Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

LoopHey a écrit :

Au delà du prix au m2, une maison "normale", 120 m2 avec un petit terrain de 500 m2 près de chez moi c’est 500 K€ mini. Mettons 550 K€ avec les frais de notaire.

Le salaire moyen de la région est élevé, oui. Mais au final, même avec 5.5K de revenus j’ai pas envie de m’endetter sur 25 ans à 2150€ par mois et mettre les 50 K€ de frais de notaire en apport.

Au final, à 26 ans, étant déjà bien au dessus du salaire médian Français (plus du double et au dessus du salaire médian suisse), je me demande qui peut bien acheter ces maisons (qui pullulent par chez moi). Les gens sont-ils complètement fous ? J’aimerai votre retour sur ce questionnement. Mon analyse de l’immobilier est bien trop médiocre pour y répondre.

Autre exemple. Hier, sur LBC, un appartement de 62 m2 vendu 300 K€ (rafraîchissement à prévoir). Directement sur l’annonce, ils mettent valeur locative (vérifiée puisque je suis locataire d’un appartement similaire mais de meilleure qualité) 1000 € HC. 300 K€ sur 25 ans c’est 1300 € par mois (et encore + 245€ de charges hors impôts), sans compter le notaire, les éventuels travaux obligatoires (cuisine, SDB,…). Ceci n’est pas un cas exceptionnel, tous les biens sont comme ça…

Après cette rapide analyse, n’y a t-il vraiment pas une bulle immobilière ?

Ok les couples avec 10K€ de revenus, il y en a, mais (très) peu.

Comment font les ménages avec 3-4K€ ? Je n’arrive pas à comprendre.

Partant de ce constat, les ménages "moyens" (j’entends moyen par revenus dans la moyenne) ne peuvent plus ou difficilement devenir propriétaire.

2 options :
- on s’endette comme des fous pendant 25 ans, en espérant conserver son emplois pour payer cette lourde charge
- on économise pendant 10 ans (1000 € par mois) et on injecte ça en apport et ensuite, pour la maison, on paye encore 1600 € pendant 25 ans.

De mon point de vue, la RP, par chez moi est un passif qui tue la force d’épargne.

Au final, près des zones attractives (grandes métropoles, sud est, frontière Lux ou Suisse), l’immobilier arrive à un point ou même des taux bas ne permettent plus à la classe moyenne de devenir propriétaire.

J’aimerai avoir vos retours sur ce point.

C’est compréhensible pourtant:

- héritages. Et oui, un petit 50k€ aide à mettre le pied à l’étrier. Ecoutez autour de vous. Vous avez 26 ans, vos amis commencent à avoir des grands-parents qui claquent, la fiscalité des successions a été réduite, il y a moins de petits enfants donc un gateau mieux partagé.

- aide des parents. Voir ci-dessus. Si l’apport est un pb, un prêt des parents est utile.

- le gain sur fonds propres à chaque fois que vous revendez un bien, tant que les prix augmentent.

- il y a plus de couples à 10k€/mois que vous pensez, les cadres "sup" ont vu leurs rémunérations exploser ces dernières années, c’est bien documenté.

- le taux d’épargne de la population est modeste, vers les 10%. Ca veut bien dire que les ménages proprio mettent pas mal de billes dans leurs remboursements.

Donc pas trop de surprises.
Le point 3 est le risque, si les prix venaient à baisser.

C’est le gros problème de la majorité des frontaliers en haute savoie.

Il ne faut pas oublier que si le salaire suisse est nettement au dessus du salaire français, sans rentrer dans le détail que je ne maitrise pas il beaucoup de choses auxquelles il faut cotiser en dehors pour obtenir une couverture identique à la France, notamment le système de retraite !

Combien de frontalier partent plein de bonnes intentions en se disant "je vais bosser la bas quelques années et mettre un max de côté avant de revenir en France et de m’installer aisément", et puis a la première paie "j’ai besoin de changer de voiture, mais celle d’après je met de côté", la paie suivante "j’ai toujours voulu visiter Venise, je me fais plaisir et la prochaine je met de côté", et puis 10ans plus tard le train de vie a littéralement explosé et les comptes ne se sont pas remplis pour autant …

Oui notre société de consommation, les réseaux sociaux et tout le tralala pousse beaucoup de personne a s’endetter pour le paraitre et pour un bonheur qui nous parait (nous = majorité des investisseurs de ce forum) complètement superficiel

Kiwi,

C’est donc impressionnant…

J’ai aussi beaucoup entendu l’idée --> utilisez l’argent de vos actifs pour financer vos passifs.

En prenant la RP comme un passif :
N’est-il pas plus judicieux d’investir pendant 15 ans, puis de se payer la maison sur 5 ans avec la croissance de l’actif ?

Nush,

Vous oubliez l’imposition de ce couple… qui vient bien diminuer le net.

L’héritage, cité plus haut dans la file, représente aujourd’hui 50% du patrimoine des français (certe on parle au global et pas en mediane/moyenne).
Imaginez (oui le raisonnement est simplifié) avoir 50% de réduction sur les bien (ie que la famille, via héritage les 50% restant). L’immobilier n’est plus si cher.
Par ailleurs, pour les autres (moi compris) il reste les prets sur 20/25 ans (et pour ceux qui aurait acheté bien avant, la plus value précédente).

Pour le reste un paquet de maison ont un tout petit terrain (en particulier sur les maisons de promoteurs dans des quartiers récentes, voir pas du tout (je ne compte pas en terrain une cours ou terrasse de qq m2 d’une maison de ville).

