Portefeuille de SCPI de Malolechat

Pour les frais de garde, c’est effectivement plafonné à 330 euros par an (pour mon épouse j’ai discuté une ristourne mais il faut néanmoins que je la demande chaque année… Je verrai à l’usage mais pour l’instant nos PEA restent chez eux).
Pour les mouvements (clairement leurs frais sont à mon goût trop élevés et je vais militer pour les faire baisser ;-)) :
* n’avez-vous que des opcvms classiques externes (les 27.50 euros, probablement négociables mais je n’ai jamais essayé car je n’ai pas ce type de titres)?
* vous comptez vraiment bouger l’intégralité des 300ke tous les ans? Cela ne semble pas très passif comme gestion. Si vous en bougez entre 3 et 5%, c’est déjà bien, non?
Dernier point : le nantissement ne dure que 15 ans ou je fais erreur?

Sur la partie SCPI en PP, vous vous engagez quand même sur 25 ans, il faut penser peut-être les performances dans la durée (Epargne Pierre et Novapierre Allemagne sont sans doute très bien mais c’est un peu risqué de n’en prendre que 2 très récentes, il me semble).

Bonne réflexion.

Malo, je vous donne mon avis en quelques mots :
* prendre 6 scpi au lieu de 3 peut être plus représentatif du "marché", surtout si vous vous tournez vers des grosses capitalisations. Ces grosses capitalisations, hors Corum, ne sont pas présentes dans le portefeuille que vous proposez;
* outre le petit nombre, vous ne retenez que des SCPI récentes, n’ayant pas encore vraiment connu de "problèmes"…
Néanmoins rien ne (me) laisse penser que les 3 retenues sont particulièrement immuniser contre les problèmes : un "gros" locataire qui part, un "gros" actif qui reste vacant, des difficultés d’investissement… Et quand les problèmes apparaissent ils peuvent faire sensiblement (et rapidement) chuter le rendement.

Bonjour malolechat,

Je suis content pour vous que votre projet avance.

Je rejoins Cat. 25 ans c’est très long. A court terme, plusieurs SCPI "jeunes" ont des DVM flatteurs. Se fonder sur de tels rendements, donne une vision flatteuse du TRI du projet. Cependant, après avoir consulté les historiques de dividendes sur plusieurs SCPI on peut se rendre compte que le niveau de dividende par part a baissé et/ ou que le dividende n’est pas (ou plus) couvert par le résultat (on pioche dans le RAN).

Bref, sur des durées aussi longues, j’aurai tendance à effectuer des simulations sur des hypothèses plus conservatrices. Mais dans ce cas, le TRI peut baisser assez drastiquement (notamment pour de l’usufruit).

L’exercice des simulations est toujours très délicat (il dépend fortement des hypothèses retenues au départ).

Je réfléchis justement à cette problématique (maintien des niveaux de dividendes dans le temps) dans le cadre du même projet que vous. J’ai commencé à analyser plusieurs SCPI, cependant je me heurte surtout au problème du financement.
J’ai déjà contacté plusieurs organismes : soit les garanties exigées me semblent exagérées, soit, au vu de ma situation financière certains établissements refusent de me suivre (par exemple le crédit foncier ou le crédit mutuel de Strasbourg ne prêtent, entre autres, que si le ratio : revenus d’activités (hors loyers perçus!) sur dette totale (RP + investissements locatifs) est inférieur à 7 … Personnellement je ne passe par cette barre, …

Malo, vous avancez, c’est très bien.
En espérant pour vous que le reste des détails arrive aussi rapidement que ce premier retour.

Bon we à Dublin
cat

Pour une augmentation prévue au 1er octobre, le timing semble vraiment serré.
Hormis si Malo et son épouse peuvent avancer les sommes requises à la société, cela me semble même impossible…

Nantissement externe de mes PEA et av de 300k accepté ce jour pour 200k prêté pour de l’usufruit temporaire.

