Cette discussion porte sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), un géant mondial de l'immobilier commercial. Les participants débattent de la stratégie de l'entreprise, notamment son importante dette et son programme de cessions d'actifs, ainsi que de l'impact du commerce en ligne sur son activité.
Un membre soulève la question du versement exceptionnel de 20 € par action, s'interrogeant sur la stratégie d'investissement à adopter avant et après l'annonce officielle. D'autres participants expriment des inquiétudes quant à l'augmentation de l'endettement et préfèrent la stratégie de faible endettement précédemment adoptée par URW. La décision de URW de prendre des participations dans d'autres foncières est également perçue comme inhabituelle.
Les participants analysent les performances financières d'URW, notamment son Actif Net Réévalué (ANR) et son ratio d'endettement (LTV), en les comparant à celles de concurrents comme Mercialys. La discussion aborde également la volatilité du cours de l'action, les rendements sur dividendes, et l'éligibilité au PEA. Plusieurs membres se questionnent sur l'opportunité d'investir dans URW, considérant son prix de l'action.
La discussion s'étend sur l'impact de l'e-commerce et la transformation du secteur de l'immobilier commercial, certains participants anticipant une baisse de la valeur des actifs tandis que d'autres restent optimistes sur les perspectives d'URW compte tenu de la qualité de ses actifs. Le programme de rachat d'actions annoncé par URW est discuté, ainsi que les implications comptables de ce rachat. Les discussions portent également sur le régime fiscal des SIIC et son impact sur l'investissement.
L'acquisition de Westfield fait l'objet d'un débat approfondi. Les participants analysent les aspects positifs (diversification géographique, etc.) et négatifs (surcoût, incertitudes, etc.) de cette opération. L'impact de l'acquisition de Westfield sur l'ANR et les flux de trésorerie est également débattu, ainsi que les conséquences de l'opération sur la stratégie de l'entreprise, notamment la liquidité et la stratégie de désendettement. Plusieurs intervenants expriment leur scepticisme vis-à-vis du rachat, soulignant les incertitudes liées à l'intégration de Westfield et sa valorisation. Plusieurs analystes et investisseurs extérieurs s'expriment aussi sur le sujet.
Le prélèvement à la source sur les dividendes et la cotation des actions sur différentes places boursières sont également abordés. Enfin, la récente acquisition de Westfield est analysée, les participants débattant de son impact sur le cours de bourse d'URW, de sa rentabilité et de sa valeur intrinsèque, ainsi que de sa diversification géographique.
Le gel des loyers en Allemagne porte sur le résidentiel, il est logique que DW soit impacté.
Par contre URW ne possède pas à ma connaissance d’actif en immobilier résidentiel.
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J’entends bien qu’Unibail n’est pas concerné par les loyers dans le résidentiel à Berlin, mais est concerné par les vendeurs d’ETF REIT européens.
Je partage votre analyse sur la fusion avec Westfield.
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Cette hypothèse va dans le sens, déjà plusieurs fois illustré, que la gestion indicielle va créer des opportunités pour le stock pikking (à condition que les marchés gardent une efficience minimale, dès lors sue l’indiciel et l’algorithmique sont ultra majoritaires….)
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Sur l’opportunité du rachat de Westfield, c’est difficile de prédire l’avenir.
Westfield était peut-être cher, mais les taux étaient très bas, donc c’était une bonne période pour s’endetter et faire ce rachat et construire à ma connaissance le seul opérateur global cross-continent de qualité ++.
Les marques devenant de plus en plus buzz-éphémères, je veux bien croire que de plus en plus de marques vont vouloir faire des "coups" mondiaux en s’associant avec Westfield (c’est le nom désormais j’ai l’impression) pour être présent partout en même temps rapidement.
par contre c’est vrai que le profil "bon père de famille" est soumis à rude épreuve avec le rachat, les hésitations sur les taux, le e-commerce, ..
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IH, ce n’est pas vous qui disiez dans une de vos newsletters qu’un plus bas à 5 ans était un signal qui était d’une autre nature que le bruit de l’actualité ?
Ca fait un moment que ça chute URW… Je hold mais faut avoir le mental. Je suis à deux doigts de vendre pour racheter après le détachement du dividende, car je sens que ça va encore baisser d’ici là…
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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tikou a écrit :
Westfield était peut-être cher, mais les taux étaient très bas, donc c’était une bonne période pour s’endetter et faire ce rachat
Il parait qu’un taux bas ne justifie jamais un investissement "mauvais ou moyen" 
Depuis 1 ans le prix de marché des malls premium aux USA et au UK ont nettement diminué.
