Portefeuille de SCPI de Malolechat

Ca fait un moment que j’ai envie de sortir ma bulle …

Pourquoi vous n’achetez pas cash toutes les SCPI que vous avez réellement choisies et ensuite vous sollicitez un prêt … Je comprends aisément qu’il y a une impossibilité quelque part mais je ne vois pas ou ?

J’ai pour ma part souvent agi de la sorte pour sauter sur des opportunités immobilières en payant cash puis en faisant un emprunt.

@KC44

Je posais tout simplement la question de savoir s’il était possible de faire ses achats cash sur le marché secondaire de SCPI à capital fixe et après avoir fait ses emplettes on fait un emprunt !

Ainsi on déduit les intérêts et l’on n’a pas à se conformer aux obligations des banques pour acheter leurs SCPI dont on sait très bien que ce ne sont pas les meilleures.

Félicitations.

Malo, les offres de prêts sont donc déjà éditées sans la société créée et sans décision pour l’assurance?

"Mon" avis rapide sur votre choix de SCPI :
* sur l’US, je diminuerai la part de Corum XL au profit de Corum Origin (trop jeune, problématique de change, même si les résultats actuels sont mirifiques);
* sur la PP, j’enlèverai probablement LF Opportunités… et peut-être une des deux de Primonial REIM (Patrimmo Commerce?).

Bien à vous,
cat

Pour le prêt, cela devrait effectivement aller vite.

Votre choix est cohérent avec les 3 SCPI que vous souhaitiez privilégier à un certain moment.
Personnellement, j’aurais tendance à mettre un petit bonus sur les anciennes Immorente et Efimmo dont le rythme de collecte est (relativement) raisonnable et dont j’apprécie la très grande diversification du patrimoine.

Néanmoins, je laisse la parole à d’autres :-).

Pour un US long, je ne prendrai pas Corum XL. Sur du 3-5 ans, c’est encore jouable car le rendement initial viendra pondérer le rendement attendu pour les dernières années (qui ne sera peut-être pas au rendez-vous / pas d’historique et l’afflux de collecte actuel masque le rendement moyen).

Vu la difficulté à obtenir de l’US parfois, il faudra peut-être panacher un peu plus ou sortir du schéma d’une répartition exacte entre 4 SCPI.
Corum et Pierval santé : ok et je ne connais pas vendome régions.

Pour la PP, une dose d’anciennes aussi en réduisant le nombre :
- efimmo1
- immorente
- novapierre Allemagne
- épargne pierre
- interpierre

J’irai aussi chercher un peu de Corum (même s’il y en a en US) car le gain fiscal est important.
Sur un rendement de 5%, l’IS à 15% pèse 0,75% de rendement net pour une SCPI hors europe. Du Corum avec 12% de France ressort avec une majoration du rendement liée au gain fiscal à 0,5% (sur une base de 5% de rendement en croisière). Ce qui n’est pas négligeable sachant que Corum possède initialement un bon rendement.

Si c’est possible en terme de cashflow, j’irai même chercher une NP 5 ans sur du Corum pour profiter de la décote et de la revalorisation de la part pendant cette période; Au terme des 5 ans, on obtient un revenu majoré qui va produire des effets pendant 15-20 ans.

Bonjour,

effectivement comme le précise cat, pour le moment je ne peux que acheter en pp les scpi proposé par le cmb et dont j’ai fait une sélection soumise plus haut.

J’avoue ne pas voir l’intérêt d’avoir de la np dans une sci is, à la limite en nom propre si on est imposable à l’ifi de souvenir ?

Je ne sais pas si on peut emprunter pour des foncières cotées, je n’y connais rien, ça n’etait pas le projet et maintenant il est trop tard mais à voir pour utiliser la trésorerie à investir dans un cto de la sci is. Voila la réflexion que j’avais il y a quelques temps :

- Très corrélé aux actions, pas plus rentable ni moins volatile.
- on en trouve dans un tracker monde, je ne vois pas l’interet de surponderer contrairement au small value momentum
- moins efficient que les scpi, comprendre rapport rendement / volatilité moins bon
- est ce éligible comme les scpi a l’effet de levier du prêt immo qui est actuellement très favorable ?

