Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Bonjour,

Heureux possesseurs de foncières dans mon PEA, je viens de recevoir le courrier de mon courtier pour m’informer de l’acquisitionn de Westefield par Unibail-Rodamco.

Le hic, c’est que cette opération va entrainer la sortie automatique de la valeur de mon PEA comme c’est le cas pour toutes foncières depuis le 21 octobre 2011.

En effet, l’administration fiscale a accordé un délai pour effectuer les régularisations nécessaires. Les titres nouveaux doivent faire l’objet avant le 6 aout 2018.

Les 3 possibilités qui s’offrent à moi :

Cession dans le cadre du PEA : bien que les actions jumelées soient négociées sous un code ISIN unique, celles-ci doivent être considérées comme des actions distinctes pour les besoins de l’impôt sur le revenu. A la suite de cette cession, le compte-espèces du PEA sera crédité par nos soins d’un montant égale à la somme :
- Du montrant du prix de cession alloué à l’action et
- D’un montant de 10,19 euros représentant le prix de revient de l’action Westfield.
Il est indiqué que ces montant ne seront pas pris en compte dans le calcul du plafond des versements du PEA.

Transfert vers le compte titres ordinaire individuel : l’intermédiaire financier se charge d’un versement compensatoire en numéraire sur le PEA d’un montant égal à la somme de :
la valeur des action Unibail à la date du transfert, laquelle sera égale à 92,32% de la valeur en bourse des actions jumelées à la date du transfert, et
d’un montant de 10,19 euros par action Westfiel

Retrait sans clôture du PEA si plus de 8 ans (et c’est le cas) : Possibilité de retirer les titres sans avoir l’obligation de réaliser un versement compensatoire. Ce retrait entraîne alors tous les effets d’un retrait normal sur un PEA de plus de 8 ans :
1 Imposition aux prélèvements sociaux de la quote-part de gains incluse le cas échéant dans le montant du retrait.
2 Suppression de la possibilité de réaliser tous nouveaux versements sur les PEA.

Y’a t’il d’autres investisseurs Unibail dans ce cas ?

Quelle est pour vous la meilleure solution ?

Merci de m’avoir lu et merci d’avance de votre aide.

Unibail-Rodamco-Westfield : des perspectives prudentes

Le Revenu CONSEIL DU JOUR Par Lionel Garnier Publié le 30/08/2018 à 08:27 - Mis à jour le 30/08/2018 à 08:27 a écrit :

La deuxième foncière mondiale intègre pour la première fois les actifs de Westfield, consolidée depuis le 1er juin 2018. Si la foncière voit son résultat net récurrent progresser de 14,5% à 703 millions d’euros, elle se garde pour l’heure de rehausser ses perspectives pour l’ensemble de l’exercice.
C’était un rendez-vous attendu. La première foncière européenne a pour la première fois dévoilé mercredi 29 août, après clôture, ses comptes intégrant Westfield, la foncière australienne dont l’acquisition a été annoncée fin 2017. Elle est consolidée depuis le 1er juin 2018.

Unibail-Rodamco-Westfield – qui a rajouté le nom de son acquisition dans le sien – a dégagé un résultat net récurrent de 703 millions d’euros, en hausse de 14,5% d’une année sur l’autre. La comparaison de la performance est n’est guère aisé. L’intégration des résultats de la cible n’intervient que pour un seul mois.

Le résultat par action ne progresse que de 7,3% à 6,61 euros sur le semestre. Le groupe a dû émettre près de 38% d’actions supplémentaires afin de financer l’opération, payée pour deux tiers en titres et pour un tiers en cash, notamment par augmentation de la dette.

L’effet sur le patrimoine est en revanche plus sensible : l’ensemble des centres commerciaux acquis – principalement situés aux États-Unis et au Royaume-Uni – sont consolidés au 30 juin. Ce qui porte le portefeuille du groupe à 61,3 milliards d’euros, en hausse de 42,4% d’une année sur l’autre.

Magie boursière dissipée

L’actif net réévalué de liquidation - c’est-à-dire en intégrant l’impact de la variation de valeur des instruments de couverture de la dette financière – ne progresse que de 1,8% à 204,20 euros par action.

Cette faible hausse illustre une évidence : Unibail a payé très cher sa cible, même si le patrimoine obtenu est de qualité et lui offre la capacité à s’installer sur de nouveaux territoires, les États-Unis et le Royaume-Uni, dont elle était absente.

Dès lors, ces comptes semestriels constituent sans doute une occasion manquée pour ranimer l’action qui se replie de 9% depuis le début de l’année.