Bien qu’il reste difficile à dire sur le long terme si l’investissement était bon, on peut dire que le timing ne l’était pas.
Je suis un peu sceptique sur la marque Westfield en France, mais peut être que pour la clientèle étrangère cette marque sera un plus.
Le logo W qui fait plutôt penser "une griffure ensanglantée" tranche pas mal avec le côté franchouillard du nom d’Unibail.
Dernière modification par AleaJactaEst (27/06/2019 15h22)
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Je suis d’accord avec vous que les taux bas ne justifient pas un mauvais achat. Mon biais de confirmation fait que j’ai tendance à me convaincre que l’achat n’était pas si mauvais. Mais il est clair que çà fait changer la dimension d’Unibail et qu’il faut espérer que les dirigeants sont assez solides pour çà.
Concernant la marque, j’ai été surpris aussi de voir qu’il ont choisi d’utiliser Westfield comme marque ombrelle pour tous leurs centres commerciaux. Le côté anonyme des centres commerciaux Unibail me plaisait bien. Là encore c’est un changement de cap qui change les habitudes mais c’est peut-être comme ils le disent pour optimiser les dépenses relatives à la communication sur les centres commerciaux et faire exister "l’expérience Westfield". A l’heure du commerce expérienciel, çà peut faire sens.
Ce qui me plaît moins dans le montage "stapled" avec les 2 sociétés c’est que j’imagine qu’Unibail va devoir payer des redevances de marques à Westfield avec toutes les dérives et tout l’arbitraire que l’on connaît dans la valorisation de ce genre de choses immatérielles.
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AleaJactaEst a écrit :
Depuis 1 ans le prix de marché des malls premium aux USA et au UK ont nettement diminué.
Vous avez une source? Je n’ai rien vu de tel pour le moment (hors cours de bourse).
Les spreads sur les relocations aux US dans les malls premium sont toujours largement positifs.
Il semble que les redéveloppements suite aux faillites aient des rendements positifs également (on pourrait se trouver dans une situation où les malls doivent être redéveloppés sans rendement en plus).
Une partie du deal Unibail / Westfied s’est fait par échange d’action, à plus de 200€. Donc Westfield était cher, mais Unibail aussi.
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Non je n’ai pas d’information supplémentaire sur le prix des transactions sur le marché privé des malls A+ sur le marché américain.
Je me suis basé principalement sur le cours de MAC ou TCO.
Dernière modification par AleaJactaEst (27/06/2019 16h20)
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2 #710 28/06/2019 00h00Au final, les journées investisseurs des 13 et 14 Juin 2019 ont suscité assez peu de réactions chez les analystes ou de mises à jour de recommandations. J’en profite tout de même pour partager avec les membres du forum le dernier commentaire de Kepler Cheuvreux qui date du 17/06/2019, 10 jours après sa publication. De mémoire, leur objectif de cours est de 180 euros.
Kepler Cheuvreux a écrit :
17/06/2019
Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a tenu les 13-14 Juin 2019 deux journées de rencontre avec les investisseurs à Londres.
L’exercice n’a pas été évident pour le management car l’objectif était principalement de rassurer les investisseurs concernant l’activité des centres commerciaux et du commerce de détail. Comme attendu, le management n’a fait aucune annonce majeure au cours de ces 2 journées, mais il en a profité pour revenir sur plusieurs éléments clés, comme les raisons de l’acquisition de Westfield en 2018.
URW, qui bénéficie d’un des meilleurs portefeuilles de centres commerciaux au monde, devrait continuer de réaliser une performance supérieure au reste du secteur en Europe et aux Etats-Unis compte tenu notamment de la qualité de ses actifs. Par ailleurs, le management est revenu en détail sur ses objectifs : 1) pour 2019, avec des BPA récurrents compris entre EUR 11.80 et EUR 12.00 (-7% à -9%) en fonction de l’évolution du plan de cessions d’actifs et 2) à moyen terme, avec une croissance visée de 5-7% de ses BPA récurrents (en excluant l’impact du plan de cessions). Concernant ce plan de cessions d’actifs (représentant encore EUR 2.9 md), URW s’est montré très confiant pour céder ses actifs au-dessus de la valeur d’expertise (ou ANR, valeur des actifs nets), notamment pour la part correspondante aux centres commerciaux (75% des EUR 2.9 md). Enfin, le management a martelé que le niveau du dividende de EUR 10.80 par action ferait office de plancher pour les 5 prochaines années, reflétant un rendement de 8% pour 2019E.
