Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ?

Bonjour,

si vous hésitez à prendre en cash, ca veut dire que vous avez un patrimoine net supérieur ou égal à la vaeur d’une RP.
Faisons l’hypothèse pour simplifier que votre patrimoine net = valeur de votre future RP.

1)Si vous faites cash, votre patrimoine sera 100% investi en immobilier et votre effet de levier global sera de 1, soit pas de levier (si on le définit comme actif total/patrimoine net).

2)si vous empruntez à 100%, votre patrimoine sera 50% immobilier / 50% actifs financiers. Votre levier sera de 2.

Avantages de la situation 2, en tout temps:
- patrimoine plus diversifié
- l’effet de levier vous enrichit si le patrimoine placé rapporte pus que l’emprunt sur la durée.

En plus de cela vous bénéficiez de deux avatanges majeurs dans ce cas:
- par rapport à quelqu’un qui fait du simple levier en bourse avec son broker, vous bénéficiez du fait qu’il n’y a pas d’appel de marge sur l’immobilier, ce qui est un gros plus et vous permet de voir venir les tempêtes plus sereinement
- les taux d’emprunt son historiquement bas. Les taux de rendement des placements aussi, mais on peut penser qu’ils remonteront à terme, alors que votre taux d’emprunt restera fixe. Quel est votre avis ?

Bref, si j’étais à votre place je n’hésiterais pas et j’emprunterais environ le maximum possible que votre banque vous accorde dans de bonnes conditions (au taux plancher).

Ensuite cela dépend de votre tolérance au risque et du reste de votre patrimoine, mais j’irais aussi vers un peu d’actions dans le mix.

Toutes les raisons énoncées ci-dessus en faveur de l’emprunt sont exactes.

Je nuancerai néanmoins fonction de votre patrimoine et de vos projets d’investissement. Si vous etes en phase active de constitution de votre rente par l’immobilier, il est préférable de payer en cash sa rp et emprunter pour son locatif afin de passer en charge le maximum d’intérêts et frais bancaires. Il est souhaitable aussi que le prix de la rp (argent à priori immobilisé sans effet de levier) représente une part volontairement limitée du patrimoine.

Merci de vos retours:
Funnydjo et lachignole : Malheureusement je ne suis plus en début de carriére ou en constitution de patrimoine, c’est trés loin derrière moi pour mon plus grand déséspoir °°)….

Le prix de la RP cash  ne représente pas la totalité de mes avoirs, je resterai investi en action ou AV par ailleurs dans tous les cas.

Cordialement

Merci RX pour ce retour.

concernant le déblocage du Perco/PEE, ils ne tiennent pas compte de la revente de l’ancienne maison? Il faut juste que le total : apport ( cash + revente ) + PEE/PERCO + Credit soit égal au cout d’acquisition ?

Merci par avance

Bonjour,

Je poste sur cette file car mon cas correspond "presque" au titre de cette file, désolé si c’est au mauvais endroit, auquel cas je re-posterai sur une file dédiée ou dans la file de ma présentation.
Voilà, j’envisage l’achat de ma résidence principale (RP), et j’ai pour cela de l’argent de disponible sur des comptes peu rémunérés. Pour que cela soit plus clair, je vais donner des montants et les chiffres sur lesquels je me suis basé pour les calculs:
- Taux emprunt sur 20 ans = 1.35%
- Taux assurance sur 20 ans = 0.36%
- Coût RP = 400k€
- Coût Travaux = 120k€
- Cash disponible = 270k€

Je compte financer mes travaux avec mon cash disponible, la question étant donc: que faire des 150k€ restants? Réduire le montant de l’emprunt ou le placer de façon "sécurisée"? Ma question ne porte pas sur le support à choisir pour placer le montant mais sur le concept d’emprunter le maximum ou non.
Intuitivement, je me dis qu’évidemment il vaut mieux emprunter le maximum à 1.7% sur 20 ans et placer le montant restant sur une AV fond euros à 3%.

Sauf qu’après avoir fait le calcul, je me rends compte du contraire.
Quelques explications sur les calculs et l’image ci-dessous:
- les frais fixes sont identiques dans les deux cas (notaire, agence, hypothèque)
- le coût du crédit comprend le crédit et l’assurance (évaluation faire avec l’outil de meilleurtaux.com)
- les mensualités dans le premier cas (je garde le maximum de cash) sont de 2285€, soit environ ce que je peux rembourser sur un emprunt
- les mensualités dans le second cas (je mets tout dans l’achat pour réduire le montant à emprunter) sont de 1527€, soit la possibilité de placer 758 * 12 = 9096€ par an (différence entre le cas 1 et le cas 2) sur le support à 3%

