Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ?

J’ai la même source sur le BOFiP.
Sale histoire tout de même. On prend un "comptable" pour être à l’abri et on se retrouve à prendre la mauvaise décision. Le pire étant que l’option est irrévocable. Donc si j’ai un second appartement en LMNP je suis censé être obligé de passer en charge également les frais d’acquisition.
Merci jedeclaremonmeuble.

Quels formules avez-vous choisi ?
Vous critiquez pour le moment mais avez vous demandé si cela était possible ?
Avec ma formule j’ai choisi au début…

rlermi a écrit :

J’ai la même source sur le BOFiP.
Sale histoire tout de même. On prend un "comptable" pour être à l’abri et on se retrouve à prendre la mauvaise décision. Le pire étant que l’option est irrévocable. Donc si j’ai un second appartement en LMNP je suis censé être obligé de passer en charge également les frais d’acquisition.
Merci jedeclaremonmeuble.

La prestation que vous avez achetée comporte-t-elle du conseil ou juste la production  mécanique de vos états comptables?

rlermi a écrit :

Dans l’ordre, selon ma compréhension :
1. On définit un résultat d’exploitation (revenus - charges, hors amortissements)
2. On inclut les amortissements de l’exercice sans créer de déficit.
3. Si on a consommé l’amortissement annuel, on consomme le stock d’amortissement des années antérieures, reporté.
4. Si on encore de la place, on consomme le déficit.
Je comprends que vous me questionnez sur 3 versus 4 ?

Effectivement après relecture c’est sûrement ( et malheureusement) le bon ordre d’imputation.

GoodbyLenine a écrit :

rlermi a écrit :

J’ai la même source sur le BOFiP.
Sale histoire tout de même. On prend un "comptable" pour être à l’abri et on se retrouve à prendre la mauvaise décision. Le pire étant que l’option est irrévocable. Donc si j’ai un second appartement en LMNP je suis censé être obligé de passer en charge également les frais d’acquisition.
Merci jedeclaremonmeuble.

La prestation que vous avez achetée comporte-t-elle du conseil ou juste la production  mécanique de vos états comptables?

Que de la production je crois (offre essentielle). Par ailleurs la FAQ donnée par Philref92 est claire, c’est juste mes échanges de mail avec un de leur conseiller qui l’étaient moins…

Philref92 a écrit :

FAQ JDMM sur les frais d’acquisitions

Lors de mon inscription en 2017 avec l’offre standard, j’ai donc choisis de les passer en charges.

A priori, je devrais consommer le déficit acquis sur les 3 premières années (dû à plusieurs achats) en 2020 et 2021.

Pour moi, c’est plus intéressant de les passer en charges car je suis sûr (sauf très grosses dépenses) d’utiliser ces frais pour défiscaliser les revenus dans les 10 premières années.

Les passer dans le prix du bien est beaucoup moins intéressant de mon point de vue :
-  la part due à l’amortissement du terrain étant perdue
- l’amortissement se fait sur la même durée que le bien, et je ne sais pas si je serais toujours propriétaire dans 20 ou 30 ans.
- si l’amortissement devait être réintégré (en cas d’évolution du régime) dans la plus-value lors de la revente, je serais imposé sur l’amortissement de ces frais.

Après si la renta nette est faible (équivalente au pourcentage d’amortissement annuel) la question peut se poser.

Je note le point sur l’éventuel changement de régime.
Mais je vois pas comment vous consommez aussi vite votre déficit.
J’ai 15k de loyers annuel, 5k de charges financières (intérêt d’emprunt) et 4k de charges d’exploitation et enfin 10k d’amortissement. Les intérêts vont baisser avec le temps mais c’est un crédit 25 ans, donc ça va être lent…
On voit vite que je ne consommerai jamais mon déficit initial, car j’ai même de la place pour stocker des amortissements.

Letuche57 a écrit :

Vous donnez vos charges dans votre exemple mais pas vos revenus.
Avez vous regardé sur un tableur excel ou outil en ligne votre résultat fiscal sur 10 ans?
A mon avis votre déficit sera consommé bien avant 10 ans

Sûr que non, cf ma réponse à Philref…

J’ai donc deux options :
- je refais toutes les déclarations de 2017 avec la galère qui va avec
- je passe les frais d’acquisition de mes prochains appartements en amortissement et je contreviens à l’article du PCG qui impose la permanence des méthodes (120-4 / 130-5) avec pas grand chose pour me justifier, si ce n’est un "je me suis trompé la première fois"… Quel risque selon vous ?
- je vends à mes premiers résultats positifs (d’ici 12/13 ans) en espérant que les amortissements ne seront pas ré-intégrés dans le prix de vente.