Pour conclure, même si ces 2 journées de rencontre ne parviendront pas à inverser le fort sentiment négatif du marché qui pèse sur l’industrie des centres commerciaux, le management aura tout de même eu le mérite de montrer son sérieux et sa détermination pour traverser cette période difficile.
Au niveau de la valorisation, nous ne pensons pas que les 35% de décote par rapport à l’ANR soient justifiés, surtout pour un groupe qui devrait réaliser une croissance annuelle moyenne de 3% de ses cash-flows récurrents sur la période 2019-22E.
Prochain événement : 31 juillet 2019 - Résultats du premier semestre 2019
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9 #711 28/06/2019 09h25Je n’ai pas lu toute la file, cela a peut-être déjà été dit.
Visiblement un vendeur important est State Street Global Advisor Australia.
Je comprends dans les liens ci-dessous que les etf Australiens qui ont des A Reits n’ont pas forcement envie de gérer les problématiques de witholding tax avec la France. Par ailleurs se pose dans ces liens la question si Unibail est une A Reit ou pas.
Advisor Voice
Vaneck
Vaneck a écrit :
If the French tax is a problem for you, say au revoir to Unibail and any ETF that contains it.
Ainsi, quand on regarde la composition du fonds: SPDR® S&P®/ASX 200 Listed Property Fund, on voit qu’ils se séparent de leurs titres unibail. Particulièrement en décembre 2018 et en ce mois de juin 2019.
Ils ont vendus environ la moitié de leurs titres entre juillet 2018 et juin 2019, il semble possible que leur participation aille vers 0 si ils veulent sortir Unibail de leur liste de "A-REIT". Prochain épisode de vente pour eux en décembre 2019?
En tout cas, de mon côté aussi j’achète Unibail en me disant qu’une fois que les fonds auront stabilisés leur participation, le cours devrait revenir vers ses fondamentaux.
A suivre…
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Le volume moyen journalier est de 479000 titres donc les ventes de ce fond représente une journée de transaction ce qui reste faible mais il y a peut-être d’autres fonds qui font la même chose
(désengagement REIT)
Merci pour l’information, stabilisation en cours.
Amicalement.
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zeboulon a écrit :
Ils ont vendus environ la moitié de leurs titres entre juillet 2018 et juin 2019, il semble possible que leur participation aille vers 0 si ils veulent sortir Unibail de leur liste de "A-REIT". Prochain épisode de vente pour eux en décembre 2019?
C’est votre interprétation. En regardant ce qui est détenu par le fond en question (dans l’onglet Holdings de votre lien), on voit qu’à quelques points de base près cela correspond au poids de URW dans l’indice répliqué, ni plus ni moins (mais sans doute que la compositions de l’indice a été revu).
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Mer.ci pour vos remarques
@Stef8080: effectivement, j’ai pris un fonds en exemple mais à fin 2018:
> State Street Global Advisor US avait 17,8 M de titres
> State Street Global Advisor AU avait 8,1 M de titres
@Cat: effectivement, mon interprétation est que le fonds en question va peut-être se séparer de tous ses titres Unibail (et donc Unibail disparaitre de l’indice)
> car son statut de "A-Reit" est discutable et
> car "perdre de l’argent" en witholding tax alors que d’autres fonds Reit Australien concurrents qui n’ont pas Unibail dans leur indice auront une meilleure performance est une position compliquée à tenir.
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zeboulon a écrit :
Je n’ai pas lu toute la file, cela a peut-être déjà été dit.
Visiblement un vendeur important est State Street Global Advisor Australia.
Je comprends dans les liens ci-dessous que les etf Australiens qui ont des A Reits n’ont pas forcement envie de gérer les problématiques de witholding tax avec la France. Par ailleurs se pose dans ces liens la question si Unibail est une A Reit ou pas.
Advisor Voice
VaneckVaneck a écrit :
If the French tax is a problem for you, say au revoir to Unibail and any ETF that contains it.
Ainsi, quand on regarde la composition du fonds: SPDR® S&P®/ASX 200 Listed Property Fund, on voit qu’ils se séparent de leurs titres unibail. Particulièrement en décembre 2018 et en ce mois de juin 2019.
