SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Résumé de ma position actuelle sur ce sujet (déjà publiée ici) :

GoodbyLenine a écrit :

Actuellement, avec un TMI de 30%, si on ne recourt pas à un emprunt, je pense qu’il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI.

Pourquoi ?
    - fiscalité bien plus favorable : revenus de SCPI en direct imposées à 30%  +17.2% de PS, revenus de SCPI via AV imposés à 7.5% + 17.2% en plus de frais de 0.5 à 1.0%/an sur le capital investi (frais qui représentent 10 à 20% des revenus), revenus de SIIC imposés à 30% de PFU. SCPI dans l’assitte IFI, SIIC hors assiette IFI.
    - rentabilité meilleure : SCPI entre 4% et 5% (à quelques exceptions prètes), SIIC jusqu’à plus de 9% (Carmila, Mercialys) et 7-8% pour des patrimoine "prime" de commerce (URW, Klépierre), ou 5% pour du patrimoine "prime" de bureaux (Gecina)  (sachant que ces patrimoines "prime" sont bien plus qualitatifs que ceux de la plupart des SCPI, et que les dettes de URW, Klépierre, Gecina, Mercialys, Carmila sont notés A, A-, A-, BBB, BBB respectivement).
    - évolution des montants distribués par part ou action : à la baisse depuis 10 ans (souvent -10% à -20% sur la période) pour la plupart des SCPI, à la hausse depuis 10 ans pour la plupart des SIIC. (voir SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?)
    - frais sur achat/vente et liquidité : en cas d’’achat suivi de vente on perd 6 à 12% sur les SCPI, et moins de 0.5% sur les SIIC (juste les frais de transaction et la TTF), il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI (quand les SIIC seront vendues en quelques secondes).
    - prix vs valeur du patrimoine : les SCPI s’achètent presque toutes plus cher que la valeur des actifs de la SCPI, alors que les SIIC ont pour la plupart une décote sur ANR pouvant atteindre 30% à 40% actuellement.

Les principaux inconvénients potentiels des SIIC sont :
    - on achète des "actions", ce qui en rebute certains (d’autant que leurs cours ont pas mal baissé sur les 6 derniers mois … ce qui crée aussi une opportunité).
    - les SIIC investissent en partie à crédit (pour un patrimoine de 100, elles ont en général 30 à 40 de dettes), ce qui pourrait être pénalisant en cas de hausse des taux (mais ça semble déjà largement anticipé dans les cours actuels).
    - volatilité : la valeur des actions bouge tous les jours (voire toutes les minutes) … mais est-ce vraiment gênant quand on sait que le prix de vente des parts de SCPI peut lui aussi varier, et que pour vendre des parts de SCPI il faudra attendre entre quelques semaines et quelques années ?
    - il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI.   
    - les SCPI semblent plus "à la mode" (peut-être aussi en partie parce que les réseaux de commercialisation gagnent de bien plus belles commissions dessus).

Même si ce n’est pas toujours évident (cf quelques exceptions pour des SIIC dont le dirigeant est aussi un gros investisseur et qui "néglige" l’intérêt des investisseurs minoritaires), l’alignement des intérêts des investisseurs et des professionnels gérant l’immobilier me semble meilleure dans la plupart des SIIC que dans les SCPI.

Je confirme. Aucune possibilité de récupérer les crédit d’impôts correspondant aux retenues à la source dans un PEA. Cela vient rogner les stratégies dividende en PEA sur les actions dans des pays à fortes retenues à la source.

cf RPPM - Revenus de capitaux mobiliers, gains et profits assimilés - Régimes particuliers - Plan d’épargne en actions (PEA) - Régime fiscal du PEA

10. Les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés européennes inscrits dans un PEA et dont les émetteurs n’ont pas leur siège en France n’ouvrent pas droit à restitution.

De même, les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés ayant leur siège en Islande, en Norvège et au Liechtenstein inscrits dans un PEA n’ouvrent pas droit à restitution.

En effet, conformément aux dispositions conventionnelles, les crédits d’impôt ne sont restitués que dans l’hypothèse où les revenus sont eux-mêmes imposables. Tel n’est pas le cas des revenus de titres inscrits sur un PEA.

D’après https://dits.deloitte.com/#TaxTreatySubMenu, les 26,375% s’appliquent sur les dividendes allemands en dehors d’une convention fiscale

Dividends paid to a nonresident are subject to a 25% withholding tax (26.375%, including the solidarity surcharge), with a possible 40% refund for nonresident corporations, giving rise to an effective rate of 15.825%, unless the rate is reduced under a tax treaty. No tax is levied on dividends qualifying under the EU parent-subsidiary directive.

Avec la convention fiscale signée avec la France, le taux pour une personne physique est normalement de 15% mais semble rester à 26.375% pour les équivalents REIT-SIIC d’après la première phrase.

Where dividends are paid out of income or gains derived from immovable property by a tax-exempt investment vehicle that distributes most of its income or gains annually and the recipient of the dividends directly or indirectly holds 10% or more of the capital of the payer, the dividends may be taxed at the domestic rate applying in the source state. The 5% rate applies on dividends paid by a German company to a French company (other than a partnership) that owns directly at least 10% of the capital of the payer company; otherwise, the rate is 15%.

An exemption from withholding tax on dividends may be available if the conditions for the application of the EU parent-subsidiary directive are satisfied.

The dividends article of German treaties should be consulted for special rules that may apply to certain income derived from rights or claims to participate in profits (including income of silent partners and income from profit-sharing loans or bonds).

Après çà, si le taux de 15% est applicable, toute la complexité est d’obtenir ce taux de 15% avec votre broker car cela nécessite un travail administratif de sa part qu’il a rarement intérêt à faire… D’ailleurs, si certains qui ont de l’expérience avec les dividendes allemands peuvent dire comment ils sont traités par leur broker çà permettrait de clarifier.

Concernant les G-REIT en PEA, si il est possible de les y inscrire, il faudrait donc voir quel rendement ils offrent, et accepter une perte sèche probablement d’environ 25%.

Dernière modification par tikou (10/01/2019 12h24)