Portefeuille de SCPI de Malolechat

Malolechat a écrit :

D’autres forumeurs gérants de sci se sont ils penchés sur l’assurance du prêt plus en profondeur ?

Quand j’ai pu obtenir un emprunt pour faire ce que je voulais, j’ai préféré ne pas ergoter (négocier encore -pendant 107 ans- pour des montants qui représentaient moins de quelques % de ce que je comptais gagner -net de tout- grâce à cet emprunt), et adopter une attitude souple, en escomptant pouvoir un jour obtenir d’autres emprunts similaires (et donc gagner plus).
Quelques années plus tard, ça s’est avéré un choix judicieux (J’ai obtenu d’autres emprunts, la réactivité de mon banquier est remarquable, etc.). Parfois, pour construire une relation dans la durée, mieux vaut que vos fournisseurs gagnent aussi bien leur vie, et l’optimisation à outrance peut se révéler contre-productive.

Attention quand même le taux d’assurance est liée a la situation spécifique des emprunteurs et surtout moi j’étais en délégation.

bravo pour ce montage qui me semble génial !

j’ai lu la file, le cas Nard bien sûr… et essayant de synthétiser le schéma pour mon cas propre, je suis pris d’un doute que je me permets de partager ici (désolé par avance si mon message pollue la file..)

je suis entrepreneur 45 ans TMI 30 avec holding et sci à l’is . je me pose la question d’acquérir de la scpi en démembrement temporaire 5 ou 10 ans :
- la NP en perso
- l’US sur la sci (amortissement)

A force de lire, j’ai peur de mélanger : n’est il pas répréhensible pour le fisc  de faire ainsi dans le sens où on pourrait m’opposer  que le démembrement n’est "rentable" que pour moi à titre perso (si clé de 80% NP 20% US avec un rendement de 4 % sur la période, c’est une opé blanche ou presque sur la SCI ?

je crois avoir lu quelque chose de ce type mais soit je ne retrouve plus, soit j’ai inventé ou mal saisi après cette lecture passionnante mais un peu lourde pour moi.

merci par avance de vos retours (indulgents) au néophyte que je suis

J’ai envoyé un mail, c’est plus clair comme ça. Ça me laisse le temps d’avoir l’avis de l’avocate spécialisée mardi, si elle en a un…

Bonjour,

Toujours en attente du cmb pour connaître les possibilités d’assurer au mieux le prêt.

Rencontré ce jour l’avocate spécialiste des sociétés de fiducial. Très bon contact. J’ai présenté mon projet, lui ai expliqué que j’avais appris grâce au guide de Paul aubé a créer ma sci étape par étape avec statut tout fait, je lui ai montré les modèles. Je lui ai dit que je souhaitais malgré tout être accompagné. Que je préférais un avocat de chez fiducial plutôt que mon notaire qui me semblait moins spécialisé et qui en demandait 1500€. Elle m’a expliqué sa mission et la plus value de le faire ensemble et m’a éclairé notamment sur quelques points qui m’ont semblé important que j’ignorais :
- 1 ou 2 gérants ?
- mentionner leurs noms dans les statuts ?
- parts sociales 50/50 ou 51/49 ou 66/33 ?
- limitation des droits du gérant ?
- AG pour chaque investissement ?
- notifier dans les statuts la notion d’is ?
- capital faible ou variable ? Libéré ou pas ?
- qui s’occupe du PV annuel
- cession des parts sociales entre associés sans AG?
- protection en cas de divorce : droit de prehemption et accord de l’associé pour cession de part à tiers
- etc…

Sans doute des détails mais ça m’a rassuré d’avoir le sentiment que c’était fait sur mesure par un pro qui m’assisterait en cas de besoin.

Tarif négocié = 1360€ TTC pour la création de la sci au lieu des 1600 initiaux ce qui me convient.