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … titres.png
Ils ont vendus environ la moitié de leurs titres entre juillet 2018 et juin 2019, il semble possible que leur participation aille vers 0 si ils veulent sortir Unibail de leur liste de "A-REIT". Prochain épisode de vente pour eux en décembre 2019?
En tout cas, de mon côté aussi j’achète Unibail en me disant qu’une fois que les fonds auront stabilisés leur participation, le cours devrait revenir vers ses fondamentaux.
A suivre…
Merci pour cette analyse intéressante. Par contre, je ne comprends pas bien les chiffres. Le fonds mentionné s’élève à 625 Millions de dollars australiens, et avec 3,63% à fin Mai, cela représente seulement 14 Millions deuros d’URW, soit environ 100 000 titres, très loin de votre chiffre.
J’ai regardé sur le rapport 2018 d’URW, et State Street n’est pas mentionné parmi les principaux actionnaires, le premier étant Blackrock avec près de 10% du capital en Juillet 2018.
A fin 2018, Blackrock a chuté à 8%, et c’est peut-être de ce côté qu’il faut chercher le désengagement.
Les sites d’information classiques (Boursorama…) donnent des pourcentages inchangés en 2019, avec toutefois l’apparition d’un nouvel actionnaire : State Street Corp, qui a dépassé le seuil des 5% du capital en Mai 2019. Je n’ai pas su trouver plus d’info sur les principaux actionnaires, mais il serait intéressant de connaître les motivations de State Street ou de Blackrock.
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1 #716 29/06/2019 21h35Norman, mer.ci pour vos remarques.
Voici quelques tentatives de réponses:
> Concernant le fonds SPDR® S&P®/ASX 200 Listed Property Fund, allez dans l’onglet "Holdings" et il y a un bouton en bas du tableau pour télecharger un xls qui donne le nombre de titres.
Cependant, le nombre de titres (1 625 450) correspond à des titres cotés en Australie à 10.27 AUD (cours actuel).
Donc vous avez raison, le montant détenu par ce fonds est marginal.
Mais cela sert toujours d’illustration à un possible phénomène qui peut-être se passe dans ces fonds à savoir que les titres westfield étaient probablement éligibles à certains indices suivis par des ETF State Street, Blackrock ou autres et que les titres Unibail disparaissent peut-être progressivement de ces indices et etf pour des raisons par exemple fiscales ou par exemple de lieu du siège social.
> Concernant les actionnaires d’Unibail la source que j’utilise pour les chiffres que j’ai donnés est Reuters. Dans ces données qui ne sont pas à jour en temps réel, il apparaissait que State Street était le plus gros actionnaire, c’est pourquoi j’avais cherché à creuser du côté des fonds State Street.
Cependant, à nouveau vous avez raison, p443 du doc de ref 2018 d’Unibail, on y voit que Blackrock était premier actionnaire au 31/12/2018.
A propos de Backrock, on y voir que l’ETF iShares Core S&P/ASX 200 ETF suit le même indice que le state street et que son encours est 2 fois plus élevé : 1.2 Md AUD.
Dans ce fonds, le nombre de titres Unibail australien est aussi en baisse mais de manière plus régulière que le state street:
31/08/2018: 481 375 titres
30/11/2018: 432 343 titres
29/03/2019: 272 812 titres
27/06/2019: 234 903 titres
> Edit: A propos de la cotation en Australie, il semble d’ailleurs probable qu’elle disparaisse, on peut y suivre l’évolution de leur nombre ci-dessous:
CDI
Au 31/08/2018: 442M CDI
Au 31/05/2019: 320M CDI
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Hall of Fame Si cette hypothèse explique la baisse de URW, je dirais que la direction de la société a fait une grosse boulette en n’anticipant pas (ou en ne prenant pas de mesure correctrice, par exemple en organisant le rachat par d’autres investisseurs des titres refluant inévitablement sur le marché) lors de ses due diligences (ou de l’analyse de l’impact de la fusion) avant de racheter Westfield.
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Du point de vue du cours de bourse immédiat sans doute, si tant est que ce soit leur objectif.
Mais d’un autre côté cela signifierait que ces dégagements "techniques " n’ont aucun rapport avec la solidité de la foncière et constitue donc une anomalie boursière historique pour nous.
La cerise sur le gâteau serait des rachats d’actions maintenant, sous l’ANR…
Certainement qu’il y a un peu de tout, de la défiance pour le secteur, pour la fusion Westfield, et des dégagements techniques.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Hall of Fame Pourquoi ne pas demander directement au service des relations investisseurs ?