Mettre un cto dans une sci is peut avoir du sens, perso j’ai envie d’avoir mes 3 enveloppes perso pea av cto indépendantes de la sci familiale. Ça n’empeche pas d’avoir un cto en plus dans la sci familiale pour diversifier la trésorerie. Alors les foncières cotées pourraient trouver leurs places dans cette enveloppe capitalisante. Je pense que je prendrais un etf de foncières cotées à ce moment là.

Je reste ebi lazy

M’erci cat je n’avais pas vu votre édit et avais également raté votre intervention sur le post de roudoudou.

Je suis arrivé au moment crucial du projet où il ne me reste plus qu’à choisir les scpi.

Je viens donc de lire toutes les files des scpi que j’avais présélectionné.

J’avoue que comme en bourse je prefererais acheter le msci acwi imi que le cac40 je suis donc très attiré par les scpi étrangères. Évidemment les DVM attisent ma cupidité et jai donc (+/-) conscience que je suis attiré par des scpi jeunes et / ou risquées comme interpierre, vendome région, épargne pierre, corum xl. Je suis tout de même attirée également par certaines sdg historiques et donc sofidy trouve sa place avec des scpi plus rassurantes en terme de stabilité comme immorente et efimmo1.

Ça pourrait donc donner :

Us 15 ans
- 50 corum origin
- 50 corum xl
- 50 pierval santé
- 50 vendome région

Pp 25 ans
- épargne pierre 100
- novapierre Allemagne 100
- immorente / efimmo1 100
- primovie / interpierre 100

J’ai donc pris note de vos commentaires.

J’ai gardé primovie suite aux interventions de cat et de Surin sur la file dédiée. Ça diversifie le PF de pp en sdg, en secteur, et à une grosse capi.

Interpierre diversifie en secteur et remplace lf opportunité dont personne ne semble fan (de tête petitproprio, cat, roudoudou,…) et les rendements s’effondrent et personne ne semble non plus l’être de la sdg la française d’ailleurs. Cat a rappelé son historique sur la file dédié et notamment ses achats de bureaux. Stéphane a ajouté l’effet de levier de l’emprunt qui en contrepartie du risque offre un rendement intéressant.

Vendome région repris par Nortia capital semble aller mieux et offre un beau rendement, certains membres ont l’air satisfait je vais donc tenter l’aventure.

Pierval santé semble faire l’unanimité.

Voisin et paref semblent être de bonnes sdg. Épargne pierre offre un bon rendement et novapierre Allemagne une diversification étrangère.

Corum convictions apporte egalement de la diversification, un bon rendement et une belle capitalisation.

Abordons les points qui fâchent.

Je sais que corum xl pique les yeux surtout avec de l’us 15 ans, c’est la plus jeune et la plus risquée avec le risque de change, mais je me dis que ça ne représente que 1/12 de l’investissement et qu’en plus de la diversification apportée, la clé est très favorable à l’usufuitier 39% comme pierval santé comparé à vendome région et corum convictions qui sont à 42%…

Ce qui pique aussi c’est qu’il n’y a que 1/3 de grosses capitalisation et que 1/5 de scpi avec un long historique…mais le projet ne cherche pas spécialement la valorisation de la part pour les revendre parce que ca n’est pas intéressant dans une sci is.

De plus rien ne dit que les petites d’aujourd’hui ne seront pas les grosses de demain et inversement. Ce que je veux dire par là c’est que je n’ai pas la compétence pour selectionner les meilleures scpi (d’ailleurs si j’avais pu j’aurais pris un tracker de scpi) et malgré ça les performances passées d’une scpi à historique stable ne présage pas de ses performances futures. Bref là où je veux en venir c’est que quitte à ne pas savoir laquelle va durer dans le temps et offrir un rendement pérenne autant prendre celle qui offre un haut rendement d’emblee.