Dans le cas 2, sur 20 ans, le montant total mis sur le support s’élève à 181k€ environ (9096 * 20), soit environ 150k€ (le cash à placer) plus la différence de coût de crédit (32k€). Pourtant, lorsque je calcule la somme de ce que je "récupère" au bout de 20 ans (placement - coût crédit), je trouve un différentiel de 22k€ au profit de la stratégie 2. Conclusion (de mes calculs): il vaut mieux mettre tout son cash dans l’achat plutôt que de le placer à un taux à 3%. Dit autrement: il vaut mieux réduire au maximum le coût du crédit plutôt que de placer le maximum (et profiter des intérêts composés) à un taux deux fois supérieur au taux d’emprunt, ce que je trouve complètement contre-intuitif! Auriez-vous une "explication" à cette contre-intuition, ou voyez-vous une faille dans mon raisonnement?
Merci si vous êtes arrivé jusque-là

Une chose pas mal a étudier est l’achat en viager libre avec vente à terme.

Cela permet sous réserve de disposer d’un apport de pouvoir acheter un bien en payant le bouquet initial.

Ensuite s’agissant d’un viager libre vous pouvez en disposer et le fait de partir sur une vente à terme limite dans la durée le remboursement , c’est comme un crédit vendeur.

Avantages pour l’acheteur
Pas d’assurance emprunt
Le prix à payer est connu et défini dans le temps

Inconvénients pour l’acheteur
Si on ne paye pas une mensualité , on perd le bien
Possibilité de réindexation annuelle de la rente  ( c’est négociable )
Peu de bien sous cette forme

Avantages pour le vendeur
J’ai pas encore trouvé …

Inconvénients pour le vendeur
Attendre entre 10 à 12 ans pour percevoir l’ensemble de la valeur du bien vendu
Possibilité de reprendre le bien si problème de paiement en subissant des dégradations

@Surin: merci pour votre réponse rapide.
J’ai refait les calculs en prenant en compte votre remarque pertinente de l’année 0, et en lissant les apports mensuels pour être plus proche de la réalité comme vous le suggérez (758€ à 0.25% par mois). Je tombe sur un résultat final de 248 856€ dans le cas 2, proche de votre calcul. Donc bien moindre que le cas 1 où je place les 150k€ dès le départ, ce qui est cohérent.
Ce que je ne comprends par contre pas, c’est pourquoi vous considérez seulement ce résultat final et non pas le coût du crédit avec? En effet, dans les deux cas je rembourse du capital, qui me revient au final (c’est le coût de ma RP). Et donc l’argent que je perds en intérêts + assurance est à mettre en face de ce que je récupère au bout des 20 ans, à savoir la RP et le placement (d’où mon calcul placement - coût du crédit). Je pense que vous avez raison (cf le fait que vous retombez bien sur vos pieds dans votre conclusion), mais quelque chose m’échappe dans le raisonnement.

@Philippe30: je ne connais pas le viager libre, seulement le viager (qui ne correspond pas à mon besoin d’achat de RP). Je vais regarder de quoi il s’agit, merci pour la piste.

@lachignolecorse: j’avoue ne pas m’être trop attardé sur le coût de l’assurance, le but de l’exercice étant de savoir s’il valait mieux emprunter au maximum ou au minimum à conditions équivalentes. J’ai 40 ans et ne pense pas être un emprunteur à risque pour l’assureur. Et concernant l’endettement, les 2285€ mensuels correspondent environ à 30% d’endettement (mais une fois encore, je n’ai pas chercher à optimiser cela pour l’exercice).

lachignolecorse a écrit :

Pour le choix de maximaliser ou pas votre emprunt, n’oubliez pas de prendre en compte votre endettement. Si vous maximaliser votre emprunt pour votre rp, vous minimisez votre capacité d’achat pour des investissements (locatif, scpi…). A prendre en compte si c’est dans vos projets.

Je ne suis pas sûr d’avoir bien compris votre question: vous voulez dire que si j’emprunte au maximum pour ma RP, je n’aurai plus de capacité d’emprunt pour un autre investissement immobilier c’est bien cela? A priori ce n’est pas dans mes projets, le fait de garder du cash étant a priori pour investir en actions, au moins une partie.

J’ai évoqué un viager libre avec vente à terme

C’est à dire que vous payez un bouquet et ensuite vous remboursez le vendeur sur une durée fixe de 10 à 12 ans des mensualités complémentaires au prix de vente.

Il ne s’agit pas d’un viager où l’on paye jusqu’au décès du vendeur

Juste un point même si c’est probablement anecdotique dans le cas d’une AV : quand vous placez votre argent pour en tirer du revenu, vous pouvez être taxé sur ce revenu.  Alors oui, il y a un abattement fiscal annuel mais cela reste une contrainte et ce n’est pas figé dans le marbre…
Quand vous utilisez votre argent pour l’achat de votre RP, vous n’êtes pas imposable sur ce que vous ne dépensez pas pour rembourser votre crédit.