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J’ai suggéré il y a quelques mois au service en question de renouer avec un dividende trimestriel ( attractivité pour se constituer une base solide de petits actionnaires individuels, s’inspirer de la politique de versement des REIT’S US …), ils n’ont pas pris la peine de me répondre.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Acheter (ou être "plus fidele") d’une société uniquement parce qu’elle distribue un dividende trimestriel au lieu de semestriel ne serait-il pas un illogique ?
Là performance / qualité d’une société ne se mesure pas à la fréquence de versement de son dividende.
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1 #722 30/06/2019 20h32
Cela est bien sûr vrai Neo44. Toutefois, pour une action de rendement (éventuellement achetée dans l’optique de constituer une rente ou un complément de revenu), la question est parfaitement légitime. Par exemple, la valorisation de Realty Income et le succès qui en découle (augmentations de capital relutives) ne sont pas étrangers à une distribution mensuelle placée au cœur de la relation investisseur. Plus largement, je ne comprends pas pourquoi si peu de sociétés françaises optent pour un dividende trimestriel alors que c’est la norme aux États-Unis. Ça n’aide pas les français à considérer le placement en actions comme un placement de rendement "ordinaire".
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Est ce que ça n’a pas un coût financier à chaque détachement de dividende ?
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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PierreQuiroule a écrit :
Cela est bien sûr vrai Neo44. Toutefois, pour une action de rendement (éventuellement achetée dans l’optique de constituer une rente ou un complément de revenu), la question est parfaitement légitime. Par exemple, la valorisation de Realty Income et le succès qui en découle (augmentations de capital relutives) ne sont pas étrangers à une distribution mensuelle placée au cœur de la relation investisseur. Plus largement, je ne comprends pas pourquoi si peu de sociétés françaises optent pour un dividende trimestriel alors que c’est la norme aux États-Unis. Ça n’aide pas les français à considérer le placement en actions comme un placement de rendement "ordinaire".
Vu le rapport qu’ont les français vis à vis de la finance, je pense, au contraire, qu’il est positif que les sociétés françaises ne versent pas un dividende mensuel. Vous imaginez les réactions ?
Les français ne comprennent déjà pas qu’un dividende n’est pas un gain, mais que c’est juste un transfert de richesse, et ils râlent déjà lorsque les actionnaires reçoivent un dividende dans l’année. Vous imaginez le tôlé, si un dividende était versé chaque mois ? Croyez-vous que le "râleur de base", celui qui ne sait pas mais qui s’exprime quand même, chercherait à comprendre que ce qui est versé chaque mois est au final équivalent à ce qui était versé en une fois auparavant ?
Pour moi cela aurait pour conséquence de cristalliser encore plus la "haine" qu’ont certains envers les actionnaires.
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@MisterVix: En effet, il y a bien un coût financier à chaque détachement. J’avais appris ça en finance. Toutefois, eu égard au coût global pour l’entreprise, je ne sais pas si l’impact est si significatif. Le détachement fréquent a un effet stabilisateur effectivement. Quant à quantifier l’un est l’autre de ces deux points, j’en serai bien incapable.
@Neo45: propos à nuancer. Si les dividendes étaient mensuels la presse nationale (démago) n’en ferait plus un fromage puisque dilué sur l’année.
Ce serait probablement une bonne chose que cela ne soit relevé que par les initiés et/ou ceux qui s’intéressent à la chose pour ce qu’elle est (de la macroéconomie).
Un peu comme celui qui choisissait de se faire mensualiser plutôt que de payer par tiers ses impôts à l’époque. Ceux sur le modèle du tiers étaient les premiers à se plaindre alors que l’effet soporifique du prélèvement mensuel faisait des merveilles pendant ce temps là (effet exacerbé avec le prélèvement à la source).
En définitive, il ne faut pas oublier que 12x1 est strictement égal à 1x12 :-) (en termes strictement financier s’entends et sous l’hypothèse que vous ne faites pas d’optimisation de placement de trésoerie en base quotidienne, ce qui est une hypothèse probable pour les actionnaires inividuels, discutable pour les institutionnels). C’est assez facile de se créer un portefeuille de titres qui distribue plus ou moins régulièrement (globalement). Et pendant les périodes de traversée du désert, eh bien il suffit de puiser dans sa poire.
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