Portefeuille de SCPI de Malolechat

Gog · #501

Malolechat a écrit :
Reste à contacter :
- l’avocat fiscaliste pour choisir les statuts, créer la sci et voir avec elle les tarifs pour s’occuper de l’ag et pv annuels ou si on peut les faire seuls avec madame

Vu la simplicité du montage juridique, l’EC devrait pouvoir s’en charger.

Malolechat a écrit :
Reste l’option du rescrit fiscal […], qu’en pensez vous ?

Que vous devriez vous tourner vers votre EC qui peut vous aider à le rédiger en bonne et due forme.

(pour ces deux questions : je ne sais pas si tous les EC le font mais ils sont souvent sollicités donc beaucoup peuvent le faire ou, si besoin, demander conseil auprès des autres membres du cabinet)

Malolechat · #502

Vous avez raison 2 fois gog, c’est d’ailleurs tellement simple que je pense que je pourrais même le faire moi même.

Malgré tout j’ai décidé de m’entourer surtout pour avoir le soutien de fiducial en cas de besoin / control fiscal.

Fiducial s’occupe de la compta et délègue la partie fiscalité à sofiral, ça fait 2 fois plus d’intervenant et de frais mais c’est comme ça qu’ils travaillent ensemble et que j’ai décidé de faire au début, ça me rassure.

Ça ne m’empêchera pas d’apprendre à tout faire moi même au fur et à mesure.

cat · #503

@ chtirentier
J’ai relu plusieurs fois le message (particulièrement?) nébuleux de votre banque. Je ne vois dans celui-ci aucun élément qui permette de penser que l’usufruit de parts de SCPI possédant de l’immobilier à l’étranger n’est pas intégralement amortissable.
A mon avis, les quelques phrases de la fin du message :

la banque de chtirentier a écrit :
En contrepartie, les pertes réalisées hors de France par la Ste de personnes ne peuvent être prises en compte pour la détermination du résultat imposable de la Ste à l’IS (cf. CE 27/06/2008 précité). Par ailleurs, ils ne peuvent donner lieu à aucune déduction ou amortissement.

indique simplement que vous ne pouvez amortir les immeubles ou comptabiliser les pertes sur les biens à l’étranger. Ces éléments (amortissement immeuble et pertes) sont de toute façon déjà intégrés au moment où la SCPI déclare les bénéfices et règle l’IS à l’étranger.
Cela n’a strictement rien à voir avec l’amortissement de l’usufruit des parts de la SCPI; en tout cas je ne vois pas comment comprendre les dernières phrases de la banque autrement.

J’aime beaucoup leur exemple également :

la banque de chtirentier a écrit :
exemple : une Ste de personne résidente de France percevant des revenus de source norvégienne avec des associés résidents en Espagne : la France refuse d’appliquer la convention fiscale visant à éliminer les doubles impositions conclue entre la France et l’Espagne au niveau de l’associé mais appliquera la convention fiscale conclue entre la France et la Norvège ; les méthodes d’élimination des doubles impositions ne sont pas automatiquement les mêmes selon les pays.

La réalité est, il me semble, différente (ou alors je n’arrive vraiment pas à traduire le message de votre banque) : si un associé de SCPI française est résident fiscal espagnol et que la SCPI touche des revenus norvégiens c’est directement la convention fiscale Espagne-Norvège qui s’appliquera et non autre chose.

Dernière modification par cat (01/10/2018 19h48)

Malolechat · #504

L’avocat spécialiste des sociétés de chez sofiral m’a dit que c’est bien l’expert comptable qui s’occuppait du PV alors que l’EC m’a dit que c’etait l’avocate…ça commence bien . Je rencontre l’avocate mardi 9 octobre. D’ici la j’aurais peut être eu une réponse officielle de l’ec concernant l’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunts des scpi étrangères.