À ce stade, la foncière n’est pas en mesure d’améliorer ses anticipations pour l’ensemble de l’exercice qu’elle se contente de confirmer.

En février 2018, elle avait indiqué tabler sur un résultat récurrent par action de 12,75 euros à 12,90 euros sur la base de son périmètre à fin 2017 et une hausse annuelle moyenne de 6% à 8% à moyen terme.

L’action qui s’est longtemps échangée avec une prime sur l’actif réévalué se traite désormais avec une décote de l’ordre de 7%. Comme si les investisseurs doutaient de la capacité du groupe à surmonter la menace d’une future hausse des taux d’intérêt – et donc du coût de sa dette – par sa stratégie et son exécution opérationnelle.

Profitez de la défiance récente

La sanction nous paraît excessive.

Unibail-Rodamco-Westfield affiche un portefeuille de projets de 12,5 milliards, le plus important pour une foncière cotée, dont 2,8 milliards seront livrés d’ici à fin 2020.

De plus, elle devrait se montrer capable de poursuivre ses cessions dans de bonnes conditions et de tenir son objectif de 3 milliards de ventes afin de réduire sa dette. Plus de 1,2 milliard d’euros de cession ont d’ores et déjà été engagés.

Une prochaine vente pourrait concerner la tour Majunga à la Défense, dans le quartier d’affaires de l’ouest parisien. Si le portefeuille du nouveau groupe est composé à 86% de centres commerciaux, il détient également des bureaux. Une fois loués, ces actifs sont généralement cédés.

Dès lors, nous restons positifs sur l’action.

Le dividende anticipé au titre de 2018 ressort à 11,96 euros par le consensus des analystes Factset. À la clé un rendement de plus de 6%, l’un des meilleurs du secteur, assorti de surcroît d’un patrimoine de très grande qualité.

En quelques sortes, le luxe de l’immobilier coté, mais à prix cassé.

Achetez Unibail-Rodamco-Westfield.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour

Comme pour KLEPIERRE la tendance long terme n’incite pas à l’optimisme et l’intégration de WESTFIELD ne modifie pas la trajectoire que nous avions en février



IH : merci de ne pas poster d’analyse graphique sur nos forums quand ce n’est pas accompagné d’une remarque fondamentale. Tout le monde peut tracer quelques droites sur un graphique, ça n’a pas de valeur ajoutée.

Trahcoh a écrit :

Pas d’accord avec vous Philippe. Le schéma montre une défiance des investisseurs sur cette foncière. Cela constitue un avertissement pour les potentiels investisseurs.

J’entends bien, mais n’importe qui peut aller regarder un graphique, il n’y a pas besoin que ce soit posté sur nos forums.

… / …

Sur Unibail, avec la baisse de cours récente, il y a une incongruité : la notation de la dette non sécurisée est A (source) et le rendement sur dividende est supérieur à 6%.

D’habitude, on a ce niveau de rendement sur dividende pour une foncière ou un opérateur télécom, quand la notation de la dette est plutôt BBB.

C’est la même chose sur Klepierre sauf que Klepierre est notée A- (un tout petit cran en-dessous).

Pour ceux qui se souviennent, il y a trois ans, Unibail traitait avec une surcote de 30-40% sur sa NAV. Pas sûr que les choses aient tant changé en trois ans quand on regarde les dernier chiffres semestriels (tous bien orientés).

C’est étonnant qu’avec des revenus et EPS croissant, le cours continue à baisser.
Je compte surveiller cette valeur régulièrement, mais attendre une stabilisation ou retournement pour se positionner.

Cela date de 2017 (donc avant la fusion avec Westfield), mais cela confirmera la qualité des centres commerciaux de la société en Europe :

Le Revenu, 18/07/2017 a écrit :

La banque suisse UBS a classé les grandes foncières européennes d’immobilier commercial selon un indicateur original : la valeur de leurs centres commerciaux rapportée au pouvoir d’achat de leur zone de chalandise. Ses conclusions sont parfois surprenantes.

Sans surprise, Unibail affiche la valeur du mètre carré détenu la plus élevée à 7.640 euros. Le numéro un européen de l’immobilier commercial et son patrimoine de 28,8 milliards d’euros de centres commerciaux devance deux britanniques : Land Securities (5.950 euros) et Intu Properties (5.400 euros).

L’espagnol Merlin Properties ferme la marche avec une valeur de 3.077 euros au mètre carré.

Selon UBS, Unibail Rodamco est loin d’être trop chère. La foncière qui n’a de cesse de revendiquer la détention des centres commerciaux les plus puissants en Europe, affiche en effet la zone de chalandise la plus importante en terme de pouvoir d’achat à 57,5 milliards d’euros, devant Land Securities (42,7 milliards) et Hammerson (41 milliards).