Mais avec les intérêt d’emprunts et les charges d’exploitation, on consomme vite les revenus et il ne reste pas beaucoup de place pour autre chose…

wulfram renseignez vous sur le régime LMNP, les amortissements n’ont pas d’effet sur le calcul de la PV.

rlermi, faites déjà un calcul détaillé et publier le ici avant de faire des suppositions.

Letuche57 a écrit :

wulfram renseignez vous sur le régime LMNP, les amortissements n’ont pas d’effet sur le calcul de la PV.

rlermi, faites déjà un calcul détaillé et publier le ici avant de faire des suppositions.

C’était fait, ce n’était donc pas des suppositions. Le ton est assez vite infantilisant dans le coin
C’est confirmé, dans 10 ans, je ne consommerai toujours pas l’intégralité des amortissements possibles, donc a fortiori je n’aurai pas commencé à consommer mon déficit, que je perdrai

Philref92 a écrit :

Nous ne devons pas être sur le même marché…

Je suis sur la première couronne parisienne (4km de Paris). Un bien à 240k loué 15k est plutôt un bon deal. Mais on est loin de vos chiffres. Je comprends que pour le même bien en valeur (on a les mêmes amortissements), vous avez 10k de loyers supplémentaires et peu ou prou les mêmes charges. Donc clairement je comprends que vous consommiez vos déficits.

Philref92 a écrit :

Vous proposez 3 solutions.
Pour la 1, vous pensez pouvoir modifier votre déclaration 2017?
La proposition 3 est à priori très radicale, d’autant plus qu’elle part aussi d’une hypothèse.
Je ne me prononcerais pas sur la 2.

On a le droit de mofifier pendant deux ans je crois, mais ça sent la grosse galère.
La 3 est radicale, certes.

C’est un bien à Bagneux, donc oui 92. Avec dans un coin de ma tête l’envie de jouer la double arrivée du métro 4 et 15. C’est une résidence des années 70 et je découvre la joie des 250€ de charges par mois. Mais je voulais absolument investir dans ce coin et il y a quasi que des résidences de ces années…

La TF c’est 1k.
Donc c’est raisonnable (62m²)…

Letuche57 a écrit :

rlermi, je ne prends pas de ton particulier, le fait de publier vos chiffres sur les 10 ans pourraient faire apparaitre certaines erreurs de calcul. On en fait tous.

Combien allez vous perdre de ce déficit reportable au bout de 10 ans? 100%, 10%?
Si vous le mettez les frais de notaire en amortissement vous "perdez" déjà 10 ou 15% (partie terrain).

Vos 4k annuel de charges d’exploitation sont toutes déductibles ? n’y a-t-il pas une partie refacturé au locataire?

Ok j’imagine que votre choix de mots n’est pas correct du coup, je n’ai rien supposé.
Je perds 100% de mon déficit, je ne demande pas vérification la dessus, je venais cherchais des informations sur la façon d’y remédier…
J’ai été plus clair par la suite, je ne sais pas si vous avez lu mes autres interventions.

Vu les petites sommes, amortir 1000 euros sur dix ans revient à déduire 100 euros par an.
Pour ma part, je passerai le tout en charge.

Je serais intéresse de savoir d’où vous tenez cette convention Actual/360 qui est très financière et généralement aux marchés financiers.

Je doute que vous ayez des problèmes tant que vous vous tenez à une convention Actual/Actual, Actual/360 etc…

Concernant le service proposé je ne suis pas partial !

J’ai eu une information (mais impossible de trouver la source) : on peut simplifier l’amortissement en faisant un global de tout.
Les comptables appliquent des normes européennes, mais dans nos cas de (petits) investissements LMNP, il paraît qu’on n’est pas obligés d’appliquer ces normes, et qu’elles s’appliqueraient à partir de 700 000 €.
Ce qui présents d’avantage d’avoir une plus grande économie d’impôts. En effet, par exemple, l’amortissement de gros oeuvre sur 30 ou 40 ans reste faible chaque année. Avec cette technique, on peut faire un amortissement sur (exemple) 25 ans de tout, ce qui augmente le montant à amortir chaque année.

Qu’en dites-vous ? Avez-vous plus d’informations à ce sujet ?