SIIC dans un contrat d'assurance vie ?

Comme souvent je suis tombé dans tous les "pièges" du néophyte:

- achat locatif dans une métropole avec un emplacement "premium" au détriment du rendement (6% brut vs 8/10% si on s’éloigne un peu) avec une faible probabilité de plus-value à terme en plus.
- achat de titres en direct sur PEA (au détriment d’une stratégie plus lazy avec ETF)
- endettement court terme pour acquisition long terme (prêt conso 5 ans pour NP SCPI 10 ans)
- achat de SCPI avec le cash dispo, peut-être au détriment de SIIC (méconnaissance)

J’ai acquis la plupart des SCPI il y a 2 ans environ, le rendement moyen était > 5% et facialement supérieur à Unibail par exemple (4.12% pour 2015, 4.50% pour 2016)  ou Klépierre (4.14% pour 2015, 4.87% pour 2016)

Après les SCPI ont quelques avantages je pense à:
- versement des loyers tous les trimestres
- profil de risque plus faible pour les SCPI (endettement plus faible que les SIIC)
- non coté

Bien évidemment des inconvénients certains (liquidité faible, frais, actifs de moindre qualité etc).
L’arbitrage a été également sur la base d’une opportunité d’achat car les rendements aux cours actuels sont > 7%…

@Islid: Je viens de regarder Primovie: SCPI Primovie. Si je comprends bien, vous achetez la part 184.43€ et vous "donnez" 6% à l’émetteur de la SCPI c’est bien cela? En achetant ICADE à la place, n’auriez-vous pas eu une même exposition au secteur de la santé avec un rendement à peu prêt équivalent, sans payer ces 6%? Concernant la revente, via une AV, l’émetteur vous garantie la liquidité si vous souhaitez vendre?

@maxlille: Je pense que le concept de SCPI est très intéressant à crédit (encore faut-il le trouver). En effet, cela permet d’acheter de l’immobilier sans les contraintes de gestion (mais avec les contraintes de coût d’achat). Si vous déménagez par exemple, avec de l’immobilier physique cela peut devenir compliqué. Et puis comme vous le dites en conclusion: je parle des cours et des rendements actuels. Il y a 2 ans, la question SCPI vs SIIC se posait sans doute plus qu’aujourd’hui.
Pour revenir à votre crédit sur SCPI, comment avez-vous fait? Si c’était à refaire, vous ne le referiez pas?
Je vais regarder votre présentation et votre portefeuille pour essayer de trouver l’information.

@Skarklash: Effectivement, je l’ai indiqué dans mon calcul: "Par soucis de simplicité pour les calculs, je n’ai pas réinvesti les dividendes". En effet, j’ai considéré qu’on était libre de faire ce que l’on voulait avec ces dividendes (fonds euro, consommation, réinvestissement, etc…). Si on réinvestit, on reprend le même concept chaque année, et donc l’AV exonérée est d’autant plus intéressante comme vous l’expliquez.
Par contre, je ne suis pas sûr de comprendre votre stratégie sur l’AV: vous suggérez un rachat partiel sur AV à hauteur des dividendes perçus, cela afin de réduire votre montant total de plus-value (PV), puis de ré-injecter ce montant pour le réinvestir c’est bien cela? Si c’est le cas, je comprends bien l’intérêt de réduire le montant total taxé à la fin du contrat (et il faut pour cela avoir un contrat de plus de 8 ans n’est-ce pas?), mais je ne vois pas en quoi cela constitue un avantage par rapport au CTO en ce qui concerne le montant à réinvestir. En effet, si on reprend mon exemple avec le rendement que j’appelle pivot: la 8ème année, pour un montant de 100, je vais toucher 4.9 euros, que ce soit en AV ou en CTO. Je ne comprends pas en quoi vous ré-investissez un montant supérieur avec l’AV (je ne parle pas de la capitalisation).