… moins pour Klepierre

Klepierre, pourtant doté d’un patrimoine global de 18,9 milliards d’euros réparti sur 162 centres commerciaux, est loin derrière avec une zone de chalandise de 31,5 milliards. Pas étonnant que sa valorisation au mètre carré, à 3.852 euros, soit inférieure à celle du trio de tête.

Dès lors, selon UBS, Unibail mérite sa valorisation boursière. Plutôt prudente sur le secteur, la banque suisse classe Unibail parmi ses favorites, avec Hammerson et Merlin.

Compte tenu de la qualité de leur patrimoine rapportée au pouvoir d’achat de leurs territoires, ces deux dernières mériteraient un meilleur sort boursier.

En l’inverse, la banque estime qu’Eurocommercial, Klepierre et Wereldhave bénéficient d’un traitement de faveur injustifié sur la base de tels critères.

Source : Les foncières Unibail et Klepierre méritent-elles leur valorisation boursière ? | Le Revenu

On notera qu’aux USA, le cabinet d’analystes de foncières Green Street Advisors utilise déjà un indicateur similaire :

Green Street Advisors a écrit :

Improve store placement through better evaluations of malls using Green Street’s proprietary Mall Quality Grades, Trade Area Power (“TAP”) Scores, sales per square foot metrics, and occupancy metrics

Je l’ai déjà vu sur des présentation de DDR Corp.

En cherchant la sensibilité d’URW aux hausses de taux d’intérêts (puisque c’est la défiance du moment, plus que le chat noir Amazon qui substituerait les centres commerciaux premium) je suis assez étonné de constater un impact si faible.

UBI RA17 a écrit :

La dette financière à fin 2017 est totalement couverte contre une hausse des taux d’intérêt à travers :
- La dette à taux fixe ;
- Les couvertures mises en place dans le cadre de la politique de macro-couverture du Groupe.

Sur la base de la dette moyenne estimée d’Unibail-Rodamco en 2018, une hausse moyenne des taux d’intérêt (Euribor, Stibor ou Pribor) de +0,5% (50 points de base) sur cette période aurait un impact négatif estimé de -2,1 M€ sur les frais financiers et un impact du même ordre sur le résultat net récurrent de la période (donc moins de 2%). Une hausse supplémentaire de +0,5% (50 points de base) aurait un impact supplémentaire positif de +2,8 M€ sur ce même résultat. Au total, une hausse de 1% (100 points de base) aurait un impact positif estimé de +0,7 M€ sur les frais financiers. Une baisse des taux d’intérêt de 0,5% (50 points de base) aurait un impact positif estimé de +35,7 M€ sur les frais financiers et impacterait d’un montant du même ordre le résultat net récurrent 2018.

Vu la faiblesse des impacts sus-mentionnés j’ai vraiment du mal à comprendre les craintes du marché. A moins que je ne comprenne pas tout, ce qui est bien possible.

Je suis étonné également de l’impact positif d’une remontée des taux de 1%, comment est-ce possible ? C’est le résultat des caps dans ce scénario ?

Dernière modification par bibike (13/10/2018 22h57)

Oui, c’est très juste. De même que si les taux augmentent, c’est parce qu’il y a de la croissance et de l’inflation, et donc les loyers s’ajustent mécaniquement (avec du retard).

La revalorisation des loyers commerciaux en France est encadré par l’ILC qui se calcule comme suivant :

50 % mIPCL + 25 % mICC + 25 % mICAVaCD
m=moyenne

Indice Prix à la Consommation "hors?" Loyer
Indice du Coût de la Construction
Le dernier correspond aux Chiffres d’Affaires mais je n’ai pas le détail.

Décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l’indice national trimestriel des loyers commerciaux

C’est applicable aux baux commerciaux en France, mais je ne doute pas que les autres pays européens en aient un proche ou similaire. De même que les US.

Si, comme l’étude de la banque Suisse l’explique, URW est majoritairement dans des zones à fort pouvoir d’achat, il n’est pas difficile d’appliquer ces hausses de loyer.

Le marché est "moody" et parfois pendant des années sur certain secteur. Rappelez vous de TOTAL début 2016, un autre géant pourtant solide qui baissait… qui baissait…

Il faut savoir rentrer et patienter. Le dividende le permet

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Mestra (14/10/2018 13h01)

Mestra a écrit :

Le marché est "moody" et parfois pendant des années sur certain secteur. Rappelez vous de TOTAL début 2016, un autre géant pourtant solide qui baissait… qui baissait…

C’est exactement ça. Il n’y a pas besoin de remonter bien loin pour voir que "monsieur le marché" est très grégaire. Début 2016, tous les titres liés au matières premières ont été massacrés en bourse, avec des craintes d’un changement de paradigme liés à la Chine et au pétrole de schiste.