Content de ces avancées, j’annonce les bonnes nouvelles à madame qui m’avoue ne peut plus être sûre de vouloir me suivre…de mieux en mieux.
Pour sa décharge elle traverse une période de stress. Elle ne veut plus avoir à apporter au cca tous les mois et de mon côté je ne veux pas qu’elle courre le moindre risque en cas de baisse des rendements…du coup se pose la question suivante :

Si c’est moi qui :
- apporte 100% au CCA
- assure 100% du prêt
- est 100% caution solidaire
- garanti 100% des nantissements

N’est il pas plus logique de faire une sci ou j’ai 99% des parts et elle 1% ? Est ce légal ?

Skarklash · #505

je dirai même que ça doit être réalisé comme cela. Il faut penser à long terme avec tout ce qui peut arriver …

Imaginez que deux associés à 50% chacun et qu’un seul d’entre eux apporte du cash en CCA. Les deux profitent donc des gains (distribués ou capitalisés) générés par cet apport mais un seul en assume le financement. Aux yeux du fisc, cela s’appelle une donation déguisée passible d’un redressement à 60% si aucun lien de parenté/pacs.
(même chose quand deux concubins achètent à 50% un bien immobilier pour y vivre et que un seul des deux rembourse le prêt au final)

cat · #506

Malo, les scpi "étrangères" n’existent pas, c’est un concept typiquement français.
Pour l’amortissement de l’US de parts de SCPI et la déduction des intérêts d’emprunt, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles, cela ne dépend pas d’où se situe le patrimoine immobilier.

Concernant la participation de madame, vous pouvez bien entendu faire une répartition à 99%/1% dans un sens comme dans l’autre.

@ Skarklash
Où voyez-vous une donation déguisée si la participation au CCA n’est pas équivalente à la répartition des parts?
La société a une dette correspondant à l’apport au CCA envers l’associé, l’argent n’a en aucun cas été donné à la société et encore moins aux autres associés.
Cela n’est par ailleurs pas du tout la même chose que l’achat en indivision que vous décrivez.

Dernière modification par cat (01/10/2018 15h32)

Malolechat · #507

Mon souhait est qu’on fasse tout 50/50 sauf pour le nantissement externe de titres car c’est un projet familial d’epargne, capitalisation, transmission et pas un projet solo.

Néanmoins je ne veux pas la stresser et encore moins la contraindre, ce qui ne m’empechera pas d’investir.

Ça me parait bizarre de faire 99/1, le 1 est vraiment là que pour la signature de la création de la sci mais ne posséderait rien…comment peut on autoriser le 99 à faire ce montage quasi seul si ça ńest pour contourner l’impôt dans un projet solo et non plus familial et donc un abus de droit? Je verrais ça le 9 octobre avec l’avocate…

Je viens d’avoir Corum et ils peuvent servir 200k us 10 ans clé 37% Origin en une fois. Dans ces conditions vaut il mieux un prêt sur 10 ou 15 ans ?

Dernière modification par Malolechat (01/10/2018 15h21)

cat · #508

A mon avis, si vous prenez quelques jours/semaines de plus pour essayer de lui expliquer à nouveau cela :
"Mon souhait est qu’on fasse tout 50/50 sauf pour le nantissement externe de titres car c’est un projet familial d’epargne, capitalisation, transmission et pas un projet solo."
Ce sera bénéfique au projet. Vu le montage actuel envisagé, vous pouvez également lui dire que l’apport au CCA risque très probablement d’être inexistant.

Malolechat · #509

Oui je suis tout a fait de cet avis, il faut que je trouve les mots rassurants, ce projet doit être familial et donc a 50/50 pour les associés mais le risque doit être porté par l’initiateur et le gérant de la sci c’est a dire moi et non par mon epouse, ce que j’accepte.

Concernant l’achat d’usufruit chez corum le 10 ans a l’avantage d’être servi en une fois ce qui raccourcit la durée donc le risque et le nantissement externe des titres par contre la clé est moins bonne et les mensualités plus élevées ce qui entraine 750€ de CF au lieu de 1000. croyez vous qu’il est possible de faire un prêt sur 15 ans pour de l’us 10 ans ?

cat · #510

Pour votre dernière question, le mieux est de questionner la banque.