Dernière modification par investissor (17/01/2019 17h29)

investissor a écrit :

@Islid: Je viens de regarder Primovie: SCPI Primovie. Si je comprends bien, vous achetez la part 184.43€ et vous "donnez" 6% à l’émetteur de la SCPI c’est bien cela? En achetant ICADE à la place, n’auriez-vous pas eu une même exposition au secteur de la santé avec un rendement à peu prêt équivalent, sans payer ces 6%? Concernant la revente, via une AV, l’émetteur vous garantie la liquidité si vous souhaitez vendre?

Il y a toujours des frais d’entrée lors de l’achat de SCPI mais au sein d’une AV, ces frais sont moins importants qu’en direct.
Oui, j’ai payé 6% de frais d’entrée mais j’ai acheté mes parts juste avant l’annonce de l’augmentation de leur prix. J’avoue que c’était l’occasion qui a fait le larron et c’est ce qui m’a incité à sauter le pas.

J’aurais pu acheter Icade à la place mais :
-de mémoire, il me semble qu’il y a trois ans, quand j’ai pris quelques parts de Primovie, Icade n’était pas disponible sur le contrat Linxea Spirit.
-de toute façon, je voulais un peu de SCPI dans mon AV car je ne souhaitais pas que tout mon immobilier soit dépendant de la bourse. Je vois mes parts de SCPI comme un appartement qu’on loue mais en mode "no-brainer" : en gros, sans les ennuis qui vont avec et en version lazy (aucun temps à y consacrer ou presque).
Une foncière cotée demande qu’on suive un minimum le cours de la bourse. Une SCPI, on l’achète et roule ma poule !
-A "l’époque", le rendement des foncières cotées et des SCPI se valaient.
Maintenant, au vu de la décote des SIIC et donc de leur généreux rendement, je préfère renforcer ces dernières ou initier de nouvelles lignes comme je l’ai fait récemment pour Icade.

Je vous confirme qu’on peut revendre à tout moment les parts de SCPI au sein d’un contrat d’AV :

Dans l’assurance-vie, aucun risque sur la liquidité pour vous, puisque le contrat est passé avec l’assureur. Concrètement, ce dernier se révèle le propriétaire des biens logés dans l’enveloppe. C’est donc à lui de se débrouiller quand le souscripteur veut vendre. (source : Le revenu)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Isild (17/01/2019 18h34)

cat a écrit :

Investissor, vous pouvez même retirer dès les premières années vos dividendes de votre contrat d’AV car la fraction de PV dans votre contrat est faible et il n’y a que cette fraction qui va être taxée à max 30%.

Je ne savais pas, donc équivalent au CTO finalement ?

cat a écrit :

EDIT : pas sûr de comprendre le tableau de votre message initial pourquoi y-a-t-il deux ordres (au passage vous oubliez la TTF pour le CTO)? Comment est calculé votre imposition (elle devrait être très faible les 1ères années en AV)?

Pour le montant du passage d’ordre, j’ai fais achat-vente, donc 2 fois le montant. J’ai effectivement oublié la TTF. Imposition de 30% sur le CTO, 17.2% sur l’assurance vie exonérée (colonne taxe).

Je les sors pour faire sortir une QP de résultat et je réinvestit le net d’impôt dans mon contrat d’AV (0 frais). L’intérêt est faible avant 8 ans mais dès que l’on entre dans l’abattement de 4 600 € (x2 si couple), ça accroît la capitalisation en franchise d’impôt comme la démontrer Juskicissava .

Les prélèvements sociaux sur fonds euro sont prélevés chaque année.
Les prélèvements sociaux sur UC sont prélevés en cas de retrait, et uniquement sur la part de plus-value prélevée.

Voir l’explication de Cat plus haut, ou le détail des calculs sur ce post

Pour le suivi, il s’agit d’une erreur de l’assureur ; depuis février 2022 les dividendes sont réinvestis sur les titres détenus (donc dans mon cas réinvestissement sur Klepierre)