Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

l’AMF devrait obliger les détenteurs à mentionner combien d’action ils possèdent.

Ce monsieur a été nommé DG Europe d’URW apparemment au moins de juin 2018.

https://www.viparis.com/files/2bumu8b5y … 730561.pdf

Michel Dessolain, Directeur général de Viparis, leader européen des congrès et des
salons, devient, à compter d’aujourd’hui, Directeur général des Opérations Europe du
nouveau groupe Unibail-Rodamco-Westfield.
Pablo Nakhlé Cerruti, jusqu’alors Directeur général adjoint de Viparis, est nommé Directeur
général.

Si il a été nommé en juin 2018, c’est rapide vendre 15000+ actions. Avait-il été obligé à acheter des titres pour avoir le poste ?

Est-ce que çà pourrait vouloir dire que sa prise de poste ne s’est pas très bien passée et qu’il préfère vendre avant que son départ ne soit annoncé ?

en même temps, il avait aussi vendu des titres UR pour 2M€+ en 2016, cf http://www.amf-france.org/technique/mul … 16DD436213

peut-être qu’il n’aime pas conserver ses titres pour mieux se diversifier.

bref difficile de conclure qq chose à partir de cette vente à mon avis.

Bonjour

Je ne pense pas avoir totalement saisi le fonctionnement et l’évaluation de la valorisation des SIIC/REITS.
Je m’interrogeais aussi sur cette baisse récente du prix des actions de Unibail mais aussi, me semble-t-il, d’autres foncières françaises/britanniques/US.

Comment envisagez-vous (et les autres membres du forum) que cette baisse reflète :
1) une anticipation de la baisse de la NAV : baisse de l’estimation des biens en propriété ? Réelle (marché effectivement baissier actuellement ?) ou par décision des experts dévaluant la valeur immobilière de toutes ces foncières ?
2) une future baisse du rendement :
a) ne sont-ils pas le reflet des loyers (grosso modo) perçus ? Les loyers vont-ils baisser dans les prochaines années ?
b) La baisse du rendement futur proviendrait-elle de la possible remontée des taux majorant le coût de refinancement ?
c) en quoi la baisse du prix des actions (donc la capitalisation) est-elle corrélée aux dividendes/loyers hors tout caractère spéculatif ?

J’essaie en ce moment de saisir le fonctionnement de ce type de produit financier et je vous remercie pour ces éclaircissements.

MoK3t

Même s’ils sont au courant avant tout le monde d’un changement de direction éventuel ?

MoK3t a écrit :

Bonjour

Je ne pense pas avoir totalement saisi le fonctionnement et l’évaluation de la valorisation des SIIC/REITS.
Je m’interrogeais aussi sur cette baisse récente du prix des actions de Unibail mais aussi, me semble-t-il, d’autres foncières françaises/britanniques/US.

Comment envisagez-vous (et les autres membres du forum) que cette baisse reflète :
1) une anticipation de la baisse de la NAV : baisse de l’estimation des biens en propriété ? Réelle (marché effectivement baissier actuellement ?) ou par décision des experts dévaluant la valeur immobilière de toutes ces foncières ?
2) une future baisse du rendement :
a) ne sont-ils pas le reflet des loyers (grosso modo) perçus ? Les loyers vont-ils baisser dans les prochaines années ?
b) La baisse du rendement futur proviendrait-elle de la possible remontée des taux majorant le coût de refinancement ?
c) en quoi la baisse du prix des actions (donc la capitalisation) est-elle corrélée aux dividendes/loyers hors tout caractère spéculatif ?

J’essaie en ce moment de saisir le fonctionnement de ce type de produit financier et je vous remercie pour ces éclaircissements.

MoK3t

Bonjour,

Il me sembe, à creuser, que la défiance dont souffrent les foncières aujourd’hui sont :
1/ D’une part le patrimoine, et les locataires. Mercialys possède un patrimoine moins premium qu’Unibail et son locataire principal n’est pas au plus grand de sa forme. Quant à Unibail, on lui soupçonne de ne pas pouvoir tenir face à l’irrésistible ascension du e-commerce.

2/ La dette: contrairement à la plupart des SCPI qui se financent avec l’argent des investisseurs, les foncières se financent en grande partie avec de la dette. Si les taux remontent, et c’est ce qui est anticipé, alors le refinancement de la dette se fera à un coût plus élevé. (Si j’ai bien compris, les foncières font rouler leurs dettes).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Autre point, de nombreuses actions ont été distribuées lors du rachat de Westfield. Beaucoup d’Australiens étaient actionnaires de WF et ne souhaite pas être actionnaires d’une société Européenne.
Il est aussi possible qu’elle sorte de certains indices.

On peut penser que certains acteurs veulent se débarrasser des titres avant fin décembre, pour ne pas qu’ils apparaissent sur les bilans de fin d’année. Il sera donc intéressant de voir si la baisse continue en 2019 ou non.

On peut également voir que la couverture médiatique est faible. On parle de WPG tous les jours ou presque sur Seeking alpha… d’Unibail il n’y a juste rien.

Du point de vue des opérations, rien pour l’instant de laisse penser que la NAV va baisser.

On peut faire un parallèle avec BPY qui a racheté GGP et qui se fait également malmener en bourse.