Nush a écrit :

Cette correction nécessaire étant faite, il est également à noter que le taux de propriétaire ne fait qu’augmenter sur les 50 dernières années

C’était vrai, ça ne l’est plus depuis une dizaine d’années (mais rien ne dit que ça ne repartira pas).

Depuis 2010, le taux de propriétaire (du logement principal) s’est stabilisé, à un peu moins de 58 % : il n’augmente plus (source : inseeet insee).

Et sur les 20 dernières années, le taux de propriétaires avec un crédit restant sur le dos est passé de 25,9 % à 20,1 % des logements (source : ibid).

Ce qui est confirmé par le taux d’accès à la propriété, qui baisse de façon continue entre 2001 et 213 (source : L’accès à la propriété en recul depuis la crise de 2008).

Vos retours sont tous très constructifs.

Le truc que je remarque, certains en ont parlé, c’est que finalement les acheteurs regardent leur pouvoir d’achat et achète en conséquence en fonction de ce qu’ils peuvent avoir de mieux.

J’illustre ça avec un exemple :
- Un couple gagne net d’impôts 5K€.
- 30% d’endettement, ça fait 1.5 K€.
La plupart des ménages Français prennent ce qu’ils peuvent avoir de mieux. Croyez vous qu’ils vont acheter un appartement à 900 € par mois ? alors qu’au final, ils peuvent pour 1500 € avoir une jolie maison. Dans la majorité des cas, ils prendront la maison.

Quand on achète, on a envie de se faire plaisir en même temps, on ne regarde pas souvent à la dépense tant qu’au final, ça rentre dans le budget. On ne regarde pas non plus si on achète un peu chère. Et si madame a le coup de cœur, on peut bien monter à 33% au lieu de 30 %.

C’est justement cette vision que je m’efforce d’éliminer. La pression frontalière des Porsche, Ferrari et des Grosses baraques n’aura pas ma peau, pas pour l’instant.

@ Scipion,

Si j’achète un bien à 500 K€, je ruine une bonne partie de ma capacité d’épargne, voir la totalité avec tous les à cotés. Tous mes efforts ne serviront qu’à me payer une RP. Pas QUESTION !

Je vous rejoins LoopHey dans cette vision, qui ne connait pas un ami qui a une pièce en trop pour recevoir les amis alors qu’il n’en a pas besoin.

Bien souvent il s’agit de s’endetter au maximum à 33% et ensuite de voir ce qu’on pourrait acheter avec.

Mais il me semble que vous et moi ainsi que beaucoup ici ne raisonnons pas comme cela mais plutôt :

J’achète ce dont j’ai besoin et pas ce que je peux.

(Ici à Paris la problématique est encore différente, acheter reviendrait à réduire mon niveau de vie car acheter mon appartement actuel me coûterait 1600€ par mois sur 25 ans et HC là où mon loyer est lui à 950€ CC, le choix est vite fait…)

Mon loyer a moins de 1000€ me permet d’investir avec le reste et tout de même acheter une RP plus tard là
où une RP a 1600€ me bloque beaucoup plus niveau capacité d’endettement.

Il est aussi à noter que le premier investissement locatif peut etre exonéré de taxe sur la PV si celle-ci est reinvestie dans une RP.

Mais nous devions un peu et entrons à nouveau dans ce bon vieux débat RP/location

Dans le département le plus peuplé de France, je suis surpris de constater que les terrains s’échangent au prix de la construction, alors que les agglomérations sont entourées de champs à n’en plus finir.

J’y vois plus un problème de régulation qui crée la pénurie de terrains, plutôt qu’une demande extraordinaire de logements en France de la part des peuples du monde entier.

L’inflation du coût de la construction est sans commune mesure avec celui du terrain.

Je ne pense pas que la question se pose dans ce sens, une rentabilité d’achat immobilier se jauge à l’aune d’une revente. La question à se poser est plutôt quel que soit le prix si je peux acheter revendrais je sans perte ?
Le prix en lui même n’a de sens qu’en fonction de la revente 800000 ou 150000 c’est pareil.
Après d’un point de vue personnel je préférerais payer plus sans perte de temps en trajet mais c’est une autre question.
Quand à changer pour gagner moins il faut une meilleure raison qu’un simple logement.

Je ne pense pas que la RP soit un passif. Puisqu’on peut la vendre, sa valeur de marché devrait être comptée en actif si on faisait le bilan comptable d’un foyer fiscal.

Je me suis amusé à calculer ce que m’ont coûté mes RP successives. Voici les estimations des frais  récurrents annualisés en pourcentage de la valeur d’un bien que j’ai constatés pour un appartement:
- TF+charges: 0,7%
- travaux de copropriété: 1% (ca n’arrive pas chaque année mais c’est ce qu’il faut provisionner pour couvrir les coûts)
- travaux d’équipement du logement (cuisine, sols, peinture, papiers-peints, …..): 1,5%. On peut rogner sur ce poste mais c’est difficile de descendre sous 0,5% (en location le propriétaire bailleur freinera des 4 fers sur ce poste ).

A comparer avec un loyer charges comprises qui ferait 5% de la valeur du bien.
Le gain est de1,8% par an net, ce qui se compare aux fonds euros en AV et couvre largement  les intérêts d’un eventuel emprunt (l’assurance du pret je ne la compte pas pour la comparaison location/achat).

Il y a des frais de notaire à l’entrée et éventuellement une commission d’agent immobilier à la sortie.

Bref, c’est un placement sécuritaire de long terme protégé contre l’inflation. Si on peut faire 6% par an de rendement sur ses investissements, en investissement progressif,  on est en droit de preferer la location au moins pendant la phase de constititution du patrimoine.