J’avais rencontré mon expert(e) comptable quelques heures avant pour valider le montage (une première pour elle, ce qui l’a enthousiasmé), vérifier la faisabilité de l’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunt d’usufruit de scpi étrangères, faire un vrai prévisionnel et valider le tarif négocié à 600€/an HT au lieu des 900 initiaux.

Reste à contacter :
- le cmb pour vérifier quelques derniers points dont le choix final des scpi
- l’avocat fiscaliste pour choisir les statuts, créer la sci et voir avec elle les tarifs pour s’occuper de l’ag et pv annuels ou si on peut les faire seuls avec madame
- Corum pour l’usufruit
- ma courtière en assurance pour comparer l’offre de prêt immobilier qui semble être facultative?

Je crois n’avoir rien oublié.

Dire que je m’étais fixé l’objectif a 32 ans d’investir dans l’immobilier avant mes 35 ans. Si tout se passe bien ça me fera un beau cadeau d’anniversaire le 11 décembre .

Bonsoir,

Je ne comprends pas cette citation :

roudoudou a écrit :

Le mieux si elle ne l’exige pas est de prendre une assurance homme clé sur la SCI IS afin d’éviter l’imposition IS en cas de paiement de la prime (dans ce cas elle sera versée directement à la personne désignée et non à la SCI

Selon mes calculs ils me demandent 0,15% de frais d’assurance soit 20k€.

Je pense pouvoir en obtenir la moitié par délégation a mon courtier.

Ne pas en prendre me semble irresponsable ?

Vous dites qu’il y a une alternative ? Si oui je ne l’ai pas compris, pourriez vous me l’expliquer plus en détail ?

Bonjour

Je me permets de vous transmettre le retour de ma banque concernant l’us de scpi au sein d’une sc patrimoniale : projet de 250 KE d’us au sein de deux sc patrimoniales.

Je vous tiens informé cette semaine comme convenu. Comme toute question de fiscalité internationale, le sujet est complexe et il est pour nous à date difficile d’y répondre.

Aujourd’hui, nous ne pouvons répondre avec certitude sur les propos de M. Grimaldi. J’attire à ce titre votre attention sur la prudence avec laquelle il aborde ce sujet : « il nous paraît possible de considérer… ».

En fiscalité internationale, la difficulté tient à la notion de « translucidité » (et non pas « transparence fiscale ») des sociétés de personnes de droit français (ici la SCPI) couplé au principe français de territorialité de l’IS.

Cette translucidité est propre à la France ; les autres pays et les conventions fiscales internationales retiennent la transparence fiscale des Stes de personne ; autrement dit les conventions fiscales qui éliminent les doubles impositions ne reconnaissent pas la personnalité juridique et fiscale des Stes de personnes en France mais seulement la personnalité fiscale de ses associés  : exemple : une Ste de personne résidente de France percevant des revenus de source norvégienne avec des associés résidents en Espagne : la France refuse d’appliquer la convention fiscale visant à éliminer les doubles impositions conclue entre la France et l’Espagne au niveau de l’associé mais appliquera la convention fiscale conclue entre la France et la Norvège ; les méthodes d’élimination des doubles impositions ne sont pas automatiquement les mêmes selon les pays. Autrement dit en France, les critères de rattachement territorial des conventions fiscales internationales s’apprécient non pas au niveau des associés (la SCP) mais au niveau de la Ste de personnes elle-même (SCPI).

M. Grimaldi dans son dossier page 9 et 10 indique que la méthode d’élimination des doubles impositions prévues par les conventions fiscales internationales (NDLR lorsqu’elles existent pour des SCPI qui investiraient hors Europe notamment) équivaut à une « exemption » (sous-entendu une exonération des revenus de source étrangère) en l’absence de progressivité de l’IS.