Par ailleurs, Corum n’a-t-il pas du tout d’US sur 15 ans à vous proposer? Si c’est le cas vous pourriez également panacher US 15 ans / US 10 ans. Ou alors vous patientez un peu, s’ils vous disent qu’ils auront de nouveau de l’US 15 ans rapidement.
Ne pensez-vous pas contacter d’autres sociétés de gestion, voir si elles n’auraient pas de l’US sur des durées de 15 ans également? (Pierval, Novapierre, Epargne Pierre).

Dernière modification par cat (01/10/2018 16h48)

Malolechat · #511

C’est ce que je viens de faire, je viens d’envoyer un mail a ma banque, il faut battre le fer tant qu’il est chaud.

Corum a du 15 ans mais pas en une fois, ma foi avec un différé total de remboursement de prêt de 12 mois on peut peut être se laisser un peu de temps. Néanmoins le 10 avant avait pas mal d’avantage.

Mon interlocuteur m’a également dit qu’en fin d’année pour éviter l’ifi nombreux NP cherchaient de l’US et que la clé était donc favorable a ces derniers a cette période…mais qu’évidemment les avertis US sont plus nombreux également…

j’avoue que pour l’achat d’us étant donné que c’est temporaire j’ai un peu la flemme de diversifier, le but est de dégager le max de trésorerie tout de suite et ça m’arrange que corum puisse tout me servir d’un coup sans effort, le fonds de pf en pp me semble plus important sur le long terme vu qu’il est amené a être conservé et transmis aux enfants, encore que ce que je viens de lire sur les scpi en 1997 fait réfléchir dans l’article souligné par gbl aucune des société ni des scpi n’existe encore 20 ans après…

Dernière modification par Malolechat (01/10/2018 17h30)

cat · #512

Malo, comme la banque vous fait une avance de trésorerie sur 15 ans pour l’US et que vous ne prenez pas cet US par leur intermédiaire, comment se traduit leur contrôle sur l’utilisation des capitaux?
Imaginons par exemple que vous preniez avec ces capitaux de l’US et en complément un portefeuille de quelques foncière cotées, que dirait la banque?

J’ai regardé très rapidement sur deux sites internet où il y avait des opportunités d’US et sur 15 ans, il y a avait au moins une annonce avec un peu plus de 75k€ d’Epargne Pierre. Néanmoins si vous pensez que Corum peut vous servir rapidement le montant demandé, vous pouvez effectivement patienter.

Malolechat · #513

dans ces conditions si Corum n’a pas de 15 ans en une fois et si c’est aussi simple de prendre de l’us 15 ans autre part alors j’aurais le choix entre cette option de mixer et le one shot corum 10 ans…

Dernière modification par Malolechat (01/10/2018 17h50)

Skarklash · #514

cat a écrit :
Où voyez-vous une donation déguisée si la participation au CCA n’est pas équivalente à la répartition des parts?
La société a une dette correspondant à l’apport au CCA envers l’associé, l’argent n’a en aucun cas été donné à la société et encore moins aux autres associés.
Cela n’est par ailleurs pas du tout la même chose que l’achat en indivision que vous décrivez.

Poussons à l’extrême avec un 1/99. Les revenus sont perçus par l’associé minoritaire sans cause vu qu’il ne contribue pas à leur réalisation (même si pas aussi efficace qu’avec une RP). Mais quel est l’intérêt de l’apporteur du CCA s’il n’en perçoit pas les fruits ? si pas d’intérêt financier -> montage -> redressement
Il faudrait un apport rémunéré pour avoir un intérêt (et encore après fiscalité, c’est pas ça qui motiverait un apport) et que cela corresponde à un besoin de financement de l’entreprise. L’intérêt économique est opposable à l’administration … mais pour placer, je ne tenterais pas …

Malolechat · #515

C’est bon promenade en bord de mer avec madame et minouchou pour bien expliquer et rassurer. Du coup c’est bon elle est d’accord à 50/50 mais sans apport de cca.