D’autre part le projet n’est pas spécialement prévu pour devenir rentier (j’aime mon travail, il est bien payé et il est sans contrainte, je travaille seulement quand j’en ai envie).
Je pense que l’objectif numéro 2 est que la pp sera démembrée et transmise aux enfants en np viager pour transmettre, compléter la retraite si besoin et aider le début de la vie active des enfants.
Mais l’objectif numéro 1 est plutot d’avoir un cf + pour faire rapidement de la trésorerie (grâce au prêt longue durée, anticipation 24 mois, modularité des mensualités), à réinvestir dans de l’us courte durée ce qui permet du coup de pouvoir acheter annuellement de nouvelles scpi et donc diversifier et donc baisser le pru si besoin et donc stabiliser le rendement, et faire capitaliser la trésorerie pour obtenir (en plus de la rente de la pp) un capital plaisir à 60 ans : rp avec piscine et parc arboré, résidence secondaire, belle voiture, bateau, voyages, etc…j’avoue je rêve de ça et de voir mes petits enfants jouer dans le parc .

L’avantage d’avoir un cf+ et de la trésorerie c’est que je peux rectifier le tir en réinvestissant dans de nouvelles scpi si je me suis trompé dans mes choix alors que si je prends que des scpi historiquement stables au rendement plus bas, je ne pourrais dégager de cf+ et serait bloqué pour réinvestir d’autant plus si leurs rendements s’effondre.

Le réinvestissement d’us courte durée permettra de payer le prêt pour la pp de 15 a 25 ans et permettra de continuer à dégager un cash flow jusqu’au remboursement final.

Dernière modification par Malolechat (23/11/2018 09h33)

Bonjour cat,

Concernant le premier point, le prêt n’est certes pas encore fait mais il a été élaboré pour des scpi en pp et en us, il est en qqes sortes « affecté » et je dois donner le nom et le montant exact de chaque us. Ce que je trouve d’ailleurs bizarre car initialement ils me donnaient 200k à débloquer au cours de mes achats d’us…a revoir. De plus je ne saurais pas quoi prendre, il faudrait que je recommence les recherches pour trouver un etf foncières cotées « msci acwi imi » ce qui n’existe pas du peu que j’ai fouillé sur le forum. Cela dit je crois qu’il n’y a pas énorme de choix (tout comme les etf action world finalement) donc ça ne me prendrait peut être pas tant de temps. La volatilité m’embete également ça ressemble trop aux actions. Bref je verrais ça dans un 2eme temps.

Je ne suis pas sûr de comprendre le 2eme point car ce que vous dites est évident, quiproquo ?

Vous avez parfaitement raison pour les petites et lf opportunité est un très bon exemple. Vendome région, épargne pierre, et corum xl sont fortement exposées, d’ailleurs ep va passer de 6 à 5,8 de ce que m’a dit un commercial de chez voisin…

Concernant la prise de risque j’ai l’impression que c’est dans ma nature vu mes actifs.
- Pas de fe
- 100% opcvm actions avec surponderation en small et émergents (d’ailleurs mon PF bourse prend mega cher actuellement).
- crypto, me reste t’il seulement qqchose ?

A la lecture des files dédiées aux scpi je me suis rendu compte qu’on était assez nombreux a s’y intéresser, et du coup je serais curieux de consulter plus de PF pour voir comment chacun s’y prend, ça serait probablement très inspirant.

Dernière modification par Malolechat (23/11/2018 10h03)

Ah oui ok je comprends mieux, effectivement c’était maladroit de ma part. L’idee était juste de dire que je voulais diversifier géographiquement les investissements de mes scpi.