Bonjour à tous,

Je rafraichis ce sujet, à la mode de 2022.
Je n’ai vu aucun commentaire lié à l’inflation, n’est-ce pourtant pas une variable importante dans un achat immobilier ?

Exemple :
* Locataire, à 600e (donc 600e "perdu" chaque mois)
* Achat d’une potentielle résidence principale (état quasi neuve) à 350k (probablement stable ou en baisse les prochaines années à cause de la remontée des taux ? donc probablement pas revendable avec plus value à court terme sauf travaux, exclus de l’analyse)
* Cash disponible : 100 à 200k (en hausse, revenu de travail)
* Condition d’un potentiel prêt : 1 à 1.5% (en hausse) + 0.1% assurance (relativement jeune; bonne santé). Depuis meilleurtaux.com.
* Assurance vie (taux estimé en 2022) : 1.3 à 1.7% (avant charges sociales et IR; semble en baisse ?).
* Inflation estimée : 5,5% en 2022 (en hausse)

Si financement 100% à crédit (1.3%) sur 20 ans:
* mensualité : 1 689 €/mois dont assurance : 32 €/mois
* Coût total du crédit : 55 358 € dont assurance : 7 700 €
donc 230e/mois-équivalent d’intérêt, donc de "perdu". Moins qu’un loyer en location.

Si financement à 66% à crédit (1.3% + utilisation d’un maximum de cash) sur 20 ans:
* mensualité : 724 €/mois dont assurance : 14 €/mois
* Coût total du crédit : 23 725 € dont assurance : 3 300 €
donc 100e/mois-équivalent d’intérêt, donc de "perdu". Beaucoup moins qu’un loyer en location.

Dans cet exemple, je suis confus : quel est le mécanisme principal ?
* Acheter à crédit permet de bloquer le taux actuel (très intéressant) et de potentiellement utiliser l’inflation à son avantage (voir [2], 1000e dans 10 ans avec un taux d’inflation de 5% "vaudra moins" que 1000e actuel).
* Le prix de la résidence principale (à la revente, en assumant 0e de plus-value dû aux travaux, etc.) risque de rester stable ou de diminuer (pensée personnelle, à cause de la remonté des taux d’intérêts; mais les tendances actuelles restent à la hausse, voir [1], la pression sur les matériaux pourrait également faire exploser le neuf donc .. pas sûr de mon analyse ?)
* Le cash peut rapporter une rente (via un AV) mais celle-ci ne couvrira pas le taux d’intérêt du crédit (surtout après IR). D’autres supports (actions ?) seraient possibles, mais .. plus risqué ? L’inflation viendrait aussi grignoter ce cash.

J’ai évidemment une incertitude fondamentales sur les taux, sur l’évolution des prix de l’immoblier, sur l’inflation et les moyens de s’en prémunir.

Je résumerai ma compréhension de ce fil comme :
* Il est toujours intéressant se s’endetter au maximum (pour bénéficier de l’effet du montant emprunté : rentabilité d’un bien en location, jouissance d’une RP, etc.) tout en faisant bénéficiant de la rentabilité du cash (dividendes, plus-value de placement, coupons, etc.). En bref, cela semble se résumer à "plus on a d’argent à disposition, plus on peut le faire travailler et plus ça rapporte".
* L’achat d’une RP peut bloquer l’acquisition de biens à la location, mais ce sera pire si le cash est consommé (aucun apport possible pour les prochaines opérations).
* L’ennemi de l’achat de la RP semble être l’incertitude : Louer ou acheter, l’élément bloquant sera la revente forcé en cas de changement de situation personnelle (changement de lieu, etc.)
Aurais-je oublié des choses ?

[1] de : Prix immobilier - Evolution à long terme | CGEDD


[2] de : L’inflation devrait atteindre en moyenne 5,5% en 2022, du jamais-vu depuis 1985 - L’Express L’Expansion

Promesse réelle mais pas à 1.7%. A négocier mais il semblerait possible d’obtenir ce fameux 1.3% que j’ai pris comme hypothèse pour mes calculs. Effectivement un apport semble nécessaire (mais ne sera pas aussi élevé que l’hypothèse à 66% cash). 10 à 30k d’apport semble nécessaire (et raisonnable).

Je n’ai pas été clair : aucun travaux à prévoir (le bâtiment est neuf, jamais été habité) mis à part des travaux d’aménagement (par exemple: cuisine, etc.). D’où l’exclusion dans mon hypothèse.

J’imagine que les prix stagneront, mais je serai ravi d’entendre votre avis, étant tout à fait novice (et simpliste) dans mon analyse. Idem pour l’inflation et que faire du cash si c’est pour le voir réduit à peau de chagrin …