On va faire sans apport au cca au début grâce au cf+ et quand elle aura blindé ses livrets on en reparlera.

Je voulais en plus du cf+ apporter chaque mois au cca pour augmenter le réinvestissement de la trésorerie en usufruit pour faire plus vite un effet boule de neige mais il n’y a pas d’urgence.

Comme ça on est dans les clous

Par ailleurs concernant le financement, avez vous négociez les goodies suivant :
- exonération d’ira
- modularité remboursement du prêt
- caution simple / solidaire
- assurance homme clé
- taux et frais de dossier
- différé total de remboursement de prêt 24 mois
- autres ?

cat · #516

Skarklash a écrit :
Poussons à l’extrême avec un 1/99. Les revenus sont perçus par l’associé minoritaire sans cause vu qu’il ne contribue pas à leur réalisation (même si pas aussi efficace qu’avec une RP). Mais quel est l’intérêt de l’apporteur du CCA s’il n’en perçoit pas les fruits ? si pas d’intérêt financier -> montage -> redressement
Il faudrait un apport rémunéré pour avoir un intérêt (et encore après fiscalité, c’est pas ça qui motiverait un apport) et que cela corresponde à un besoin de financement de l’entreprise. L’intérêt économique est opposable à l’administration … mais pour placer, je ne tenterais pas …

Skarklash, honnêtement s’il fallait appliquer vos propos strictement :
1/ il faudrait redresser toutes les personnes effectuant des prêts familiaux (car cela renvoie à la même idée, aucun intérêt économique pour la personne qui prête);
2/ il faudrait redresser toutes les personnes dont les apports à la société ne correspond pas strictement à leur part dans la société.
Sauf dans des cas (vraiment) extrêmes, je ne crois pas du tout au redressement.

rocambole · #517

Vu votre flux de revenus le risque est faible..

En tous cas il n’y a pas de donation déguisée, rien à voir, par exemple malo peut intégralement faire l’apport, la dette de la SCI envers lui en sera plus grande c’est tout.

- exonération d’ira => oui
- modularité remboursement du prêt => non
- caution simple / solidaire => non, pas négociable et aucun interêt si vous avez l’intention de payer
- assurance homme clé => non
- taux et frais de dossier => oui
- différé total de remboursement de prêt 24 mois => non, 6 mois sont suffisants pour de la PP

Dernière modification par roudoudou (01/10/2018 21h31)

Chtirentier · #518

Bonsoir
J’ai créé une sci en 2001 : 1000 parts dont 1 part pour ma femme, ni le notaire ni le comptable n’ont relevés cette répartition.
Elle détenait (détient) mon immobilier pro et je voulais en avoir la maîtrise.

Chtirentier

Hal2001 · #519

roudoudou a écrit :
En cas de décès l’assurance vous versera la prime de remboursement d’un coup qui sera imposée à l’IS dans la SCI, vous en perdrez donc une partie.

En cas de décès et si vous avez une assurance homme clé, la prime sera versée directement à la personne physique et non imposée à l’IS

A mon sens :
Le contrat homme clé ne peut être souscrit que pour et par l’entreprise et à son profit exclusif. L’entreprise est donc « souscripteur et bénéficiaire », c’est une condition sine qua non pour éviter les abus de biens sociaux.

source : Homme clé : une assurance pour chef d’entreprise

Ou j’ai raté quelque chose ?