Par contre l’expert comptable pense qu’il n’est pas possible de déduire les intérêts ni d’amortir des parts d’usufruits dont le traitement fiscal est étranger. De plus ça lui demanderait du travail de décortiquer Corum pour faire la compta et puis c’est une scpi très risquée, etc…du coup demande à l’avocat fiscaliste fiducial basé à Lyon pour faire des recherches dans le BOFIP et valider ou non ces possibilités.

Du coup j’ai appelé Corum, le conseiller a demander au directeur commercial qui dit que c’est parfaitement possible car la scpi est française. Ils appellent fiducial demain. Ils ont 200k d’us sur 15 ans dispo en une fois en octobre.

Des qu’ils auront convaincu fiducial je prends mon téléphone et appelle le cmb pour en finir une bonne fois pour toute.

Enfin, au rythme où baissent les marchés boursiers je n’aurais bientôt plus rien à nantir pour acheter de l’us à crédit…

Dernière modification par Malolechat (09/10/2018 19h28)

Oui autant j’adore mon comptable autant l’EC m’a fait moins bonne impression dans le sens où elle ne me semblait pas habituée, compétente à prendre en charge ce genre de montage. Ca avait l’air de l’embêter que Corum soit dans plusieurs pays étrangers, plus d’heures de travail et donc plus cher. Novapierre allemagne ne semblait pas les déranger par contre. Elle veut aussi sans doute se couvrir…bref on y verra plus clair demain !

Quoiqu’il arrive, dans le pire des cas,  j’ai le plan b de changer de comptable ou de prendre de l’us de scpi dont les investissements sont français.

Dernière modification par Malolechat (09/10/2018 22h25)

Aucun problème pour assurer avec les pourcentages que vous voulez (tant que la somme fait 100% visiblement ici)…
Mon père a ainsi toujours acheté de l’immobilier (locatif) en prenant 100% sur sa tête et 0% pour ma mère mais c’était de l’immobilier physique qu’il gérait lui-même et il y avait donc un risque opérationnel pour ma mère s’il venait à décéder (+ une asymétrie de revenus).
Dans votre cas, le risque opérationnel est peu évident : un montage à cash flow positif, pas de locataire à gérer, pas de travaux à mener, diversification importante. Je ne vois donc pas de raison objective d’assurer à autre chose que 50-50 mais vous pouvez bien entendu faire autrement.

La ligne de départ commence à s’approcher…
cat

@ Maxcorporis :

Je suis un peu des deux, perfectionniste et paralysis analytis. N’empeche que si l’expert comptable n’avait pas bloqué le projet au dernier moment il serait bouclé ce jour vu qu’on vient de se mettre d’accord avec la banque sur les conditions.

Mes recettes augmentent chaque année, je suis à plus de 150k en 9 mois et devrait finir l’annee a 180k, j’espere atteindre un rythme de croisière à 200k/an. Celles de ma femme sont passées cette année de 50 à 120k. En 2017, il y a eu mariage, achat rp, 1er enfant, et mes pea quasi pleins. Voilà pourquoi fin 2017 je me suis tourné vers ce montage découvert sur le forum. Il m’aura fallu un an pour maîtriser un minimum le sujet. J’avais pris autant de temps avant d’investir en opcvm (cf mon pf) et autant pour finir dans le top 10/500 au concours de 1ère année de médecine de Brest ce qui est d’ailleurs mon seul et véritable investissement car je me considère pour le reste comme un simple épargnant qui prépare sa retraite et sa succession et non comme un investisseur et encore moins comme un rentier car j’aime mon travail. Je me considèrerais investisseur si je reproduis le montage tous les 3 à 5 ans et crée une holding.