Ça me tracasse que vous soyez surpris je vais éclaircir ça tout de suite par un mail à mon conseiller. Ils me demandent la liste exacte que ce soit en pp et même en us…

Pour ma part, le CMB m’a fait signer la souscription de SCPI en même temps que l’offre de prêt (délai de rétractation court).
Et ça m’évitait de revenir pour ça, de se reposer une dernière fois la question du choix, … bref comme le dit Cat, on fait le choix en fonction des infos du moment sans connaitre l’avenir. On peut toujours triturer les chiffres dans tous les sens, on n’aura pas "LA" solution. On fait au mieux et si au final, on aura un peu moins / plus qu’anticipé, l’objectif de nos investissements sera atteint quand même.

Surin a écrit :

Avec Novapierre Allemagne encore de la tôle ondulée en périphérie de villes secondaire à l’étranger, ici en Allemagne. Je caricature mais pas que, regardez la liste du patrimoine dans le RA. Ca ne me fait pas rêver, ok en diversification de portefeuille.

Je suis d’accord avec tout votre post, en revanche sur Novapierre je pense que vous pouvez pas comparer de la "province" allemande avec de la "province" Francaise, la dynamique des régions en Allemagne est plus équilibrée qu’en France.

D’ailleurs a priori Novapierre Allemagne risque de cloturer, (peut etre définitivement) fin d’année par manque d’opportunités, en soi ce serait un bon signal aux porteurs (de bonne gestion).

@ Skarklash, Malolechat
Pour ma part, le contrat de prêt que j’ai signé ne contient aucune précision sur l’usage de l’argent prêté autre que "c’est pour financer les besoins d’investissement de la société".
Bien entendu, il a fallu également que je lui indique quels SCPI et le nombre de parts à souscrire avant de signer l’offre car la conseillère n’allait pas me faire 2 envois postaux (1 pour l’offre et 1 pour les bulletins de souscription). Néanmoins, elle a rempli les bulletins de souscription avec l’offre de prêt déjà éditée.
De toute façon le délai de rétractation étant nulle, les fonds seront disponibles quelques jours après la signature de l’offre de prêt et donc il faut bien avoir rempli les bulletins de souscription rapidement pour se lancer.

Malo, je ne sais pas par contre comment cela se passe pour votre prêt à 15 ans et la libération des fonds. Renseignez-vous. Pour l’autre cela risque d’être rapide.

Bonjour,

Toujours dans un but de transparence et alimenter cette file qui aurait pu s’appeler « investissement par un nul, de scpi française a revenus étrangers, à crédit, logées dans une sci à l’is », voici les nouvelles difficultés que je rencontre.

1/ cabinet comptable, fiscal et juridique

J’ai demandé à 3 (gros) cabinet d’expertise comptable, juridique et fiscale de m’accompagner dans mon projet et tous ont refusé pour les motifs suivants :
- montage trop risqué, sans plus de précisions
- montage trop complexe à traiter, notamment à cause des conventions fiscales, ça prendrait trop de temps et coûterait trop cher
- montage avec flou juridique concernant la fiscalité des revenus étrangers
- manque d’experience dans ce type de montage nécessitant une solide expérience juridique et fiscale
- enfin tous m’ont mis en garde…

2/ conseiller en gestion de patrimoine

J’ai demandé un accompagnement en conseil patrimonial, économique, juridique, fiscal et la recherche d’usufrui à un CGP qui proposait ces missions et qui connaît le montage.

Il a également refusé sans explications.

Heureusement, j’ai pu trouver le soutien de forumeurs aguerris dans ce type de montage qui me proposent les services du cabinet qui s’occupe du leur mais malheureusement à l’autre bout de la France alors que j’ai besoin d’avoir un contact humain pour lier une relation de confiance.

Bref pas très rassurant tout ça, sans compter que le comptable de GBL a apparemment disparu dans la nature…

"J’avais cru comprendre que le cabinet comptable pouvait être choisi après non ? Ne pouvez-vous plus avancer ?"
Il peut avancer. Je n’ai trouvé mon comptable que plusieurs mois après avoir souscrit le prêt et acheter les SCPI (honnêtement je n’avais même pas vraiment cherché avant que l’affaire ne soit lancée).