Malolechat · #520

Voici ce que propose ma courtière en assurance :

Souscrire une assurance temporaire décès qui va permettre en ayant-droit de l’associé décédé ou bien aux associés eux-mêmes de payer l’impôt ainsi généré. Inconvénient : coût supplémentaire

Souscrire une garantie dénommée « homme clé » :
Principe :
i. cette garantie est souscrite par la société et l’assuré est une personne physique
ii. la cotisation est prise en charge par la société
iii. les prestations ont réglées à la société et non pas à la personne physique comme semble l’indiquer « votre ami »

règles fiscales : pour que les cotisations relatives à ce contrat « homme clé » puissent être déductibles du résultat de l’entreprise, il faut cumuler plusieurs conditions, dont une qui concerne la garantie décès, puisque l’évaluation de la personne à assurer doit reposer sur des critères économiques et comptables. Ce calcul doit répondre donc un mode basé sur le principe indemnitaire et non pas forfaitaire. Hors, il n’ y a rien de plus forfaitaire qu’un emprunt dont le montant est connu à l’avance, à l’appui d’un échéancier. Inconvénient supplémentaire, idem première solution : coût supplémentaire puisque souscription d’un nouveau contrat.

mettre en place une clause séquestre (schéma ci-joint) ARRET MUSEL qui évite la fiscalisation du bénéfice exceptionnel et ne nécessite pas la mise en place d’un nouveau contrat.

rocambole · #521

Bonjour

Sur un autre fil il était indiqué qu’avec l’assurance homme clé vous pouviez éviter la fiscalisation de la prime à l’IS à voir comment implémenter ça en pratique

Malolechat · #522

J’ai eu ma courtière au téléphone qui me dit que si on assure le prêt de façon classique on s’expose lors du décès d’un des associés à un bénéfice exceptionnel qui est imposable et donc va lourdement peser sur l’associé restant. Il est alors recommandé de mettre en place une clause séquestre arrêt musel, ce que les banques habituellement n’apprécient pas.

L’autre option est de garantir/assurer le prêt via le contrat de prévoyance déjà en place en tant que libéral à hauteur du montant du prêt ce qui évite de rajouter une assurance homme clé.

J’ai envoyé un mail pour questionner ma banque et ai rdv avec ma courtière en assurance le 17/10.

Malolechat · #523

Bonsoir,

Je viens de penser à quelque chose, corrigez moi si je me trompe.

Le montage de la sci s’autofinance et dégage même un cash flow positif : revenus - (prêt + assurance + frais + IS) > 1000€ / mois.

En tant qu’associés nous n’aurons donc pas d’apport à faire mensuellement au compte courant des associés pour rembourser le prêt.

En cas d’assurance de prêt classique (avec clause musel idéalement) et assurance homme clé c’est la sci qui paye alors que si j’assure l’emprunt via ma prévoyance c’est moi qui paye.

Cette dernière option a l’avantage d’améliorer le cash flow de la sci en enlevant les frais d’assurances mais ça m’oblige à payer plus cher ma prévoyance tous les mois…quel montage vous semble le plus adapté ?

PS : si la bourse continue à fondre de la sorte je vais bientôt plus avoir grand chose à nantir…

cat · #524

Quel est le coût de l’assurance dans chaque cas?

A priori, j’aurais tendance à préférer que ce soit la SCI qui prenne en charge l’assurance (pour bien séparer les choses) avec la clause séquestre.

Malolechat · #525

Très bonne question que je viens de poser à ma courtière par le mail suivant :

« Je viens de comprendre la nécessité de la clause séquestre, arrêt musel grâce à ce lien :

Assurance emprunteur, Clause Séquestre, ARRÊT MUSELDirigeant, chef d’entreprise

Actuellement la banque propose d’assurer le prêt de façon classique pour 21k€ (0,15%), il semble être possible d’obtenir du 7k€ (0,05%).

Pour prendre la meilleure décision il me faudrait une estimation du coût d’une assurance classique avec clause séquestre arrêt musel et le coût de la prévoyance. D’ailleurs cette dernière entraînerait elle une charge déductible de mes impôts qui entrerait dans les calculs ? »

D’autres forumeurs gérants de sci se sont ils penchés sur l’assurance du prêt plus en profondeur ?

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la banque de chtirentier a écrit :

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Skarklash a écrit :

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roudoudou a écrit :

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