Il y a exactement la même crainte aujourd’hui avec les centres commerciaux et la remontée des taux.

Pour Unibail, c’est particulièrement frappant, puisqu’on est passé en trois ans d’une action qui surcotait systématiquement sur son ANR (et pas qu’un peu, plus de 30% en 2015) à une action qui décote de 25%. Pourant, Unibail est la crème de la crème des centres commerciaux européens.

Cornuskousa a écrit :

Je me demande s’il n’y a pas un autre facteur qui contribue à la baisse du cours d’URW: dans le dernier rapport sur les comptes semestriels, il est indiqué que le taux d’occupation aux US a baissé à 94,3% (-140 points de base vs 31/12/2017), suite à la faillite de certaines enseignes. S’agit-il d’une baisse ponctuelle ou durable ? Hormis ce facteur, les résultats jusqu’à présent sont de qualité.

Effectivement, avec le rachat de Westfield, Unibail a récupéré des centres commerciaux aux USA, qui n’étaient peut-être pas nécessaires et ajoutent de l’incertitude. Le positionnement strictement européen était plus lisible pour les investisseurs européens. Toutefois, si l’on regarde les résultats de Simon Properties Group, ont peu supposer que cette baisse d’activité est ponctuelle plutôt que structurelle.

Par contre, comme le dit PoliticalAnimal, si les taux remontent, il est certain qu’il y aura (et il y a probablement déjà) des arbitrages. Plutôt que posséder un immeuble de bureaux prime à New York avec un rendement de 3,5% et une liquidité médiocre, mieux vaut posséder des bons du trésor US à dix ans très liquides qui offrent un rendement similaire, quoique cela dépende aussi de l’inflation attendue.

La surcote qu’URW avait jusqu’à cette année était peut-être la conséquence d’un "flight to quality". Les investisseurs cherchaient du rendement, mais étaient prêt à le payer +cher si les actifs sous-jacents étaient meilleurs.

Il y a toujours la question de l’augmentation du e-commerce qui plane au dessus de l’avenir des centres commerciaux + une inconnue sur les capacités d’intégration par un UR Européen d’un W plutôt anglosaxon.

Savez-vous quelle est la décote/surcote historique d’URW (ou UR) (ou U) dans un environnement de taux plus classique ?

Je crois me souvenir que le rendement à long terme des actifs immobilier (laulanié) est de 8%.

Les 7% actuels offerts par URW semblent particulièrement intéressants à ce titre vu la qualité et la diversification de leur patrimoine.

Beaucoup de signaux me semblent être au vert mais c’est fou comme c’est difficile de prendre une décision d’investissement quand l’historique récent du cours ne fait que descendre !

Effectivement, une transaction à 470 M€ pour un seul bien immobilier, tout de même !

Pour ceux qui veulent rejeter un oeil sur la présentation aux investisseurs liée à la fusion avec Westfield : https://www.urw.com/-/media/Corporate~o … ation.ashx

La présentation rappelle la qualité des centres commerciaux de Westfield, mais surtout ce slide, qui donne un exemple du potentiel futur de la fusion malgré l’absence de synergies immédiates significatives :



En gros, Unibail-Westfield peut servir d’intermédiaire privilégié pour une entreprise qui a eu du succès aux USA et veut venir en Europe et vice-versa.

InvestisseurHeureux a écrit :

En gros, Unibail-Westfield peut servir d’intermédiaire privilégié pour une entreprise qui a eu du succès aux USA et veut venir en Europe et vice-versa.

C’est exactement ce que la direction d’URW avait indiqué vouloir faire en devenant la tête de pont exclusive en Europe pour certaines marques américaines et vice-versa.

Le slide 9 est impressionnant également et rappelle qu’Unibail-Westfield possède dans de nombreuses villes-mondes les 2 centres commerciaux les plus fréquentés :



Ce qui me plait enfin surtout dans ce dossier c’est la résilience de leur "flagships" sur le très long terme en raison de leurs emplacements:
-Les salariés de la Défense iront toujours déjeuner aux 4 temps dans 20 ans
-Westfield-Stratford restera situé à l’entrée du stade olympique de Londres
-Le forum des halles sera toujours connecté au plus grand hub de transport de Paris
etc…

J’ai renforcé URW  au fil de la baisse en allégeant en contrepartie certaines foncières nord-américaines(dream global…)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.