Bref, pour ma part je renforce doucement petit à petit.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les actifs avec de l’immobilier commercial en sous-jacent (foncières, scpi) n’ont pu que monter "artificiellement" avec les QE et le rendement qu’ils offraient alors que les taux US et EU étaient quasi nuls. Je suis assez d’accord avec ce que vous dites doubletrouble.

Il y a forcément une rotation (baisse de quasi 50% sur les points hauts à ce stade) qui est purement mécanique.

Ensuite le marché doit gérer un risque qui est très imprévisible : où va atterir le retail / les centres commerciaux face à la montée du e-commerce et d’amazon en particulier, face à l’arrivée des générations "internet natives" dans le monde du travail. Il y a quasi quotidiennement des interrogations sur le sujet.

Ma lecture (disons mon "intuition" qui vaut ce qu’elle vaut) sur URW c’est qu’URW est entrainé dans la baisse mécanique due à la rotation et de l’aversion au risque sur les centres commerciaux, mais que la qualité de ses actifs devraient lui permettre de sortir la tête haute de l’arrivée du e-commerce.
La décote serait encore amplifiée par l’inconnue liée à la fusion avec Westfield.

Bref un cocktail détonnant qui fait ployer le cours mais qui me semble porter en lui un fort biais psychologique.

Dans tous les cas, il y a une anomalie: çà ne semble pas normal que urw serve 7,7% de dividendes donc selon moi quelque chose doit bouger d’ici un an pour revenir à un rendement moins élevé de l’ordre de 4,5% - 5%..soit le dividende va diminuer, soit le cours va remonter.

Un mix des 2 pourrait aussi arriver, permettant une accélération du désendettement pour absorber plus rapidement la pilule westfield ; ce ne serait peut-être pas si mal sur le long terme.

cf historique des dividendes unibail pour ceux qui çà intéresse - Dividende Unibail-rodamco - BFM Bourse

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

On s’approche des 8% de rendement sur URW, en se fondant sur celui payé en 2018, donc sans prévoir d’augmentation pour cette année. Ça devient tentant…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

dégradation des recommandations ce matin :

Investir a écrit :

Klépierre. AlphaValue dégrade sa recommandation d’« achat » à « alléger », assortie d’un objectif de cours de 27,2 euros, contre 41,4 précédemment.
Mercialys. Le même intermédiaire abaisse aussi d’« achat » à « alléger » son opinion et vise désormais 12,5 euros, au lieu de 17,5 euros auparavant.
Unibail-Rodamco-Westfield. Le bureau de recherche, qui demeure « acheteur » de la foncière, réduit sa cible de 220 à 180 euros.

Va falloir voir leurs commentaires.

Skarklash a écrit :

dégradation des recommandations ce matin :

Investir a écrit :

Klépierre. AlphaValue dégrade sa recommandation d’« achat » à « alléger », assortie d’un objectif de cours de 27,2 euros, contre 41,4 précédemment.
Mercialys. Le même intermédiaire abaisse aussi d’« achat » à « alléger » son opinion et vise désormais 12,5 euros, au lieu de 17,5 euros auparavant.
Unibail-Rodamco-Westfield. Le bureau de recherche, qui demeure « acheteur » de la foncière, réduit sa cible de 220 à 180 euros.

Va falloir voir leurs commentaires.

Sur Mercialys qu’est ce qui justifie une décote sur l’ANR de 40% ?

Je n’en achèterai pas personnellement (question fiscalité belge, je sais pas quel précompte s’appliquera ni si ce genre de société propose le versement en action).

Mais à votre place, pour ceux qui veulent en acheter, je ferais passer mes ordres sur plusieurs mois ( genre 1 ordre tout les trimestres pendant 2 ans ), et si possible après le versement du dividende.

Parce que bon, rattraper un couteau qui tombe, c’est pas forcement la meilleure idée et les ordres one shot, c’est à double tranchant ( j’en ai fait les frais avec BPOST qui a aussi baisser anormalement Ouch ).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je n’avais pas suivi le détail de l’opération qualifiée d’achat à l’époque de Westfield par Unibail (en 12/2017) et j’ai été surpris de voir que cette opération était inédite au final …

Un facteur qui peut expliquer la baisse du titre est aussi ce caractère hybride et complexe de l’action URW issue de cette opération d’achat. Elle combine un effet holding avec les ex entités Unibail et Westfield toujours existantes sans avoir la possibilité d’arbitrer entre ces deux actifs (considérés comme indissociables). Un montage complexe qui peut expliquer un désintérêt pour ce titre.

URW s’apparente à une "action groupée" qui permet de détenir en direct une combinaison de 1 part d’Unibail (actifs européens) et de 0,6 par de WFD NV (actifs américains) dont les 40% restant sont détenus par l’ex Unibail. Le tout associé à une gouvernance qui oblige à obtenir l’accord des organes de direction des deux entités pour toute décision.

plus de détail sur le site URW et surtout le graphique

En fin de page, on peut aussi relever que le "détenteurs" de titres (pas qualifiés d’actionnaires) devront gérer la fiscalité de chaque entité séparément, dividendes et/ou plus-values.
plus de détail sur la fiscalité ici : Taxation

Pouvez vous m’expliquer en langage de néophyte ce que vous avez fait svp ?