Je suis tout autant perfectionniste dans tout ce que j’entreprends, maison, travail, sport, vêtements, voiture, cave à vin, poker, etc…(petite pensée pour cricri, qui me semble meme encore plus à donf), croyez donc bien que je n’épuise pas que le forum mais tout mon entourage. Heureusement qu’au fil du temps je me suis entouré de gens de confiance pour déléguer : courtier en prêt, travaux, assurance, notaire, avocat, comptable, banquier, etc…sinon je serais encore en train de comparer les mutuelles santé. Malheureusement perfectionniste ne veut pas dire bon épargnant / investisseur, ni bon tout court d’ailleurs…

Concernant les contreparties, elles n’en sont pas car nous voulions changer de banque et le cmb ne nous a d’ailleurs jamais rien demandé, c’est moi qui les ai proposées en toute transparence.

@cat :

j’ai envoyé ce mail à l’avocate avant de voir votre réponse :

Je pense assurer 100% madame et 0% monsieur ? Cela ne pose t’il pas de problème juridique et ou fiscal si on a respectivement 49 et 51% des parts sociales de la sci ?

Ou vaut il mieux s’assurer à 50/50 et que madame, si je venais à décéder et si la société avait un cash flow négatif notamment à cause du bénéfice exceptionnel et si elle ne souhaitais pas rembourser le prêt par un apport au compte courant des associés mensuel, ai la possibilité de vendre mes parts pour rembourser son prêt, voir tout vendre et dissoudre la sci si elle le souhaite ?

Bref le 50/50 me semble plus cohérent, tout ce que je souhaite, c’est supporter seul le projet et que madame et mes enfants ne courrent aucun risque.

Reste le PF de scpi pour les 400k de pp à définir. J’en avais proposé un il y a quelques mois, je vais me repencher dessus vendredi.

Mon épouse était un peu stressée ces dernier temps: nouvelle activité libérale, comptable, prévoyance, achat de voiture, travaux de rénovation, le tout saupoudré de fatigue depuis 2 mois car nous avons un nouvel heureux événement à vous annoncer, on va avoir un 2ème enfant et d’avoir vu son petit cœur battre a l’echo cet après midi m’emplit de joie .

Haha oui merki, 15 mois d’ecart, c’est ce que nous a dit la gynécologue

@Malo

Je vous remercie de votre franchise.

Je ne voudrais pas semer le doute dans un esprit déjà bien enclin à la questionnette mais avec un revenu à 2 de 300k€ visiblement pérenne, ne pensez-vous pas qu’un investissement en immobilier direct serait plus juducieux ?

Vous pourriez salarier 1 à 2 personnes pour effectuer un peu d’entretien et de gestion locative en ayant la main sur vos investissements et surtout ne pas :

- entrer dans un marché de SCPI visiblement en haut de cycle pour ne pas dire de bulle
- subir une gestion assez discutable de sociétés de gestion peu recommandables.
- subir de fusion de SCPI avec d’autres canards boîteux comme ce fut le cas déjà souvent
- investir dans des SCPI incluant des SCI communes avec d’autres SCPI et tout ce que cela peut engendrer …
Et il y a bien d’autres commentaires à faire …

Les locaux commerciaux seraient selon moi une solution à appréhender avec votre niveau de revenu et votre capacité d’emprunt !

J’avais envie de vous le dire mais point de vous en convaincre …

Malolechat a écrit :

@ Maxcorporis :

J
Mon épouse était un peu stressée ces dernier temps: nouvelle activité libérale, comptable, prévoyance, achat de voiture, travaux de rénovation, le tout saupoudré de fatigue depuis 2 mois car nous avons un nouvel heureux événement à vous annoncer, on va avoir un 2ème enfant et d’avoir vu son petit cœur battre a l’echo cet après midi m’emplit de joie .

Félicitations cher Malolechat ! Je vous souhaite, ainsi qu’à votre femme beaucoup de bonheur !
Pour la petite histoire, mon fils, en me voyant il y a quelques jours sur internet, a du reconnaitre les couleurs et le design des sites du forum "devenir entier" sur lequel j’étais connecté. Il m’a demandé si je discutais encore avec un certain "Malolechat". Votre pseudo l’a intrigué et amusé, plusieurs mois après il s’en souvient toujours !