Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

@Brainman : Pour visiter les centres commerciaux d’U-R-W, il faut beaucoup se promener dans de nombreux pays d’Europe et aux USA …

Leur approche "Le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination" est crédible :

URW a écrit :

Nous nous différencions en offrant la meilleure expérience client grâce à des services exceptionnels, un marketing digital audacieux, un design unique, des enseignes premium et des événements inspirants. Nos centres de shopping sont des lieux de rencontres uniques où l’expérience est constamment renouvelée. Avec une offre de restauration et de divertissement hors du commun, chaque visite dans nos centres de shopping devient un moment mémorable.

La fusion avec W dégage des "synergies au-delà des objectifs".

L’ANR EPRA triple net par action est de 210,80 € (+5,1% sur 2017) soit au cours actuel une décote de 36 %.
Le rendement est de 8 % avec une stabilité du dividende attendue les prochaines années.
Et ça, j’achète …

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

@attercap : tout à fait.

J’ai beau relire mon message , je ne comprends pas les points de réputations pour simouss on parle de recadrage ( carement ! ) , de faute d’orthographe ect … me concernant.

Je pense avoir exposé une idée qui va à l’encontre de certain et alors ?

Rassurer moi , on est bien sûr un forum ou on peut échanger et éventuellement se tromper ou admettre qu’on a tord ?

Du coup j’ai même plus envie de débattre c’est stérile dommage.

Bref je sors mais sans rancune
J’aime pas jouer à celle qui a la plus grosse .

La NAV est gonflée à bloc, surtout les actifs US dont le taux de capi a une marge (de mémoire) de 120bp
C’est (à mon avis), notoirement insuffisant mais il est compliqué pour le management de déprécier les actifs US payés si cher peu après leur acquisition
Donc j’ai fait comme Cricri que tout le monde prend pour quelqu’un qui ne comprend rien, j’ai acheté à 130e pour la nouvelle année et j’ai vendu du à 155e avec la publication des résultats calamiteux …
Et je n’exclus pas de racheter à 130e. Mais je ne suis pas porteur à LT de ce titre pour toutes les raisons mentionnées précédemment

Je n’ai rien compris au sens de la dernière phrase, pourriez-vous l’expliquer svp ?

URW vise en 2019 un résultat net récurrent par action ajusté (RNRPAA) compris entre 11,80 eu 12 euros.

En 2018, ce RNRPAA est ressorti à 12,92 .

Donc URW vise plutôt une baisse !

Malgré ces cessions supplémentaires et un résultat net récurrent par action attendu en baisse cette année, le groupe entend maintenir son dividende par action à un minimum de 10,80 euros, qui sera aussi le montant versé au titre de 2018.

"On maintiendra ce dividende en dépit d’un résultat net récurrent par action qui sera plus faible en 2019 du fait de ces cessions. On entend garder a minima ce niveau de 10,80 euros en tout état de cause", a déclaré Christophe Cuvillier, le président du directoire d’Unibail-Rodamco-Westfield.

Mouai!
Encore une fois on nous aveugle avec le dividende.

Donc ce qui ressort concernant les arguments :

Augmentation du dividende , qu’on a toujours besoin de centre commerciaux Et ?

Avec les questions : on vient de toucher un points bas , c’est le moment d’investir ?

Le marché a souvent raison , une baisse aussi importante sur cette société doit être comprise.
Et franchement, les couteaux qui tombent sont jamais bon à rattraper.

Je ne dis pas que c’est un couteau qui tombe car je ne suis pas compétent pour juger un business aussi important.
Mais mettre beaucoup de son patrimoine sur cette societé car le dividende est elevé et le comparer au SCPI ( qui lui , de maniere générale , augmente la valeur de sa part ses derniers années ) est à mon sens pas un argument d’achat également. ( je dis ça comme ça je ne suis pas du tout pro scpi ).

Quand on voit vos messages qui parle de rancoeur ? C’est vous qui attaquez direct pas moi.
Quand quelqu’un ne maîtrise pas l’immobilier, je ne me permet pas de parler de "faiblesse " ou autre.
Vous faites le malin tout les mois quand votre portefeuille se portait bien mais ses derniers temps silence radio et des messages comme ça ?
Sérieusement ?

Pour les attaques plus personnel :

Vous dites : "Négligence sur les 2 aspects primordiaux du locatif : emplacement, emplacement, emplacement et rendement. Le dernier point découlant du levier et de l’environnement des taux. Surprenant venant d’un ancien investisseur immobilier."

Il est vrai dans les croyances populaires et je me suis pas enrichie comme ça… je suis aller plutôt contre les croyances populaire de l’immobilier.
Mais bon je vois que vous aller m’apprendre l’immobilier maintenant.
Et mon questionnement sur mon portefeuille est un questionnement pour s’améliorer et petit à petit je trouve ma stratégie et affine mon patrimoine , il est ou le problème ?
Car on se cherche on peut pas avoir d’avis?

Pour le reste il y a des MP.

Et puis OUBLIER moi simouss je vous trouve vraiment pas intéressant ( et je ne vais pas m’amusé à ressortir des arguments immatures comme vous faites avec tout le bien ( ironique ) que je peux penser de certaine de vos interventions également ) et cela semble réciproque donc … tant mieux.

Pour revenir au sujet :

Justement je le dis ouvertement que c’est difficile à comprendre et beaucoup sont aveuglés par le rendement avec une analyse faible ( comme j’ai pu faire et même encore aujourd’hui ).