Le fondement retenu n’est pas convaincant. Cependant, on pourrait aboutir au même résultat mais sur le fondement des règles de territorialité française de l’IS pour les Stes domiciliés en France et confirmées par la jurisprudence du Conseil d’Etat ainsi que la doctrine administrative française (avant 2012 donc non opposable à l’administration fiscale) dans un contexte international. En présence d’une Ste de droit français soumise à l’IS (ici la SCP) et associée d’une Ste de personnes (ici la SCPI) de droit français, le Conseil d’Etat fait prévaloir la règle de territorialité de l’art. 209 I CGI  et précise que les personnes morales domiciliées en France ne sont soumises à l’IS « qu’à raison de la fraction des résultats leur revenant qui se rapporte aux résultats de source française de la Ste de personnes » (CE 29/03/1978 . CE 27/06/2008). Ce régime avait été explicité dans le BOI-INT-DG-20-10-20-20120912  non repris dans les BOFIP après 2012. En contrepartie, les pertes réalisées hors de France par la Ste de personnes ne peuvent être prises en compte pour la détermination du résultat imposable de la Ste à l’IS (cf. CE 27/06/2008 précité). Par ailleurs, ils ne peuvent donner lieu à aucune déduction ou amortissement.

. Sans engagement de sa part, nous vous invitons à la plus grande prudence.

Parallèlement, nous poursuivons nos investigations pour tenter d’obtenir des réponses plus précises que celles que nous sommes à même de vous donner à date.

Qu’en pensez vous ?
Chtirentier

@ Malo.
Félicitations.
Je ne vois aucune raison pour que l’affaire ne soit pas bouclée d’ici votre anniversaire (hors la souscription pour l’US s’il y a engorgement chez Corum). Le choix final des SCPI n’est franchement pas le plus urgent, cela peut attendre quasiment la libération des fonds.

@ chtirentier
La dernière phrase de votre la réponse de votre banque manque un peu de détails :
" Par ailleurs, ils ne peuvent donner lieu à aucune déduction ou amortissement."
Sur quoi la banques se base-t-elle pour affirmer cela?
Une question plus personnel : quels spci visez-vous avec les 250k€ d’US?

Dans l’offre de prêt que j’ai signée, il n’était fait aucune mention de la liste des SCPI à souscrire. Néanmoins le CMB a peut-être changer ces pratiques depuis.

J’ai également rempli les bulletins en même temps que je signais l’offre de prêt (mais Malo n’a visiblement pas encore entamé les démarches - pièces à fournir, vérifications de ces pièces - pour que l’offre soit éditée). Néanmoins c’était essentiellement pour gagner du temps car de mon côté l’intégralité des fonds est arrivé sur le compte de la société puis a été viré aux différentes sociétés de gestion (ou à mon épouse qui avait avancé des fonds à la société pour souscrire les parts de Primovie et Patrimmo Commerce avant l’augmentation du prix des parts l’an dernier).

@roudoudou

Je vous rejoins concernant la réponse de la banque. Qu’entendez-vous vous par " la banque n’est pas totalement neutre ?"

@cat
Je n’ai pas encore arrêté mes choix, mais probablement des "paquebots " quelques petites scpi pour des montants modérés et un pourcentage de scpi à dividendes étrangers qui reste à discuter avec la banque.

Pour le moment, mon banquier et son équipe découvrent ce montage et je pense qu’ils creusent avec ses juristes et autres ce qui se traduit par des alertes à la prudence relativement appuyées.

Malolechat si vous trouvez que je pollue votre file, n’hésitez pas à le dire …

chtirentier

La réponse semble fouillée tout de même. Le juriste qui a pondu cela a probablement autre chose en tête que la prime d’agence. Le fait est qu’il y a débat et que comme souvent, ce n’est pas limpide, après à chacun de déclarer comme bon lui semble, le tout étant de le faire de bonne foi.

Le rescrit ca se tente mais c’est pas moi qui vais aller le faire :-)