne saurait tarder )

1. et 2.  Je pense que ma formulation n’était pas la bonne. En vous lisant, je comprends parfaitement que l’indivision semble avoir du sens pour cette opération dès lors que la convention est bien bordée et qu’elle couvre tous les cas possibles de désaccords. Nous allons y travailler.

3. C’est bien ce que je pensais.

4. Les 9,91% n’impliquent aucune gestion opérationnelle de notre part. La gestion est inclue dans ce ROI et surtout, ces 9,91% sont générés par de la location meublée classique et en colocation. Cela n’implique pas de location saisonnière. Nous envisagerons potentiellement ce type de location dans un second temps (proximité du Stade de France et du centre d’affaire de St-Denis). Concernant les travaux, on repart sur une rénovation complète. Actuellement le bien n’est vraiment qu’une coquille vide. Mais pour ma culture, quels type de vice peuvent générer des travaux récurrents ?

Nous ne proposons pas de solution d’investissement. Nous sommes en train de finaliser une plateforme gratuite de gestion d’investissements qui fait appel à de l’intelligence artificielle pour aider les investisseurs à gérer et optimiser des investissements qu’ils ont déjà réalisés. Je tiens d’ailleurs à préciser que je n’en ai aucunement fait la publicité sur le forum.

Pour ceux que cela intéresse, voici ma présentation et j’insiste sur le fait que nous travaillons sur ce projet sans penser que nous avons la science infuse. Nous voulons améliorer le quotidien des investisseurs et casser les barrières à l’entrée de l’investissement.

Dernière modification par hellopatrimoine (07/08/2018 11h21)