L’objectif de mes messages justement c’est de temporisé ceux qui croient faire une bonne affaire car le rendement est élevé pour des actif de qualité et une décote importante sur ANR …

cricri77700 a écrit :

L’objectif de mes messages justement c’est de temporisé ceux qui croient faire une bonne affaire car le rendement est élevé pour des actif de qualité et une décote importante sur ANR …

Noble objectif !

Pour revenir à cette histoire d’ANR, ne pas perdre de vue que même avec W, URW est essentiellement européen, et seulement à 24 % aux USA.
En Valeur Brute de Marché (VBM) : 15,8 Md€ sur un total de 65,2.

Donc même avec une révision drastique des ANR US (ça s’est vu pour certaines REIT) on aurait toujours une décote globale importante.
C’est de plus peu probable : ce sont essentiellement (83 % de la VBM) des centres commerciaux dits « Flagships »
(actifs d’une certaine taille et/ou recevant au moins 10 millions de visites par an, disposant d’un fort potentiel de croissance pour le Groupe grâce à leur attractivité pour les enseignes et les clients, d’une architecture remarquable et d’un fort impact dans leur zone de chalandise)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bien-sûr, pas vous ?

Je ne sais pas si cela a été relevé mais Fabrice Mouchel , CFO, a vendu 39223 actions le 20 mai à 141.35 soit tout de même pour plus de 5 millions et demi d’Euro…

Je suis un peu étonné, s’agit-il d’une transaction "prévue" ou mentionnée dans une quelconque communication officielle ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux a écrit :

Nous avions déjà abordé le sujet de la décote de holding d’une foncière ici : Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ?

Voila une belle façon de fermer la discussion !

InvestisseurHeureux a écrit :

En pratique, il y a des tas de foncières qui cotent au-dessus de leur NAV (ex : Realty Income ou bcp de foncières industrielles), ce qui montre bien que cette décote de holding n’existe pas chez les foncières.

Cela ne démontre rien du tout. Ce n’est pas parce qu’une foncière surcôte sa NAV qu’il n’existe pas une décote de holding. Cette décote peut tout à fait être compenser par d’autres facteurs…

Toute analyse sérieuse d’une foncière ne se résume pas (ou ne devrait pas se résumer) à la comparaison de la côte par rapport à la NAV "brute". Pour plein de raisons que j’ai déjà en parti expliqué sur ce forum, cette valeur est à considérer avec "précaution".

InvestisseurHeureux a écrit :

Pour en revenir à Unibail, il faut laisser le temps au temps, et simplement ne pas abuser des foncières de commerce et centres commerciaux, même si les rendements sur dividende sont alléchants.

Là, on est d’accord. Une foncière est d’abord une société immobilière. Le temps de l’immobilier est beaucoup plus long que le "temps moyen" des forums. En l’occurrence, on parle en années !  Et, c’est cette durée qui implique aussi un risque… Risque qui doit être considéré …  et intégré dans la décote de holding. cqfd.

Tssm a écrit :

La NAV est gonflée à bloc, surtout les actifs US dont le taux de capi a une marge (de mémoire) de 120bp
C’est (à mon avis), notoirement insuffisant mais il est compliqué pour le management de déprécier les actifs US payés si chers peu après leur acquisition
Donc j’ai fait comme Cricri que tout le monde prend pour quelqu’un qui ne comprend rien, j’ai acheté à 130e pour la nouvelle année et j’ai vendu du à 155e avec la publication des résultats calamiteux …
Et je n’exclus pas de racheter à 130e. Mais je ne suis pas porteur à LT de ce titre pour toutes les raisons mentionnées précédemment

Cher TSSM, vous me semblez trop pessimiste.
La plupart des actifs sont des trophy assets qui continuent de délivrer croissance du traffic et des loyers.

Le titre suit l’expérience de la fusion Unibail et Rodamco en 2007. Baisse forte du titre concomitante avec la fusion.
Si on compare:
2008: taux de capi de 4.6%, 5.5% vacancy rate (Retail et offices),
2018: taux de capi de 4.2%, 2.4% vacancy rate pour le retail, 4.4% pour les bureaux et c’est vrai 8% pour les US et UK.

S’ils arrivent à sortir les actifs moyens du périmètre, nous auront une belle société pour 12x les CFs.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Sur un autre sujet du forum, Unibail est cité en exemple comme " plus intéressant d’investir actuellement sur des SIIC que des SCPI vu le rendement ).

Je vois dans cette file d’échange beaucoup de craintes sur cette foncière liées à différents arguments mis en exergue.

Ma question, même si je me doute qu’il n’y a pas de réponse certaine et que personne lit l’avenir et ne peut donner de conseil d’investissement, est-il dangereux et inconsidéré selon vous de prendre une petite ligne actuellement, ou bien sur le long terme il y a quand même des perspectives et solutions à la problématique actuelle des centres commerciaux?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Sans vouloir relancer la querelle, je ne comprends toujours pas la thèse bear pour les centres commerciaux de classe A. Le commerce en ligne n’empèche pas les gens d’aller dans les très beaux centres commerciaux, surtout ceux avec une zone de chalandise primaire incroyable du genre URW ou SPG aux US. Les commerces doivent se transformer un peu, certes, et cela cause parfois quelques frais pour les proprios, mais on voit bien dans les rapports trimestriels que les loyers continuent à augmenter, et les centres sont pleins. Le marché croie donc à quelquechose qui ne se passent pas pour l’instant. Quel élément me manque?
Que ce soit à Velizy 2, la Défense pour URW, ou ici à Houston dans les centres "upscale" et l’outlet pour SPG, de visu et subjectivement ça va de mieux en mieux!